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Ensemble
immobilier terrestre et lacustre Rétrocession
par le promoteur de parties communes Rétrocession
à l’union des syndicats de copropriétaires Cassation
civile 3e 15 décembre
1999 Rejet Décision attaquée
:cour d’appel de Chambéry (Chambre civile, section 1) 1998-02-10 N° de pourvoi :
98-15454 Sur le pourvoi
formé par la société civile immobilière (SCI) Les Marines du Léman, dont le
siège est 98, avenue Raymond Poincaré, 75116 Paris, en cassation d’un
arrêt rendu le 10 février 1998 par la cour d’appel de Chambéry (Chambre
civile, section 1), au profit de l’Union des syndicats de copropriétaires de
Port Ripaille, dont le siège est Port Ripaille, 74200 Thonon les Bains, défenderesse à la
cassation ; La demanderesse
invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au
présent arrêt ; Sur le moyen
unique, ci-après annexé : Attendu, d’une
part, qu’ayant retenu que l’Union des syndicats de copropriétaires de Port
Ripaille (l’Union) et la société civile immobilière des Marines du Léman (la
SCI) avaient signé, le 26 juin 1987, un accord transactionnel portant sur la
rétrocession à titre gratuit d’un certain nombre d’ouvrages et d’équipements
collectifs déjà aménagés par la SCI, énumérés à l’acte, et devant constituer
des parties communes générales de l’ensemble immobilier et constaté qu’il ne
résultait de la délibération prévue par l’assemblée générale de cette Union
du 6 avril 1991, aucune renonciation expresse ou tacite au bénéfice de cet
accord transactionnel, la cour d’appel a tiré les conséquences légales de ses
constatations, en retenant que l’Union demandait l’exécution forcée de la
transaction intervenue entre les parties, que le projet de cession approuvé
le 6 avril 1991 venait compléter et non pas remplacer ; Attendu, d’autre
part, que par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que
l’ambiguïté des termes de la proposition de la SCI du 25 janvier 1991, de la
lettre du 18 février 1991, du président du conseil de gestion de l’Union, et
de la décision de l’assemblée générale du 6 avril 1991, que leur
rapprochement rendait nécessaire, la cour d’appel a retenu que la proposition
formulée par la SCI dans ses courriers ne remettait pas en cause la gratuité
de la rétrocession des parties communes énumérées à l’accord transactionnel,
que sa proposition finale ne faisait état que de la cession de la totalité
des parcelles et des droits à construire résiduels restant appartenir à la
SCI, que les termes mêmes de la lettre explicative adressée à chacun des
copropriétaires le 18 février 1991, par le président du conseil de gestion de
l’Union, démontrait que, dans l’esprit des membres de cette dernière, le
principe de la remise gratuite de la totalité des parties communes terrestres
et lacustres était maintenu et que l’assemblée générale du 6 avril 1991, sans
renoncer au bénéfice de l’accord du 26 juin 1987, avait à la fois accepté la
remise gratuite des parties communes et la cession onéreuse d’une parcelle de
terrain et des droits à construire y attachés ; D’où il suit que
le moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi
; Condamne la SCI
Les Marines du Léman aux dépens ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Les Marines du Léman à
payer à l’Union des syndicats de copropriétaires de Port Ripaille la somme de
9 000 francs ; Vu l’article 700
du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Les Marines
du Léman ; commentaires L’arrêt présente à
nos yeux l’intérêt de montrer que la Cour de Cassation n’est pas choquée par
le fait qu’une union de syndicats de copropriétaires puisse devenir
propriétaire « d’un certain nombre d’ouvrages et d’équipements
collectifs déjà aménagés par la SCI, énumérés à l’acte, et devant constituer
des parties communes générales de l’ensemble immobilier ». Il est vrai
que la Cour est liée par l’objet du pourvoi et les moyens qui viennent à son
appui ! Or elle n’était pas saisie de cette question. C’est, de toute
manière, l’occasion de revenir sur la question du patrimoine de l’Union de
syndicats et de la consistance de ce patrimoine. Il faut se référer aux textes de l’époque mais la réforme SRU n’a pas modifié les données du problème. A l’époque des faits de la présente cause (1987), et après
la promulgation de la loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985 (Bonnemaison), l’article
29 de la loi de 1965 était ainsi conçu : « Les sociétés de
constructions et les syndicats qui existent dans le cadre d’un même ensemble
immobilier peuvent constituer entre
eux des unions » « Les syndicats coopératifs
de copropriété et les syndicats dont le syndic est un copropriétaire peuvent,
même s’ils n’appartiennent pas au même ensemble, constituer entre eux des
unions ayant pour objet de créer et gérer des services destinés à faciliter
leur gestion, ainsi que la vie sociale des copropriétés. « Chaque syndicat décide,
parmi les services proposés par une union, ceux dont il veut
bénéficier. » L’article 43 du décret du 17 mars 1967, modifié par le
décret 86-768 du 9 juin 1986 disposait : « Les
unions de syndicats de copropriétaires, visées au premier alinéa de l'article
29 de la loi du 10 juillet 1965, sont des groupements dont l'objet est
d'assurer la création, la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement
communs à plusieurs syndicats, ainsi que la satisfaction d'intérêts communs
aux-dits syndicats. Ces unions, ainsi que
celles qui sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29
de la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les statuts de l'union déterminent les conditions de
son fonctionnement sous réserve des dispositions de la présente section. « Les
unions mentionnées au premier alinéa de l'article 29 de la loi du 10 juillet
1965 précitée peuvent recevoir l'adhésion de sociétés immobilières et de tous
autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de
ses membres. » On peut donc lire l’extrait de l’article 43 comme suit : Ces unions, ainsi que celles qui sont constituées en application du deuxième alinéa de l'article 29 de la même loi, peuvent être propriétaires des biens nécessaires à la création et à la gestion des services destinés à faciliter la gestion des copropriétés, ainsi que leur vie sociale. Or la cession litigieuse portait sur des ouvrages et d’équipements collectifs devant constituer des parties communes générales de l’ensemble immobilier. D’une part, des parties communes générales ne peuvent qu’être
la propriété indivise des copropriétaires de tous les syndicats concernés. D’autre part, et subsidiairement, il ne s’agit pas vraiment
de biens nécessaires à la création et à la gestion de services destinés
à faciliter la gestion des copropriétés, ainsi que leur vie sociale. Rappelons que l’opération
concernait notamment la cession
de la totalité des parcelles et des droits à construire résiduels restant
appartenir à la SCI. Nous maintenons pour notre part qu’une Union de syndicats
de copropriétaires ne peut pas être propriétaire de parties communes ou d’éléments
d’équipement commun. Qu’adviendrait-il, en cas de « faillite » de l’Union,
de ces éléments de son patrimoine ? Sur l’ensemble de la question et la pérennité de la
controverse après la réforme SRU : voir
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