00043608 CHARTE Ne
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Contribution aux charges Lot grevé d’un droit d’usage et d’habitation Usager tenu aux seules charges locatives
(non) Usager tenu aux charges incombant à
l’usufruitier (oui) Clause de l’acte conforme Cassation civile 3e 14 novembre 1996 Cassation partielle. Cour d’appel de Paris, 29-03-1994 N° de pourvoi : 94-14846 Sur le moyen unique : Vu l’article 635 du Code civil, ensemble l’article 1134 de
ce Code ; Attendu que si l’usager absorbe tous les fruits du fonds, ou
s’il occupe la totalité de la maison, il est assujetti aux frais de culture,
aux réparations d’entretien et au paiement des contributions comme
l’usufruitier ; que s’il ne prend qu’une partie des fruits, ou s’il n’occupe
qu’une partie de la maison, il contribue au prorata de ce dont il jouit ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 29 mars 1994), que
les époux Saint-Mard ont acquis de Mme Beghain des droits portant sur des biens immobiliers
situés dans un immeuble en copropriété, la venderesse se réservant le droit
d’usage et d’habitation des lots 14 et 51 et l’usufruit du lot 9, l’acte de
vente stipulant “ tant que Mme Beghain conservera
le droit d’usage sur les lots objets des présentes, elle conservera à sa
charge tous les frais d’entretien, les assurances, les impôts, le ravalement
conformément à la loi “ ; que les époux Saint-Mard
ayant cédé leurs droits aux époux Amar, ces derniers ont assigné Mme Beghain en remboursement d’une somme correspondant aux
charges de copropriété qu’ils estimaient avoir indûment payées ; Attendu que, pour dire que Mme Beghain
n’était tenue que des charges et frais d’entretien incombant normalement à un
locataire, l’arrêt retient qu’une clause susceptible de plusieurs sens doit
être interprétée en faveur de celui qui s’oblige, que les époux Saint-Mard avaient, durant la période où ils étaient
propriétaires, réglé les charges de copropriété en ne laissant à Mme Beghain que celles dont est tenu le locataire, qu’aux
termes de l’article 608 du Code civil, l’usufruitier est tenu pendant sa
jouissance de toutes les charges annuelles telles que les contributions et
autres qui, dans l’usage, sont censées charges des fruits et qu’il n’est
tenu, aux termes de l’article 605 de ce Code, qu’aux réparations d’entretien,
qu’en revanche, en matière de droit d’usage et d’habitation, aux termes de
l’article 630 du même Code, celui qui a l’usage des fruits d’un fonds ne peut
en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins ; Qu’en statuant ainsi, alors que la clause contractuelle
liant les parties faisait expressément référence à l’application des
dispositions légales et qu’il résultait des constatations de l’arrêt que le
droit d’usage et d’habitation de Mme Beghain
portait sur la totalité de l’appartement constituant les lots 14 et 51, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit que Mme Beghain n’était tenue que des charges et frais
d’entretien incombant aux locataires en ce qui concerne les lots 14 et 51 de
la copropriété de l’immeuble sis 13, rue Puccini à Paris dont elle s’était
réservé le droit d’usage et d’habitation, l’arrêt rendu le 29 mars 1994,
entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence,
quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant
ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de
Versailles. commentaires Mme Beghain (venderesse
usager) a vendu aux époux Saint-Mard (acquéreurs grevés) trois lots d’une copropriété.
Elle s’est réservé le droit d’usage et d’habitation de deux des lots vendus
et l’usufruit du troisième. S’agissant de la contribution aux charges de copropriété, l’acte stipule : « “ tant que Mme Beghain conservera le droit d’usage sur les lots objets des présentes, elle conservera à sa charge tous les frais d’entretien, les assurances, les impôts, le ravalement conformément à la loi » Les époux Saint-Mard ont cédé leurs droits aux époux Amar (sous acquéreurs grevés) La répartition des charges de copropriété a été effectuée
de manière erronée. La contribution incombant à Mme Beghain
a été limitée aux charges « locatives récupérables ». Il a été
indiqué ensuite aux époux Amar que les termes de la clause de l’acte
permettaient une répartition plus favorable pour eux. Selon l’indication, les
charges incombant à la venderesse devaient être calculées conformément au
régime de l’usufruit. Ils ont alors demandé à Mme Amar le paiement de la
différence indûment payée par eux. Mme Beghain a refusé ce
remboursement en maintenant qu’elle n’était tenue qu’au paiement des charges
locatives récupérables. La Cour d’appel de Paris lui a donné satisfaction. Elle a
retenu : - qu’une clause susceptible de plusieurs sens doit être
interprétée en faveur de celui qui s’oblige - qu’en matière de droit d’usage et d’habitation, aux
termes de l’article 630 du même Code, celui qui a l’usage des fruits d’un
fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en faut pour ses besoins ; - qu’aux termes de l’article 608 du Code civil,
l’usufruitier est tenu pendant sa jouissance de toutes les charges annuelles
telles que les contributions et autres qui, dans
l’usage, sont censées charges des fruits et qu’il n’est tenu, aux
termes de l’article 605 de ce Code, qu’aux réparations d’entretien La Cour d’appel ne précisait pas en quoi la clause de
l’acte était susceptible de plusieurs sens. La Cour de cassation casse sur ce point l’arrêt d’appel.
Elle fait valoir : - que la clause contractuelle liant les parties faisait expressément référence à l’application des dispositions légales, ce qui écartait l’existence d’une difficulté d’interprétation. - qu’il résultait des constatations de l’arrêt que le droit
d’usage et d’habitation de Mme Beghain portait sur
la totalité de l’appartement constituant les lots 14 et 51 Il en résulte pour la Haute Juridiction que la
répartition des charges de copropriété doit être effectuée, s’agissant d’un
droit d’usage et habitation, comme dans le cas de l’usufruit. La solution retenue par la Cour de cassation est dans le
sens de la jurisprudence antérieure [1] Elle est aussi admise par la doctrine [2] On ne pouvait à la vérité s’interroger qu’à propos du
ravalement qui, même sous sa forme la plus simple d’opération d’entretien, se
présente comme une opération à périodicité décennale. Le droit d’usage et
d’habitation est par nature viager et l’on peut souvent considérer qu’un
usager risque de ne pas profiter très longtemps des avantages d’une telle
opération. Mais il faut admettre que l’ensemble de l’opération présente un
caractère aléatoire qui, selon les cas, laisse à l’une ou l’autre des parties
une chance de gain ou un risque de perte. Les praticiens, qui ont tendance à toujours retenir le
régime des charges locatives récupérables pour établir la répartition des
charges dans un tel cas, devront noter une fois pour toutes la solution
pratique à appliquer. |
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