043608

 

 

Indivision du lot entre deux époux séparés de biens

Occupation du lot par l’épouse seule au cours du divorce

Liquidation de l’indivision

Charges courantes imputables à l’épouse occupante (oui)

 

Cassation civile 1  12 décembre 2007

Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 31 octobre 2005

N° de pourvoi :06-11877

 

 

 

 

Sur le moyen unique :

 

Attendu que le divorce des époux X..., mariés sous le régime de la séparation de biens, a été prononcé le 27 novembre 1989 ; qu’un jugement du 24 février 1994 a ordonné la vente aux enchères publiques de l’immeuble acquis indivisément par M. Y... et Mme Z... en 1973 ; que l’arrêt attaqué (Aix en Provence, 31 octobre 2005), statuant sur les difficultés nées des opérations de liquidation a dit, notamment, que ne constituaient des dépenses imputables au passif du compte de l’indivision que les charges de copropriété “non récupérables” sur l’occupant et qu’en conséquence, Mme Z..., ayant joui privativement de l’appartement indivis, devait produire au notaire chargé de opérations de comptes, liquidation et partage, les décomptes annuels de charges de chacun des exercices de la copropriété pour qu’il puisse distinguer celles imputables au passif du compte de l’indivision ;

 

 

Attendu que Mme Z... fait grief à l’arrêt attaqué de statuer ainsi alors, selon le moyen, que l’article 815-10, alinéa 3, du code civil impose la répartition des frais et charges afférents à un bien indivis, proportionnellement aux droits de chacun dans l’indivision ; qu’il s’ensuit que les charges de copropriété afférentes aux biens indivis dont un indivisaire a joui privativement doivent être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon qu’elles ont été exposées dans l’intérêt de tous les coindivisaires ou d’un seul ; qu’en décidant que Mme Z... était seulement fondée à obtenir le remboursement des charges de copropriété qui ont concouru à la conservation de l’immeuble, à l’exclusion de celles tenant à l’occupation privative et personnelle de l’un des coindivisaires, la cour d’appel a violé l’article 815-10, alinéa 3, du code civil ;

 

 

Mais attendu que la cour d’appel a décidé à bon droit que les charges de copropriété relatives à l’occupation privative et personnelle par l’un des indivisaires de l’immeuble indivis et concernant notamment l’entretien courant, l’eau et le chauffage collectif, incombaient à l’occupant et que seules les autres charges de copropriété, devaient figurer au passif du compte de l’indivision ; que le moyen n’est pas fondé ;

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

 

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les deux demandes ;

 

 

Commentaires :

La solution adoptée mérite une pleine approbation.

Il est évident que lorsque l’un des indivisaires occupe seul le bien indivis, les « dépenses courantes » liées au bien demeurent à sa charge (électricité, chauffage, consommation d’eau, etc.).  

En l’espèce le bien était un lot de copropriété et les indivisaires étaient deux époux, séparés de biens, et divorcés. Il s’agissait de liquider les comptes de l’indivision (et non pas la communauté bien entendu).

La position de l’épouse occupante, fondée sur les dispositions de l’article 815-10 du Code civil, était intenable.

Dans la pratique, et s’agissant d’un lot de copropriété, le syndic n’est pas tenu d’effectuer la ventilation des charges. Nous considérons toutefois que les syndics, notamment à l’intention des bailleurs, doivent au moins indiquer par un code les charges susceptibles d’être considérées comme « récupérables » au sens du droit du louage. Mieux encore, ils peuvent effectuer les ventilations classiques comme celle relative aux frais de gardiennage. Ils doivent également faire clairement ressortir les charges liées à l’existence d’une clause de garantie totale dans un contrat d’entretien.

L’établissement d’un compte d’indivision comme celui évoqué ici peut présenter certaines difficultés. Certaines dispositions spécifiques du droit des baux d’habitation ne sont pas forcément applicables à ce cas particulier. Mais le syndic n’est tenu qu’à une obligation d’information.

Notons également que le syndicat des copropriétaires peut également recouvrer ces mêmes charges à l’encontre d’un époux non propriétaire, sur le fondement de la contribution aux charges du mariage.

 

 

 

 

Mise à jour

01/05/2008