00043608 CHARTE Ne
sont autorisées que 2)
les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Vente d’un lot Information préalable de
l’acquéreur Réticence dolosive de l’acquéreur Travaux non votés mais
envisagés antérieurement Caractère déterminant
des manœuvres dolosives Cour de
cassation chambre civile 3 12
mars 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel de Chambéry , du 9 octobre 2012 N° de
pourvoi: 13-11042 Cassation
partielle Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 9 octobre 2012), que M. et Mme X..., ayant acquis
de M. et Mme Y... des lots dans un immeuble en copropriété, ont demandé à
leurs vendeurs, à la société Sogimalp, syndic, et au notaire Mme Z..., la
garantie de leur condamnation à payer au syndicat des copropriétaires leur
quote-part des charges relatives à des travaux sur la toiture de l’immeuble
qui avaient été votés postérieurement à la cession des lots mais avaient fait
l’objet, antérieurement, d’une délibération de l’assemblée générale des
copropriétaires demandant un diagnostic et un métré à un bureau d’études ; Sur le
deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi incident,
réunis : Attendu que
M. et Mme X... et M. et Mme Y... font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en
garantie dirigé contre la société Sogimalp alors, selon le moyen : 1°/ qu’à
défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et
notamment dans son article 5, la circonstance que le syndic ait satisfait aux
obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse
être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à
l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les
juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil ; 2°/ qu’en
limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967
sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son
obligation générale de prudence et de diligence, la cour d’appel a, par refus
d’application, violé l’article 1382 du code civil ; Mais
attendu qu’ayant relevé qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale
n’avait voté aucune provision pour l’exécution des travaux de toiture et que
le syndic avait adressé au notaire, avant la vente, ses réponses à un
questionnaire conforme aux prescriptions de l’article 5 du décret du 17 mars
1967, la cour d’appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses
obligations légales, en a exactement déduit qu’il n’avait pas à remplir une
mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi ; D’où il suit
que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
troisième moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi incident,
réunis : Attendu que
M. et Mme X... et M. et Mme Y... font grief à l’arrêt d’écarter l’appel en
garantie dirigé contre Mme Z... alors, selon le moyen, 1°/ que le
seul fait que le notaire ait accompli les diligences qui lui incombaient en
application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure que
sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit commun
pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet égard
l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code civil ; 2°/ qu’il
est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à
l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en
limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967
sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de
conseil, la cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du
code civil ; Mais
attendu qu’ayant retenu que le notaire, en respectant les exigences de
l’article 5 du décret du 17 mars 1967, avait rempli ses obligations légales,
la cour d’appel en a exactement déduit qu’aucune faute ne pouvait lui être
reprochée ; D’où il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Mais sur le
premier moyen du pourvoi principal : Vu les
articles 1382 et 1116 du code civil ; Attendu que
pour rejeter la demande de garantie de M. et Mme X..., l’arrêt retient qu’il
n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent à M. et Mme Y... aient
joué un rôle déterminant de leur consentement, de sorte que les conditions de
l’article 1116 du code civil ne sont pas réunies ; Qu’en
statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure le caractère
déterminant des manœuvres reprochées aux époux Y..., la cour d’appel a violé
les textes susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ses dispositions réformant le jugement qui a
condamné solidairement M. et Mme Y... à garantir M. et Mme X... de la
condamnation relative au paiement des appels de fonds liés à la rénovation de
la toiture, l’arrêt rendu le 9 octobre 2012, entre les parties, par la cour
d’appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les
parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ; Condamne M.
et Mme Y... aux dépens des pourvois ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur
les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent
arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt
partiellement cassé ; Ainsi fait et
jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du douze mars deux mille quatorze. commentaires L’arrêt du
12 mars 2014 rapporté traite, à propos de la vente d’un lot de copropriété,
de l’obligation générale d’information de l’acquéreur qui pèse sur le vendeur
et les intervenants, indépendamment des formalités prévues par l’article 5 du
décret du 17 mars 1967. La
promulgation de la loi ALUR, qui comporte des dispositions novatrices en faveur
de l’information de l’acquéreur ne rejette pas dans l’ombre cet arrêt. C’est
toutefois en fonction des textes antérieurs que nous formulerons les
observations qui suivent M et Mme Y
ont vendu des lots de copropriété à M et Mme X. Le syndic
Sogimalp a établi l’état daté adressé à Mme Z, notaire, qui a établi ;
l’acte de vente. Postérieurement
à la vente, le syndicat a voté des travaux de toiture. La quote-part
imputable à M. et Mme X… de ce chef s’élève à 11 000 % soit 3% environ
du prix de la vente. Ils ont appris qu’une précédente assemblée avait décidé
de faire établir par un bureau d’études un diagnostic et un métré pour les
travaux de toiture susceptibles d’être nécessaires. Ils ont
demandé à leurs vendeurs, à la société Sogimalp, syndic, et au notaire Mme
Z..., la garantie de leur condamnation à payer au syndicat des
copropriétaires leur quote-part des charges relatives à des travaux sur la
toiture de l’immeuble, estimant qu’à des titres divers, ils auraient dû les
informer de ce risque financier. Pour ce qui
est du syndic, ils prétendent que l’obligation générale d’information ne se
limite pas à la fourniture d’un état daté correct. La Cour de
cassation juge au visa de l’article 1382 du Code civil « qu’ayant relevé qu’à
l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour
l’exécution des travaux de toiture et que le syndic avait adressé au notaire,
avant la vente, ses réponses à un questionnaire conforme aux prescriptions de
l’article 5 du décret du 17 mars 1967, la cour d’appel, qui a constaté que le syndic avait satisfait à ses obligations légales,
en a exactement déduit qu’il n’avait pas à
remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par la loi Pour ce qui
est du notaire ils prétendent également que l’obligation générale
d’information ne se limite pas à l’exploitation d’un état daté correct. La Cour de
cassation juge, également au visa de l’article 1382 du Code civil « qu’ayant retenu que le
notaire, en respectant les exigences de l’article 5 du décret du 17 mars
1967, avait rempli ses obligations légales, la cour d’appel en a exactement
déduit qu’aucune faute ne pouvait lui être reprochée » À l’égard
des vendeurs, la demande est fondée sur l’article 1382 mais aussi sur
l’article 1116 du Code civil ainsi conçu : « Le dol est une cause de
nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des
parties sont telles, qu’il est évident que, sans ses manœuvres, l’autre
partie n’aurait pas contracté « Il ne se présume pas
et doit être prouvé » À première lecture il y faut
une tromperie soigneusement organisée ; mais la jurisprudence a créé de
toutes pièces la notion, - très fine -, de réticence dolosive. Un exemple assez proche de l’espèce commentée
est fourni par l’arrêt Cass. Civ. 3e du 2 Octobre 1974. Après
signature d’un compromis de vente, l’acquéreur avait appris l’existence d’un
projet d’établissement d’une porcherie de 400 porcs à cent mètres de la
maison. La Cour de cassation énonce en
particulier : « Attendu que le dol peut être constitué par le silence d’une partie
dissimulant à on cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui,
l’aurait empêché de contracter ; que, dès lors qu’elle a déterminé le
consentement du cocontractant, l’erreur provoquée par le dol peut être prise
en considération, même si elle ne porte pas sur la substance de la chose qui
fait l’objet du contrat. » Elle en a fait application en
approuvant la Cour d’appel qui, constatant que le vendeur connaissait
l’arrêté préfectoral ayant autorisé l’installation de la porcherie, avait
admis l’existence d’un vice du consentement chez l’acquéreur. Autre décision proche de notre
affaire : l’arrêt de la Première chambre civile de la Cour de cassation
du 14 juin 1989 JCP 1991 II 21632 note Vissaramy ; D 1989 Somm 338 note
Aubert qui juge qu’il ne peut y avoir
réticence dolosive lorsque le prêteur s’est conformé aux prescriptions
légales qui détaillent avec précision, dans un modèle type, son obligation de
renseignement. En matière
de copropriété on trouve des exemples de dol ou de réticence dolosive. Ainsi pour
un vendeur n’ayant pas indiqué que le syndicat a l’intention de procéder au
ravalement (CA Aix en Provence 1e B 13 avril 2006 ; CA Paris
31 mars 1998 Bull CSAB décembre 1998 n° 70 p.10 note Dunes) Dans la
présente espèce la Cour d’appel a fait valoir Que « d’une part, la part
du coût des travaux de remise en état de la toiture mise à la charge des
époux X... représente environ 11 000 € (pièce n° 11 de la Sogimalp), soit à
peine 2, 9 % du prix d’acquisition ; dès lors qu’il
n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent aux époux Y..., aient
joué un rôle déterminant du consentement des époux X..., de sorte que
les conditions de l’article 1. 116 du Code civil ne sont pas réunies » Au surplus « que le législateur
a mis en place des mécanismes qui permettent au candidat acquéreur dans une
copropriété d’informer de l’état de l’immeuble, notamment par l’effet des
dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; le candidat
acquéreur peut ainsi demander au vendeur de produire les procès-verbaux des
assemblées générales ainsi que la copie du carnet d’entretien de l’immeuble ;
si les époux X... avaient usé de cette faculté, ils auraient eu connaissance,
d’une part de la date des derniers travaux d’entretien de la toiture ; et
d’autre part de la décision votée par l’assemblée générale du 15 juin 2005 de
faire examiner la toiture par un technicien, circonstance qui aurait pu les
alerter ; en effet qu’en préambule au vote de cette décision, le
procès-verbal mentionnait : « Compte tenu de la vétusté des toitures, des
infiltrations d’eau constatées, des phénomènes de siphonage enregistrés au
cours de l’hiver... il serait souhaitable de préparer la réfection des
toitures en demandant un diagnostic à un bureau d’études, ainsi qu’un métré. Le
conseil syndical peut-être mandaté pour préparer ces travaux » ; » Les
acquéreurs s’en tiennent à l’obligation de bonne foi qui oblige le vendeur à révéler
spontanément tout inconvénient potentiel ou toute charge financière à venir « premièrement, dès lors
que les travaux de toiture ont été envisagés par une assemblée générale
antérieure à la vente, le vendeur a l’obligation, au titre de son obligation
de bonne foi, de révéler cette circonstance à l’acquéreur ; qu’en décidant le
contraire, pour retenir que Monsieur et Madame Y..., vendeurs, n’avaient pas
à révéler à Monsieur et Madame X..., acquéreurs, l’existence de travaux
éventuels ayant donné lieu à une assemblée générale du 15 juin 2005,
sollicitant un diagnostic et un devis, les juges du fond, qui n’ont pas tiré
les conséquences légales de leur propres constatations quant à l’existence
d’une réticence dolosive, ont violé l’article 1382 du code civil ; « deuxièmement, l’erreur issue
du dol peut affecter le principe de la conclusion de la vente ou ses
conditions et notamment le prix ; qu’en se bornant à énoncer qu’il n’est pas
évident que les manœuvres aient joué un rôle déterminant du consentement sans
dire s’ils raisonnaient sur le principe même de la vente ou sur ses
conditions et notamment sur le montant de son prix, les juges du fond ont
privé leur décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil
; « troisièmement, à
supposer même qu’une imprudence ait été commise par l’acquéreur pour n’avoir
pas sollicité les assemblées générales de la copropriété des trois dernières
années, cette circonstance, à la supposer même fautive, aurait pu tout au
plus conduire à un partage de responsabilité, sans pouvoir justifier à un
rejet de la demande ; que de ce point de vue l’arrêt attaqué a été rendu en
violation de l’article 1382 du code civil. Ce discours
a été entendu par les Hauts Conseillers ! Ils jugent ainsi : « Attendu que pour
rejeter la demande de garantie de M. et Mme X..., l’arrêt retient qu’il n’est
pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent à M. et Mme Y... aient joué
un rôle déterminant de leur consentement, de sorte que les conditions de
l’article 1116 du code civil ne sont pas réunies ; « Qu’en statuant ainsi,
par des motifs qui ne suffisent pas à exclure le caractère déterminant des
manœuvres reprochées aux époux Y..., la cour d’appel a violé les textes
susvisés ; » N’oublions pas que la Cour de
cassation ne juge pas l’affaire mais un arrêt. C’est ici la rédaction
faiblarde de l’arrêt qui est condamnée. « il n’est pas évident que … » n’est pas une formule
appropriée pour une décision judiciaire. La loi
ALUR, fortement critiqué, a le mérite d’avoir imposé l’information des
acquéreurs de lots de copropriété à la date d’établissement de l’acte
préparatoire (promesse de vente, compromis, ou autres). Curieusement les
dispositions adoptées ont été insérées dans le Code de la construction et de
l’habitation. Nous retenons ici l’article L 721-2 ainsi conçu : « Art. L. 721-2. – En
cas de vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou de cession d’un droit réel
immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage
total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété, sont
annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique
de vente, en sus du dossier de diagnostic technique mentionné à
l’article L. 271-4, les documents suivants : « 1° Les
documents relatifs à l’organisation de l’immeuble : « a) La
fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi
n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis ; « b) Le
règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes
les modifiant, s’ils ont été publiés ; « c) Les
procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, si le
copropriétaire vendeur en dispose ; « 2° Les
documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du
copropriétaire vendeur : « a) Le
montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors
budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au
titre des deux exercices comptables précédant la vente ; « b) Les
sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des
copropriétaires et les sommes qui seront dues au
syndicat par l’acquéreur ; « c) L’état
global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis
des fournisseurs ; « d) Lorsque
le syndicat des
copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds
de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière
cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. « Par
exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa
de l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée, les documents mentionnés aux b et c du
présent 2° n’ont pas à être annexés à la promesse de vente ou, à
défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ; « 3° Le
carnet d’entretien de l’immeuble ; « 4° Une
attestation comportant la mention de la superficie de la partie privative et
de la surface habitable de ce lot ou de cette fraction de lot, prévues à
l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
précitée ; « 5° Une
notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires
ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété. Un arrêté
du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ; « 6° Le
cas échéant, le diagnostic technique global prévu à
l’article L. 731-1 et le plan pluriannuel de travaux prévu à
l’article L. 731-2. « À
défaut d’annexion à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte
authentique de vente, l’acquéreur reconnaît que le notaire ou le vendeur lui
a remis le règlement de copropriété, le carnet d’entretien et l’état
descriptif de division. « En
cas de vente publique, les documents mentionnés
aux 1° à 6° sont annexés au cahier des charges. » Cette bonne
réforme est maladroite par ses excès. Les critiques formulées ont été si
véhémentes que des restrictions sont actuellement étudiées. De toute manière il est certain que c’est le
syndic qui aura désormais la charge d’informer l’acquéreur. En l’état
la documentation interne des syndicats de copropriétaires est insuffisante
pour assurer la fiabilité des informations fournies. Les carnets d’entretien sont
insuffisants et mal mis à jour. Il fallait améliorer et durcir leur régime
juridique plutôt que de créer un nouveau document avec la fiche synthétique. Il convient
de suivre attentivement les « pourparlers » en cours mais aussi la publication des décrets d’application
de la loi ALUR. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...,
demandeurs au pourvoi principal. PREMIER
MOYEN DE CASSATION L’arrêt
infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU’il
a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X...,
acquéreurs, à l’encontre de Monsieur et de Madame Y..., vendeurs ; AUX MOTIFS
QUE « d’une part, la part du coût des travaux de remise en état de la toiture
mise à la charge des époux X... représente environ 11 000 € (pièce n° 11 de
la Sogimalp), soit à peine 2, 9 % du prix d’acquisition ; dès lors qu’il
n’est pas évident que les manœuvres qu’ils reprochent aux époux Y..., aient
joué un rôle déterminant du consentement des époux X..., de sorte que les
conditions de l’article 1. 116 du Code civil ne sont pas réunies ; au surplus
que le législateur a mis en place des mécanismes qui permettent au candidat
acquéreur dans une copropriété d’informer de l’état de l’immeuble, notamment
par l’effet des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ; le
candidat acquéreur peut ainsi demander au vendeur de produire les
procès-verbaux des assemblées générales ainsi que la copie du carnet
d’entretien de l’immeuble ; si les époux X... avaient usé de cette faculté,
ils auraient eu connaissance, d’une part de la date des derniers travaux
d’entretien de la toiture ; et d’autre part de la décision votée par
l’assemblée générale du 15 juin 2005 de faire examiner la toiture par un
technicien, circonstance qui aurait pu les alerter ; en effet qu’en préambule
au vote de cette décision, le procès-verbal mentionnait : « Compte tenu de la
vétusté des toitures, des infiltrations d’eau constatées, des phénomènes de
siphonage enregistrés au cours de l’hiver... il serait souhaitable de
préparer la réfection des toitures en demandant un diagnostic à un bureau
d’études, ainsi qu’un métré. Le conseil syndical peut-être mandaté pour
préparer ces travaux » ; ALORS QUE,
premièrement, dès lors que les travaux de toiture ont été envisagés par une
assemblée générale antérieure à la vente, le vendeur a l’obligation, au titre
de son obligation de bonne foi, de révéler cette circonstance à l’acquéreur ;
qu’en décidant le contraire, pour retenir que Monsieur et Madame Y...,
vendeurs, n’avaient pas à révéler à Monsieur et Madame X..., acquéreurs,
l’existence de travaux éventuels ayant donné lieu à une assemblée générale du
15 juin 2005, sollicitant un diagnostic et un devis, les juges du fond, qui
n’ont pas tiré les conséquences légales de leur propres constatations quant à
l’existence d’une réticence dolosive, ont violé l’article 1382 du code civil
; ALORS QUE,
deuxièmement, l’erreur issue du dol peut affecter le principe de la
conclusion de la vente ou ses conditions et notamment le prix ; qu’en se
bornant à énoncer qu’il n’est pas évident que les manœuvres aient joué un
rôle déterminant du consentement sans dire s’ils raisonnaient sur le principe
même de la vente ou sur ses conditions et notamment sur le montant de son
prix, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de
l’article 1382 du code civil ; ALORS QUE,
troisièmement, à supposer même qu’une imprudence ait été commise par
l’acquéreur pour n’avoir pas sollicité les assemblées générales de la
copropriété des trois dernières années, cette circonstance, à la supposer
même fautive, aurait pu tout au plus conduire à un partage de responsabilité,
sans pouvoir justifier à un rejet de la demande ; que de ce point de vue
l’arrêt attaqué a été rendu en violation de l’article 1382 du code civil. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION L’arrêt
infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU’il
a écarté l’appel en garantie dirigé contre la société SOGIMAPL, ès qualité de
syndic ; AUX MOTIFS
QUE « selon l’article 5 3ème du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un
état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente,
Comportant dans la troisième partie, mention des sommes qui devraient
incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment
des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant
qu’à l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision
pour l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne
s’étendent pas au-delà. des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars
1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement
qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ; ALORS QUE,
à défaut des dispositions contraires dans le décret n° 67 du 17 mars 1967 et
notamment dans son article 5, la circonstance que le Syndic ait satisfait aux
obligations découlant de ce texte n’exclut pas qu’une responsabilité puisse
être recherchée, sur le fondement du droit commun à raison de manquements à
l’obligation de prudence et de diligence ; qu’en disant le contraire, les
juges du fond ont violé l’article 1382 du code civil. TROISIEME
MOYEN DE CASSATION L’arrêt
infirmatif attaqué encourt la censure ; EN CE QU’il
a rejeté la demande en garantie formée par Monsieur et Madame X... contre
Maître Z... ; AUX MOTIFS
QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du
notre qui établit Pacte de vente d’un lot de copropriétés sont également
limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en
l’espèce, Me Iacquiot Monteillard n’a nullement méconnu les obligations mises
à sa charge par ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les
dispositions du jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ; ALORS QUE,
le seul fait que le notaire ait accompli les diligences qu’il lui incombait
en application de l’article 5 du décret n° 67 du 7 mars 1967 ne peut exclure
que sa responsabilité soit recherchée sur le fondement de la règle de droit
commun pour manquement à l’obligation de prudence et de diligence ; qu’à cet
égard l’arrêt encourt la censure pour violation de l’article 1382 du code
civil. Moyens
produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...,
demandeurs au pourvoi incident éventuel. PREMIER
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt attaqué : D’AVOIR
confirmé les dispositions du jugement qui ont débouté les époux X... de leur
demande en garantie contre Maître Z... ; AUX MOTIFS
QUE « pour ce qui concerne ses rapports avec l’acquéreur, les obligations du
notaire qui établit l’acte de vente d’un lot de copropriétés sont également
limitées aux prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, qu’en
l’espèce, Me Z... n’a nullement méconnu les obligations mises à sa charge par
ce texte, qu’il convient en conséquence de confirmer les dispositions du
jugement qui ont rejeté les demandes contre le notaire » ; ALORS QU’il
est constant que le rédacteur d’acte est tenu d’une obligation de conseil à
l’égard de toutes les parties à l’acte, y compris l’acquéreur ; qu’en
limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967
sans rechercher si le notaire n’avait pas manqué par ailleurs à son devoir de
conseil, la Cour d’appel a, par refus d’application, violé l’article 1382 du
Code civil. DEUXIEME
MOYEN DE CASSATION Le moyen
reproche à l’arrêt attaqué : D’AVOIR confirmé
les dispositions du jugement qui ont écarté la demande en garantie dirigée
contre la société Sogimalp ; AUX MOTIFS
QUE, « selon l’article 5ème du décret du 17 mars 1967, le syndic adresse un
état en trois parties au notaire chargé de recevoir l’acte de vente.
Comportant dans la troisième partie mention des sommes qui devraient incomber
au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre notamment des
provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ; il est constant qu’à
l’époque de la vente, l’assemblée générale n’avait voté aucune provision pour
l’exécution des travaux de la toiture ; les obligations du syndic ne
s’étendent pas au-delà des prévisions de l’article 5 du décret du 17 mars
1967, qu’il convient en conséquence de réformer les dispositions du jugement
qui ont prononcé des condamnations contre la société Sogimalp » ; ALORS QU’en
limitant son examen aux dispositions de l’article 5 du décret du 17 mars 1967
sans rechercher si la société Sogimalp n’avait pas manqué par ailleurs à son
obligation générale de prudence et de diligence, la Cour d’appel a, par refus
d’application, violé l’article 1382 du Code civil. |
Mise à jour |