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Annulation d’une clause de répartition des charges Effet rétroactif (non) Effet « à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la
chose jugée » Interprétation Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 10 juillet 2013
Décision attaquée : Cour d’appel de
Versailles , du 30 janvier 2012 N° de pourvoi:
12-14569 Cassation partielle Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Versailles, 30 janvier 2012), que la société Alhel et la
société Alhelsamic (les sociétés), propriétaires de lots dans un groupe
d’immeubles en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de
l’ensemble immobilier Vercingétorix (le syndicat) en
contestation de leur compte individuel de charges, remboursement des
sommes facturées au titre des charges d’eau, afin de faire déclarer non
écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des
charges communes spéciales d’entretien et d’étanchéité de la toiture des
bâtiments A et B et qu’une mesure d’instruction soit ordonnée pour
l’établissement d’une nouvelle répartition de ces charges ; Sur le troisième et
le quatrième moyens, réunis : Attendu que les
sociétés font grief à l’arrêt de dire que la décision des premiers juges de
réputer non écrite la clause de répartition des charges d’entretien et
d’étanchéité des toitures des bâtiments A et B ne vaut que pour l’avenir,
alors, selon le moyen : 1°/ que lorsqu’une
disposition d’un règlement de copropriété est réputée non écrite, elle est censée
n’avoir jamais existé et ne peut dès lors produire effet, même pour le passé
; qu’en décidant, pour cantonner dans le temps les effets de la décision, les
juges du fond ont violé l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2°/ que dans leurs
conclusions d’appel, les SCI faisaient valoir qu’eu égard à l’assemblée
générale du 22 septembre 2010, qui ne s’est pas prononcée, et à l’assemblée
générale du 24 mai 2011, qui a missionné un expert géomètre sur le fondement
de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elles étaient en
droit, sur le fondement de l’article 5 et 11 de la loi, de solliciter du juge
qu’il procède à la nouvelle répartition des charges communes générales ;
qu’en omettant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur
décision de base légale au regard des articles 5 et 11 de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1967 ; Mais attendu, d’une
part, qu’ayant exactement relevé que lorsqu’il répute non écrite une clause
de répartition de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition,
la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite
une telle clause ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet
qu’à compter de la date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée
; Attendu, d’autre
part, que la cour d’appel n’était tenue, ni de répondre à des conclusions ni
de procéder à une recherche relative à l’application des articles 5 et 11 de
la loi du 10 juillet 1965 que ses constatations rendaient inopérantes ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; Mais sur le deuxième
moyen : Vu l’article 1134 du
code civil : Attendu que, pour
rejeter les demandes relatives aux charges d’eau, l’arrêt retient qu’à
supposer que les sociétés ne disposent pas d’arrivée d’eau dans leurs locaux,
cela ne saurait les exonérer de toute participation aux charges d’eau froide
nécessaires aux services communs de tous les lots, sans distinction entre
lots à usage ou non d’habitation et ce au prorata des tantièmes généraux de
copropriété attachés à ces lots ; Qu’en statuant ainsi,
alors que le règlement de copropriété prévoyait que « les dépenses d’eau
froide pour les services communs, et celles relatives aux consommations
individuelles dans le cas d’absence de compteurs individuels seront réparties
entre tous les propriétaires des lots à usage d’habitation au prorata des
tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots », la cour d’appel, qui
a dénaturé ce document, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu’il n’y
a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à
entraîner l’admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il rejette la demande relative aux dépenses d’eau froide,
l’arrêt rendu le 30 janvier 2012, entre les parties, par la cour d’appel de
Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties
dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait
droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat
des copropriétaires de l’ensemble immobilier Vercingétorix sis 4 boulevard
Vercingétorix à 95100 Argenteuil aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette les demandes ; Commentaires
L’arrêt rapporté comporte un nouveau revirement de la Cour de cassation à propos des effets dans le temps d’une décision judiciaire déclarant non écrite une clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges La loi du 10 juillet
1965 prévoit en son article 12 la possibilité d’une action en révision
de la répartition des charges. C’est la
jurisprudence qui a admis la possibilité d’une action en nullité d’une
clause de répartition des charges pour violation de l’article 10 de la
loi. Cette action en nullité ne peut en principe être utilisée que pour les charges réparties par application de l’article 10 alinéa 1, afférentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun. Par exception, elle peut être utilisée
pour les charges réparties par application de l’article 10 alinéa 2 dans deux
cas : 1°) si la clause prévoit au profit d’un ou plusieurs lot(s) une exonération abusive de contribution à certaines de ces charges (Cass. civ. 08/12/1981 Administrer mai 1982 p. 35 note Guillot) 2°) si la clause impose une
participation injustifiée (Cass. civ. 17/10/1979 Administrer janvier 1980 p.
37 note Guillot). L’action en nullité d’une clause de répartition des charges pour violation de l’article 10 alinéa 1 peut être exercée : 1°) si le règlement de copropriété impose une participation aux charges générées par un service ou élément d’équipement ne présentant aucune utilité pour le lot considéré 2°) si le règlement de copropriété
exonère un lot de toute participation aux charges générées par un service ou
un élément d’équipement commun
présentant une utilité pour ce lot (serait-elle potentielle) 3°) si le mécanisme de répartition d’une
charge figurant dans le règlement de copropriété ne prend pas en
considération le critère d’utilité imposé par l’article 10 alinéa 1. Au fil
du temps le domaine d’application d’un critère spécifique d’utilité s’est
considérablement rétréci. On admet pour beaucoup de charges (notamment celles
de gardiennage) que le coefficient d’utilité objective est en fonction des
tantièmes de parties communes. Mais ces charges restent néanmoins dans le
champ de l’article 10 alinéa 1. Il ne suffisait pas
d’annuler une clause de répartition. Encore fallait-il modifier l’état de
répartition des charges. Il y a eu controverse à propos de la possibilité
ouverte à la juridiction ayant prononcé la nullité d’une répartition de
charge de procéder à une nouvelle répartition. La loi n° 85-1470 du
31 décembre 1985 a validé cette solution en complétant l’article 43 comme
suit : « Toutes clauses contraires aux
dispositions des articles 6 à 37, 42 et celles du décret prises pour leur
application sont réputées non écrites. « Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. » Après modification par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 le texte
est présentement le suivant : « Toutes clauses contraires aux
dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises
pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque
le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non
écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur
nouvelle répartition. » Autre controverse à propos de la portée dans le
temps de la décision judiciaire d’annulation. Dans un premier
temps, la jurisprudence a repris les solutions admises pour la révision. Elle prend effet à la date du jugement, sans aucun effet rétroactif à
la date de la demande (date de l’assignation). S’il y a appel, c’est encore
la date du jugement s’il est confirmé par la Cour d’appel, mais c’est la date
de l’arrêt d’appel si le jugement est infirmé. C’est seulement dans l’arrêt
d’appel que l’on peut trouver les éléments de la nouvelle répartition. Par son arrêt du 20 octobre 1981 la Cour de cassation rejette tout effet rétroactif. On retrouve cette
solution dans l’arrêt du 3 juillet 1996 n˚ 94-17.001 (Loyers et
copropriété 1996 405 ; RDI 1996 611 note Capoulade). Attendu que, pour limiter à une certaine somme le montant dû au
syndicat des copropriétaires par M. Lupo au titre des charges de chauffage,
l’arrêt retient qu’aucune des parties ne s’oppose à ce que les clauses du
règlement de copropriété relatives aux frais de chauffage soient réputées non
écrites, celles-ci ne respectant pas les dispositions d’ordre public de
l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il convient de
rejeter la demande du syndicat des copropriétaires qui est fondée sur ces
clauses ; Qu’en statuant ainsi, alors
que la nouvelle répartition des charges ne prend effet qu’à compter de la
décision qui l’ordonne, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; A propos d’un arrêt
du 16 juillet 1996 également reproduit en RDI 1996 611 M. Capoulade signale
dans sa note le paragraphe suivant : « lorsqu’une clause d’un règlement
de copropriété relative à la répartition des charges est réputée non écrite par
le seul effet de la loi, la nouvelle répartition ne vaut que pour
l’avenir et ne prend effet qu’à la date de la décision qui l’ ordonnée ;
les sommes versées au syndicat en
exécution des clauses ultérieurement annulées n’ont donc pas à être
remboursées ». Le visa de « par le seule effet de
la loi » est important parce que cette expression a été utilisée par
ailleurs pour justifier que la clause n’a jamais existé. Cette dernière affirmation est
particulièrement mal venue quand la clause litigieuse figure dans un
règlement de copropriété antérieur à 1965 ! Revirement avec l’arrêt Cass. civ. 3, 9 juin
1999, n˚ 98-10.801 ! On lit : « Mais attendu, d’une part, que la cour d’appel a exactement relevé qu’une clause réputée non écrite devant être considérée comme n’ayant jamais existé, le syndicat n’était pas fondé à soutenir que la décision ne pouvait produire d’effets que pour l’avenir ; » Solution identique avec l’arrêt 3e Civ., 20 décembre 2000, n° 99-16.059, « Attendu que pour condamner la société CAFF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 169 664,15 francs, représentant les charges de copropriété impayées au 31 mars 1997, sauf celles concernant l’eau, l’arrêt retient que la répartition des charges appelées a été effectuée conformément au règlement de copropriété et que l’annulation de certaines clauses de ce règlement ne peut avoir d’effet qu’à compter de sa décision ; » « Qu’en statuant ainsi,
alors qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la cour
d’appel a violé le texte susvisé ; » Et encore dans l’arrêt Cass. civ. 3, 2 mars 2005, n˚ 03-16.731 « Attendu que pour condamner la société à payer à ce titre une certaine somme au syndicat des copropriétaires, l’arrêt qui annule ces clauses énonce que sa décision n’a pas de caractère rétroactif et retient que la nouvelle répartition des charges ne prendra effet qu’après la signification de l’arrêt qui, au vu du résultat d’une mesure d’instruction, la déterminera ; « Qu’en statuant ainsi, alors qu’une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » C’est donc un revirement important que
l’on trouve dans l’arrêt rapporté qui revient à la solution de la
non-rétroactivité « Mais attendu, d’une part, qu’ayant
exactement relevé que lorsqu’il répute non écrite une clause de répartition
de charges, le juge doit procéder à une nouvelle répartition, la cour d’appel
a retenu, à bon droit, que la décision de réputer non écrite une telle clause
ne peut valoir que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la
date où la décision a acquis l’autorité de la chose jugée ; » On ne peut que s’en
féliciter ! Il n’est pas interdit
d’écrire que les errements de la Haute Juridiction sont d’autant plus
troublants que les solutions sont purement dogmatiques. Nous signalons les commentaires suivants Au Recueil Dalloz, n° 28, 1er août 2013, Actualité / droit immobilier, p. 1897, note Yves Rouquet (“Charges de copropriété : clause réputée non écrite et office du juge”). À la revue Loyers et copropriété, n° 9, septembre 2013, commentaire n° 251, p. 33-34, note Guy Vigneron (“Annulation d’une clause de répartition des charges. Date d’effet de la décision”), La Semaine juridique, édition générale, n° 41, 7 octobre 2013, Chronique - droit des biens, n° 1060, p. 1859 à 1865, spéc. n° 8, p. 1863-1864, note Hugues Périnet-Marquet (“Le caractère non écrit des clauses visées à l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’a pas d’effet rétroactif”), A la revue Administrer, n° 469, octobre 2013, Editorial, p. 3, ce même numéro, Sommaires, p. 49-50, note Danielle Lipman-W. Bocarra, et la Enfin à la Revue
des loyers, n° 940, octobre 2013, Jurisprudence, p. 408 à 412, note
Vivien Zalewski-Sicard (“Remise en cause de la répartition des charges”). MOYENS ANNEXES au
présent arrêt Moyens produits par
Me Foussard, avocat aux Conseils, pour la société Alhel et autre PREMIER MOYEN DE
CASSATION L’arrêt attaqué
encourt la censure ; EN CE QU’ il a refusé
d’annuler l’article 14 de la délibération du 29 mai 2008 et décidé que les
deux SCI devaient supporter le coût des travaux effectués en façade ; AUX MOTIFS PROPRES
QUE « les travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires du 29
mai 2008 dans sa résolution 14 concernant le gros oeuvre dès lors qu’il
s’agit d’intervenir non pas en surface des façades, les travaux de ravalement
devant constituer une deuxième étape non encore envisagée à la date du 29 mai
2008, mais sur la structure même des façades, sur les fers et maçonneries »
(arrêt p.6, avant dernier alinéa) ; ET AUX MOTIFS
EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur l’annulation de la résolution n°14, le 29
mai 2008, l’Assemblée Générale des copropriétaires a voté la résolution
suivante : “14. RÉALISATION DE TRAVAUX DE MISE EN SÉCURITÉ DES FAÇADES
Majorité nécessaire : article 24 ; que l’Assemblée
Générale décide de l’exécution de travaux de mise en sécurité des façades,
selon le descriptif joint à la convocation ; que l’Assemblée Générale vote,
pour ce faire un budget s’élevant à 35 .520,006 TTC, elle confie la
réalisation de ces travaux à l’entreprise PEINTECO ou à défaut, à
l’entreprise la mieux disante et répondant au mieux des intérêts du Syndicat
des Copropriétaires dans la limite du budget voté ; que l’Assemblée
Générale confie la mission de maîtrise d’oeuvre à l’architecte ATELIER 11
dont le coût de la mission est fixé à 10% TTC du montant des travaux TTC ; que l’Assemblée
Générale autorise le syndic à procéder, selon la clé de répartition «charges
générales» aux appels de provisions exigibles comme suit : le 15 septembre
2008 pour 50 % le 15 novembre 2008 pour 50 % ; que l’assemblée prend
acte que le plan de financement tel qu’il vient d’être adopté, ne permet pas
de placement de fonds au profit du Syndicat des Copropriétaires, mais
seulement le paiement des situations de travaux au fur et à mesure de leur
échéance ; que l’Assemblée Générale
prend acte que les honoraires du syndic seront calculés conformément aux
bases contractuelles” ; que les S.C.I
demanderesses font valoir qu’elles sont propriétaires de lots situés dans le
bâtiment K, lequel est situé en sous-sol sous le bâtiment A et le bâtiment B
pour partie, qu’il n’a de ce fait pas de façade, et n’est donc pas concerné
par les façades, mais aussi, que le règlement de copropriété prévoit des
parties communes générales à tous les copropriétaires ainsi que des parties
communes qui comprennent notamment le «gros oeuvre du bâtiment», les frais
incombant alors aux parties spéciales de chaque bâtiment, étant répartis en
fonction des tantièmes attachés à chaque bâtiment ; que selon le règlement de
copropriété, constituent notamment des parties communes générales à tous les
copropriétaires sans exception “l’ensemble du gros oeuvre de façade et de
refend, les murs pignons, la clôture mitoyenne ou non, sauf ce qui sera dit
ci-après pour les parties communes spéciales” ; que les parties communes
spéciales comprennent “le gros oeuvre du bâtiment, les coffres, gaines et
têtes de cheminée, les éléments assurant le clos (portes et fenêtres des
parties communes, le couvert (toiture verrières) et l’étanchéité” ; que les travaux votés
sont des travaux de “mise en sécurité des façades” ; que l’étude effectuée
par l’architecte du Syndicat des Copropriétaires, L’ATELIER 11, précise : “
Les façades de la copropriété subissent dans dégradations qui ont nécessité
des purges et interventions ponctuelles comme au bâtiment D ; que plusieurs
visites ont montré le caractère généralisé de l’apparition de fers à béton et
de dégradations largement visibles sur l’auvent du bâtiment B ; que ce
travail ne peut être qu’une première étape vers un ravalement qu’il faudra
bien étudier à moyen terme ; que l’’objectif est de supprimer les risques
actuels réels de chute par des travaux qui, bien que partiels, resteront
nécessaires quelque soit le ravalement qui pourra être fait dans les années
futures” ; que l’ATELIER 11 décrit
les désordres ainsi : “Bâtiment B : les dégradations sont liées à l’état des
bétons et l’abaissement de son PH ne permettant plus de protéger efficacement
les fers qui en rouillant font éclater les angles et les dessous des poutres.
Les risques de chute sont réels...” ; que s’agissant du
bâtiment A, il est indiqué que l’on retrouve peut-être de manière moins
soutenue la poussée de rouille et les éclats du béton ; que les prestations
retenues, à savoir le travail de remise en sécurité des façades, consistent à
“éviter la chute de morceaux de béton et à protéger la structures”, avec
notamment un piochage des maçonneries et bétons, passivation des fers,
reconstitution des maçonneries et bétons par mortiers epoxy ; qu’il résulte de
l’ensemble de ces éléments, que les travaux de mise en sécurité votés par
l’Assemblée Générale concernent le gros oeuvre de façade, dès lors qu’il
s’agissait d’intervenir non pas en surface, les travaux de ravalement devant
constituer une deuxième étape, non encore envisagée à la date du 29 mai 2008,
mais des travaux sur la structure même des façades, fers et maçonnerie,
lesquels constituent des charges communes générales ; qu’il n’y avait donc
pas lieu de ventiler les travaux entre les différents bâtiments de la
copropriété » (jugement p.5 et p.6) ; ALORS QUE, dans ses
conclusions d’appel (conclusions du 13 septembre 2011, p.5 et 6) les SCI
faisaient valoir que le règlement de copropriété distinguait les parties
communes générales et les parties communes spéciales en soulignant que les
parties communes spéciales comprenaient notamment le gros oeuvre du bâtiment
et que les frais incombant aux parties communes spéciales de chaque bâtiment
devaient être répartis en fonction des tantièmes entre les différents lots de
chaque bâtiment ; qu’en s’abstenant de se prononcer sur ce point, les juges
du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 10 et
18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et de l’article 11 du décret du 17
mars 1967. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION L’arrêt attaqué
encourt la censure ; EN CE QU’ il a rejeté
les demandes des SCI s’agissant des dépenses d’eau, ensemble rejeté les
demandes des deux SCI concernant ces dépenses ; AUX MOTIFS PROPRES
QU’ « à la demande de la SCI ALHEL, les copropriétaires ont été appelés à se
prononcer lors de leur assemblée générale du septembre 2005 sur la résolution
suivante : “l’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise la
SCIALHEL et la SCI ALHELSAMIC à procéder à la pose de compteurs
divisionnaires d’eau froide dans les lots leur appartenant et à leurs frais
exclusifs ; que les consommations d’eau relevées seront imputées directement
à ces copropriétaires. Les consommations seront déduites de la consommation
générale qui sera répartie entre les autres lots en proportion de leurs
tantièmes de charges générales.”; que cette résolution a été rejetée (3204
millièmes pour, représentant 11 copropriétaires / 5469 millièmes contre,
représentant 46 copropriét8ires) ; que, par une lettre
du 7 décembre 2005, le gérant de la SOI ALHEL a demandé au syndic que soit à
nouveau porté à l’ordre du jour de la prochaine assemblée une résolution
concernant la mise en place de sous-compteurs d’eau ; qu’ il justifie sa
demande dans les termes suivants ; qu’en effet, en raison de l’augmentation
du prix de l’eau et de la différence de consommation entre les entrepôts et
les logements, nous aimerions que, conformément à ce qui avait été prévu dans
le règlement de copropriété, page 78, il soit possible de ne payer sa
consommation d’eau qu’en fonction de la quantité consommée.” ; que
l’assemblée générale du 18 mai 2006 n’a pu statué sur cette demande, faute de
majorité ; que les demandes du
gérant de la SOI ALHEL et de la SCI ALHELSAMIC formulées lors des assemblées
générales des 13 septembre 2005 et 18 mai 2006 ne remettent pas en cause le
principe de la participation de ces deux SOI aux dépenses d’eau froide de
l’ensemble immobilier mais avaient seulement pour but d’obtenir la pose de
compteurs individuels de manière à ne payer que leur propre consommation,
observation étant faite qu’en tout état de cause, si de tels compteurs
devaient être installés, les SCI devraient payer non seulement leur
consommation individuelle mais aussi participer aux dépenses d’eau froide
pour les services communs ; que la SOI ALHEL et la SOI ALHELSAMIC se refusent
aujourd’hui à payer quelque somme que ce soit afférente aux dépenses d’eau
froide au motif que leurs lots ne sont pas à usage d’habitation et qu’ils ne
disposent pas. d’arrivée d’eau ; qu’à supposer que les
S CI ne disposent pas d’arrivée d’eau dans leurs locaux - ce qui est en
contradiction avec la position précédente de leur gérant -, cela ne saurait
les exonérer de toute participation aux charges d’eau froide nécessaire aux
services communs de tous les lots, sans distinction entre lots à usage ou non
d’habitation et ce au prorata des tantièmes généraux de copropriété attachés
à ces lots » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES
QUE « les demanderesses font valoir que leurs lots ne sont pas à usage
d’habitation et ne disposent même pas d’une arrivée d’eau, qu’en conséquence,
et conformément aux dispositions du règlement de copropriétaire, ils n’ont
pas à participer aux dépenses d’eau, qu’ils sont donc fondés à solliciter le
remboursement de ce qu’ils ont payé à tort selon eux depuis dix ans ; qu’elles indiquent
que leur demande tendant à être dotées d’un compteur individuel n’a jamais
été acceptée ; que le règlement prévoit en page 78, que “les dépenses d’eau
froide pour les services communs et celles relatives aux consommations
individuelles dans le cas d’absence de compteurs individuels seront réparties
entre tous les propriétaires des lots à usage d’habitation au prorata des
tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots” ; que le fait que les
S.C.I ALHEL et S.C.I ALHELSAMIC ne disposent pas d’arrivée d’eau froide dans
leurs locaux, ne les exonèrent pas de leur participation aux charges d’eau
froide nécessaires aux services communs de tous les lots, sans distinction
entre lots à usage ou non d’habitation, tel que le prévoit le règlement de
copropriété ; qu’il convient de les débouter de leur demande respective de
remboursement des sommes réglées par elles au titre des dépenses d’eau
commune à tous les copropriétaires » ; ALORS QUE,
premièrement, dans leurs conclusions d’appel (donc. du 13 septembre 2011, pp.
7 et 8) les SCI faisaient valoir que les dépenses d’eau relevaient, non pas
des charges communes générales, mais des charges communes spéciales devant
être réparties, au prorata des tantièmes, bâtiment par bâtiment ; qu’en
s’abstenant de se prononcer sur ce point, les juges du fond ont privé leur
décision de base légale au regard de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10
juillet 1965 ; ALORS QUE,
deuxièmement, le règlement de copropriété dispose : « les dépenses d’eau
froide pour les services communs et celles relatives aux consommations
individuelles en cas d’absence de compteur individuel seront réparties entre
tous les copropriétaires de lots à usage d’habitation au prorata des
tantièmes généraux de copropriété attachés à ces lots » (p.78, § EAU FROIDE)
; qu’en estimant qu’il importait peu de savoir si les lots des SCI étaient ou
non à usage d’habitation, les juges du fond ont dénaturé le règlement de
copropriété. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION L’arrêt attaqué
encourt la censure ; EN CE QU’ après avoir
déclaré non écrites certaines dispositions relatives aux charges communes
spéciales, il rejette les demandes en remboursement des deux SCI en décidant
que la décision des premiers juges relatives aux dispositions non écrites ne
vaut que pour l’avenir ; AUX MOTIFS QUE « la
décision des premiers juges de dire que les dispositions du § B de l’article
VII du règlement de copropriété sont réputées non écrites ne saurait valoir
que pour l’avenir et ne peut prendre effet qu’à compter de la date où la
décision qui l’a ordonnée a acquis l’autorité de chose jugée ; qu’il
convient, sur ce point, de réformer le jugement entrepris» ; ALORS QUE lorsqu’une
disposition d’un règlement de copropriété est réputée non écrite, elle est
censée n’avoir jamais existé et ne peut dès lors produire effet même pour le
passé ; qu’en décidant le contraire, pour cantonner dans le temps les effets
de la décision, les juges du fond ont violé l’article 43 de la loi n°65-557
du 10 juillet 1965. QUATRIEME MOYEN DE
CASSATION L’arrêt attaqué
encourt la censure ; EN CE QU’ il a rejeté
la demande des SCI concernant la répartition des charges communes générales,
ensemble rejeter les demandes de remboursement des SCI ; AUX MOTIFS QUE « Qu’
à supposer que les S CI ne disposent pas d’arrivée d’eau dans leurs locaux -
ce qui est en contradiction avec la position précédente de leur gérant - ,
cela ne saurait les exonérer de toute participation aux charges d’eau froide
nécessaire aux services communs de tous les lots, sans distinction entre lots
à usage ou non d’habitation et ce au prorata des tantièmes généraux de
copropriété attachés à ces lots ; que les parties sont désormais d’accord
pour convenir que les dispositions du § B de l’article VII du règlement de
copropriété intitulé “parties communes spéciales à certains
copropriétaires”(pages 60 et 61 du règlement de copropriété) relatives à
l’entretien et à l’étanchéité de la toiture des bâtiments A et B soient
réputées non écrites ; que, lors de
l’assemblée générale du 29 mai 2008, la 12 résolution aux termes de laquelle
“ l’assemblée générale après avoir entendu les explications données en séance
par le syndic sur le caractère illicite des clauses du règlement de
copropriété visant la répartition des charges, dites “charges spéciales à
certains copropriétaires” et après en avoir délibéré, constate le caractère
non écrit de ces clauses et décide de les retrancher purement et simplement
du règlement de copropriété” a été rejetée ; que la SCI ALHEL et
la SCI ALHELSAMIC ont voté contre cette résolution alors que dans la présente
procédure elles en demandent finalement l’application ; qu’il est vrai que
cette résolution ne prévoyait pas de remboursement de sommes versées à tort,
ce qui peut expliquer le revirement des SCI ; que, par sa 13’ résolution,
l’assemblée générale du 29 mai 2008 a décidé de faire établir une nouvelle
grille de répartition portant sur les charges communes spéciales à certains
copropriétaires et a confié la réalisation de cette étude à un cabinet
spécialisé ; que cette résolution a été adoptée mais que la SCI ALHEL et la
SCI ALHELSAMIC ont voté contre ; que, désormais, les
SCI sollicitent de la cour la désignation d’un expert dont la mission est
globalement identique à celle confiée au cabinet BURTIN par l’assemblée
générale du mai 2008 ; qu’il n’y a donc pas lieu de procéder à la nomination
d’un expert judiciaire d’autant que, lors de l’assemblée générale du 24 mai
2011, les copropriétaires ont décidé, par leur 14” résolution, de missionner
un géomètre-expert pour établir un projet de modificatif du règlement de
copropriété et de l’état descriptif de division; que, certes, lorsque le juge
répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il doit
procéder à une nouvelle répartition ; que, cependant, cette nouvelle
répartition ne pourra que s’ appuyer sur les travaux du cabinet BERTIN et du
géomètre-expert ; qu’il est donc prématuré de procéder à cette nouvelle
répartition ; qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir la
juridiction de première instance dès que la copropriété sera en possession
des travaux de ces deux professionnels que les parties pourront critiquer
contradictoirement » ; ALORS QUE, dans leurs
conclusions d’appel (conc. du 13 septembre 2011, pp. 13 et 14), les SCI
faisaient valoir qu’eu égard à l’assemblée générale du 22 septembre 2010, qui
ne s’est pas prononcée, et à l’assemblée générale du 24 mai 2011, qui a
missionné un expert géomètre sur le fondement de l’article 10 de la loi
n°65-557 du 10 juillet 1965, elles étaient en droit, sur le fondement des
articles 5 et 11 de la loi, de solliciter du juge qu’il procède à la nouvelle
répartition des charges communes générales ; qu’en omettant de se prononcer
sur ce point, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au
regard des articles 5 et 11 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. |
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