Assemblée générale (convocation)

Société civile propriétaire

société d’attribution (non)

Application de l’article L 23 (NON)

Cour de Cassation 3^e du 9 novembre 2005

Cassation partielle

Cour d’appel de Chambéry (chambre civile) 27-01-2004

N° de pourvoi : 04-13570

Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que la société civile immobilière Boussolenc (la SCI), ayant pour associés les époux X..., a acquis divers lots dans un immeuble en copropriété à usage de résidence de vacances ; que le 27 novembre 1987, elle a confié la gestion locative de ses lots à la société Heuro vacances (la société Heuro) également syndic de la copropriété, laquelle a dénoncé ce mandat pour le 31 octobre 1999 ; que le syndicat des copropriétaires “Les Pralyssimes” a assigné les époux X... en paiement d’un arriéré de charges, et ces derniers ainsi que la SCI ont assigné le syndicat en annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 décembre 1999, et la société Heuro, ès qualités de mandataire de la SCI, en paiement de dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen :

Vu les articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu que lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée générale ; que chacun des associés reçoit notification des convocations et participe aux assemblées générales du syndicat dans les mêmes conditions que les copropriétaires ;

Attendu que pour déclarer recevable l’action du syndicat représenté par son syndic, la société Heuro, l’arrêt retient qu’il résulte des dispositions combinées des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 12 du décret du 17 mars 1967, que chacun des associés reçoit notification des convocations aux assemblées générales et que tel a bien été le cas, puisque M. et Mme X... ne contestent pas être les deux associés de la SCI et que si l’identité précise du propriétaire des lots litigieux en la personne de la SCI est désormais établie, il reste que ses deux associés ont pourtant eux-mêmes reconnu avoir été convoqués à l’assemblée générale dont ils demandent l’annulation ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que les sociétés civiles d’attribution, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a dit le syndicat des copropriétaires Les Pralyssimes, représenté par son syndic, la société Heuro vacances, recevable en son action en recouvrement des charges impayées contre la SCI Boussolenc, l’arrêt rendu le 27 janvier 2004, entre les parties, par la cour d’appel de Chambéry ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Les Pralyssimes aux dépens ;

Vu l’article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires Les Pralyssimes ;

Commentaires :

L’article L 23 trouve application dans le cas ou « plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots ». Ces personnes n’ont alors que la jouissance des lots. Le texte prévoit que néanmoins elles ont la possibilité d’assister et participer à l’assemblée générale des copropriétaires. A cette fin le syndic doit les y convoquer.

En l’espèce la SCI n’était propriétaire que d’un seul lot. L’article L 23 ne pouvait trouver application.

On peut être choqué par l’audace des associés qui, ayant reçu chacun une convocation, prétendaient que la SCI n’avait pas été convoquée pour éviter le paiement de certaines charges de copropriété. En l’espèce le syndic s’était donné plus de mal qu’il n’en fallait puisqu’une seule convocation aurait suffi. C’est au gérant, seul, qu’elle doit être destinée. Encore faut-il qu’elle mentionne précisément que c’est en sa qualité de gérant que Monsieur X… est destinataire, et non en sa qualité d’associé ! La Cour de cassation a déjà rappelé tout cela dans un arrêt du 12 décembre 2001 (Revue des loyers 2002 p. 1054 Note Gelinet).

On admettra donc qu’en l’espèce le syndic avait commis une erreur manifeste.

Notons au passage que l’article L 23 traite de « personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots ». L’expression fait curieusement allusion aux sociétés de construction de la « méthode de Paris » qui s’opposait à celle de Grenoble. Il est admis que seules sont concernées les sociétés dites d’attribution. Pourtant l’attribution n’est alors parfaite qu’après liquidation et partage de la société, ou retrait anticipé d’un associé.

Mise à jour

01/12/2005