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00043608 CHARTE Ne
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Approbation des comptes du syndicat Action en nullité de la décision d’approbation Méconnaissance des règles relatives à la répartition des charges Méconnaissance des règles de la comptabilité des syndicats Annulation de la décision (oui) Cassation civile 3e 9
février 2011 Décision
attaquée : Cour d’appel de Douai du 23 octobre 2007 N° de
pourvoi: 09-70951 Cassation
partielle Sur le
moyen unique : Vu
l’article 10, alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les
articles 18 de cette loi et 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction
applicable à la cause ; Attendu que
les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les
services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de
l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ;
qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement
aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la loi ; Attendu,
selon l’arrêt attaqué (Douai, 23 octobre 2007), que M. X..., propriétaire de
lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la
résidence Les Quatre Vents à Liévin, notamment en annulation de la décision
de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2003 qui avait approuvé
les comptes de l’exercice 2002 et en désignation, avant-dire droit, d’un
expert chargé de les vérifier ; Attendu que
pour débouter M. X... de cette demande, l’arrêt retient qu’aucune disposition
légale n’exige que les “charges générales” soient distinguées des “charges
spéciales” pour l’approbation des comptes ; Qu’en
statuant ainsi, alors que la participation des copropriétaires aux charges
implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués
en vue d’approuver les comptes annuels permettant de distinguer les
différentes charges selon leur nature, la cour d’appel a violé les textes
susvisés ; PAR CES
MOTIFS : CASSE ET
ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute M. X... de sa demande d’annulation
de la “résolution” portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2002
et en ce qu’il déboute M. X... de sa demande d’expertise au titre des comptes
de l’année 2002, l’arrêt rendu le 23 octobre 2007, entre les parties, par la
cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et
les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai, autrement composée ; Condamne le
syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin aux
dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des
copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin à payer à M. X...
la somme de 2 500 euros ; Commentaires : Les faits
de la cause remontent à 2002, avant la publication du décret et de l’arrêté
du 14 mars 2005. L’arrêt se présente néanmoins comme une source
d’enseignements certains pour ce qui est des règles de la répartition de
charges. Il en va de même pour les règles comptables car les erreurs commises
portaient sur les règles élémentaires déjà applicables avant la publication
des textes d’application. A la
lecture de l’arrêt, on voit apparaître une confusion terminologique
fréquente. Les charges dont la
répartition est régie par l’article 10 alinéa 2
seraient des charges générales. Les charges dont la
répartition est régie par l’article 10 alinéa 1er
seraient des charges spéciales. Or les
charges spéciales sont celles générées par des parties communes spéciales,
des services collectifs ou des éléments d’équipement communs spéciaux. Les
charges spéciales, selon les cas, relèvent donc soit de l’alinéa 1er,
soit de l’alinéa 2 de l’article 10. Sur ce
point le moyen de cassation mentionne : Que « la participation de chaque copropriétaire aux charges communes et aux charges spéciales en fonction de la quote-part afférente à son lot dans chacune des catégories de charges implique que les documents comptables notifiés aux copropriétaires avant l’assemblée générale appelée à approuver les comptes annuels fassent apparaître distinctement ces charges communes et ces charges spéciales ; qu’en affirmant qu’aucune disposition légale n’exige que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour l’approbation des comptes, cependant que cette distinction n’est qu’une application des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d’appel a violé ce texte » Ce qui
confirme la réalité de notre souci puisqu’on y trouve un lien certain entre
la distinction « charges générales / charges spéciales » et les
deux régimes imposés par les alinéas 1 et 2 de l’article 10. Il reste que
dans les relevés de charges, les charges spéciales (liées aux parties
communes spéciales) doivent être distinguées des charges communes générales,
et que, dans ces deux catégories, les charges assujetties à l’alinéa 1er
de l’article 10 doivent être distinguées de celles assujetties à l’alinéa
second. Les
extraits de l’arrêt de la Cour d’appel figurant dans le moyen reproduit
ci-dessous montrent que les Conseillers n’ont pas la pratique habituelle de
la comptabilité des copropriétés. On lit ainsi : « que la cour ne constate
aucune anomalie dans la présentation des comptes puisque d’une part les avoirs en compte n’ont pas à correspondre
obligatoirement au montant des provisions votées puisque ceux-là
correspondent aux sommes effectivement encaissées, « d’autre part, que la dénomination des chapitres et articles est sans influence sur la réalité des comptes « et en outre que les sommes réglées par M. X... au titre des frais
irrépétibles étaient par définition destinées à couvrir les frais de justice
du syndicat des copropriétaires et par conséquence n’avaient pas pour
vocation à entrer dans sa trésorerie, ( !!!!) « au surplus qu’aucune
disposition légale n’exige que les charges générales soient distinguées des
charges spéciales pour l’approbation des comptes « et enfin que la mise à disposition de
nouveaux boîtiers aux copropriétaires suppose l’engagement de la dépense
d’acquisition de ces nouveaux boîtiers indépendamment des écritures relatives
à la restitution des cautions des anciens boîtiers de sorte que les critiques
de Monsieur X... sur ces points ne résistent pas à l’examen » « que la cour relève que
la discussion sur la répartition des charges est également dépourvue de
pertinence puisque d’une part, la copropriété n’est pas pourvue de compteurs
individuels pour le chauffage et que la répartition effectuée sur la base des
millièmes tels que résultant de la modification du règlement intérieur de la
copropriété, exclusion faite des parkings, caves et garages est pertinente et résulte d’une pratique ancienne. C’est à
juste titre en outre que M. X… faisait valoir « que les sommes qu’il
avait réglées au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires
en mai 2002 n’apparaissaient pas dans la partie « recettes» du compte des
recettes et dépenses de l’exercice 2002 soumis à l’approbation de l’assemblée
générale le 3 mai 2003 ; qu’en retenant, pour considérer que M. X... ne
rapporte pas la preuve d’erreurs affectant les comptes, que ces sommes
n’avaient pas vocation à entrer dans la trésorerie du syndicat sans répondre
à ces conclusions péremptoires sur la comptabilisation de ces sommes dans le
compte des recettes et des dépenses, la Cour d’appel a violé l’article 455 du
Code de procédure civile ». C’est aussi
à juste titre que la Cour de cassation
a cassé l’arrêt rendu le 23 octobre 2007, entre les parties, par la cour
d’appel de Douai « en ce qu’il déboute M. X...
de sa demande d’annulation de la “résolution” portant sur l’approbation des
comptes de l’exercice 2002 et en ce qu’il déboute M. X... de sa demande
d’expertise au titre des comptes de l’année 2002 » . MOYEN ANNEXE au
présent arrêt
Moyen
produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat
aux Conseils pour M. X... IL EST FAIT
GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté M. X... de sa demande d’annulation de
la résolution portant sur l’approbation des comptes de l’exercice 2002 et de
sa demande d’expertise au titre des comptes de l’année 2002 ; AUX MOTIFS
QUE le premier juge a estimé qu’à partir du moment où l’approbation des
comptes 2001 qui avait été expressément refusée par les copropriétaires le 18
mai 2002 a été annulée par le tribunal suite au vote d’abstention du 3 mai
2003, les comptes de l’exercice 2002 apparaissent suspects dans la mesure où
le compte des recettes et dépenses proposé à la consultation des
copropriétaires avant l’assemblée générale du 3 mai 2003 reprend la situation
comptable établie lors du précédent compte qui a été invalidé ; qu’on ne
peut déduire du seul défaut d’approbation des comptes de l’année 2001 leur
caractère suspect que M. X... ne démontre pas ; que lors de l’assemblée
générale du 3 mai 2003, les copropriétaires ont approuvé les comptes de
l’exercice 2002 à une majorité représentant 7.194/10143 millièmes de la
copropriété ; que pour autant, M. X... soutient que les comptes 2002 ne sont
pas conformes aux règles de répartition des charges établies par la loi et le
règlement de copropriété, que les documents comptables ne respectent pas les
règles de répartition entre les charges générales et les charges spéciales ;
que la cour ne constate aucune anomalie dans la présentation des comptes
puisque d’une part les « avoirs en compte »
n’ont pas à correspondre obligatoirement au montant des provisions votées
puisque ceux-là correspondent aux sommes effectivement encaissées, d’autre
part, que la dénomination des chapitres et articles est sans influence sur la
réalité des comptes et en outre que les sommes réglées par M. X... au titre
des frais irrépétibles étaient par définition destinées à couvrir les frais
de justice du syndicat des copropriétaires et par conséquence n’avaient pas
pour vocation à entrer dans sa trésorerie, au surplus qu’aucune disposition
légale n’exige que les charges générales soient distinguées des charges
spéciales pour l’approbation des comptes et enfin que la mise à disposition
de nouveaux boîtiers aux copropriétaires suppose l’engagement de la dépense
d’acquisition de ces nouveaux boîtiers indépendamment des écritures relatives
à la restitution des cautions des anciens boîtiers de sorte que les critiques
de Monsieur X... sur ces points ne résistent pas à l’examen ; que la cour
relève que la discussion sur la répartition des charges est également
dépourvue de pertinence puisque d’une part, la copropriété n’est pas pourvue
de compteurs individuels pour le chauffage et que la répartition effectuée
sur la base des millièmes tels que résultant de la modification du règlement
intérieur de la copropriété, exclusion faite des parkings, caves et garages
est pertinente et résulte d’une pratique ancienne, d’autre part, s’agissant
de l’installation d’eau froide et des charges d’électricité, l’entretien
général et les produits d’entretien, qu’il n’est pas prévu au règlement de
copropriété de distinction entre le bâtiment Aquilon et le bâtiment Boréal ;
qu’en outre, les charges de ramonage correspondent au ramonage des conduits
de cheminées qui font partie des parties communes suivant l’article 4 du
règlement intérieur de sorte que les critiques de M. X... ne sont pas
davantage fondées ; que M. X... qui ne rapporte pas la preuve de l’existence
d’erreurs affectant les comptes de l’année 2002 traduisant la fausseté des
comptes ou l’existence de manoeuvres est débouté de
ses demandes d’annulation des comptes et d’expertise ; ALORS D’UNE
PART QUE la participation de chaque copropriétaire aux charges communes et
aux charges spéciales en fonction de la quote-part afférente à son lot dans
chacune des catégories de charges implique que les documents comptables
notifiés aux copropriétaires avant l’assemblée générale appelée à approuver
les comptes annuels fassent apparaître distinctement ces charges communes et
ces charges spéciales ; qu’en affirmant qu’aucune disposition légale n’exige
que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour
l’approbation des comptes, cependant que cette distinction n’est qu’une
application des dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10
juillet 1965, la Cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article 18 de la
même loi ; ALORS
D’AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à
conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu’en l’espèce, M. X... faisait
valoir dans ses conclusions d’appel (p. 20 et 21) que les sommes qu’il avait
réglées au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires en
mai 2002 n’apparaissaient pas dans la partie « recettes» du compte des
recettes et dépenses de l’exercice 2002 soumis à l’approbation de l’assemblée
générale le 3 mai 2003 ; qu’en retenant, pour considérer que M. X... ne
rapporte pas la preuve d’erreurs affectant les comptes, que ces sommes
n’avaient pas vocation à entrer dans la trésorerie du syndicat sans répondre
à ces conclusions péremptoires sur la comptabilisation de ces sommes dans le
compte des recettes et des dépenses, la Cour d’appel a violé l’article 455 du
Code de procédure civile ; ALORS
ENSUITE QU’est erroné le compte de recettes et des dépenses qui fait
apparaître comme une recette ce qui constitue une dépense ; qu’en l’espèce,
M. X... faisait valoir (conclusions, p. 19 et 20), à l’appui de sa demande
d’annulation de la résolution portant approbation des comptes, qu’à la suite
de la suppression des anciens boîtiers de télécommandes du portail d’accès
voitures à la copropriété, le syndic devait procéder au remboursement des
cautions que les copropriétaires avaient versées lors de la remise de ces
anciens boîtiers, ce qui constituait une dépense qui devait figurer comme
telle dans le comptes des recettes et dépenses de l’exercice 2002 et non une
recette, comme indiquée dans le compte soumis à l’approbation de l’assemblée
générale ; qu’en retenant, pour rejeter sa demande, que la mise à disposition
de nouveaux boîtiers aux copropriétaires suppose l’engagement de la dépense
d’acquisition de ces nouveaux boîtiers indépendamment des écritures relatives
à la restitution des cautions des anciens boîtiers, sans s’expliquer sur la
comptabilisation de cette dépense en recette dans le compte soumis à
l’approbation de l’assemblée générale, la Cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard des articles 11 ancien du décret du 17 mars 1967 et 18
de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS EN
OUTRE QUE le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque
lot dans chacune des catégories de charges ; qu’en l’espèce, M. X..., sans
contester le mode de répartition des charges de chauffage mis en oeuvre par le syndic, conforme au règlement de
copropriété en l’absence de compteurs individuels, critiquait le nombre de
tantièmes effectivement retenus par le syndic pour réaliser cette répartition
et qui est erronée ; qu’en se bornant, pour statuer comme elle l’a fait, à
faire état de la pertinence de la répartition des charges, sans s’expliquer
sur le nombre de tantièmes à prendre en compte pour procéder à cette
répartition et qui était contesté, la Cour d’appel a privé sa décision de
base légale au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des
articles 22 à 24 du règlement de copropriété ; ALORS
ENCORE QUE la répartition des charges est déterminée par le règlement de
copropriété et ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ;
qu’en l’espèce, en relevant que la répartition des charges de chauffage
résulte d’une pratique ancienne pour statuer comme elle l’a fait, la Cour
d’appel a violé les articles 10 et 11 de la loi de 1965 ; ALORS DE
SURCROIT QUE la répartition des charges est déterminée par le règlement de
copropriété et ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires ;
qu’en l’espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d’appel (p. 25)
qu’en application du règlement de copropriété, les charges d’eau froide
(article 28) et les charges d’électricité, d’entretien général et de produits
d’entretien (article 12-b) et 13) devaient être réparties entre les
copropriétaires dans la même proportion que les charges générales, exprimées
en 10.143èmes , mais que le syndic répartissait ces différentes charges en
fonction du nombre de tantièmes correspondant aux charges spéciales, soit
10.000èmes, puis en retenant pour chaque copropriétaire sa quote-part de
charges générales ; qu’en se bornant à retenir que le règlement de
copropriété ne distingue pas entre le bâtiment Aquilon et le Bâtiment Boréal
pour ces charges, sans s’expliquer sur la conformité au règlement de
copropriété de la répartition de ces charges, la Cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard des article 10 et 11 de la loi de 1965,
ensemble les articles 25, 28, 12 et 13 du règlement de copropriété ; ALORS DE
PLUS QUE dans ses conclusions d’appel (p. 26), M. X... faisait valoir que si
le règlement de copropriété prévoit, en son article 4, que les parties
communes, définies comme celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif
d’un copropriétaire déterminé, comprennent notamment les souches des
cheminées, les conduits de fumées et les têtes de cheminées, l’article 9-p du
même règlement de copropriété, relatif à l’usage des parties privatives,
prévoit que les conduits de fumée et les appareils qu’ils desservent devront
être ramonés suivant les règlements d’usage, ce dont il s’évince que chaque
copropriétaire est responsable individuellement du ramonage de sa cheminée,
comme l’avait reconnu le syndicat des copropriétaires ; qu’en se bornant à
relever que les charges de ramonage correspondent au ramonage des conduits de
cheminées qui font partie des parties communes suivant l’article 4 du
règlement intérieur, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour
d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ; ALORS ENFIN
QU’en toute hypothèse, en s’abstenant de rechercher, comme le lui demandait
M. X... dans ses conclusions d’appel (p. 26), si les charges de ramonage,
relatives aux éléments d’équipement commun que constituent les conduits et
têtes de cheminées, ne devaient pas incomber aux seuls copropriétaires qui en
avaient l’utilité, conformément à l’article 10 alinéa 1er de la loi du 10
juillet 1965, la Cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
ce texte. |
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