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Individualisation des frais de chauffage Application au sein d’une union de syndicats répartition des frais de chauffage entre les
syndicats Cassation civile
3e 8 juillet 1992 Rejet. Décision attaquée
:Cour d’appel de Paris, 27-06-1990 N° de pourvoi :
90-20389 Sur les trois
moyens, réunis : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 27 juin 1990), que, pour la gestion de certains
équipements communs, une union, dénommée Union des syndicats de la résidence
de l’Ilot Labrouste-Vouillé-Rosenwald (l’Union) a été constituée entre le
syndicat des copropriétaires du 48, rue de Vouillé/52, rue Labrouste, celui
du 54, rue Labrouste et celui du 3/11, rue Rosenwald, à Paris ; que les deux
premiers syndicats estimant que la répartition des frais de chauffage, telle
que stipulée dans les statuts de l’Union, était lésionnaire, ont assigné
celle-ci pour faire juger que cette stipulation devait être réputée non
écrite, la répartition devant être effectuée en fonction des consommations
relevées sur des compteurs de calories dont la pose était demandée ; que
l’Union a appelé en cause le syndicat du 3/11, rue Rosenwald ; Attendu que les
syndicats des 48, rue de Vouillé/52, rue Labrouste et 54, rue Labrouste font
grief à l’arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, 1°) que la cour
d’appel, qui avait constaté, d’une part, l’intention manifestée par les
parties de répartir les charges de chauffage au prorata de la puissance
calorifique pour chaque bâtiment (article 19 des statuts) et, d’autre part,
les anomalies des puissances calorifiques calculées qui conduisaient à des
différences de charges de chauffage très importantes dépassant 50 %, a, en
refusant de rectifier l’erreur de calcul des puissances calorifiques, refusé
de faire application de la volonté de principe, manifestée par les
contractants, de répartir les dépenses de chauffage au prorata des
consommations thermiques réelles, et a ainsi violé l’article ll34 du Code
civil ; 2°) que l’action
en rescision pour lésion de plus du quart est applicable au partage de toute
indivision, quelle que soit son origine ; qu’en jugeant que l’action en
rescision pour lésion de plus du quart aurait eu un domaine limité au partage
d’une succession entre cohéritiers, et n’aurait pu être formée au sujet du
partage de l’indivision conventionnelle créée relativement aux charges de
chauffage par des syndicats de copropriétaires, la cour d’appel a méconnu le
domaine des articles 887 et 888 du Code civil ; 3°) que la cour
d’appel, qui, sans réfuter le moyen selon lequel le délai de prescription ne
pouvait courir que du jour où la lésion avait été découverte soit, en
l’espèce, que du jour du dépôt du rapport d’expertise, le 29 avril 1981, a
jugé prescrite une action formée, selon ses propres motifs, par assignation
du 6 janvier 1986, soit moins de 5 années après que le délai de prescription
eut commencé à courir, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres
constatations, au regard de l’article 1304 du Code civil ; 4°) que, en jugeant
que l’assignation du 4 novembre 1981, qui tendait à la rectification de la
répartition des charges sur le fondement des constatations de l’expert,
relatives au caractère lésionnaire de la répartition opérée par le calcul
fait à l’article 19 des statuts, n’aurait pas interrompu le délai de la
prescription de l’action en rescision, la cour d’appel n’a pas justifié
légalement sa décision, au regard des articles 1304, 2244 et 2246 du Code
civil ; 5°) que tout
immeuble collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter, quand la technique
le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur
et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ; qu’en
jugeant que ce texte, qui s’applique à tous les immeubles collectifs, quel
que soit leur statut juridique et vise aux économies d’énergie, n’aurait pas
été applicable à la répartition des dépenses de chauffage entre les syndicats
de copropriétaires de trois immeubles collectifs à l’intérieur d’une union de
syndicats, la cour d’appel a méconnu le domaine d’application de l’article L.
131-3 du Code de la construction et de l’habitation ; 6°) que la cour
d’appel, qui a jugé que le texte d’application instituant une date limite
pour la mise en service des compteurs imposés par la loi, aurait privé la
règle de principe, posée par le législateur, de force obligatoire et aurait
été de nature à dispenser les syndicats intéressés de satisfaire à leur
obligation de principe de procéder à une installation permettant de
déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque immeuble, a faussement
appliqué les articles R.131-3 et R. 131-5 du Code de la construction et de
l’habitation ; Mais attendu
qu’après avoir constaté qu’il n’était pas établi qu’une erreur matérielle ou
de calcul fût à l’origine de la disparité prétendue et relevé justement que
les syndicats ayant décidé de créer une installation commune de chauffage,
tout en prévoyant la répartition entre eux des charges correspondantes, il
n’y avait pas partage d’une masse indivise auquel une action en rescision
puisse s’appliquer, la cour d’appel, qui a exactement retenu que, dans sa
rédaction applicable à l’espèce, l’article R. 131-5 du Code de la
construction et de l’habitation, fixant au 31 décembre 1990 la date limite
pour la mise en service des appareils de comptage, n’entraînait pas la
nullité des stipulations des statuts de l’Union, a, par ces seuls motifs,
légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi Résumé de l’arrêt
établi par les services de la Cour de cassation : Justifie
légalement sa décision une cour d’appel qui rejette la demande de syndicats
de copropriétaires tendant à faire réputer non écrite une stipulation des
statuts de l’union constituée entre ces syndicats pour la gestion d’une
installation commune de chauffage et relative à la répartition des charges en
découlant aux motifs, d’une part, qu’il ne s’agissait pas du partage d’une
masse indivise auquel une action en rescision pour lésion puisse s’appliquer
et, d’autre part, que l’article R. 131-5 du Code de la construction et de
l’habitation, dans sa rédaction applicable à l’espèce, fixant une date limite
pour la mise en service d’appareils de comptage, n’entraînait pas la nullité
des stipulations des statuts de l’union. Commentaire (établi en 1993) : L’arrêt présente
un intérêt évident. Trois syndicats de copropriétaires ont constitué une Union de syndicats pour la gestion de certains équipements communs, dont une chaufferie. L’article 19 des
statuts de l’Union prévoyait de répartir les charges de chauffage au prorata
de la puissance calorifique pour chaque bâtiment. Deux des syndicats ont
allégués des anomalies dans le calcul des puissances calorifiques, qui
conduisaient à des différences de charges de chauffage très importantes
dépassant 50 % aires de ces syndicats. Devant la Cour de cassation les syndicats plaignants ont
prétendu que la Cour d’appel avait constaté les anomalies des puissances calorifiques calculées. L’arrêt de la
Cour de cassation énonce au contraire que la Cour d’appel avait « constaté
qu’il n’était pas établi qu’une erreur matérielle ou de calcul fût à l’origine
de la disparité prétendue ». Une contradiction de ce type est étonnante
à ce stade de l’instance ! Les syndicats plaignants demandaient, en langage courant,
la modification de la répartition des charges de chauffage entre les bâtiments
concernés. Leur action se présentait sous un double aspect. D’une part, ils prétendaient « que l’action en rescision pour lésion de
plus du quart est applicable au partage de toute indivision, quelle que soit
son origine » La Cour d’appel a jugé que l’action en rescision pour lésion de plus du quart a un domaine
limité au partage d’une succession entre cohéritiers, et ne pouvait être
formée au sujet du partage de l’indivision conventionnelle créée relativement
aux charges de chauffage par des syndicats de copropriétaires ; L’argumentation
des syndicats était juridiquement intenable. On ne peut pas assimiler une
répartition de charges de copropriété au partage d’une indivision. Il est donc
sans intérêt de s’attarder sur la motivation concernant la prescription ou
non de l’action en rescision. D’autre part, et beaucoup plus solidement, ils
rappelaient qu’en vertu de l’article 4 de la loi n° 74-904 du 29 octobre 1974
« tout immeuble
collectif pourvu d’un chauffage commun doit comporter, quand la technique le
permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et
d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif ». La position de la Cour d’appel sur ce point est assez
surprenantes : Elle a jugé en premier lieu n’aurait pas été applicable à la
répartition des dépenses de chauffage entre les syndicats de copropriétaires
de trois immeubles collectifs à l’intérieur d’une union de syndicats. Elle a jugé en second lieu que l’article R. 131-5 du Code de la construction et de l’habitation,
dans sa rédaction applicable à l’espèce, fixant une date limite pour la mise
en service d’appareils de comptage, n’entraînait pas la nullité des
stipulations des statuts de l’union. La Cour de cassation retient cette dernière motivation en
jugeant que la Cour d’appel « qui a exactement retenu que, dans sa rédaction applicable à l’espèce,
l’article R. 131-5 du Code de la construction et de l’habitation, fixant au
31 décembre 1990 la date limite pour la mise en service des appareils de
comptage, n’entraînait pas la nullité des stipulations des statuts de
l’Union, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ». On se demande en
quoi la fixation d’une date limite pour l’exécution des travaux imposés par l’individualisation
des frais de chauffage aurait une incidence sur ce litige. La réponse est
fournie par le 6° de l’argumentation des syndicats : « que la cour d’appel, qui a jugé que le texte d’application
instituant une date limite pour la mise en service des compteurs imposés par
la loi, aurait privé la règle de principe, posée par le législateur, de force
obligatoire et aurait été de nature à dispenser les syndicats intéressés de
satisfaire à leur obligation de principe de procéder à une installation
permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque immeuble, a
faussement appliqué les articles R.131-3 et R. 131-5 du Code de la
construction et de l’habitation » La date évoquée est simplement celle à partir de laquelle
les propriétaires des immeubles se sont trouvés en infraction avec les
prescriptions légales et réglementaires relatives à la répartition des frais
de chauffage. Elle ne pouvait en aucun cas priver la règle de principe, posée par le législateur, de force
obligatoire, ni être de nature à dispenser les syndicats intéressés de
satisfaire à leur obligation de principe de procéder à une installation
permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque immeuble. C’est aussi à partir de cette date que, face à l’inaction
du syndicat, un copropriétaire pouvait exiger l’inscription de cette question
à l’ordre du jour d’une assemblée. Cela montre bien que la règle de principe
n’est pas privée de force obligatoire. Reste enfin la question la plus importante, qui est
demeurée sans réponse de la Cour de cassation : Le « comptage » s’impose-t-il au sein de l’Union ? La réponse instinctive est affirmative. On ajouterait même
volontiers qu’il est plus utile entre les bâtiments qu’entre les lots qu’ils
comportent ! Le problème se pose plus souvent encore dans le cas des
ensembles immobiliers dotés d’une association syndicale assurant la gestion
du chauffage. La Cour de Cassation vient certes de rappeler dans un arrêt
récent (Cass. civ. 3e 30/03/1993 n° 91-14212) la primauté des
clauses du règlement de copropriété sur les propositions de modification de
la répartition faite par un expert spécialisé. Mais la situation juridique
est alors différente. Il est nous paraît bien certain qu’en raison de son intérêt
économique majeur, l’obligation d’une installation « permettant de déterminer la quantité de
chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif »
subsiste et s’impose à tout ensemble collectif. Dans une copropriété
dépendant d’un groupe d’immeubles, d’une union de syndicats ou d’une
association syndicale, comment pourrait-on la respecter si la chaleur fournie
à chaque bâtiment par l’institution collective n’est pas décomptée ? |
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