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00043608 CHARTE Ne sont
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Location
meublée de courte durée Exploitation
soumise à autorisation de l’assemblée (Clause RC) Licéité
de la clause (NON) Exercice d’une profession libérale autorisé (Clause
RC) Inconvénients similaires Cassation civile 3e
8 juin 2011 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
du 3 février 2010 N° de pourvoi:
10-15891 Rejet Sur le moyen unique : Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires
d’un lot de copropriété composé d’un appartement avec cave et d’une chambre
de service située au-dessus qu’ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le
syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait
s’y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement
de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat
sous le contrôle du juge ; Attendu que le
syndicat des copropriétaires fait grief à l’arrêt d’accueillir cette demande,
alors, selon le moyen : 1°/ que chaque
copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans
son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que la clause litigieuse
du règlement de copropriété dispose que “les appartements ne pourront être
occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vies et mœurs. Ils
ne pourront être consacrés à la location meublée sans l’autorisation de
l’assemblée générale des copropriétaires (...)” ; qu’en estimant que cette
clause instituait une restriction aux droits des copropriétaires qui n’était
pas justifiée par la destination bourgeoise de l’immeuble et en ajoutant que
l’activité de location meublée de M. et Mme X... n’avait provoqué aucune
nuisance démontrée, tout en constatant cependant que cette activité
entraînait, comme l’exercice d’une profession libérale,” des allées et venues
importantes de personnes étrangères à l’immeuble”, ce dont il résultait
nécessairement que la destination de l’immeuble se trouvait contrariée par
cette activité de location meublée, le caractère bourgeois de l’occupation
des appartements supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs,
qui seule peut garantir une jouissance paisible compatible avec une
occupation bourgeoise de l’immeuble, la cour d’appel n’a pas tiré les
conséquences légales des ses constatations et a violé les articles 8 et 9 de
la loi du 10 juillet 1965 ; 2°/ que dans ses
conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la
clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu’elle
organisait un régime d’autorisation, sous le contrôle du juge ; qu’en
déclarant cette clause non écrite, au motif qu’elle imposerait des
restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux
conclusions susvisées, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de
procédure civile ; Mais attendu qu’ayant
relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice
d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux
dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et
souverainement retenu que celle-ci n’avait provoqué aucune nuisance, la cour
d’appel, qui, en retenant que la restriction n’était pas justifiée par la
destination de l’immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la
clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de
leur lot était réputée non écrite ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat
des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 bis
rue Chomel à 75007 Paris au paiement de la somme de 2 500 euros aux époux
X... ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 bis rue
Chomel à 75007 Paris ; Ainsi fait et jugé
par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le
président en son audience publique du huit juin deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par
Me Balat, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du 11 bis
rue Chomel Paris 7e Il est reproché à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir dit que la clause du règlement de
copropriété relative à la location meublée devait être réputée non écrite ; AUX MOTIFS QUE la
clause litigieuse du règlement de copropriété du 25 mai 1954 (page 14) est la
suivante : «Ils (les appartements) ne pourront être occupés que
bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie et mœurs. Ils ne pourront
être consacrés à la location meublée sans l’autorisation de l’assemblée
générale des copropriétaires, votant à la majorité, comme prévu sous le
chapitre IV. Cette autorisation pourra être retirée par l’assemblée générale,
sans que celle-ci ait à motiver sa décision et sans que le propriétaire visé
puisse prétendre à aucune indemnité» ; que se fondant sur les articles 8 et
43 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme X... demandent que cette clause
soit réputée non écrite ; que cette clause donne à l’assemblée générale le
pouvoir discrétionnaire d’autoriser un copropriétaire à louer ses lots en
meublé et de retirer à tout moment cette autorisation ; que l’assemblée n’est
pas tenue de motiver sa décision en vertu de la clause même ; qu’aucun
critère objectif notamment de durée n’est posé par cette clause, M. et Mme
X... ne pouvant donc soutenir qu’elle ne viserait que la location meublée
définie à l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;
que si le règlement de copropriété de l’immeuble prévoit que la destination
de l’immeuble est l’habitation bourgeoise, il y autorise expressément
l’exercice d’une profession libérale ; que l’exercice d’une telle activité
entraîne des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la
location meublée de courte durée, soit des
allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble ; qu’une
telle clause restreignant les droits de M. et Mme X... sur leurs parties
privatives en les soumettant au pouvoir discrétionnaire de l’assemblée pour
pouvoir louer leur bien et sans que cette restriction soit justifiée par la
destination contractuelle de l’immeuble sera réputée non écrite en
application des articles 8 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé
qu’en mettant en location meublée l’appartement dont ils sont propriétaires,
M. et Mme X... n’exercent pas une activité commerciale ; que l’exercice de
cette activité n’est cependant possible que si elle ne porte pas atteinte aux
droits des autres copropriétaires, par des nuisances fautives des locataires,
l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire
use et jouit librement de ses parties privatives sous cette réserve ; que de
telles nuisances ne peuvent être envisagées qu’in concreto ; que les seuls
éléments versés aux débats par le syndicat ne sont pas suffisants pour
établir leur existence au cours de la procédure ; que les nuisances invoquées
et justifiées par des pièces (pièces 9 et 10 du syndicat) pouvant être
retenues comme éléments de preuve même si elles émanent de membres du conseil
syndical tiennent à des faits ponctuels (eau du bain ayant coulé longtemps
les 11 et 12 juin 2008, porte d’entrée laissée ouverte les 23 et 30 mars
2008) et sans réelle preuve que l’ensemble de ces «incidents» soient le fait
des locataires de M. X... ; ALORS, D’UNE PART,
QUE chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives
comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits
des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ; que la clause
litigieuse du règlement de copropriété dispose que «les appartements ne
pourront être occupés que bourgeoisement et par des personnes de bonnes vie
et moeurs. Ils ne pourront être consacrés à la location meublée sans
l’autorisation de l’assemblée générale des propriétaires (…)» ; qu’en
estimant que cette clause instituait une restriction aux droits des
copropriétaires qui n’était pas justifiée par la destination bourgeoise de
l’immeuble et en ajoutant que l’activité de location meublée de M. et Mme
X... n’avait provoqué aucune nuisance démontrée, tout en constatant cependant
que cette activité entraînait, comme l’exercice d’une profession libérale,
«des allées et venues importantes de personnes étrangères à l’immeuble»
(arrêt attaqué, p. 4 in fine), ce dont il résultait nécessairement que la
destination de l’immeuble se trouvait contrariée par cette activité de
location meublée, le caractère bourgeois de l’occupation des appartements
supposant nécessairement un nombre restreint de preneurs, qui seul peut
garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de
l’immeuble, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses
constatations et a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, D’AUTRE PART, QUE dans ses conclusions d’appel (signifiées le 3 novembre 2009, p. 12), le syndicat des copropriétaires faisait valoir que la clause litigieuse ne posait aucune interdiction de principe mais qu’elle organisait un régime d’autorisation, sous le contrôle du juge ; qu’en déclarant cette clause non écrite, au motif qu’elle imposerait des restrictions excessives aux droits des copropriétaires, sans répondre aux conclusions susvisées, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile. commentaires La lecture de l’arrêt peut être perturbatrice dans un
premier temps parce qu’il y est question de location
meublée de courte durée. Il s’agit fréquemment de périodes très courtes, - une
semaine souvent -, et l’exploitation s’avère alors assez proche d’une
exploitation de garnis (*) . Il n’y a alors ni
emménagement ni déménagement bien entendu, mais néanmoins des arrivées
souvent bruyantes et encombrantes de familles respectables, certes, mais pas
toujours au courant des us et coutumes de l’immeuble. Les praticiens savent que parfois la respectabilité est
contestable. Dans certains cas, l’exploitation se présente sous la
forme d’une sorte de concession à une compagnie aérienne ou à une agence de
voyage. La question se pose d’une éventuelle exploitation commerciale. Le syndicat des copropriétaires n’invoquait apparemment que
« des allées et venues
importantes de personnes étrangères à l’immeuble ». Il ne rapportait la
preuve d’aucune nuisance. L’argumentation était d’une insigne faiblesse. On peut donc
comprendre que la Cour d’appel de Paris, approuvée par la Cour de cassation, ait
relevé « que le règlement de copropriété autorisait expressément
l’exercice d’une profession libérale qui entraînait des inconvénients
similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte
durée » Nous considérons que l’arrêt, - qu’on doit en l’espèce
approuver -, n’est pas déterminant à propos de ce type de location. Il sera
néanmoins invoqué par les spécialistes de ce genre d’activité, ce que l’on
peut regretter. (*) La location en garni est définie
comme une location en meublé dans laquelle le bailleur ou le logeur fournit
des prestations secondaires, telles que location de linge, entretient et
nettoyage des locaux, etc. Le service des garnis de la préfecture de police
de Paris exerce son contrôle sur les hôtels et maisons meublées. |
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