00043608 CHARTE Ne
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Résolution de la vente d’un immeuble Immeuble acheté et revendu par une s.c.i Sci acquéreur professionnel (oui) Sci vendeur professionnel (oui) Vices cachés ; exonération de la garantie (non) Cour de
cassation chambre civile 3 7 octobre 2014 Décision
attaquée : Cour d’appel d’Orléans , du 10 juin 2013 N° de
pourvoi: 13-21957 Rejet Sur le
premier moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant constaté que la société civile immobilière L2G (la SCI), ayant pour
objet la propriété de biens et droits immobiliers et la gestion et
exploitation par bail, location à usage d’habitation, professionnel,
commercial et rural, de tous biens et droits immobiliers qu’elle se proposait
d’acquérir, avait agi dans le cadre de son objet social en procédant le 28
avril 2005 à l’acquisition d’un immeuble comprenant six appartements donnés
en location et en le revendant le 24 juillet 2006 à M. X..., relevé qu’en sa
qualité de professionnel de l’immobilier, elle était présumée connaître les
vices affectant l’immeuble et souverainement retenu qu’il n’était pas
démontré que M. X... avait eu connaissance des désordres affectant la
structure de l’immeuble, des défauts d’étanchéité, du manque d’isolation
thermique et de l’insuffisance de sa ventilation ni de leur ampleur et de
leur gravité rendant l’immeuble impropre à sa destination, la cour d’appel,
qui n’était pas de tenue de procéder à une recherche sur la profession et
l’expérience du gérant de la SCI qui ne lui était pas demandée, en a
exactement déduit que la SCI ne pouvait se prévaloir de la clause
d’exonération des vices cachés ; D’ou il
suit que le moyen n’est pas fondé ; Sur le
second moyen, ci-après annexé : Attendu
qu’ayant relevé que la SCI, qui réalisait un investissement lui permettant
soit de percevoir des loyers, soit d’obtenir une plus-value par la revente du
bien, avait agi en qualité d’acheteur professionnel lors de l’acquisition de
l’immeuble des époux Y... en 2005 et souverainement retenu qu’elle avait eu
la possibilité, par un examen normalement diligent, de découvrir aisément les
désordres affectant la structure du bâtiment, son isolation, son étanchéité,
son installation électrique, son système de chauffage et ses problèmes
d’humidité et de se persuader de l’impropriété de l’immeuble à l’usage
d’habitation auquel il était affecté, la cour d’appel, devant laquelle il
n’était pas soutenu que la SCI avait très peu d’expérience dans le domaine
immobilier du fait des professions d’instituteur et de professeur des écoles
exercées par ses associés, a pu en déduire que l’appel en garantie formé par
la SCI à l’encontre des époux Y... ne pouvait être accueilli ; D’ou il
suit que le moyen n’est pas fondé ; PAR CES
MOTIFS : REJETTE le
pourvoi ; Condamne la
SCI L2G aux dépens ; Vu
l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI L2G à payer la
somme de 3 000 euros à M. X... et la somme de 3 000 euros aux époux Y... ; MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par la SCP Bénabent et Jéhannin,
avocat aux Conseils, pour la société L2G PREMIER
MOYEN DE CASSATION Il est fait
grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir déclaré Monsieur X... recevable et
bien fondé en son action en garantie des vices cachés diligentée à l’encontre
de la société SCI L2G, d’avoir prononcé la résolution de la vente et condamné
la SCI à restituer le prix de vente et à payer une somme de 23. 500 euros au
titre des frais occasionnés par la vente ainsi que celle de 5. 000 euros à
titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS
QUE Sur la
recevabilité de l’action en garantie des vices cachés : l’acte
authentique de vente conclu le 24 juillet 2006 entre la SCI L2G et Adoum X... comporte (page 14), au paragraphe’CHARGES
ET CONDITIONS’la clause suivante : ’L’immeuble
est vendu en son état actuel. Sauf application d’une disposition légale
spécifique, le vendeur ne sera pas tenu à garantie des vices cachés pouvant
affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments. Pour le cas où le vendeur
serait un professionnel de l’immobilier, la clause d’exonération des vices
cachés ne pourra pas s’appliquer ; qu’il résulte des extraits du Registre du
Commerce et des Sociétés, ainsi que des statuts de la SCI L2G, que cette
dernière a pour objet, notamment, la propriété par voie d’acquisition,
d’échange, d’apport, de crédit-bail ou autrement, de biens et droits
immobiliers, ainsi que la gestion, et plus généralement, l’exploitation par
bail, location à usage d’habitation, professionnel, commercial et rural, de
tous biens et droits immobiliers que la société se propose d’acquérir, la
réalisation de tous travaux d’amélioration et de toute installation nouvelle
conformément à la destination desdits immeubles et, plus généralement, toutes
opérations civiles, mobilières ou immobilières, se rattachant directement ou
indirectement à l’objet social ; Que, en
achetant, le 28 avril 2005 au prix de 210. 000 euros, pour le revendre, dès
le 24 juillet 2006, au prix de 245. 000 euros, l’ensemble immobilier dont il
s’agit, comprenant six appartements donnés en location, la SCI L2G n’a pas,
comme elle le prétend, réalisé une opération à caractère familial, mais a agi
dans le cadre de son objet social, en procédant à l’acquisition d’un bien
destiné à la revente, dans le seul but de réaliser une plus-value ; Que, ce
faisant, elle a agi en qualité de professionnel de l’immobilier, présumé
avoir connaissance des vices affectant la chose vendue ; Que cette
connaissance est, au surplus, précisément établie par le témoignage de
Fabienne Z..., locataire de l’un des appartements vendus, laquelle atteste,
de manière très circonstanciée, subir depuis 1998 des problèmes liés à un
chauffage insuffisant et à l’humidité des lieux, en avoir, en son temps,
avisé en vain les époux Y..., propriétaires à l’époque, en avoir fait état
devant un visiteur lors de la revente de l’immeuble par la SCI L2G à Adoum X... et s’être alors fait réprimander par l’agent
immobilier, puis par monsieur A..., gérant de la SCI L2G, lui-même, lequel
lui a déclaré qu’elle n’avait pas le droit de ’casser la vente’ en racontant
des choses comme ça, raison pour laquelle elle n’a d’ailleurs pas évoqué ces
problèmes lorsque Adoum X... a, à son tour, visité
son appartement ; qu’il s’ensuit que la SCI L2G, vendeur professionnel et qui
avait connaissance, à tout le moins de certains des désordres à l’origine de
la déclaration ultérieure d’insalubrité, ne peut se prévaloir de la clause
d’exonération de garantie des vices cachés ; qu’aux
termes des dispositions de l’article 1648 du code civil, l’action en garantie
des vices cachés doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans
à compter de la découverte du vice ; qu’en
l’espèce, Adoum X... se prévaut de l’ampleur et de
l’irréversibilité des désordres affectant l’immeuble vendu, rendant ce
dernier insalubre et inhabitable, pour solliciter la résolution de la vente
sur le fondement de la garantie des vices cachés ; Qu’il n’est
pas démontré que l’intéressé ait eu connaissance de la globalité, de
l’importance et du caractère irrémédiable de ces désordres avant la
notification de l’arrêté préfectoral du 15 février 2010, qui a déclaré
l’immeuble insalubre et en a définitivement interdit l’utilisation, en
particulier à usage d’habitation ; Que, à
supposer même qu’Adoum X... ait été destinataire du
rapport d’enquête de la DASS, sur lequel s’est fondée l’autorité préfectorale
pour prendre la décision susvisée, ce dernier a été établi le 22 décembre
2009, de sorte que l’action introduite par acte du 10 juin 2010 n’en
resterait pas moins recevable comme ayant été introduite dans le délai de
deux ans imparti à cet effet ; Que
l’action doit être déclarée recevable de ce chef ; Sur le bien
fondé de l’action : que, pour
déclarer l’immeuble irrémédiablement insalubre, le Préfet d’Indre et Loire a
considéré que l’état du bâtiment constituait un danger pour ses occupants, à
raison, notamment, de : - défauts de stabilité des
planchers et plafonds, - défauts d’étanchéité du
bâtiment (sols, murs, plafonds), - défauts d’isolation
thermique du bâtiment, - présence de revêtements
dégradés contenant de l’amiante, - défaut d’assainissement des
eaux usées, - installations électriques
anarchiques et dangereuses, - insuffisance de
renouvellement d’air par ventilation, - installation de chauffage
insuffisante et dangereuse, - défauts d’agencement des
logements (distribution des pièces, dimensions, éclairement), - insuffisance du débit
d’arrivée d’eau potable ; Qu’il a
constaté l’impossibilité de remédier à l’insalubrité du bâtiment, compte-tenu
de l’importance des désordres l’affectant et de l’ampleur des travaux
nécessaires pour y remédier, travaux dont l’évaluation est égale ou
supérieure au coût de reconstruction ; que, même
en considérant qu’Adoum X... n’ait pu ignorer
certains des désordres affectant le bâtiment, tels que la non-conformité des
installations électriques, l’inadaptation du système de chauffage, les
défauts afférents à l’agencement des logements, la présence d’amiante, voire
les défauts relatifs à l’assainissement, il n’est aucunement démontré qu’il
ait eu connaissance des défauts affectant la structure de l’immeuble, des
défauts d’étanchéité, du manque d’isolation thermique et l’insuffisance de
ventilation ; Que
l’attestation déjà citée de Fabienne Z... exclut, en effet, qu’il ait été
informé, lors de la vente, des réclamations des locataires ; Que
l’intéressée atteste même, expressément, avoir gardé le silence sur les
problèmes d’humidité et de chauffage affectant son appartement, lors de la
venue d’Adoum X..., eu égard aux remontrances qui
lui avaient été faites par le vendeur ; Que,
surtout, il est manifeste qu’Adoum X... n’a eu
connaissance que par le rapport de la DASS et l’arrêté préfectoral pris au vu
de celui-ci de l’ampleur et de la gravité des défauts affectant l’immeuble et
rendant celui-ci impropre à sa destination ; Qu’il
n’aurait eu aucune raison d’acheter l’immeuble, au prix de 245. 000 euro,
s’il avait été conscient de ce que l’état de celui-ci le rendrait à court
terme totalement inhabitable ; Que,
jusqu’à la date de l’arrêté d’insalubrité, l’immeuble était d’ailleurs loué
et occupé conformément à la destination pour laquelle il avait été acquis ; Que,
compte-tenu de la gravité des vices, de leur nature, de leur multiplicité et
de leur ancienneté, il n’est pas sérieux pour les intimés de prétendre que
les désordres pourraient être dus à un manque d’entretien de la part de
l’acquéreur, alors que c’est la conception même de l’immeuble, sa
transformation et sa vétusté qui sont en cause (cf. rapport de la DASS
:’Immeuble destiné à usage exclusif de dortoir, construit en 1967, dans un
contexte d’urgence, par la Fédération française du Vietnam. La construction a
été réalisée de façon sommaire avec des matériaux préfabriqués.... En 1987,
il fait objet d’un changement d’usage et est subdivisé en six logements
destinés à l’habitation. L’aménagement réalisé comprend seulement
l’installation de cloisons, de coins cuisine et de salles de bains, mais pas
l’adaptation de la structure et des équipements du bâtiment à une occupation
permanente au titre d’habitation principale...’) ; Que les
infiltrations d’eau en toiture survenues au cours de l’hiver 2009 sont la
conséquence d’un défaut d’étanchéité préexistant de l’immeuble, et non la
cause des désordres constatés postérieurement ; que les
contestations émises sur la réalité des désordres ne sont pas admissibles,
dès lors qu’il résulte clairement du rapport établi par la DASS, à l’issue de
l’enquête qu’elle a diligentée, lequel n’est contredit par aucun autre
élément sérieux du dossier, notamment, que : #
concernant les défauts de stabilité de la structure : - les
planchers présentent de graves défauts de planéité et présentent dans le
logement n° 1 une désolidarisation avec le mur Nord, - les
plafonds présentent des ondulations dues à l’humidité et, dans le logement n°
3, le plafond a subi des effondrements partiels, #
concernant les défauts d’étanchéité à l’eau du bâtiment : - des
traces d’humidité avec développement de moisissures sont retrouvées dans
l’ensemble du bâtiment au niveau des planchers, en partie basse et au
plafond, - on note
l’absence d’isolant et de dalle de béton sous le bâtiment, - des
infiltrations au niveau du bac acier apparaissent avoir été à l’origine des
dégâts des eaux survenus durant l’hiver 2009 et les remèdes apportés ne sont
pas conformes aux règles de l’art, #
concernant les défauts d’isolation du bâtiment : - aucune
isolation n’est observée au niveau des sols, -
l’isolation du plafond est inefficace en raison de la condensation, des
infiltrations en toiture et de la faible épaisseur de la laine de verre, - les murs
sont en panneaux préfabriqués constitués d’amiante-ciment et de polystyrène,
fixés sur des rails métalliques, recouverts d’un enduit à l’extérieur et d’un
doublage en placoplâtre à l’intérieur ; l’ensemble
n’a pas été réalisé dans les règles de l’art, de sorte qu’il existe des ponts
thermiques autour des fenêtres avec présence de moisissures, -
l’isolation est quasi-inexistante en toiture, #
concernant les équipements collectifs : - des
dysfonctionnements liés à la pression d’eau sont constatés en cas
d’utilisation simultanée par les différents usagers, le dimensionnement des
canalisations apparaissant inadapté au nombre d’occupants, - le
système d’évacuation des eaux usées n’est pas conforme et ne présente pas une
capacité suffisante, -
l’installation électrique est vétuste et dangereuse, - la
chaudière à fuel est ancienne et sa capacité est nettement sousdimensionnée pour assurer le chauffage du bâtiment,
la cuve est vétuste et le raccordement du conduit d’évacuation des gaz de
combustion n’est pas étanche, #
concernant les logements : - les
incidences des défauts ci-dessus décrits, auxquels s’ajoutent l’inadaptation
de certains équipements individuels et des problèmes liés à la distribution
des lieux, se ressentent dans les logements, #
concernant les conséquences sur la santé : -
l’importance de l’humidité et des moisissures engendre des risques
d’affections respiratoires, - la présence
de revêtements dégradés contenant de l’amiante est susceptible de causer des
cancers de l’appareil respiratoire, -
l’insuffisance du dispositif d’assainissement peut engendrer des maladies
infectieuses et parasitaires, -
l’installation électrique présente des risques d’incendie ou d’électrocution, - le
système de chauffage peut être à l’origine d’hypothermie et d’intoxications, - les
défauts de planéité du plancher peuvent être sources d’accidents ; Que, au
terme des constatations effectuées, l’enquêteur a conclu que le bâtiment
était un local destiné au sommeil et à usage provisoire, que ses
caractéristiques ne permettaient pas d’assurer, à titre principal, un usage
d’habitation sans risque pour la santé des occupants, que les aménagements effectués
pour transformer le bâtiment en logements étaient insuffisants pour obtenir
des logements décents et que les défauts d’entretien et de réparation avaient
renforcé l’insalubrité des lieux ; Que les
travaux nécessaires pour remédier aux désordres ont été estimés à la somme
globale de 492. 365 euro HT, supérieure au coût de la reconstruction, ce qui
a conduit le Préfet d’Indre et Loire à qualifier d’irrémédiable l’insalubrité
du bâtiment ; que la
multiplicité des désordres ci-dessus détaillés, leur gravité, la dangerosité
qui en résulte pour les occupants, l’importance des travaux à entreprendre
pour y remédier, leur coût et l’arrêté d’insalubrité pris par l’autorité
préfectorale rendent à l’évidence l’immeuble impropre à l’usage auquel il
était destiné ; Que,
contrairement à ce que soutient la SCI L2G, les dispositions de l’article
1647 alinéa 2 du code civil ne peuvent trouver à s’appliquer, dès lors que ce
n’est pas l’arrêté préfectoral qui a causé la perte de l’immeuble, mais
l’ensemble des vices et défauts qui l’affectent, lesquels ont entraîné
progressivement, mais inexorablement, sa dégradation jusqu’à le rendre
impropre à l’usage d’habitation, ce qui ne peut en aucun cas être considérés
comme un cas fortuit ; Que, eu
égard aux constatations implacables émanant de l’enquête administrative et à
la motivation du jugement rendu par le tribunal administratif, il ne peut
être fait grief à Adoum X..., qui avait contesté
l’arrêté préfectoral devant la juridiction administrative, de ne pas avoir
engagé à l’encontre de cette dernière décision un nouveau recours, dont tout
laisse penser qu’il aurait été voué à l’échec ; qu’il
convient, en conséquence de ce qui précède, infirmant le jugement entrepris,
d’accueillir l’action en garantie diligentée par Adoum
X..., de prononcer la résolution de la vente pour vices cachés de la chose
vendue, de condamner la SCI L2G à rembourser à l’intéressé le prix de vente
de 245. 000 euro, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la
notification du présent arrêt, et de la condamner à lui rembourser, en outre,
les frais occasionnés par la vente, à hauteur de 23. 500 euro (frais d’agence
immobilière et frais d’acte notarié) ; Que la SCI
L2G, vendeur professionnel, tenue à ce titre de connaître les vices de la
chose, doit être condamnée, en outre, à indemniser le préjudice subi par
l’acquéreur du fait de la vente ; Que, s’il
est certain que Adoum X..., qui avait réalisé un
investissement en acquérant un immeuble constitué d’appartements donnés en
location, a subi un préjudice financier, du fait de l’arrêté d’insalubrité
intervenu et de l’inhabitabilité des locaux qui en
est résultée, force est de constater que
l’intéressé ne produit aucune pièce permettant d’apprécier l’étendue de ce
préjudice, en particulier en ce qui concerne l’emprunt qu’il dit avoir
souscrit, les remboursements qu’il aurait effectués et les pénalités qu’il
devrait supporter en cas de remboursement anticipé ; Que, à défaut de toute justification
précise, la cour estime à 5. 000 euro la réparation de ce chef de préjudice ;
Que la SCI
L2G sera condamnée au paiement de cette somme ; que, les
conditions de l’article 1154 du code civil étant réunies, il convient
d’ordonner la capitalisation des intérêts échus et dus, pour une année
entière, à compter du 21/ 11/ 2012 ; Que la SCI
L2G, tenue de la garantie des vices cachés envers Adoum
X..., n’est pas fondée à obtenir de ce dernier une indemnité liée à
l’utilisation de la chose vendue ou à l’usure résultant de cette utilisation
; Qu’elle
sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi
que de toutes autres demandes ; Que la SCI
L2G sera, enfin, condamnée à payer à Adoum X... la
somme de 2. 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
1°/ ALORS
QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas
connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à
aucune garantie ; qu’une présomption irréfragable de connaissance du vice
pèse sur le vendeur professionnel ; qu’est qualifié de vendeur professionnel
celui qui a agi dans l’exercice de sa profession ; que si le vendeur est une
société civile immobilière, la seule définition statutaire de l’objet social
de celle-ci est insuffisante à elle seule pour qualifier le vendeur de
professionnel de l’immobilier ; qu’en se bornant, pour écarter la clause de
non-garantie des vices cachés, à constater que la SCI L2G « n’a pas, comme
elle le prétend, réalisé une opération à caractère familial, mais a agi dans
le cadre de son objet social, en procédant à l’acquisition d’un bien destiné
à la revente, dans le seul but de réaliser une plus-value », sans rechercher
si le gérant de ladite société était, du fait de sa profession ou de son
expérience, en mesure de connaître les vices cachés ; la Cour d’appel a privé
sa décision de base légale au regard des articles 1643 et 1645 du Code civil
; 2°/ ALORS
QUE le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas
connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à
aucune garantie ; qu’il incombe à l’acquéreur de caractériser la mauvaise foi
du vendeur dès lors que celui-ci est profane ; que la mauvaise foi du vendeur
se déduit de sa connaissance des vices revêtant un caractère occulte et dont
l’acquéreur n’a pas pu se convaincre lui-même ; que la clause d’exonération
de la garantie des vices cachés doit s’appliquer lorsque la connaissance du
vendeur porte uniquement sur des vices apparents et sur ceux dont l’acquéreur
a pu se convaincre luimême ; qu’en écartant la
clause de non-garantie des vices cachés au motif que le vendeur avait
connaissance de « problèmes liés à un chauffage insuffisant et à l’humidité
des lieux », tout en relevant que l’acquéreur « n’avait pu ignorer certains
désordres affectant le bâtiment, tels que la non-conformité des installations
électriques, l’inadaptation du système de chauffage, les défauts afférents à
l’agencement des logements, la présence d’amiante, voire les défauts relatifs
à l’assainissement », la Cour d’appel a méconnu les conséquences légales de
ses propres constatations au regard des articles 1642 et 1643du Code civil ; SECOND
MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait
grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCI L2G de son appel en garantie à
l’encontre des époux Y... ; AUX MOTIFS
QUE, si nombre des défauts affectant l’immeuble et, surtout, leur gravité et
leur incidence sur l’habitabilité de lieux ont pu passer inaperçus pour Adoum X..., simple particulier, il n’en va pas de même
pour la SCI L2G, professionnelle de l’immobilier, qui, eu égard à ses
compétences en la matière, n’a pu ignorer les vices graves, affectant la
conception même du bâtiment et le rendant impropre à un usage d’habitation
par appartements ; Que
l’intimée, acheteur professionnel, qui n’en était pas à sa première
acquisition et qui, en effectuant celle-ci, réalisait un investissement lui
permettant, soit de percevoir des loyers, soit d’obtenir une plus-value par
la revente rapide du bien, avait la possibilité, par un examen normalement
diligent de l’ensemble immobilier qu’il lui appartenait d’effectuer, de
découvrir aisément, notamment, les défauts affectant la structure du
bâtiment, l’isolation, l’étanchéité, l’installation électrique, le système de
chauffage, ainsi que les problèmes d’humidité en résultant, et de se
persuader de l’impropriété de l’immeuble à l’usage d’habitation auquel il
était affecté, étant observé que, à la date de son acquisition, l’état de
l’immeuble n’était manifestement pas très différent de ce qu’il était lors de
sa revente à Adoum X... ; Que, eu
égard à la qualité d’acheteur professionnel de la SCI L2G, les défauts dont
s’agit constituaient des vices apparents, non soumis à garantie ; Que la
connaissance par l’intéressée des défauts affectant l’immeuble exclut qu’elle
puisse invoquer de prétendus vices du consentement ou un défaut d’information
de la part du vendeur ; Que la SCI
L2G doit, dès lors, être déboutée de son appel en garantie à l’encontre des
époux Y... et de toutes demandes à l’égard de ces derniers ; ALORS QUE
le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose
vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui
diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou
n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ; qu’une
présomption simple de connaissance du vice pèse sur l’acquéreur professionnel
qui s’entend de celui qui a agi dans le cadre de sa profession et dont la
qualification professionnelle permet de supposer une réelle capacité de
contrôle de la chose achetée ; qu’en se bornant à retenir que « la SCI L2G,
professionnelle de l’immobilier eu égard à ses compétences en la matière, n’a
pu ignorer les vices graves, affectant la conception même du bâtiment »,
qu’elle « n’en était pas à sa première acquisition » et que par là-même, «
les défauts dont il s’agit constituaient des vices apparents, non soumis à
garantie » sans examiner ni s’expliquer sur les éléments apportés aux débats
qui établissaient que la SCI L2G, dont les associés exerçaient respectivement
les professions d’instituteur et celle de professeur des écoles, n’avait que
très peu d’expérience dans le domaine immobilier au regard de sa constitution
seulement un an avant la vente litigieuse, la Cour d’appel a violé l’article
455 du Code de procédure civile ; |
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