00043608 CHARTE Ne
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comptabilité du syndicat Mécanisme de l’engagement
juridique défaut
d’enregistrement d’un produit à recevoir Annulation de la décision d’approbation des comptes
(oui) Tenue
du registre des mandants Enregistrement
de la désignation initiale (oui) Enregistrements
des renouvellements ultérieurs (non) Cassation civile 3e 5 février 2014 Décision attaquée : Cour d’appel d’Aix-en-Provence , du 27 janvier 2012 N° de pourvoi:
12-19047 Cassation partielle Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Aix-en-Provence, 27 janvier 2012) que la société Romance (la
société), copropriétaire, a fait assigner le syndicat des copropriétaires
ensemble immobilier Le Magali (le syndicat des copropriétaires) et le syndic
en annulation de l’assemblée générale du 10 juillet 2008, subsidiairement de
quatre de ses décisions et en payement de dommages-intérêts ; Sur le premier moyen
ci-après annexé : Attendu, d’une part, que
la cour d’appel n’a pas violé les articles 16, 783, 784 et 910 du code de
procédure civile en énonçant que l’ordonnance de clôture, initialement prise
le 8 novembre 2011 avait été révoquée à l’audience, avec l’accord des
parties, avant l’ouverture des débats et qu’une nouvelle clôture avait été
prononcée ; Attendu, d’autre part,
que la société n’ayant pas prétendu devant la cour d’appel que les
conclusions du syndicat des copropriétaires ne lui auraient pas été
signifiées, le moyen ne peut être accueilli ; Sur le deuxième moyen
pris en sa première branche, ci-après annexé : Attendu qu’ayant
constaté que le syndic avait conclu « agissant en la personne de son syndic
en exercice, M. X... gestion agissant poursuites et diligences de son
représentant légal » et relevé que les copropriétaires avaient désigné leur
syndic en la personne de M. X...exerçant sous le nom commercial cabinet X...
gestion, la cour d’appel a pu retenir que la circonstance que le cabinet X...
gestion ne pouvait être représenté par un représentant légal était sans
conséquence et a pu en déduire que le syndicat des copropriétaires était
régulièrement représenté devant la cour ; Sur le deuxième moyen
pris en ses deuxième et troisième branches : Attendu que la société
fait grief à l’arrêt de la débouter de ses demandes alors, selon le moyen : 1°/ que le titulaire de
la carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » doit
tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats comportant la liste
des différents mandats qui lui ont été consentis ainsi que leur numéro
d’inscription ; qu’en jugeant que le mandat de « gestion immobilière »
n’était pas soumis aux règles relatives à la numérotation des mandats,
cependant qu’un tel mandat est expressément visé par la réglementation
relative à la numérotation des mandats et à la tenue des registres des
mandats, la cour d’appel a violé les articles 64, 65 et 72 du décret n°
72-678 du 20 juillet 1972 ; 2°/ subsidiairement que
les décisions qui confient au titulaire du registre des mandats la gestion
d’un syndicat de copropriétaires, doivent être mentionnées à leur date sur le
registre ; qu’en s’abstenant de rechercher, après avoir rappelé la nécessité
de procéder à une telle inscription, si étaient mentionnées, dans le registre
du titulaire de la carte professionnelle « gestion immobilière », et à leur
date, les résolutions des assemblées générales des copropriétaires ayant
procédé, chaque année, à la désignation du « cabinet X... gestion » en
qualité de syndic pour une durée de douze mois, la cour d’appel a privé sa
décision de base légale au regard de l’article 65, alinéa 3, du décret n°
72-678 du 20 juillet 1972 ; Mais attendu, d’une
part, que la cour d’appel a exactement retenu qu’aux termes de l’article 65
du décret du 20 juillet 1972, c’est seulement la décision confiant la gestion
du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui
devait être mentionnée dans le registre et que la disposition sur la
numérotation des mandats ne concernait pas la gestion immobilière ; Attendu, d’autre part,
que l’irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la
carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière » représentant
un syndicat de copropriétaires n’entraîne pas, par elle-même, la nullité de
son mandat ; Attendu que l’arrêt
relève que la société produit la copie du registre des mandats du syndic ne
mentionnant qu’un seul mandat pour le syndicat des copropriétaires en date du
27 mars 2003 ; Que par ce motif de pur
droit, substitué à ceux justement critiqués, la décision se trouve légalement
justifiée ; Mais sur le troisième
moyen : Vu l’article 14-3 de la
loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 2, alinéa 2, du décret du 14 mars
2005 ; Attendu que les charges
et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur
engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ; Attendu que pour rejeter
la demande d’annulation de la décision d’approbation des comptes clôturés au
31 décembre 2007, l’arrêt retient que si l’indemnité allouée au syndicat par
le jugement du 20 avril 2007 ne figurait pas dans les opérations
exceptionnelles, cela n’affecte pas la régularité de la situation comptable
effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui ont
été réglées que postérieurement à l’exercice approuvé ; Qu’en statuant ainsi, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais
seulement en ce qu’il déboute la société civile immobilière Romance de sa
demande d’annulation de la décisions n° 3 de l’assemblée générale du 10
juillet 2008, l’arrêt rendu le 27 janvier 2012, entre les parties, par la
cour d’appel d’Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la
cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et,
pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence,
autrement composée ; Laisse les dépens à la
charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Magali et
de M. X...exerçant sous l’enseigne X... gestion ; Vu l’article 700 du code
de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble
immobilier Le Magali et M. X...exerçant sous l’enseigne X... gestion à payer
la somme de 1 500 euros chacun à la société Romance ; rejette les autres
demandes ; Commentaires : La société Romance a
assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Magali En annulation de l’assemblée générale
du 10 juillet 2008 Subsidiairement en annulation de
quatre des résolutions On trouve dans
l’arrêt reproduit de nombreux enseignements très précis. Violation de la
procédure d’engagement juridique (art 14-3 de la loi du 10 juillet 1965) En l’espèce un jugement
du 20 avril 2007 avait alloué au syndicat des copropriétaires une indemnité. On ne trouvait aucune
trace de cette indemnité dans les documents de fin d’exercice (annexe 1).
Or : D’une part le syndic devait
l’enregistrer par la voie de l’engagement juridique - en vertu de l’article 14-3 de la
loi : « Les charges et les produits du syndicat, prévus
au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le
syndic indépendamment de leur règlement. L’engagement est soldé par le
règlement. » - et en vertu de l’article 2 al.
2 du décret du 14 mars 2005 :
« En application de l’article 14-3 de la même loi, sont rattachés à
l’exercice les produits acquis (produits reçus
et à recevoir) et les charges supportées
(charges réglées et à régler) au titre de l’exercice. » D’autre part elle n’avait pas été
encaissée par le syndicat à la date de clôture de l’exercice. Sur le fondement de
cette irrégularité, la société demandait l’annulation de la décision
d’approbation des comptes de l’exercice. La Cour d’appel d’Aix en
Provence avait rejeté cette prétention : « si l’indemnité allouée au
syndicat par le jugement du 20 avril 2007 ne figurait pas dans les opérations
exceptionnelles, cela n’affecte pas la régularité de la situation comptable
effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui ont
été réglées que postérieurement à l’exercice approuvé » Messieurs les
Conseillers aixois n’ont pas encore noté que le nouveau régime de la
comptabilité des syndicats de copropriétaires a substitué la comptabilité
d’engagement à l’ancienne comptabilité de trésorerie. Il ne s’agit pas d’une
simple fantaisie de langage ! Il s’agit de faire apparaître clairement
la consistance du patrimoine indivis des copropriétaires à la date de clôture
de l’exercice. Il y a recel
d’information dès lors qu’une créance certaine, liquide et exigible du
syndicat n’apparaît ni dans la reddition des comptes ni dans l’état financier
La Cour de cassation
se borne à constater qu’en statuant ainsi la Cour d’Aix a violé les textes
susvisés. Il y avait donc lieu de prononcer l’annulation de la décision
d’approbation des comptes. Les syndics sont
invités à méditer la décision lapidaire de la Cour de cassation. Ils doivent noter que la
violation de l’article 14-3 de la loi est une faute lourde et que, dans la
pratique, elle peut avoir de sérieuses conséquences financières. Si, en effet,
la Cour de Cassation est récemment revenue, - à juste titre, sur la
rétroactivité de certaines annulations de décisions d’approbation des comptes
fondées sur des erreurs ou anomalies dans la répartition des charges, il faut
dans le présent cas admettre fatalement l’effet rétroactif. Les membres de
conseils syndicaux sont également concernés. Nombre d’entre eux ne peuvent invoquer une légitime
ignorance. Par leurs activités professionnelles ils ne peuvent ignorer la
nécessité de faire apparaître dans la comptabilité d’une entité les produits
à recevoir. Faut-il rappeler que ce
qui est vrai pour une créance est tout aussi vrai pour une dette. Le régime comptable des
syndicats de copropriétaires exige pareillement l’engagement des dettes. Tenue par le syndic
du registre des mandats La société alléguait par
ailleurs que « que le titulaire de la carte professionnelle portant la
mention « gestion immobilière » doit tenir, sous sa responsabilité, un
registre des mandats comportant la liste des différents mandats qui lui ont
été consentis ainsi que leur numéro d’inscription ». Plus clairement
elle prétendait que le syndic professionnel doit inscrire sa première
désignation dans le registre des mandats et effectuer la même opération à
l’occasion de chaque renouvellement du mandat par l’assemblée. La Cour d’appel a jugé
« que le mandat de « gestion immobilière » n’était pas soumis aux règles
relatives à la numérotation des mandats. La Cour de cassation
l’approuve : « la cour d’appel a exactement retenu qu’aux termes de
l’article 65 du décret du 20 juillet 1972, c’est seulement la décision
confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du
registre des mandats qui devait être mentionnée dans le registre et que la
disposition sur la numérotation des mandats ne concernait pas la gestion
immobilière » Elle ajoute
« Attendu, d’autre part, que l’irrégularité de la tenue du registre des
mandats par le titulaire de la carte professionnelle portant la mention «
gestion immobilière » représentant un syndicat de copropriétaires n’entraîne
pas, par elle-même, la nullité de son mandat ; » Deux indications
précieuses. On ne peut compter les chamailleries relatives à l’obligation ou
non de mentionner sur le registre des mandats chacun des renouvellements.
Parfois une trentaine pour un bon syndic légitimement doté d’une clientèle
fidèle. Il était d’ailleurs
maladroit d’invoquer ici ce genre de motivation, qui dénonce généralement la
faiblesse de la demande. MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens
produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour la société Romance Il est fait grief à
l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté la SCI Romance de l’ensemble de ses demandes
; AUX MOTIFS QUE
l’ordonnance de clôture, initialement prise le 8 novembre 2011, a été
révoquée à l’audience, avec l’accord des parties, avant l’ouverture des
débats et une nouvelle clôture a été prononcée ; ALORS, 1°), QUE, réserve
faite du cas où il y a accord des parties pour fixer la clôture après
révocation d’une précédente ordonnance au jour de l’audience, il est interdit
aux juges du fond, après avoir révoqué l’ordonnance de clôture, de décider
simultanément, dans un même trait de temps, que l’instruction sera close ;
qu’en l’espèce, si l’arrêt fait ressortir l’accord des parties sur la
révocation de l’ordonnance de clôture, en revanche, il ne fait pas état d’un
accord des parties pour que la clôture de l’instruction soit à nouveau
aussitôt prononcée ; que, dès lors, en ordonnant, le jour de l’audience des
débats, la révocation de l’ordonnance de clôture puis, sans avoir ordonné la
réouverture des débats, la clôture de l’instruction, la cour d’appel a violé
les articles 16, 783, 784 et 910 du code de procédure civile ; ALORS, 2°), QUE les
parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de
fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve
qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que
chacune soit à même d’organiser sa défense ; que, par ailleurs, le juge doit,
en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de
la contradiction ; qu’en statuant au vu de conclusions du syndicat des
copropriétaires Le Magali déposées le 6 décembre 2011, qui n’avait fait
l’objet d’aucune signification à la SCI Romance, la cour d’appel a violé les
articles 15 et 16 du code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté la SCI Romance de l’ensemble de ses demandes
; AUX MOTIFS QUE la
société civile immobilière Romance affirme qu’« il est impossible de
déterminer qui est réellement le syndic de la copropriété Le Magali, et que
ni M. X...ni la société X... Gestion ne peuvent valablement représenter le
syndicat copropriétaires » ; qu’il résulte des écritures prises devant la
cour que le syndicat des copropriétaires a conclu, le 6 décembre 2011, «
agissant en la personne de son syndic en exercice M. X...X... Gestion
...agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant
audit siège » ; qu’il est établi, par la production du procès-verbal de
l’assemblée générale du 24 mars 2011, qui n’est pas annulée même si elle est
à ce jour contestée, que les copropriétaires y ont désigné, aux termes de la
résolution numéro 4, leur syndic en la personne M. X...exerçant sous le nom
commercial cabinet X... Gestion pour une durée de 12 mois, de sorte que le
syndicat des copropriétaires, qui a conclu dans les termes ci dessus
rapportés, est régulièrement représenté devant la cour ; que la circonstance
que le cabinet X... Gestion, qui n’est qu’un nom commercial pour M. X..., ne
puisse être représenté par « un représentant légal » ainsi que mentionné dans
l’entête de ses conclusions est inopérant ;
qu’enfin, la société Romance invoque le non respect des dispositions de
l’article 65 du décret du 20 juillet 1972 relativement à la numérotation des
mandats et à la tenue du registre et elle produit la photocopie des pages du
registre des mandats qu’elle a obtenus en se rendant chez le syndic avec
l’assistance d’un huissier le 6 octobre 2011 ne mentionnant qu’un seul mandat
pour le syndicat des copropriétaires Le Magali en date du 27 mars 2003 ; que
ce moyen est toutefois vain au soutien d’une demande de nullité du mandat du
syndic, dès lors qu’aux termes de ce texte, c’est seulement la décision
confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du
registre des mandats qui doit y être mentionnée, que les dispositions sur la
numérotation des mandats ne concernent pas la gestion immobilière (voir
article 72 alinéa 1er du décret), qui a d’ailleurs un régime particulier
(voir article 64 du même décret) ; ALORS, 1°), QUE la
contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu’en retenant, pour
juger que le syndicat des copropriétaires était valablement représenté devant
elle, d’un côté, que la société X... Gestion, dotée de la personnalité
morale, avait la qualité de syndic, de l’autre, qu’une telle qualité était
revêtue par M. X...en sa qualité de personne physique, la cour d’appel a
entaché sa décision d’une contradiction de motifs et violé l’article 455 du
code de procédure civile ; ALORS, 2°), QUE le
titulaire de la carte professionnelle portant la mention « gestion
immobilière » doit tenir, sous sa responsabilité, un registre des mandats
comportant la liste des différents mandats qui lui ont été consentis ainsi
que leur numéro d’inscription ; qu’en jugeant que le mandat de « gestion
immobilière » n’était pas soumis aux règles relatives à la numérotation des
mandats, cependant qu’un tel mandat est expressément visé par la
réglementation relative à la numérotation des mandats et à la tenue des
registres des mandats, la cour d’appel a violé les articles 64, 65 et 72 du
décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ALORS, 3°) et
subsidiairement, QUE les décisions qui confient au titulaire du registre des
mandats la gestion d’un syndicat de copropriétaires doivent être mentionnées
à leur date sur le registre ; qu’en s’abstenant de rechercher, après avoir
rappelé la nécessité de procéder à une telle inscription, si étaient
mentionnées, dans le registre du titulaire de la carte professionnelle «
gestion immobilière », et à leur date, les résolutions des assemblées
générales des copropriétaires ayant procédé, chaque année, à la désignation
du « cabinet X... Gestion » en qualité de syndic pour une durée de douze
mois, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de
l’article 65, alinéa 3, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté la société Romance de sa demande tendant à
voir prononcer la nullité de la résolution n° 3 de l’assemblée générale du 10
juillet 2008, portant approbation des comptes clôturés au 31 décembre 2007 ; AUX MOTIFS QUE la
résolution 3 est relative à l’approbation des comptes clôturés au décembre
2007 ; que la société Romance affirme que les comptes de l’exercice 2007 « ne
sont conformes ni à l’article 14-3 de la loi, ni à l’article 11 du décret du
17 mars 1965, ni aux décret et arrêté du 14 mars 1965 » ; que « les tableaux
obligatoires 4 et 5 prévus au quatrième alinéa de l’article 11 du décret
67-223 (compte des charges et produits pour travaux et opérations
exceptionnelles) ne sont pas produits » ; que « l’indemnité résultant du
jugement du 20 avril 2007 devenu définitif le 15 octobre 2007 n’est pas
portée au sous-compte 718 “ produits exceptionnels “ ni dans les annexes 4 et
5 qui ne sont pas produites » ; que « l’état financier après répartition
(tableau annexe 1) est volontairement embrouillé par l’emploi des codes 101
inexistants ou fictifs mêlant provisions non remboursables (compte 102) et
les avances remboursables (compte 103 avec ses sous comptes) » ; qu’« au même
tableau, le code 40 “ fournisseurs “ est appliqué aux comptes fournisseurs
créditeurs et aux comptes fournisseurs débiteurs » ; que d’autres
codifications sont fausses, qu’il manque des honoraires de mutation et que
ces irrégularités interdisent tout contrôle effectif des comptes ; que, sur
ces griefs, il n’est pas démontré qu’il y ait eu des travaux exceptionnels
réalisés à inclure dans les comptes, et que si l’indemnité allouée au
syndicat des copropriétaires par le jugement du 20 avril 2007 ne figure pas
dans les opérations exceptionnelles, ce qui n’est pas contesté, cela
n’affecte pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat
des copropriétaires dès lors qu’il n’est pas contesté que ces sommes ne lui
ont été réglées que postérieurement à l’exercice ainsi approuvé ; que par
suite l’absence de ces comptes particuliers de charges et produits pour
opérations exceptionnelles est inopérante sur la validité du vote qu’elle ne
saurait avoir vicié ; que les autres griefs, qui sont tirés de la non
conformité des écritures des divers sous comptes aux modèles imposés par le
décret du 14 mars 2005, ou de l’emploi de codifications erronées ou encore de
l’oubli d’honoraires de mutation, ne peuvent fonder l’annulation sollicitée,
dès lors que la société Romance ne verse pas aux débats le détail des
écritures qu’elle critique, sans pour autant contester avoir reçus les
documents prévus à l’article Il du décret du 17 mars 1967, (à savoir, l’’état
financier du syndicat des copropriétaires, son compte de gestion générale, et
le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé), étant rappelé
qu’il a été ci-dessus retenu que la seule absence du compte particulier «
charges et produits exceptionnels », qui n’est que l’un des postes du compte
général de la copropriété ne fait de toutes façons pas grief à la sincérité
des comptes, ni à la validité de leur vote ; ALORS, 1°), QUE les
charges et les produits d’un syndicat des copropriétaires, prévus au plan
comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic
indépendamment de leur règlement ; qu’en se fondant, pour juger que les
comptes 2007 soumis à l’assemblée générale des copropriétaires, qui ne
mentionnaient pas l’indemnité allouée au syndicat des copropriétaires par un
jugement du 20 avril 2007, donnaient une image fidèle de sa situation
comptable effective, sur la circonstance que ladite indemnité n’avait été
réglée que postérieurement à l’exercice approuvé, la cour d’appel a violé
l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 2, alinéa
2, du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 ; ALORS, 2°), QUE le juge
doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le
principe de la contradiction ; qu’il ne peut fonder sa décision sur l’absence
au dossier d’une pièce invoquée par une partie, qui figurait au bordereau des
pièces annexé à ses dernières conclusions et dont la communication n’avait
pas été contestée, sans inviter les parties à s’en expliquer ; qu’en
l’espèce, il résulte du bordereau de communication de pièces, annexé aux
conclusions de la société Romance déposées le 4 novembre 2011, qu’elle avait
produit, sous la cote numéro 17, l’ensemble des pièces comptables qui lui
avaient été notifiées préalablement à l’assemblée générale, communication qui
n’avait pas été contestée ; qu’en se fondant, pour rejeter la demande
formulée par la société Romance, sur la circonstance que celle-ci n’aurait
pas versé aux débats les documents comptables critiqués, sans avoir, au
préalable, invité les parties, et en particulier la société Romance, à
présenter ses observations, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de
procédure civile. |
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