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Vente
de lots de copropriété Oppositions à paiement du prix Irrégularité de l’opposition Absence de décompte spécifique pour chaque créance non-respect du rattachement au lot vendu Nullité des oppositions Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du 3 novembre 2011 Décision attaquée : Cour d’appel de Paris
du 18 mars 2010 N° de pourvoi:
10-20182 Rejet Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt
attaqué (Paris, 18 mars 2010), que les lots de copropriété 72 et 75, d’une
part, 54, 42 et 243, d’autre part, faisant l’objet d’une vente sur
adjudication, le syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam
(le syndicat) a formé une opposition pour chacune des deux ventes puis a
contesté l’état de collocation établi par Mme X..., ès qualités de mandataire
liquidateur de Mme Y..., ancienne propriétaire des lots, en ce qu’il a écarté
sa créance ; Attendu que le
syndicat fait grief à l’arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le
moyen : 1°/ que le syndic est
en droit d’intégrer dans son opposition au paiement du prix de vente d’un lot
l’intégralité des charges et dettes dues par l’ancien propriétaire, y
compris, par conséquent, celles afférentes à un autre lot que celui vendu ;
qu’en déclarant irrégulières les oppositions formées au paiement du prix
d’adjudication de deux groupes de lots vendus séparément appartenant au même
copropriétaire, aux motifs que ces deux oppositions se procéderaient pas à la
ventilation des charges selon les lots objets de la vente, la cour d’appel a
ajouté aux dispositions des articles 20 de la loi du 10 juillet 1956 et 5-1
du décret du 17 mars 1967 et violé ces textes ; 2°/ qu’en toute
hypothèse, que la cour d’appel ne pouvait se déterminer ainsi, sans répondre
aux conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam
soutenant que la jurisprudence rendue sous le visa de l’article 20 de la loi
du 10 juillet 1965 retient que l’opposition sur le prix de vente d’un lot
donné ne se limite pas aux dettes ou charges arriérées relatives à ce seul
lot mais peut intégrer les dettes ou charges afférentes à d’autres lots du
vendeur et qu’il s’était donc conformé à cette jurisprudence en intégrant dans
son opposition relative aux lots n° 42, 54 et 243, les dettes et charges
afférentes également aux lots n° 72 et 75, et dans son opposition relative
aux lots n° 72 et 75, les dettes et charges relatives aux lots n° 42, 54 et
243, de sorte que ces oppositions répondaient parfaitement au prescriptions
de l’article susvisé et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; que,
faute d’avoir répondu à ce chef opérant des conclusions, la cour d’appel a
violé l’article 455 du code de procédure civile ; 3°/ que l’opposition
doit seulement énoncer d’une manière précise le montant et les causes des
créances du syndicat afférentes au charges et travaux mentionnés aux articles
10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux
dernières années échues, ainsi que le montant et les causes des créances du
syndicat afférentes au charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de
la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières
années échues ; qu’en exigeant en outre que l’opposition contienne “ le
détail des sommes réclamées selon leur nature, charges ou travaux “ et
distingue, par conséquent, entre le montant des charges, d’une part, et des
travaux, d’autre part, la cour d’appel a ajouté aux dispositions de l’article
5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ce texte ; 4°/ que ni les
dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ni celles de
l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoient la production, à l’appui
de l’opposition signifiée par acte extra judiciaire, des pièces
justificatives des créances dont elle fait état ; qu’en relevant que les
oppositions n’étaient pas “ accompagnées (...) des pièces justificatives des
sommes visées “, la cour d’appel a ajouté à ces textes et les a violés ; Mais attendu qu’ayant
relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la
composition des lots vendus était différente, la cour d’appel, qui n’était
pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient
inopérante, a exactement retenu que l’opposition devait comporter, non
seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le
“ super privilège “ que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes
réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et,
abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit
que les oppositions, non accompagnées d’un décompte détaillé, n’étaient pas
régulières ; D’où il suit que le
moyen n’est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat
des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires
de la résidence Adolphe Adam et le condamne à payer à Mme X..., ès qualités,
la somme de 2 500 euros ; commentaire L’arrêt n’appelle pas
de longues digressions. Madame Y.. était
propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. Le mandataire
liquidateur de Mme Y… a constitué ces lots en deux groupes qui ont fait
l’objet de deux ventes distinctes le
même jour. Le syndic semble
avoir établi un décompte global de la créance du syndicat sans ventilation
entre les deux groupes de lots. Il a reproduit de manière identique ce
décompte dans les deux états datés établis puis dans les deux oppositions à
paiement de prix notifiées. Il est bien évident
que le syndic devait établir deux états datés concernant respectivement
chacun des groupes et, par la suite, deux oppositions également distinctes. On doit tirer de
l’arrêt un enseignement plus précis encore : l’importance du
rattachement au lot de l’état daté et, par voie de conséquence de
l’opposition et de la mise en œuvre du privilège. Il n’est pas vain à cet égard de consulter le résumé établi par le
service de documentation de la Cour de cassation : Titrages et résumés : COPROPRIETE - Lot - Vente - Adjudication -
Opposition du syndic - Mentions obligatoires - Détermination - Portée L’opposition de l’article 20 de la loi du 10
juillet 1965 formée par un syndicat de copropriétaires doit comporter, pour
être régulière, non seulement la répartition des charges et travaux selon le
privilège ou le “super privilège” que le syndicat invoque, mais également le
détail des sommes réclamées selon leur nature et le
lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes Il faut quand même
observer que, sur le plan pratique, il serait souhaitable d’admettre, réserve
faite des droits des créanciers inscrits, la possibilité pour le syndicat de
récupérer l’intégralité de ses créances à l’occasion de la vente de l’un au
moins des lots appartenant au débiteur. Certains
copropriétaires « consommateurs » contestent les honoraires du
mutation des syndics professionnels en faisant valoir qu’il suffit de dix
minutes pour établir un état daté !!! L’arrêt présente un cas dans
lequel l’établissement des documents exigeait sans nul doute une durée plus
longue !!! On peut aussi noter
que, dans un tel cas, un « syndic bénévole » aurait pu faire courir
de grands risques au syndicat. Au final 52 586 €
filent sous le nez du syndicat créancier. MOYEN ANNEXE au
présent arrêt. Moyen produit par la
SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat aux Conseils, pour le syndicat des
copropriétaires de la résidence Adolphe Adam. Il est fait grief à
l’arrêt confirmatif attaqué d’avoir déclaré le Syndicat des copropriétaires
de la résidence Adolphe Adam mal fondé en sa contestation de l’état de
collocation établi par maître X... ès qualités de mandataire liquidateur de
Madame Y...et de l’avoir, en conséquence, débouté de ses demandes tendant à
être colloqué, à hauteur de 10 425, 76 € au titre de son super privilège, de
5 980, 25 € au titre de son privilège simple, et de 36 181, 92 € au titre de
son privilège spécial immobilier, outre la condamnation de Maître X..., ès
qualités, à lui payer la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES
QUE, par des motifs pertinents que la Cour adopte, le premier juge a retenu
que les oppositions du syndicat des copropriétaires de la Résidence Adolphe
Adam ont été justement écartées par Maître X... ès qualités de l’état de
répartition au motif qu’elles étaient irrégulières pour ne pas répondre aux
exigences de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; qu’en effet, il est constant
que l’opposition du syndicat des copropriétaires doit comporter, non
seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le
super privilège qu’il invoque, mais aussi le détail des sommes réclamées
selon leur nature, charges ou travaux, et le lot auxquelles elles sont
afférentes et qui est l’objet de la vente ; que ces oppositions, semblables
pour chacun des groupes de lots vendus, n’étaient accompagnées d’aucun
décompte détaillé, ni des pièces justificatives des sommes visées ; que le
jugement entrepris doit être confirmé ; AUX MOTIFS ADOPTES
QUE la recevabilité de la contestation n’est pas discutée. Il résulte des
documents produits que la vente des biens ayant appartenu aux consorts
Y...est intervenue sur adjudication à l’audience du 23 novembre 2005 en deux
lots distincts : les lots 72 et 75 du RCP d’une part, les lots 54, 42 et 243
du RCP d’autre part. Les oppositions régularisées par le syndicat des
copropriétaires comportent effectivement une ventilation suivant la situation
juridique des créances, en ce sens, elles sont conformes aux dispositions des
articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967.
Cependant, force est de constater que les deux oppositions comportent des
chiffres strictement semblables, alors que la composition des lots vendus est
très différente, le premier comportant en effet une cave, un appartement et
un garage, et le second une boutique et une réserve de boutique. Dans le
cadre de cette procédure, le syndicat se contente d’affirmations quant au
bien fondé de sa créance revendiquée, sans toutefois produire les
justificatifs afférents démontrant que les charges réclamées étaient
effectivement identiques pour les deux lots. Rien n’établit que ces
justificatifs aient été produits à maître X.... Il s’ensuit que faute de
distinction entre les charges afférentes aux deux lots, la production du
syndicat des copropriétaires ne pouvait être retenue par le mandataire
liquidateur, que la contestation sera écartée ; 1°) ALORS QUE le
syndic est en droit d’intégrer dans son opposition au paiement du prix de
vente d’un lot l’intégralité des charges et dettes dues par l’ancien
propriétaire, y compris, par conséquent, celles afférentes à un autre lot que
celui vendu ; qu’en déclarant irrégulières les oppositions formées au
paiement du prix d’adjudication de deux groupes de lots vendus séparément
appartenant au même copropriétaire, aux motifs que ces deux oppositions ne
procédaient pas à la ventilation des charges selon les lots objets de la
vente, la Cour d’appel a ajouté aux dispositions des articles 20 de la loi du
10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ces textes ; 2°) ALORS, EN TOUTE
HYPOTHESE, QUE la Cour d’appel ne pouvait se déterminer ainsi, sans répondre
aux conclusions du Syndicat des copropriétaires de la résidence Adolphe Adam
soutenant que la jurisprudence rendue sous le visa de l’article 20 de la loi
du 10 juillet 1965 retient que l’opposition sur le prix de vente d’un lot
donné ne se limite pas aux dettes ou charges arriérées relatives à ce seul
lot mais peut intégrer les dettes ou charges afférentes à d’autres lots du
vendeur et qu’il s’était donc conformé à cette jurisprudence en intégrant
dans son opposition relative aux lots n° 42, 54 et 243, les dettes et charges
afférentes également aux lots n° 72 et 75, et dans son opposition relative
aux lots n° 72 et 75, les dettes et charges relatives aux lots n° 42, 54 et
243, de sorte que ces oppositions répondaient parfaitement aux prescriptions
de l’article susvisé et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; que,
faute d’avoir répondu à ce chef opérant des conclusions, la Cour d’appel a
violé l’article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE
l’opposition doit seulement énoncer d’une manière précise le montant et les
causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés
aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des
deux dernières années échues, ainsi que le montant et les causes des créances
du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et
30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux
dernières années échues ; qu’en exigeant en outre que l’opposition contienne
« le détail des sommes réclamées selon leur nature, charges ou travaux » et
distingue, par conséquent, entre le montant des charges, d’une part, et des
travaux, d’autre part, la Cour d’appel a ajouté aux dispositions de l’article
5-1 du décret du 17 mars 1967 et violé ce texte ; 4°) ALORS QUE ni les
dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, ni celles de
l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ne prévoient la production, à l’appui
de l’opposition signifiée par acte extra judiciaire, des pièces
justificatives des créances dont elle fait état ; qu’en relevant que les
oppositions n’étaient pas « accompagnés (…) des pièces justificatives des
sommes visées », la Cour d’appel a ajouté à ces textes et les a violés. Publication : Bulletin 2011, III, n° 179 Titrages et résumés : COPROPRIETE - Lot - Vente - Adjudication -
Opposition du syndic - Mentions obligatoires - Détermination - Portée L’opposition de l’article 20 de la
loi du 10 juillet 1965 formée par un syndicat de copropriétaires doit
comporter, pour être régulière, non seulement la répartition des charges et
travaux selon le privilège ou le “super privilège” que le syndicat invoque,
mais également le détail des sommes réclamées selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont
afférentes Textes appliqués : article 20 de la loi du 10 juillet 1965 |
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