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Union de syndicats Création et adhésion d’un syndicat Création et adhésion résultant d’une clause du
règlement de copropriété (non) Nécessité d’une décision d’assemblée postérieure à
la naissance du syndicat Cassation civile 3e 3 mars 2010, N° de
pourvoi : 09-11.709. CA Versailles, 12 janvier 2009 LA COUR, Donne acte à la SCI Le Patrimoine familial du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la Compagnie financière de Paris, venant aux droits de la société Romain, laquelle venait aux droits de la société Rosan, de la société Axa France IARD et de la société Axa France vie ; Sur le moyen unique : Vu l’article 44, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable en la cause ; Attendu que l’adhésion à une union est décidée par l’assemblée générale de chaque syndicat, à la majorité fixée par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 12 janvier 2009), que les propriétaires respectifs de deux bâtiments, qui avaient établi leur règlement de copropriété-état descriptif de division le 12 juillet 1993, ont constitué le 2 août 1993 l’Union des syndicats des copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes (l’UDS) ; que les statuts stipulaient qu’elle aurait notamment pour objet la gestion des lots n° 185 (loge de gardien), 142 (local-chaufferie) et 190 (cave du gardien) de l’immeuble du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann et qu’elle en deviendrait propriétaire "suivant acte à recevoir par la SCP dénommée en tête des présentes moyennant le prix symbolique d’un franc dès la naissance des deux syndicats" ; que ces lots ont été apportés à la société Rosan qui les a vendus à la SCI Le Patrimoine familial (la SCI) ; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann en annulation de la résolution adoptée par son assemblée générale du 10 mai 2004 décidant des travaux dans la loge de gardien et en expulsion de ses occupants ; que l’UDS, ce syndicat et le syndicat des copropriétaires du 32 rue Léon Maurice Nordmann à la Garenne Colombes ont assigné en intervention forcée les précédents propriétaires de ces lots et formé une demande reconventionnelle en revendication de propriété et en dommages-intérêts ; Attendu que pour rejeter la demande de la SCI et ordonner la vente des lots à l’UDS, l’arrêt retient que les statuts s’imposent aux deux "syndicats de copropriété" nés de la première vente consentie dans chacune des deux copropriétés dès lors qu’ils ont été établis par les deux propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu’ils ont été publiés ; que les deux "syndicats de copropriété" auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d’un lot après établissement du règlement de copropriété n’avaient dans ces conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu’ils s’imposent à eux et aux copropriétaires ; Qu’en statuant ainsi, alors que l’adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 12 janvier 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Versailles, autrement composée (...). commentaires Les propriétaires respectifs de deux bâtiments ont établi leur règlement de copropriété-état
descriptif de division le 12 juillet 1993 Ils ont constitué le 2 août 1993 l’Union des syndicats des
copropriétaires du 28-30-32 rue Léon Maurice Nordmann à La Garenne-Colombes
(l’UDS) Les statuts de l’Union stipulent - qu’elle aurait notamment pour
objet la gestion des lots n° 185 (loge de gardien), 142
(local-chaufferie) et 190 (cave du gardien) de l’immeuble du 28-30 rue Léon
Maurice Nordmann - et qu’elle en deviendrait
propriétaire « suivant acte à recevoir par la SCP dénommée en tête des
présentes moyennant le prix symbolique d’un franc dès la naissance des deux
syndicats » Ces lots ont été apportés à la société Rosan qui les a
vendus à la SCI Le Patrimoine familial (la SCI) ; L’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du
28-30 rue Léon Maurice Nordmann tenue le 10 mai 2004 a décidé des travaux
dans la loge de gardien et l’expulsion de ses occupants. La SCI Le Patrimoine familial (la SCI) a assigné le
syndicat des copropriétaires du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann en annulation
de cette résolution. L’Union de syndicats (UDS), le syndicat des copropriétaires
du 28-30 rue Léon Maurice Nordmann et le syndicat des copropriétaires du 32
rue Léon Maurice Nordmann à la Garenne Colombes ont assigné en intervention
forcée les précédents propriétaires de ces lots et formé une demande
reconventionnelle en revendication de propriété et en
dommages-intérêts ; La Cour d’appel de Versailles a rejeté la demande en annulation de décision de la SCI Le Patrimoine familial et elle a ordonné la vente des lots à l’Union. Elle a jugé - que les statuts s’imposent aux
deux syndicats de copropriété nés de la première vente consentie dans chacune
des deux copropriétés dès lors qu’ils ont été établis par les deux
propriétaires uniques de chacun des deux immeubles et qu’ils ont été
publiés - que les deux syndicats de
copropriété auxquels a donné naissance chacune des deux premières ventes d’un
lot après établissement du règlement de copropriété n’avaient dans ces
conditions pas expressément à adhérer aux statuts pour qu’ils s’imposent à
eux et aux copropriétaires ; C’est à juste titre que la Cour de cassation a cassé
l’arrêt versaillais « Qu’en statuant ainsi,
alors que l’adhésion à une union de syndicats relève des prérogatives de
l’assemblée générale des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte
susvisé ; » Si l’auteur du règlement de copropriété peut prévoir
l’organisation d’un groupe d’immeubles en syndicats secondaires, il n’en va
pas de même pour la création d’une union de syndicats. Elle ne peut résulter
que de décisions collectives respectivement prises par les assemblées générales
des copropriétaires composant les syndicats invités à adhérer. Une autre question controversée reste pendante. La Cour
de cassation n‘en était pas saisie. Une union de syndicats peut-elle devenir propriétaire
d’une partie commune, et a fortiori d’un lot, serait-il affecté à un usage
commun comme en l’espèce : loge, chaufferie ? Notre réponse est négative. Mais il y a controverse sur
ce point. Avant la réforme SRU, l’article 43 du décret indiquait
que les unions pouvaient être
propriétaires des biens nécessaires à leur objet. A cette même époque l’objet
d’une union était de créer et gérer des services destinés à faciliter la
gestion et la vie sociale des copropriétés (article 29 de la loi). Une union pouvait donc être propriétaire d’un ordinateur
et d’un logiciel de gestion comptable, de matériel de bureau voire d’une
tondeuse à gazon mais certainement pas d’une loge et de la cave accessoires
et a fortiori d’une chaufferie. Faut-il rappeler qu’une Union de syndicats
peut faire l’objet d’une procédure collective, et pour être plus clair :
mise en faillite. Quel serait alors le sort de la chaufferie ? Présentement, l’article 29 de la loi dispose que l’objet
d’une union « est
d’assurer la création, la gestion et l’entretien d’éléments d’équipement
communs ainsi que la gestion de services d’intérêt commun ». La rédaction de l’article 63 du décret du
17 mars 1967, - substitué à l’article 43 ancien -, comporte une rédaction
identique. Notre avis demeure inchangé car la définition n’a pas été
substantiellement modifiée. L’objet d’une union reste circonscrit aux
éléments d’équipement communs et aux services qu’ils procurent, qu’il
s’agisse de leur création, de leur gestion et de leur entretien. Il peut être
étendu à la gestion de services d’intérêt commun indépendants de tout élément
d’équipement commun, comme la gestion comptable par exemple. Il est possible, et même souvent imposé, de prévoir dans
un règlement de copropriété l’assujettissement à une association syndicale.
Celle-ci peut être propriétaire de parties communes d’un ensemble immobilier.
Elle peut faire l’objet d’une procédure collective. Il existe donc des différences sensibles entre les
différents modes de gestion des services communs, qu’ils soient liés ou non à
un élément d’équipement. |
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