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Règlement de copropriété

Clause interdisant la cession séparée des chambres de bonnes

Immeuble huppé situé dans une zone de prostitution

Licéité de la clause (oui) Sauvegarde de la destination

 

 

Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du 1 octobre 2013

Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles, du 9 février 2012

N° de pourvoi: 12-17474

 

Rejet

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Donne acte à la société DMD du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société DIB finance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d’une part, qu’ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l’interdiction d’aliéner les chambres de service résultait de l’article 4 du règlement de copropriété du 20 novembre 1924 prévoyant l’indivisibilité des appartements et des chambres annexes et que la refonte de l’état descriptif de division du 9 mars 1999 n’avait fait que rappeler cette restriction et retenu que l’interdiction de la vente séparée des chambres de service n’avait pas été décidée par l’assemblée générale du 8 octobre 1997 mais résultait des termes du règlement de copropriété de 1924, la cour d’appel en a exactement déduit que la discussion sur les conditions de vote de la décision d’assemblée générale du 8 octobre 1997 était sans portée ;

Attendu, d’autre part, qu’ayant constaté que le groupe d’immeubles était situé dans une voie privée donnant sur une petite rue transversale à faible trafic reliant la contre-allée entre deux avenues où s’exerçaient des activités de racolage en vue de la prostitution, que cette activité se transportait ensuite dans les chambres de service des immeubles avoisinants, ce qui avait conduit les rédacteurs de règlements de copropriété à veiller à ce que le commerce de ces locaux ne soit pas susceptible de compromettre la destination et la tranquillité des immeubles, qu’au cours du temps, le standing n’avait pas été affecté, l’ensemble demeurant résidentiel, calme, verdoyant avec un nombre réduit de vastes appartements et que la cession séparée des chambres de service aurait pour effet de doubler le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d’y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et bruyante, la cour d’appel a pu retenir, sans violer l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales que la clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la vente sur adjudication avait été prescrite par des décisions judiciaires ordonnant la licitation des biens immobiliers dépendant de la succession Y..., que M. X...avait inséré un dire au cahier des charges reproduisant la clause restrictive d’aliénabilité des lots annexes et que la société DIB finance avait cru pouvoir méconnaître le dire annexé au cahier des charges ainsi que les termes clairs de la publicité en vue de la vente, la cour d’appel a pu retenir que M. X...avait couvert sa responsabilité ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société DMD aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société DMD ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires 1 à 5 square de l’avenue du Bois, 7 bis, 9 et 11 rue Lesueur à Paris la somme de 3 000 euros et à M. X...la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l’arrêt.

 

commentaires

 

L’arrêt d’appel attaqué a annulé la vente sur adjudication du 26 novembre 2007, portant sur le bien immobilier situé à Paris (75016) 1 à 5 Square de l’avenue du bois et 7 bis, 9 et 11 rue Le Sueur, portant sur le lots n° 450.

 

L’ensemble immobilier du Square de l’Avenue du Bois est situé dans une voie privée donnant sur la rue Lesueur, petite rue transversale à faible trafic qui relie la contre allée droite descendante de l’avenue Foch à l’avenue de la Grande Armée ; Si l’avenue Foch est une avenue parisienne prestigieuse, il n’en reste pas moins que de tout temps se sont exercées dans ses contre-allées et son parking des activités de racolage en vue de prostitution, activité qui se transporte ensuite dans les studios ou chambres de service des immeubles avoisinants ;

C’est ce qui a conduit les rédacteurs de règlement de copropriété et les syndicats de copropriétaires à veiller à ce que le commerce des chambres de service ne soit pas susceptible de compromettre le standing, la destination et la tranquillité des immeubles.

Lors de l’établissement du règlement de copropriété initial du 20 novembre 1924, l’article 4 de ce règlement précisait que :

- les caves et chambres des 7 et 8ème étage forment un tout indivisible avec les appartements ;

- les chambres des 7ème et 8ème ne pourront être louées qu’aux personnes propriétaires ou locataires des appartements ;

 

A cette époque la division de l’immeuble était réalisée en lots groupant l’appartement et les parties accessoires comme la cave, la chambre de bonne, etc. Le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 a porté réforme de la publicité foncière. Le décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955 pris pour l’application de la réforme impose désormais la division en fractions. L’appartement, la chambre et la cave constituent un groupe de trois lots appartenant à un copropriétaire.

 

L’assemblée générale du 8 octobre 1997 a décidé en conséquence l’adaptation du règlement de copropriété et la refonte de l’état descriptif de division. Elle maintenu l’interdiction de la vente séparée des chambres. A la suite, la refonte de l’état descriptif de division du bâtiment 4 du 9 mars 1999 ne faisait que « rappeler » dans son préambule au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, « que les chambres, dépôts de malles, caves et garages, ne pourront être aliénés séparément des appartements, mais que ceux-ci pourront toutefois être cédés séparément à un propriétaire possédant déjà un appartement dans l’ensemble immobilier situé 1 à 5 Square de l’Avenue du Bois »

 

C’est dans ces conditions que la Cour d’appel a annulé la vente sur adjudication du 26 novembre 2007, portant sur le bien immobilier situé à Paris (75016) 1 à 5 Square de l’avenue du bois et 7 bis, 9 et 11 rue Le Sueur, portant sur le lots n° 450, au profit de la société DMD.

 

Celle-ci prétendait vainement que la clause interdisant la cession séparée n’avait été adoptée qu’à l’occasion de l’adaptation du règlement de copropriété et de la remise en ordre de l’état descriptif de division.

La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Versailles d’avoir «  retenu que l’interdiction de la vente séparée des chambres de service n’avait pas été décidée par l’assemblée générale du 8 octobre 1997 mais résultait des termes du règlement de copropriété de 1924 ».

 

La société a tenté de faire valoir que la licéité de la clause était contestable. Elle a même invoqué l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, dont nous rappelons les termes

Article 1 – Protection de la propriété

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

« Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. »

 

 

Ici encore la Cour de cassation approuve la Cour d’appel d’avoir pris en considération l’incidence des activités voisine de prostitution et d’avoir constaté « qu’au cours du temps, le standing n’avait pas été affecté, l’ensemble demeurant résidentiel, calme, verdoyant avec un nombre réduit de vastes appartements et que la cession séparée des chambres de service aurait pour effet de doubler le nombre des copropriétaires et de modifier la manière d’y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et bruyante, la cour d’appel a pu retenir, sans violer l’article 1er du 1er Protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales que la clause du règlement de copropriété interdisant la vente des lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires était justifiée par la destination de l’immeuble ;

 

Enfin la Cour de cassation a encore noté l’insertion dans le cahier des charges de la vente judiciaire d’un dire « reproduisant la clause restrictive d’aliénabilité des lots annexes et que la société DIB finance avait cru pouvoir méconnaître le dire annexé au cahier des charges ainsi que les termes clairs de la publicité en vue de la vente »

 

Sur tous ces points l’arrêt de rejet ne peut qu’être approuvé.

 

Dans le même sens on peut citer CA Paris, 23e ch. B, 22 mars 1996  Loyers et Copropriété juillet 1996 n° 315. Nous sommes à Paris dans un quartier proche 12 rue Oswaldo Cruz, une voie allant de la rue du Ranelagh au Bd Beauséjour dans le 16e arrondissement. Nous sommes à la même époque en 1927. A l’origine de la copropriété est une société de jouissance Le Home confortable « dont le cahier des charges montre que la volonté non équivoque des associés était d’assurer à un petit nombre de personnes, à l’origine membres de cette société, un mode de vie privilégié caractérisé par un nombre réduit d’appartements spacieux, - un par étage -, favorisant la tranquillité de chacun au sein d’un petit groupe socialement homogène et par la séparation des parties nobles de celles réservées au service, dans un immeuble à vocation essentiellement bourgeoise, qui, sans présenter un caractère de luxe particulier, a été harmonieusement conçu et édifié, dans un quartier très recherché et agréable de Paris.

A noter que les professions libérales sont admises sous la condition expresse dune occupation mixte (habitation + professionnel).

A été reconnue justifiée par la destination de l’immeuble une clause interdisant de procéder à la cession séparée des chambres de service au profit de tiers non copropriétaires, s’il apparaît que ces cessions auraient pour effet en multipliant les unités familiales et en élevant à près du triple, le nombre de copropriétaires (de 8 à 21), d’altérer profondément le caractère privilégié de cet habitat par une modification de la manière de vivre des habitants par une fréquentation plus importante et plus intense, donc plus bruyante, de certaines parties communes donnant accès aux chambres de bonne, de l’immeuble et de ses abords de nature à créer des sujétions et des nuisances autres que celles que les copropriétaires actuels ont contractuellement consenties.

Notons au passage que les textes qui précèdent peuvent contribuer à la définition de la notion de destination, mais aussi que le modèle utilisé pour la création finale de la copropriété est purement et simplement celui présenté comme l’habitat participatif par les auteurs de la loi ALUR.

 

 

Mais cette solution propre à des immeubles huppés n’est pas dans le courant jurisprudentiel majoritaire applicable à des immeubles classiques.

A la question d’un parlementaire  ( Rép. min. Tardy, J.O. A.N. du 20 oct. 2009, Questions et réponses, p. 9.924, n° 4.844)

De nombreux appartements dans des immeubles anciens disposent d’une petite chambre sous les toits, considérée comme une annexe du logement. Certains règlements de copropriété comportent des clauses limitant le droit du propriétaire de vendre cette chambre de bonne. De ce fait, des locaux qui pourraient être aménagés en studios ne le sont pas, soit par la petite taille de la chambre qui nécessite d’en réunir deux pour créer un logement décent, soit par le souhait du propriétaire de ne pas louer. Cela augmenterait, ajoute l’auteur de la question, l’offre de logements de petite taille, très demandés par les étudiants.

Le ministre de l’Écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer a rappelé le droit applicable dans les termes qui suivent

Aux termes du premier alinéa de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ». En vertu d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble » (Cass. civ. 3e, 17 juil. 1972, pourvoi n° 71-11.248 ; Cass. civ. 3e, 29 mai 1979 ; Cass. civ. 3e, 28 févr. 2006, pourvoi n° 05-11.409).

En conséquence, le copropriétaire qui se verrait opposer une clause interdisant le droit de vendre le lot accessoire dit "chambre de bonne", a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance afin d’établir si la mutation du lot en question porte atteinte ou non à la destination de l’immeuble.

 

Il suffit pour juger illicite la clause d’interdiction de juger que la division ne portera pas atteinte au mode de vie des copropriétaires et donc à sa destination. Force est d’admettre qu’il y a une différence sensible entre les effets d’une convention établie entre les premiers  propriétaires et occupants de l’immeuble et ceux d’un règlement de copropriété rédigé par un promoteur et auquel les acquéreurs adhérent sans jamais l’avoir lu.

C’est sur ce genre de question que devraient se pencher les sociologues.

 

 

A la suite des moyens vous lirez un bon raccourci historique et technique de l’architecture spécifique des lieux de prostitution publié sur le site Batiweb (décembre 2014)

 

 

 

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

 

 

Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour la société DMD

Le premier moyen de cassation fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir annulé la vente sur adjudication du 26 novembre 2007, portant sur le bien immobilier situé à Paris (75016) 1 à 5 square de l’avenue du bois et 7 bis, 9 et 11 rue Le Sueur, portant sur le lots n° 450,

Aux motifs que « si l’interdiction de la vente de lots secondaires à des personnes qui ne seraient pas déjà copropriétaires est de nature à constituer une atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, il y a lieu de rappeler que l’article 8 alinéa 2 de la Loi du 10 juillet 1965 énonce que « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » ;

 

Considérant qu’ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires, la clause restreignant l’aliénabilité trouve sa justification dans le standing et donc la destination de l’immeuble, ainsi que dans sa localisation ;

 

Que l’ensemble immobilier du Square de l’Avenue du Bois est situé dans une voie privée donnant sur la rue Lesueur, petite rue transversale à faible trafic qui relie la contre allée droite descendante de l’avenue Foch à l’avenue de la Grande Armée ; que si l’avenue Foch est une avenue parisienne prestigieuse, il n’en reste pas moins que de tout temps se sont exercées dans ses contre-allées et son parking des activités de racolage en vue de prostitution, activité qui se transporte ensuite dans les studios ou chambres de service des immeubles avoisinants, ce qui conduit les rédacteurs de règlement de copropriété et les syndicats de copropriétaires à veiller à ce que le commerce des chambres de service ne soit pas susceptible de compromettre le standing, la destination et la tranquillité des immeubles ;

 

Considérant que l’impossibilité de restreindre les locations aux seuls copropriétaires ne démontre pas contrairement au raisonnement opéré par la société DMD, le caractère inopérant d’une telle clause d’inaliénabilité ; qu’en effet la responsabilité pesant sur le copropriétaire vis à vis de la copropriété, pour les agissements de son locataire susceptibles de nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble, peut commander la résiliation du bail aux torts du locataire ;

 

Considérant que lors de l’établissement du règlement de copropriété initial du 20 novembre 1924, l’article 4 de ce règlement précisait que :

 

- les caves et chambres des 7 et 8ème étage forment un tout indivisible avec les appartements ;

 

- les chambres des 7ème et 8ème étages peuvent être réunies en une ;

 

- chaque copropriétaire pourra diviser son appartement sous réserve que par suite de cette division, celui-ci ait une surface d’au moins 2/ 7èmes de la surface totale, de façon qu’il n’y ait pas plus de trois appartements par étage ;

 

- les chambres des 7ème et 8ème ne pourront être louées qu’aux personnes propriétaires ou locataires des appartements ;

 

- les appartements devront être occupés par des personnes de bonne vie et mœurs, soit bourgeoisement, soit pour le commerce et bureau, à l’exclusion de toute industrie ou travail de fabrication, sans qu’il soit nui à la tranquillité de la maison ; les locations en meublé sont interdites ;

 

Considérant que l’évolution des règles de la publicité foncière imposant que chaque partie d’un immeuble soit identifiable et identifiée lors d’une mutation a entraîné la modification des états descriptifs de division et fait ériger en lots, en leur attribuant des tantièmes de copropriété, les différents locaux accessoires de l’ensemble immobilier ;

 

Que si les sociétés acquéreurs soulèvent à bon droit que l’unanimité des copropriétaires présents obtenue lors de l’assemblée générale du 8 octobre 1997 pour l’insertion de la clause d’interdiction d’aliénation séparée des locaux annexes n’est pas celle requise par la loi, qui est l’unanimité de tous les copropriétaires, il n’en reste pas moins que des termes de l’article 4 de l’ancien règlement, ne pouvait que découler l’interdiction d’aliénation séparée des chambres de service ; qu’en effet, ce texte prévoyait l’indivisibilité des appartements des chambres annexes, ainsi que la réservation de la location de ces chambres aux propriétaires ou aux locataires des appartements ; que l’absence de division en lots des locaux annexes imposait en réalité dans le règlement d’origine la cession conjointe avec les appartements principaux, des chambres de service ; qu’en réalité l’obligation d’établir de nouveaux états descriptifs de division n’autorisait aucune dérogation au règlement de copropriété préexistant, et c’est pourquoi la refonte de l’état descriptif de division du bâtiment 4 du 9 mars 1999 ne faisait que « rappeler » dans son préambule au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division, « que les chambres, dépôts de malles, caves et garages, ne pourront être aliénés séparément des appartements, mais que ceux-ci pourront toutefois être cédés séparément à un propriétaire possédant déjà un appartement dans l’ensemble immobilier situé 1 à 5 Square de l’Avenue du Bois » ;

 

Qu’outre que la discussion sur la qualité de l’unanimité du vote de la résolution interdisant la vente séparée des chambres à l’assemblée générale du 8 octobre 1997 perd tout intérêt dès lors qu’il apparaît que cette interdiction n’a pas été édictée en 1997 mais se déduit des termes du règlement de copropriété originaire de 1924, il convient de rappeler que la résolution litigieuse devait être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal de l’assemblée, qui est aujourd’hui définitive ;

 

Considérant par ailleurs qu’au cours du temps le standing certain de l’immeuble n’a pas été affecté, l’ensemble immobilier du Square demeurant résidentiel, calme, verdoyant, avec un nombre réduit de vastes appartements ¿ 2 par étage environ, de chacun 200 m ²- et que la cession séparée des chambres aurait pour effet de plus que doubler le nombre de copropriétaires et donc d’altérer le caractère très résidentiel de cet immeuble en modifiant de manière importante la manière d’y vivre, la fréquentation en devenant plus intense et plus bruyante ; que dans cet état, la vente intervenue au profit d’un tiers le 30 mai 2008, portant sur cinq lots de copropriété n° 428 à 431 et 465, dont la réunion en un appartement de 35 m ² environ avait été autorisée par une assemblée générale des copropriétaires du 1er juillet 2003, ne déroge pas à la clause restrictive litigieuse, puisqu’elle porte sur cinq lots désignés individuellement à l’état descriptif de division, mais en réalité réunis en un appartement plusieurs années avant la vente de 2008 » (arrêt p. 8 et 9) ;

Alors que, d’une part, le droit de propriété comportant l’usus et l’abusus est un droit fondamental dont nul ne saurait être privé contre son gré ; que constitue une atteinte à ce droit et doit être déclarée illicite la clause d’un règlement de copropriété qui interdit à un propriétaire de vendre une chambre de service séparément de l’appartement principal ; que pour annuler la vente sur adjudication au profit de la société DMD de la chambre de service constituant le lot n° 450, la Cour d’appel a retenu que cette vente contrevenait à une clause du règlement de copropriété interdisant la vente séparée des chambres de service ; qu’en se fondant sur cette clause qui portait atteinte au droit de propriété, et devait donc être déclarée illicite et privée d’effet, la cour d’appel a violé les articles 544 du code civil et 1er du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ;

Alors que, d’autre part, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble ; que la société DMD avait fait valoir que l’interdiction de vendre séparément les chambres de service ne pouvait être justifiée par la destination de l’immeuble et la volonté d’éviter toute activité de prostitution dans les lieux ainsi qu’une fréquentation plus importante, une telle justification étant parfaitement inopérante au regard de la possibilité pour les propriétaires des appartements de louer leur chambre de service à des tiers ; qu’en estimant cependant que la clause litigieuse interdisant de vendre séparément les chambres de service était justifiée par la destination de l’immeuble et que cette justification n’était pas inopérante au regard de la possibilité de louer à des tiers dès lors que le copropriétaire engageait sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété pour les agissements de son locataire, ce qui ne pouvait constituer un argument opérant en ce qui concerne l’augmentation de fréquentation des lieux, la cour d’appel a statué par des motifs inopérants et violé l’article 455 du code de procédure civile ;

Alors qu’en troisième lieu, le juge ne peut dénaturer les actes versés aux débats ; qu’aucune stipulation du règlement de copropriété du 20 novembre 1924, notamment dans son article 4, ne précise que les caves et chambres des 7ème et 8ème étages forment un tout indivisible avec les appartements ; qu’en retenant que l’article 4 de ce règlement précisait que les caves et chambres des 7ème et 8ème étages forment un tout indivisible avec les appartements, la cour d’appel a violé l’article 1134 du Code civil ;

Alors qu’enfin, l’exception de nullité est perpétuelle ; que la société DMD a été assignée en nullité de la vente du lot n° 450 par le syndicat de copropriété qui s’est notamment prévalu d’une modification du règlement de copropriété adoptée lors d’une assemblée générale du 8 octobre 1997 ; que pour s’opposer à cette action, la société DMD a invoqué une exception tirée de la nullité de cette décision modifiant le règlement ; qu’en retenant que la résolution litigieuse devait être contestée dans les deux mois et était devenue définitive, la cour d’appel a violé les articles 1304 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le second moyen de cassation (subsidiaire) fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la société DMD de son recours contre Maître X..., avocat, rédacteur du cahier des charges et de l’acte de licitation,

Aux motifs que « les sociétés D. M. D. et DIB FINANCE exercent un recours en garantie à l’encontre de Me X..., avocat, lequel aurait causé leur préjudice en rédigeant le cahier des charges et la licitation au nom de l’indivision successorale Y... , à la demande de M. Jacques Y... , aujourd’hui décédé ; qu’elles reprochent à Me X...de ne pas s’être opposé à la vente, et d’avoir rédigé le cahier des charges afin d’aboutir à la vente séparée des lots-chambres, voulue par les indivisaires Y... ; que cependant, Me X...a couvert sa responsabilité et celle des co-indivisaires en insérant un dire au cahier des charges, reproduisant la clause restrictive d’aliénabilité des lots annexes ; que la clause litigieuse était également portée sur les mesures de publicité préalables à la licitation » (arrêt p. 10 & 11) ;

Alors que le professionnel qui rédige un acte dont il connaît l’inefficacité engage sa responsabilité ; qu’en l’espèce, l’avocat chargé d’assurer l’efficacité de la vente judiciaire a rédigé le cahier des charges en connaissance du risque de nullité affectant la vente ; qu’en estimant cependant que l’avocat rédacteur d’acte devait être dégagé de toute responsabilité dès lors qu’il avait inséré dans l’acte un dire reproduisant la clause restrictive d’aliénabilité du lot objet de la vente, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil.

 

 

 

 

Histoire de maisons.... closes mais d'un point de vue architectural !

 

Pour ceux qui ne l'avaient pas lu !

La prostitution est vieille comme le monde. La loi de Moïse l'interdisait déjà aux filles d'Israël, mais tolérait celle des femmes étrangères. Mais c'est Solon, ce sage de l'Antiquité qui, le premier, lui a donné pignon sur rue en créant une « maison d'illusions ». Mais existe-t-il une architecture particulière des maisons closes ? Étonnant non, comme question ? Savez vous pourtant que le nom bordel ou fornication vient d'une notion d'architecture ? Je savais bien que cela aller vous intéresser... allez, un peu d'histoires coquines.

 

Chez les Romains c'était des « maisons de fornication », en référence aux fornix ou voûtes dont ces demeures étaient ornées. Et si vous allez visiter les ruines de la ville d'Éphèse en Turquie, vous pourrez admirer sur le sol, une magnifique mosaïque qui n'est rien d'autre qu'une publicité indiquant le plus proche lieu "pour consoler son cœur brisé".

Les capitulaires de Charlemagne stipuleront que toutes personnes qui racolent, aident des prostituées, ou encore tiennent des bordels, étaient passibles de flagellation. La politique face à la prostitution évoluera au cours du règne de Saint-Louis. Elle sera tantôt prohibée, tantôt tolérée. Un édit de 1254 menacera d'extradition toute personne faisant indirectement ou non de la prostitution son métier. Du fait de la répression, la prostitution clandestine remplacera les maisons de débauches ouvertes à tous. Très impopulaire, cet édit sera révoqué deux ans plus tard et remplacé par un décret qui réglementera l'activité des filles publiques et les boutera hors de l'enceinte de Philippe Auguste.

Les dames de petite vertu s'installeront dans des baraques en bords (planche) en dehors de la ville, qui prendront le nom de bordes ou bordeau d'où bordel. Elles mêmes seront baptisées filles bordelières. L'enceinte de Charles V intégrera les rues spécialisées qui portaient les noms de Brise-Miche, Trace-putain (rue Beaubourg), Gratte-cul (rue Dussoubs), Tire-Boudin (Marie-Stuart), Bien-Fêtée, Hélène la Brette, Lucette aux yeux pers ...

Le Grand Conseil de 1358, décidera que "les pécheresses sont absolument nécessaires à la Terra". Les municipalités et les élites des royaumes, tels le clergé, prendront rapidement le contrôle de cette activité qui sera limitée à certaines zones de la ville. Jeanne Ière, reine des Deux-Siciles et tenancière d'un bordel en Avignon en 1360, adoptera la première des mesures sanitaires. Ses filles seront régulièrement contrôlées par des médecins et une abbesse. Cette initiative permettra de renflouer les coffres du royaume. Voltaire rapportera que l'évêque de Genève administrait tous les bordiaux de ses terres. Dominique Dallayrac prétendra que la prostitution amènera plus de richesse au clergé que tous leurs fidèles réunis. Saint-Thomas d'Aquin mentionnera que des moines perpignanais organiseront une collecte pour ouvrir un nouveau bordel dont ils vantaient le mérite; "œuvre sainte, pie et méritoire". Le pape Jules II fera construire un bordel strictement réservé aux chrétiens en 1510.

 

Les femmes publiques du Moyen-âge étaient vêtues en bourgeoises, elles-mêmes très libres, et exerçaient leur talent dans la plupart des quartiers de Paris.

 

Hugues Aubriot, prévôt de Paris, ordonnera en 1367

"que toutes les femmes prostituées, tenant bordel en la ville de Paris, allassent demeurer et tenir leurs bordels en places et lieux publics à ce ordonnés et accoutumés, selon l'ordonnance de Saint Louis.

C'est à savoir : à L'Abreuvoir de Mascon (à l'angle du pont Saint-Michel et de la rue de la Huchette), en La Boucherie (voisine de la rue de la Huchette), rue Froidmentel, près du clos Brunel (à l'est du Collège de France aboutissant au carrefour du Puits-Certain), en Glatigny (rue nommée Val d'Amour dans la Cité), en la Court-Robert de Pris (rue du Renard-Saint-Merri), en Baille-Hoë (près de l'église Saint-Merri et communiquant avec la rue Taille-Pain et à la rue Brise-Miche), en Tyron (rue entre la rue Saint-Antoine et du roi de Sicile), en la rue Chapon (aboutissant rue du Temple) et en Champ-Flory (rue Champ-Fleury, près du Louvre).

Si les femmes publiques, d'écris ensuite cette ordonnance, se permettent d'habiter des rues ou quartiers autres que ceux ci-dessus désignés, elles seront emprisonnées au Châtelet puis bannies de Paris. Et les sergents, pour salaire, prendront sur leurs biens huit sous parisis."

Cette ordonnance restera lettre morte. L'auteur du Journal de Paris sous Charles VI et Charles VII écrira :

" la semaine avant l'Ascension fut crié, parmi Paris, que les ribaudes ne porteroient plus de ceinture d'argent ni de collets renversés, ni de pennes (plumes) de gris en leurs robes menuvair (fourrures de diverses couleurs), et qu'elles allassent demeurer en bordel, ordonné comme il était au temps passé".

De nombreuses villes françaises feront construire un bordel public financé par les deniers municipaux et tenu par une abbesse ou à un tenancier. Les étuves deviendront également des maisons de tolérance, malgré de nombreuses interdictions.

Au XVII, la plus connu d'entre elle était la maison de Anne dite Ninon de Lenclos (1616-1705) à l'hôtel Sagonne, au 36, rue des Tournelles, à Paris, dont on disait « Quand un courtisan avait un fils à dégourdir, il l'envoyait à son école. L'éducation qu'elle donnait était si excellente qu'on faisait bien la différence des jeunes gens qu'elle avait dressés. Elle leur apprenait la manière jolie de faire l'amour".

Au XVIII éme siècle, les filles se retrouvent dans des « clubs ». Les plus connues (de Casanova entre autres) portent les noms : « d'académie de l'amour », des « demoiselles de l'Opéra », du « temple de vénus » sis au « rue des poulies » (actuelle rue du Louvre)

Mais même s'il existe de nombreux précédents au travers de l'histoire, la maison close tolérée par les règlements de police fait son apparition en France sous le Directoire et disparaît un siècle et demi plus tard. Pour qu'il y ait maison close, il faut tout d'abord une tenancière. Elle a fait la demande aux autorités municipales, ou, (à Paris) à la Préfecture de police pour demander l'ouverture de l'établissement. Une enquête est menée, et la préférence est donnée à des femmes d'expérience, âgées de plus de trente ans, souvent anciennes prostituées elles-mêmes. Il est exigé que le numéro sur la rue soit éclairé, rouge, et élevé à une hauteur d'haut moins soixante centimètres du sol par rapport à la chaussée. Les règlements imposent par ailleurs que les escaliers et que l'intérieur de la maison soit éclairés en permanence.

Les maquerelles étaient tenues de donner à leurs filles tout le nécessaire pour les soins de propreté. La maison qui a le plus inspiré la littérature, est probablement « La Dame de Saint Sulpice » à Paris, dont Alphonse Boudard a fait un roman publié aux éditions du Rocher.  

Chaque maison disposait d'une salle de visite pour le médecin du contrôle sanitaire. Deux fois par semaine, les femmes étaient examinées. Aucune ne pouvait y échapper, ni y être admise sans bulletin médical et carnet sanitaire.  

Ces maisons avaient leur hiérarchie. On distinguait :  

Les maisons de rendez-vous, en appartement privé: les femmes s'y présentaient à heures fixes, nombre d'entres elles étaient bourgeoisement mariées. Elles travaillaient en clandestinité et touchaient 50% du prix demandé par la mère maquerelle. Le client qui partait empruntait un autre escalier que le client qui montait. Cette particularité est encore visible dans l'ancien hôtel Belgioso, rue du Montparnasse à Paris. C'est à ce genre de maison que ressemblent la plupart des bordels de province.

Les maisons ouvertes parce que les filles n'y étaient présentes qu'aux heures de travail. Elles payaient une redevance, un droit de travail et une sorte de pension au propriétaire.

Les maisons d'abattage, ouvertes à toutes, surtout aux plus fanées aux tarifs modiques. Les samedis et dimanches étaient leurs jours d'affluence. Elles étaient surtout connues dans les quartiers de Saint Paul et de la Chapelle à Paris.  

La Maison chic, de grande classe : Le Chabanais de Madame Kelly en était le prototype, près de la Bibliothèque nationale, le monde entier y défilait dans un décor de l'univers, et des Mille et une Nuits. Les chambres se nommaient chambre Edouard VII, chambre japonaise, chambre russe, chambre espagnole, chambre arabe. Les salons portaient les noms de Pompéien, Louis XV. Véritable musée et monument historique, cette maison close est devenue lieu de pèlerinage. Nombre de grands de ce monde l'ont fréquentée sûrement sans complexe. Elle a été fermée en 1946. Paradis, enfer, lieu de vie, de désir, de parade, théâtre fabuleux...nous n'en finirons pas de chercher des mots plus aigus pour cerner la réalité poétique ou trop vénéneuse du plus célèbre bordel de Paris.

 

 

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

10/12/2014