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Copropriété à deux inorganisée Existence de servitudes réciproques Incompatibilité avec le régime de la copropriété
(non) Désignation
d’un administrateur provisoire (oui) Cassation civile 3e
1er juillet 2009 Décision attaquée : Cour d’appel de
Grenoble du 10 mars 2008 N° de pourvoi:
08-14963 Cassation Attendu, selon
l’arrêt attaqué (Grenoble, 10 mars 2008), que les consorts X...,
propriétaires du premier étage d’un immeuble bâti et de la moitié divise du
sous-sol, du grenier et du jardin, ont assigné les époux Y... dont le mari
était propriétaire du rez-de-chaussée et de l’autre moitié divise du
sous-sol, du grenier et du jardin, afin de constater que ce bien relevait du
statut de la copropriété et de nommer un administrateur provisoire ; Sur le premier moyen
: Vu l’article 637 du
code civil, ensemble les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que pour
rejeter les demandes des consorts X..., l’arrêt retient que les servitudes de
passage réciproques mentionnées dans l’acte d’acquisition sont incompatibles
avec le statut de la copropriété ; Qu’en statuant ainsi,
alors que la division d’un immeuble en lots de copropriété n’est pas
incompatible avec l’établissement de servitudes entre les parties privatives
de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, la
cour d’appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et
sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi : CASSE ET ANNULE, dans
toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 mars 2008, entre les parties,
par la cour d’appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les
parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Grenoble, autrement
composée ; Condamne les époux
Y... aux dépens ; Vu l’article 700 du
code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux consorts X...
la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; commentaire L’arrêt relaté
présente, outre l’intérêt de la confirmation péremptoire de la compatibilité
de l’existence de servitudes avec le régime de la copropriété, celui de
présenter une méthode de remise en ordre qui pourrait être appliquée à de
nombreuses copropriétés à deux inorganisées. En l’espèce, un
immeuble a été vendu divisément à deux acquéreurs. L’acte de vente, sans
comporter de règlement de copropriété au sens propre du terme, faisait
mention de «communautés de passage, de cour, d’eaux ou autres… » et indiquait
plus précisément « Tous les passages nécessaires à chacun des acquéreurs ou à
leurs familles tant à l’intérieur de la maison que dans le jardin pour
accéder à leur portion d’immeuble personnelle ou pour exercer leurs droits
d’usage d’eaux ou autres stipulés sont réservés pour chaque acquéreur sur la
propriété de l’autre, mais l’usage de ces passages se fera sans abus. L’usage
des couloirs du rez-de-chaussée qui est la propriété de Monsieur Y... sera
commun entre les deux acquéreurs et les escaliers de la maison seront tous la
propriété commune des deux acquéreurs ». En l’absence de toute
organisation collective, l’un des propriétaires a estimé nécessaire de faire
constater que l’immeuble entrait dans le champ d’application de l’article 1er
alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de demander la désignation d’un
administrateur provisoire. Ce dernier aurait notamment pour mission de faire
établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété et de
faire désigner un syndic par les copropriétaires réunis en assemblée
générale. La Cour d’appel de
Grenoble a rejeté sa demande aux motifs que « Les servitudes de passage
réciproques mentionnées dans l’acte d’acquisition sont incompatibles avec le
statut de la copropriété et surtout les consorts X... ne peuvent prétendre obtenir
que le couloir du rez-de-chaussée qui est la propriété exclusive des époux
Y... devienne une partie commune, nul ne pouvant être contraint de céder sa
propriété, en application de l’article 545 du Code civil ». La Cour de cassation
se borne justement à rappeler que « la division d’un immeuble en lots de
copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre
les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des
propriétaires distincts ». Le demandeur initial pouvait donc faire
constater l’assujettissement de l’immeuble au statut légal de la copropriété
et, en l’absence de syndic, obtenir la désignation d’un administrateur
provisoire. Il est vrai que
pendant de longues années il a été admis et jugé que l’existence de
servitudes était incompatible avec la régime de la copropriété. La conception
dualiste du lot ne permettait au profit d’un lot privatif l’existence d’une
servitude ni sur une partie commune [1], ni sur une partie
privative d’un autre lot [2].. La première était
considérée comme inutile. La seconde était considérée comme incompatible avec
le caractère exclusif du droit de propriété. On ignorait ainsi les
copropriétés anciennes établies, comme dans le présent cas, conformément à
l’article 664 du Code civil [3] Dans un arrêt du 30
juin 2004 la Cour de cassation a modifié radicalement sa position en jugeant
« que
le titulaire d’un lot de copropriété disposant d’une propriété exclusive sur
la partie privative de son lot et d’une propriété indivise sur la quote-part
de partie commune attachée à ce lot, la division d’un immeuble en lots de
copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre
les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des
propriétaires distincts » (voir
l’arrêt), en reconnaissant enfin que les parties privatives de lots
différents constituaient bien des héritages (c’est à dire des biens
immobiliers) distincts. Par ailleurs il a
toujours été admis qu’un immeuble dont la propriété est répartie en lots dans
les conditions prévues par l’article 1er alinéa 1 de la loi de
1965 est de plein droit régi par les dispositions de cette loi, nonobstant
l’inorganisation de cette division et notamment l’inexistence d’un règlement
de copropriété [4] . Dans ce cas, l’état descriptif de division et le règlement de
copropriété peuvent être établis judiciairement, dans les conditions
précisées par l’article 3 du décret du 17 mars 1967. Cette opération peut
présenter quelques difficultés lorsque des « parties naturellement
communes » comme des couloirs de circulation sont définies dans les
actes comme privatives et grevées d’une servitude, ce qui est le cas en
l’espèce. Voir aussi les commentaires suivants : Loyers et copropriété, n° 10, octobre 2009, commentaire n° 246, p. 26-27, note Jean-Marc Roux ("Servitudes réciproques entre parties privatives d'un lot"). Recueil Dalloz,
n° 29, 3 septembre 2009, Actualité jurisprudentielle,
p. 1975, note Y. Rouquet ("Compatibilité entre servitudes de passage
et copropriété") Revue des loyers, n°
901, novembre 2009, jurisprudence, p. 450 à 453, note Jean-Marc Roux
("Copropriété et servitudes réciproques") La Semaine juridique, édition notariale et immobilière, n° 45, 6 novembre 2009, Chronique de droit des
biens, n° 1305, spec. p. 29-30, note Hugues Périnet-Marquet
("Compatibilité entre servitudes et copropriété : suite"). .MOYENS
ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par
la SCP Célice, Blancpain et Soltner, avocat aux Conseils pour les consorts X.... PREMIER MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir dit que l’immeuble situé ... à
Bourgoin-Jallieu ne pouvait être soumis au régime de la copropriété prévu par
la loi du 10 juillet 1965, AUX MOTIFS QUE « l’acte de vente en date du 21 mars 1932 par lequel
Monsieur Charles Désiré A... auteur des consorts X... ont acquis divisément
entre eux « sauf toutefois les communautés de passage, de cour, d’eaux ou
autres… » l’immeuble situé ... mentionne de façon extrêmement précise la
propriété attribuée à chaque acquéreur, les propriétés « communes »
c’est-à-dire indivises et les communautés de passage, c’est-à-dire les
servitudes de passage. Il est notamment stipulé : « Tous les passages
nécessaires à chacun des acquéreurs ou à leurs familles tant à l’intérieur de
la maison que dans le jardin pour accéder à leur portion d’immeuble
personnelle ou pour exercer leurs droits d’usage d’eaux ou autres stipulés
sont réservés pour chaque acquéreur sur la propriété de l’autre, mais l’usage
de ces passages se fera sans abus. L’usage des couloirs du rez-de-chaussée
qui est la propriété de Monsieur Y... sera commun entre les deux acquéreurs
et les escaliers de la maison seront tous la propriété commune des deux
acquéreurs ». Les servitudes de passage réciproques mentionnées dans l’acte
d’acquisition sont incompatibles avec le statut de la copropriété et surtout
les consorts X... ne peuvent prétendre obtenir que le couloir du
rez-de-chaussée qui est la propriété exclusive des époux Y... devienne une
partie commune, nul ne pouvant être contraint de céder sa propriété, en
application de l’article 545 du Code civil » ; ALORS, D’UNE PART, QUE la division d’un immeuble en lots de
copropriété n’est pas incompatible avec l’établissement de servitudes entre
les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des
propriétaires distincts ; qu’en jugeant que les servitudes de passage
réciproques mentionnées dans l’acte d’acquisition sont incompatibles avec le
statut de la copropriété, la Cour d’appel a violé les articles 637 du Code
civil, 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, DE DEUXIEME
PART, QUE la Cour d’appel a justement relevé d’abord que les consorts X...
comme les époux Y... étaient propriétaires de parties privatives, qu’ensuite
l’acte de vente en date du 21 mars 1932 précisait que « les escaliers de la
maison seront tous la propriété commune des deux acquéreurs », et qu’ainsi
l’escalier était « indivis », ce qui caractérisait la volonté des acquéreurs
de répartir la propriété litigieuse par lots compensant chacun une partie
privative et des parties communes indivises, et justifiait de ce fait
l’application impérative du statut de la copropriété à l’immeuble en cause ;
qu’en jugeant cependant que l’immeuble ne pouvait être soumis au régime de la
copropriété prévu par la loi du 10 juillet 1965, la Cour d’appel n’a pas tiré
les conséquences légales de ses propres constatations en violation des
articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS, DE TROISIEME
PART ET SUBSIDIAIREMENT, QU’à supposer que l’existence de servitudes soit
incompatible avec le régime de la copropriété, dans leurs conclusions, les
consorts X... faisaient valoir qu’ « à l’époque de la rédaction de l’acte de
1932, seul l’article 644 ancien du Code civil était en vigueur », et que cet
article « ne prohibait pas l’existence de servitudes réciproques sur les
parties privatives », de sorte que l’incompatibilité invoquée était
inopérante en l’espèce, les parties ayant valablement pu en 1932, apporter
une limitation conventionnelle imposée par la configuration du bien
immobilier, au droit de propriété d’un copropriétaire sur ses parties
privatives au profit de l’autre copropriétaire ; qu’en se déterminant comme
elle l’a fait, la Cour d’appel n’a pas répondu aux conclusions des consorts
X... et a, en conséquence, privé sa décision de motifs, en violation de
l’article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt d’avoir dit que devra être réalisé à frais partagés un escalier
extérieur pour desservir l’appartement des consorts X..., dit que l’accès aux
caves des consorts X... sera aménagé à partir de l’extérieur de la maison,
aux frais partagés des deux parties, et d’avoir débouté les consorts X... de
leurs demandes de suppression du dispositif dit « bloom » et du volet de la
porte nord ; AUX MOTIFS QUE «
l’acte de vente en date du 21 mars 1932 par lequel Monsieur Charles Désiré
A... auteur des consorts X... ont acquis divisément entre eux « sauf
toutefois les communautés de passage, de cour, d’eaux ou autres… » l’immeuble
situé ... mentionne de façon extrêmement précise la propriété attribuée à
chaque acquéreur, les propriétés « communes » c’est-à-dire indivises et les
communautés de passage, c’est-à-dire les servitudes de passage. Il est
notamment stipulé : « (…) Les escaliers de la maison seront tous la propriété
commune des deux acquéreurs. (…) Enfin si les propriétaires jugeaient utile
de faire réaliser un escalier en dehors pour accéder au premier étage, ils
devraient le faire à frais communs et de ce nouvel escalier, l’usage serait
exclusivement réservé au propriétaire du premier étage ». L’acte de 1932 a
prévu que l’utilisation par les usagers du premier étage du couloir du
rez-de-chaussée pourrait entraîner des difficultés et précise que les
propriétaires peuvent décider de faire réaliser un escalier extérieur pour
accéder au premier étage. Les consorts X... s’opposent à la demande des époux
Y..., mais dès lors que cette hypothèse avait été envisagée dès l’origine, qu’elle
est l’unique moyen de mettre fin à une situation extrêmement conflictuelle
qui a même abouti à des violences et à une condamnation pénale et que cette
solution est techniquement possible d’après l’expert, il convient de
l’ordonner, aux frais des deux parties (…) Les consorts X... n’étant plus
autorisés à passer par la porte nord à partir du moment où l’escalier
extérieur sera réalisé, leurs critiques relatives au bloom et au volet ne
sont pas fondées et leur demande de suppression de ces éléments sera rejetée
» ; ALORS, D’UNE PART,
QUE l’acte de vente en date du 21 mars 1932 prévoyait que « si les
copropriétaires jugeaient utile de faire réaliser un escalier au dehors pour
accéder au premier étage, ils devraient le faire à frais communs » ; que la
Cour d’appel qui, tout en constatant que les consorts X... s’opposaient à la
demande des époux Y..., a ordonné la construction d’un escalier extérieur et
l’aménagement extérieur d’un accès aux caves, au motif que cette hypothèse
avait été envisagée dès l’origine, a méconnu la force obligatoire qui
s’attache à l’acte de vente du 21 mars 1932 et l’article 1134 du Code civil ; ALORS, DE DEUXIEME
PART, QU’aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit
de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on
n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que
l’article 545 du Code civil ajoute que nul ne peut être contraint de céder sa
propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et
préalable indemnité ; qu’il ressort des constatations de la Cour d’appel que
les escaliers de la maison sont la propriété commune des deux acquéreurs ;
qu’en ordonnant la construction d’un escalier extérieur pour accéder au
premier étage et un aménagement extérieur pour accéder aux caves, et en
décidant que cette construction entraînerait la suppression du caractère
commun de l’escalier intérieur dont l’usage sera réservé au propriété du
rez-de-chaussée, conformément à l’hypothèse envisagée par les parties dans
leur convention d’origine, la Cour d’appel a privé les consorts X... de leur
droit de jouissance de l’escalier indivis en violation des articles 544 et
545 du Code civil, de l’article 1er du protocole n° 1 de la Convention
européenne d e sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales
et du droit fondamental de valeur constitutionnelle qui protège le droit de
propriété ; ALORS, DE TROISIEME
PART, QUE l’acte de vente du 21 mars 1932 stipulait que « l’usage des
couloirs du rez-de-chaussée qui est la propriété de Monsieur Y... sera commun
entre les deux acquéreurs » ; que la Cour d’appel en a déduit qu’il existait
une servitude de passage pour ledit couloir ; qu’en ordonnant la construction
d’un escalier extérieur pour accéder au premier étage et un aménagement
extérieur pour accéder aux caves, la Cour d’appel a privé les consorts X...
de l’usage des couloirs du rez-de-chaussée qui leur était pourtant
conventionnellement réservé dans l’acte de vente et a violé ensemble les
articles 637, 686 et 1134 du Code civil ; ALORS, DE QUATRIEME
PART, QUE les conclusions pour les consorts X... soutenaient que la création
d’un escalier extérieur méconnaîtrait leur droit de propriété puisque
conduisant à la suppression du bureau existant et à l’empiétement au sol sur
leur partie privative ; qu’en ordonnant la construction de l’escalier
extérieur sans répondre aux conclusions des consorts X... qui soutenaient
qu’une telle construction violerait leur droit de propriété, ni se prononcer,
par voie de conséquence sur les modalités pratiques de réalisation de
l’ouvrage dont elle a ordonné la réalisation, la Cour d’appel a privé sa
décision de motifs en violation de l’article 455 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE
CASSATION Il est fait grief à
l’arrêt d’avoir débouté les consorts X... de leurs demandes de suppression du
dispositif dit « bloom » et du volet de la porte nord ; AUX MOTIFS QUE « les
consorts X... n’étant plus autorisés à passer par la porte nord à partir du
moment où l’escalier extérieur sera réalisé, leurs critiques relatives au
bloom et au volet ne sont pas fondées et leur demande de suppression de ces
éléments sera rejetée » ; ALORS, D’UNE PART,
QUE l’acte de vente du 21 mars 1932 stipulait qu’ « en cas de contestations
et difficulté, le propriétaire du premier étage devra abandonner la
circulation du vestibule du rez-de-chaussée et pour accéder à l’escalier
devra en venant du dehors utiliser la porte au nord de l’immeuble » ; qu’en
jugeant, pour rejeter leurs demandes relatives au « bloom » et au volet, que
les consorts X... ne sont plus autorisés à passer par la porte nord, la Cour
d’appel a violé la force obligatoire qui s’attache à l’acte de vente du 21
mars 1932, et partant violé l’article 1134 du Code civil ; ALORS, DE DEUXIEME
PART, QU’il ressort des constatations de la Cour d’appel que l’acte de vente
du 21 mars 1932 stipulait que « l’usage des couloirs du rez-de-chaussée qui
est la propriété de Monsieur Y... sera commun entre les deux acquéreurs » ;
que la Cour d’appel en a déduit qu’il existait une servitude de passage pour
ledit couloir ; qu’en jugeant, pour rejeter leurs demandes relatives au «
bloom » et au volet, que les consorts X... ne sont plus autorisés à passer
par la porte nord, la Cour d’appel les a privés de l’usage des couloirs du
rez-de-chaussée pourtant conventionnellement réservé dans l’acte de vente et
a violé ensemble les articles 637, 686 et 1134 du Code civil ; ALORS, DE TROISIEME
PART, QU’il ressort des constatations de la Cour d’appel que les escaliers de
la maison sont la propriété commune des deux acquéreurs ; qu’en jugeant, pour
rejeter leurs demandes relatives au « bloom » et au volet, que les consorts
X... ne sont plus autorisés à passer par la porte nord, la Cour d’appel a
privé les consorts X... de leur droit de jouissance de l’escalier indivis en
violation des articles 544 et 545 du Code civil, de l’article 1er du
protocole n° 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de
l’Homme et des libertés fondamentales et du droit fondamental de valeur
constitutionnelle qui protège le droit de propriété. |
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