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Cour d’appel de Versailles 1e Chambre Section
1 9 Janvier 2014 N° 12/01858 Vente du lot Syndicat non pourvu d’un syndic Vendeur débiteur de charges Notification « au syndicat des
copropriétaires » par le notaire Absence d’opposition entre les mains du notaire Responsabilité du notaire (oui) Le texte intégral de l’arrêt sera reproduit
ultérieurement L’arrêt versaillais du 9
Janvier 2014 laisse apparaître la légèreté de certains notaires mais permet
également de pointer les difficultés générées par la légèreté de certains
syndics comme aussi de certains conseils syndicaux. Il n’est pas rare de lire dans un
acte de vente que l’acquéreur reconnaît être informé « qu’aucun syndic
n’est actuellement chargé de la gestion de l’immeuble en copropriété ».
Il s’agit généralement de petites copropriétés récemment issues du partage de
la propriété d’un corps de ferme effectué par le même notaire qui mentionne
encore dans l’acte qu’il n’existe pas de règlement de copropriété mais
seulement un état descriptif de division. !!! Ce n’est pas le cas en l’espèce. Le notaire fait valoir qu’il
pouvait légitimement se fier aux déclarations de l’ancien syndic lui ayant
indiqué qu’il n’avait pas été reconduit dans ses fonctions lors de la
dernière assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun nouveau syndic
n’avait été désigné à cette assemblée générale pour le remplacer. Il a inséré dans l’acte la mention selon laquelle
l’acquéreur reconnait être informé qu’aucun syndic n’est actuellement chargé
de la gestion de l’immeuble en copropriété suite à la non reconduction du
syndic précédent lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires. Il notifie ensuite la vente
« au syndicat des copropriétaires » ! Ce qui est impossible
puisqu’il n’y a pas de représentant légal. Ces irrégularités
auraient pu être redressées si le vendeur n’avait été débiteur envers le syndicat
d’une somme de 21 000 € ! Bien entendu il n’y a pas eu
d’opposition notifiée au notaire qui a remis les fonds au vendeur. Il est
précisé que le prix de vente du lot de 190 000 euros aurait permis de régler
cette créance du syndicat des copropriétaires bénéficiant du privilège
spécial immobilier de l’ article 2374 du Code civil. Le syndicat des copropriétaires a
engagé une action en responsabilité contre le syndic. Il a obtenu
satisfaction. La Cour d’appel juge « qu’en n’accomplissant pas les diligences
normalement attendues de la part d’un notaire pour identifier le syndic de la
copropriété en exercice à la date de la vente en question et en notifiant
l’avis de mutation au syndicat des copropriétaires, le notaire n’a pas permis
au syndic en exercice de former utilement opposition au versement des fonds
au vendeur encore débiteur de charges de copropriété ce qui constitue une
faute à l’origine du préjudice du syndicat des copropriétaire consistant dans
la remise du prix de vente au vendeur ». Il faut retenir principalement
qu’il entre dans les diligences normalement attendues de la part d’un notaire
celle d’identifier le syndic de la copropriété en exercice à la date de la
vente en question. C’est une des premières diligences
à effectuer puisque le notaire doit inviter le syndic à lui adresser l’état
daté prévu par l’article 5 du décret du 17 mars 1967. Dans la pratique le
notaire demande en même temps au syndic un certain nombre de renseignements
indispensables pour l’établissement de l’acte de vente. Dès ce moment, un
éventuel silence du syndic doit alerter le notaire et l’inciter à vérifier la
situation du syndicat. On ne peut reprocher au notaire
d’avoir « travaillé » avec un « syndic apparent ». Il
n’est pas tenu de vérifier l’existence et la régularité du mandat de son
interlocuteur. C’est la vacance manifeste de la fonction qui exige du syndic
des initiatives. Nous considérons qu’un notaire ne peut pas régulariser
l’acte de vente d’un lot quand il constate que le syndicat n’est pas pourvu
d’un syndic à l’époque du début de sa mission. Il sait en effet qu’il ne
pourra obtenir ni l’état daté ni la note de renseignements et qu’il ne pourra
notifier régulièrement ni l’avis prévu par l’article 20 ni le transfert de
propriété. Si rien ne laisse présager la
désignation prochaine et régulière d’un syndic, le notaire doit informer les
parties et inciter le vendeur à provoquer la désignation d’un administrateur
provisoire du syndicat |
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