|
|
Aliénation d’une partie commune Création préalable d’un nouveau lot Nécessité (oui) approbation préalable de l’état descriptif de
division modifié Nécessité (oui) A défaut : indétermination de l’objet de la
vente ; contrat de vente non formé CA Paris 23e B 26 avril 2007 « Considérant qu’il convient seulement de souligner
à la suite des premiers juges que si la vente opère transfert de propriété
dès qu’il y a consentement des parties sur la chose et sur le prix, encore
faut-il que l’objet de la vente ait été déterminé ; « Que s’agissant de la vente de parties communes d’un
immeuble placé sous le régime de la copropriété, l’objet n’est déterminé que
lorsque ces parties communes ont été constituées en lots, le consentement des
parties sur les conditions essentielles de la vente n’étant réalisé que
lorsqu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, devenue
définitive, a approuvé l’état descriptif de division créant le nouveau lot et
lui attribuant des millièmes des parties communes » commentaires L’arrêt rappelle une évidence. La procédure de vente d’une partie commune ayant vocation
à devenir un lot de la copropriété exige le respect d’une procédure en plusieurs
temps, après les pourparlers et l’accord de principe. 1 - Établissement d’un projet de
modification de l’état descriptif de division comportant la création d’un
nouveau lot (description, numérotation) 2 – Convocation d’une assemblée
générale qui doit comporter les questions suivantes ·
approbation sous condition suspensive de la modification
de l’état descriptif de division par création d’un nouveau lot (description, numérotation,
tantièmes des parties communes et des différentes catégories de charges) ·
approbation de la vente du lot nouveau (acquéreur,
conditions de prix, etc.) ·
constatation de la réalisation ou de la défaillance de la
condition selon que la vente a été approuvée ou non ·
pouvoirs à donner au syndic pour signer l’acte ·
modalités de répartition du prix aux copropriétaires La condition suspensive affectant l’approbation de la
modification de l’état descriptif s’entend de l’approbation de la vente.
Cette modification n’a pas de raison d’être si la vente n’est pas approuvée à
la majorité requise ou à l’unanimité. Si la vente n’est pas approuvée, l’assemblée constate la
défaillance de la condition. Il n’y a alors no modification de l’état
descriptif ni vente. En l’espèce un copropriétaire avait acquis des combles
sans création préalable d’un nouveau lot. Il les avait, de fait, annexés à un
autre lot sans autre forme de procès. La Cour d’appel confirme l’absence de toute vente et le
caractère illicite de l’occupation des combles. Il condamne le copropriétaire
à payer une indemnité au syndicat. Cette procédure n’est pas toujours respectée par les
syndics, ni même par certains notaires. Ils se contentent souvent d’insérer
dans le projet de résolution des indications relatives aux tantièmes. La
modification de l’état descriptif est ensuite réalisée le jour de la vente. Mutatis mutandis, la procédure se présente de
manière identique lorsque la vente aboutit à une scission. Ainsi dans le cas
de la vente d’une partie du terrain commun. Mais la modification du règlement
de copropriété est alors une conséquence de la vente et non pas une condition
de sa réalisation. |
Mise à jour |