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Assemblée générale Réduction des voix du copropriétaire majoritaire Question relevant de la majorité de l’article 24 Réduction en fonction des voix des minoritaires
présents et représentés CA Paris 23e chambre B 19 octobre 2006 Dans cette affaire, quatre copropriétaires étaient
présents ou représentés. L’un d’eux, majoritaire, est enregistré pour 2182
voix, les trois autres pour un total de 1361 voix. L’arrêt ne précise pas s’il
y avait des copropriétaires défaillants (ni absents ni représentés), ce qui
est regrettable. Le tableau des résultats des votes figurant dans le
procès-verbal de l’assemblée est le suivant :
Nous
avons fait figurer dans ce tableau les solutions apportées par l’arrêt. Nous rappelons en premier lieu les textes applicables à
l’espèce : L’article L 22 alinéa 2 est
ainsi rédigé : Chaque
copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une
quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix
dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. L’article D 16 est ainsi rédigé : Les majorités de voix exigées par
les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 pour le vote des décisions de
l'assemblée générale et le nombre de voix prévu à l'article 8 (alinéa 1er) du
présent décret sont calculés en tenant compte de la réduction résultant, s'il
y a lieu, de l'application du deuxième alinéa de l'article 22 modifié de
ladite loi. Les modalités traditionnelles d’application de la
réduction des voix du copropriétaire majoritaire sont connues : si un
copropriétaire détient 525 voix sur 1000, le nombre de ses voix est réduit à
475 (total des voix des autres copropriétaires). Le total des voix de tous
les copropriétaires est alors réduit à 950. Cinquante voix sont neutralisées. Il a toujours été admis qu’en cas de défaillance de
certains copropriétaires minoritaires, le majoritaire, même après réduction
de ses voix, pouvait imposer sa volonté dans le cadre de l’article 24. Et admis avec regret qu’en cas de présence ou
représentation de tous les minoritaires, les dispositions de l’article 22
aboutissaient à l’égalité de voix si tous les minoritaires votaient
« pour » alors que le majoritaire votait « contre » et
vice-versa. Il en résulte une situation de blocage qu’on retrouve a fortiori
dans le cas des copropriétés à deux. L’insertion du mécanisme de l’article 25-1, puis celle du
mécanisme de l’article 26, dernier alinéa, ont posé de nouveaux problèmes.
L’arrêt en traite. Il exprime en
effet la conception que se font les Magistrats de la 23e Chambre,
section B, des modalités d’application de ces deux textes comme suit : « Que ce calcul doit
être fait lors de chaque assemblée et à l’occasion de chaque vote, en
fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents ou représentés,
s’agissant de la majorité exigée par l’article 24 de la loi du 10 juillet
1965 et par le dernier alinéa de l’article 26 de la même loi, ou en fonction
des voix de tous les copropriétaires en ce qui concerne la majorité requise
par l’article 25 et le premier alinéa de l’article 26 de la loi du 10 juillet
1965 ; « Que s’agissant de la
mise en œuvre des dispositions de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet
1965, la réduction du nombre des voix de ce copropriétaire s’effectue en
fonction des voix de tous les copropriétaires pour le calcul du tiers de voix
et en fonction des voix des copropriétaires minoritaires présents et représentés
pour le calcul de la majorité ; « Que la réduction
s’applique aussi aux dispositions de l’article 16 du décret du 17 mars 1967
en fonction des voix de tous les copropriétaires » La Cour estime qu’il faut adopter les mécanismes
suivants : Dans le cas d’une question relevant de la majorité de
l’article 24 : La réduction des voix du majoritaire est calculée en
fonction du nombre des voix des minoritaires présents ou représentés. Dans notre exemple, si deux copropriétaires minoritaires
détenant ensembles 41 voix sont absents et non représentés, le total des voix
du majoritaire serait réduit à (475 – 41) = 434 voix. On fait valoir que
cette solution a déjà été adoptée par la 19e chambre de la Cour de
Paris du 23 octobre 1998 [1] .
Nous reviendrons sur cette argumentation plus loin. La solution exprimée par l’arrêt n’est donc pas dans le
droit fil de l’interprétation traditionnelle. Dans le cas d’une question relevant de la majorité de
l’article 26 dernier alinéa : Le dernier alinéa de l’article 26 est ainsi conçu : « A
défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au
premier alinéa du présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c
ci-dessus qui ont recueilli l'approbation de la majorité des membres du
syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires
présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée
générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité. » Il est ici incontestable que la majorité à retenir ici
est bien celle des deux tiers des copropriétaires présents ou représentés. Dans le cas d’une question relevant de la majorité de
l’article 25 : L’arrêt retient la solution de la référence au total des voix
de tous les copropriétaires. C’est la solution traditionnelle. Dans le cas d’une question relevant de la majorité de
l’article 26 premier alinéa : L’arrêt retient la solution de la référence au total des
voix de tous les copropriétaires. C’est la solution traditionnelle. Dans le cas du recours au mécanisme de l’article 25-1 L’article L 25-1 est ainsi rédigé : Lorsque
l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue
à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires
composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à
l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque
le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans
le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24. La 23e Chambre B présente la solution
suivante : la réduction du nombre des voix de ce copropriétaire
s’effectue ·
en fonction des voix de tous les copropriétaires pour le
calcul du tiers de voix ·
en fonction des voix des copropriétaires minoritaires
présents et représentés pour le calcul de la majorité Cette solution est conforme au texte pour le calcul du
tiers des voix. Elle reprend logiquement la solution exprimée pour la
majorité de l’article 24 pour le calcul de la majorité. Revenons maintenant à l’argument tiré de l’arrêt de la 19e
chambre de la Cour de Paris du 23 octobre 1998. Cette affaire se présente comme
suit : Un syndicat comporte 16 copropriétaires détenant 944 / 944e dont une société détenant 524 / 944e
et les quinze autres copropriétaires (les minoritaires) détenant ensembles
420 voix. Lors de l’assemblée litigieuse (13 février 1995), trois
minoritaires (100 /944e ) sont présents non représentés. Les
présents et représentés détiennent 844 / 944e dont 524 pour la
société et 320 pour les minoritaires présents et représentés. Il reste à
appliquer la réduction des voix de la société majoritaire prévue par
l’article L 22. La méthode classique est de prendre en considération
« la somme des voix des autres
copropriétaires ». Le nombre
des voix de la société est alors réduit à 420
voix. Les minoritaires présents ou représentés détiennent 320 voix La
majorité de l’article est ((420 +
320) / 2) + 1 = 371 voix Une autre méthode serait de prendre en considération la
somme des voix des présents ou représentés Le nombre
des voix de la société est alors réduit à 320
voix. Les minoritaires présents ou représentés détiennent 320 voix La
majorité de l’article est ((320 +
320) / 2) + 1 = 321 voix L’arrêt rappelle d’abord « que le procès-verbal de
l’assemblée mentionne, en début des opérations de cette assemblée, que la somme
des voix des copropriétaires présents ou représentés est de 844 et que la
somme des voix des trois copropriétaires, qui sont absents et non
représentés, est de 100, ne fait que révéler qu’il a
été omis de tenir compte, à ce stade, de la réduction des voix de la
société résultant de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet
1965 ». Il rappelle également que « la résolution litigieuse porte
qu’elle a été adoptée à la majorité, sans indiquer par combien de voix elle
l’a été, mais en indiquant que la société a voté contre » Il énonce : « …il s’ensuit que, au regard du
nombre de copropriétaires présents ou représentés qui comptent pour 740 voix
(420 pour la société et 320 pour les douze autres copropriétaires, après
déduction des cent voix des trois absents
non représentés), la majorité de l’article 24 requise pour l’adoption de la
résolution est de 371 voix ; que la société ayant voté contre la
résolution, 320 voix seulement ont pu voter pour son adoption, ce dont il
résulte que ladite résolution doit être annulée pour porter qu’elle a été
adoptée à la majorité, alors qu’elle n’a pas été adoptée, les voix des
copropriétaires absents et non représentés n’étant pas prises en compte dans
la majorité requise ; » Il est bien certain qu’en retenant la majorité de 371
voix dans ce cas, la Cour n’a pas retenu la méthode de réduction prenant
seulement en considération les voix des présents et représentés. C’est donc par erreur, nous semble-t-il, que le
Dictionnaire permanent de Gestion immobilière [2]
indique dans son commentaire du présent arrêt, mais à propos de l’arrêt du 23
octobre 1998 : « La Cour d’appel de Paris confirme que lorsque
l’assemblée est appelée à voter à une majorité ne prenant pas en compte la
totalité des voix du syndicat, la réduction des voix
du copropriétaire majoritaire s’opère à concurrence de celles des présents ou
représentés » Dans son
commentaire initial de l’arrêt de 1998
le DPGI mentionnait : « Par ailleurs la Cour d’appel de
Paris est venue préciser que lorsque la décision à prendre en assemblée
n’implique qu’un vote à la majorité relative de l’article 24 [..], la
réduction doit se calculer en fonction de cette majorité relative requise,
d’où l’annulation par les juges d’une telle résolution adoptée après une
réduction ayant pris en compte les quotes-parts de tous les copropriétaires
et non des seuls présents ou représentés. Conclusion L’arrêt de la 23e Chambre B du 19/10/2006
présente donc, pour la première fois à notre avis, une interprétation de
l’article L 22 qui ne semble pas conforme au texte de la loi. Elle présente
l’avantage apparent de réduire encore la prépondérance du copropriétaire
majoritaire, mais au prix d’une augmentation manifeste des risques de
blocage. Par ailleurs ont ne sait trop comment interpréter la
disposition de l’arrêt ainsi conçue : « Que la réduction s’applique
aussi aux dispositions de l’article 16 du décret du 17 mars 1967 en fonction
des voix de tous les copropriétaires ». |
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