00043608 CHARTE Ne sont
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Responsabilité du copropriétaire Bris d’un garde-corps et chute du locataire Garde-corps partie
privative (oui) Commentaires
et observations pratiques Cour d’appel de
Paris Audience
publique du 16 juin 2008 Tribunal de grande
instance de Paris du 4 octobre 2005 N° de RG:
05/23235 APPELANTS Monsieur
Jean-Marie X... Société MUTUELLE
D’ASSURANCE DU CORPS DE SANTE FRANCAIS agissant en la personne de son
Directeur INTIMES Monsieur Jérôme
Z... S.A. ARTOIS
GESTION ABCIAS prise en la personne de ses représentants légaux Syndicat des
coprop. IMMEUBLE 11 RUE FENELON A PARIS 10EME représenté par son Syndic le
Cabinet ROUMILHAC lui-même pris en la personne de ses représentants légaux S.A. LA SUISSE
ACCIDENTS prise en la personne de ses représentants légaux Société MUTUALISTE
DU PERSONNEL DE LA POLICE NATIONALE prise en la personne de ses représentants
légaux CPAM DE PARIS
prise en la personne de ses représentants légaux COMPOSITION DE
LA COUR : Non reproduite ARRÊT : - réputé
contradictoire ********* Le 07 septembre
2000, Monsieur Jérôme Z..., locataire d’un logement situé au quatrième étage
d’un immeuble en copropriété édifié au numéro 10 de la rue Fénelon, dans le
dixième arrondissement de Paris, qui lui a été donné à bail en novembre 1998
par Monsieur Jean-Marie X..., son propriétaire, a fait une chute alors qu’il
rabattait les volets de ce logement et que le garde-corps métallique de la
fenêtre a cédé. Monsieur X...
avait souscrit un contrat d’assurance auprès de la Société Mutuelle
d’Assurance du Corps de Santé Français (MACSF). Le Syndicat des copropriétaires
de l’immeuble qui avait, à l’époque des faits, pour syndic la Société Anonyme
ARTOIS GESTION ABCIAS, avait, de son côté, souscrit un contrat d’assurance
auprès de la Société Anonyme Suisse Accidents garantissant sa responsabilité
civile. Le 25 juillet
2003, Monsieur Benoît F..., expert architecte commis par ordonnance de référé
pour donner son avis sur l’origine des désordres, a déposé son rapport. Par jugement rendu
le 04 octobre 2005, le tribunal de grande instance de Paris, à la fois saisi
par Monsieur Z... d’une action en responsabilité dirigée à l’encontre du
propriétaire, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et de leurs
assureurs et d’une action en garantie dirigée par le propriétaire et son
assureur à l’encontre de la personne du syndic, a, après jonction de ces
procédures, avec exécution provisoire : - déclaré Monsieur
X... entièrement responsable des conséquences dommageables de l’accident, - débouté Monsieur
Z... de l’intégralité de ses demandes à l’encontre du syndicat des
copropriétaires, de son assureur et du syndic, - ordonné avant
dire droit une expertise médicale aux frais avancés de la victime, - condamné
Monsieur X... et la Société MACSF à payer à Monsieur Z... une provision de
6.000 euros outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du
code de procédure civile, - sursis à statuer
sur le surplus des demandes en réservant les dépens. Monsieur
Jean-Marie X... et la Mutuelle d’Assurance du Corps de Santé Français (MACSF)
ont relevé appel de ce jugement et, par conclusions signifiées le 15 février
2008, ils demandent à la cour, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10
juillet 1965, 1384, 1382 et 1383 du code civil : - de déclarer
recevable leur appel et de réformer le jugement déféré , - à titre
principal de débouter “les demandeurs” de l’ensemble de leurs prétentions à
leur encontre en considérant que les garde-corps de l’immeuble constituent
une partie commune , - s’il
apparaissait qu’ils constituent une partie privative de chaque lot, de
débouter “les demandeurs” de l’ensemble de leurs prétentions à leur encontre
en considérant que Monsieur X... ne peut être tenu pour responsable de
l’accident survenu , - à titre
subsidiaire, s’il apparaissait que “la responsabilité du docteur X... et de
son assureur” devait être retenue sur le fondement des articles 1719 et
suivants du code civil, de limiter la responsabilité de Monsieur X... , - en toute
hypothèse, de considérer que le Syndicat des copropriétaires, la Société
SWISSLIFE et le Cabinet ARTOIS GESTION doivent les garantir solidairement de
toutes condamnations pour quelque cause que ce soit liées à l’accident aux
motifs que “le Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le
cabinet ROUMILHAC,” a manqué à son obligation d’entretien en ne réalisant pas
les travaux de ravalement de la façade cour de l’immeuble conformément à
l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et, par ailleurs, que le Cabinet
ARTOIS GESTION a manqué à ses obligations de conseil et méconnu les
dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en n’attirant pas
l’attention de la copropriété sur la nécessité de faire effectuer les travaux
de ravalement de la façade côté cour de l’immeuble, en ne faisant pas
appliquer les dispositions de l’assemblée générale de la copropriété qui
s’est tenue le 06 juin 1990 et en ne mettant à l’ordre du jour d’aucune
assemblée de copropriété le vote de ces travaux de ravalement, - de débouter les
parties du surplus de leurs demandes à leur encontre , - de condamner
“solidairement” le Syndicat des copropriétaires, son assureur et le Cabinet
ARTOIS GESTION au paiement d’une somme de 4.000 euros sur le fondement de
l’article 700 du code de procédure civile et à supporter tous les dépens. Par dernières
conclusions signifiées le 04 décembre 2006, Monsieur Jérôme Z... demande à la
cour : - de déclarer
l’appel recevable mais de débouter les appelants de leurs entières demandes
en confirmant la décision entreprise du chef du principe de responsabilité du
bailleur, de l’expertise ordonnée, et du chef de l’indemnité allouée au titre
de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, - de le déclarer
recevable et fondé en son appel incident en réformant le jugement sur le
montant de la provision et en condamnant in solidum Monsieur X... et son
assureur à lui verser une provision de 80.000 euros à valoir sur
l’indemnisation de son préjudice, - de condamner in
solidum ces derniers à lui verser une somme supplémentaire de 2.000 euros au
titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et à supporter les
dépens d’appel. Par dernières
conclusions signifiées le 19 octobre 2006, le Syndicat des copropriétaires de
l’immeuble situé au numéro 11 de la rue Fénelon à Paris ( 10ème) pris en la
personne de son Syndic en exercice, le Cabinet ROUMILHAC, demande à la cour : - de confirmer le
jugement entrepris en ce qu’il l’a mis hors de cause, - infiniment
subsidiairement, de condamner “solidairement” Monsieur X..., la MACSF et le
Cabinet ARTOIS GESTION ABCIAS à le relever et garantir de toutes
condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre, - en tout état de
cause, de lui donner acte de ce qu’il sollicite le débouté de tous moyens et
prétentions contraires à ses écritures et de toutes demandes additionnelles
ultérieures, - de condamner
solidairement Monsieur X... et la MACSF à lui payer une somme de 3.500 euros
en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter
les dépens de première instance et d’appel. Par dernières
conclusions signifiées le 25 septembre 2006, la Société Anonyme SWISSLIFE
Assurance de Biens (nouvelle dénomination de la Société SUISSE Accidents)
demande à la cour : - de déclarer les
appelants mal fondés en leur appel et de les en débouter en les déboutant de
toutes demandes formées à son encontre et en prononçant sa mise hors de
cause, - de condamner les
appelants à lui verser une somme de 5.000 euros par application de l’article
700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de première
instance et d’appel. Par dernières
conclusions signifiées le 20 septembre 2006, la Société Anonyme ARTOIS
GESTION ABCIAS demande à la cour, sans développer un quelconque moyen, de : - “ déclarer
l’appel nul et de nul effet et subsidiairement non recevable, - subsidiairement,
d’adopter les motifs des premiers juges, - mettre
l’appellation à néant : ordonner que ce dont est appel sortira effet pour
être exécuté, - condamner les
appelants aux entiers dépens de première instance et d’appel (...), - sous toutes
réserves, notamment de préciser et développer les moyens de nullité et fins
de non- recevoir opposées à l’appel, ainsi que tous les moyens précédemment
invoqués comme aussi d’appeler incidemment et éventuellement de la décision
entreprise, de former une demande additionnelle reconventionnelle ou autre et
de changer ou modifier ou compléter lesdites conclusions en tout état de
cause “. Par dernières
conclusions signifiées le 30 avril 2007, la Caisse Primaire d’Assurance
Maladie de Paris demande à la cour : - de débouter
Monsieur X... et la MACSF de leur appel, de lui donner acte de ce qu’elle
s’en rapporte sur l’appel incident de Monsieur Z... et de confirmer le
jugement entrepris, - de la recevoir
en sa demande additionnelle, - de condamner
Monsieur X... et la MACSF à lui verser une provision de 97.882,81 euros, - de les condamner
à lui verser une somme de 1.000 euros par application de l’article 700 du
code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel. La Société
Mutualiste du Personnel de la Police Nationale à qui le Syndicat des
copropriétaires a dénoncé ( à personne habilitée) ses conclusions du 19
octobre 2006 , et, par ailleurs, assignée (à personne habilitée) par les
appelants le 06 juin 2007, n’a pas constitué avoué. L’ordonnance de
clôture a été rendue le 18 février 2008. SUR CE, LA COUR
: Sur les demandes
présentées par la Société Anonyme ARTOIS GESTION ABCSIAS : Considérant que
cette Société ne développe aucun moyen au soutien de ses demandes aux fins de
nullité ou d’irrecevabilité de l’appel et ne s’explique pas sur les fins de
non recevoir et moyens tels que présentés ; Que, méconnaissant
les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, elle ne met pas
la cour à même d’en débattre ; Qu’elle n’étaye
d’ailleurs pas davantage, par la présentation de moyens de droit, sa demande
subsidiaire de confirmation du jugement déféré ; Sur les
responsabilités encourues : Considérant que
dans son rapport clos le 25 juillet 2003, l’expert judiciairement commis pour
rechercher l’origine du descellement affirme, sans être contesté, à partir de
l’examen des attaches scellées et restées en place du garde-corps litigieux -
lequel, conservé pour les besoins de l’enquête policière, se serait brisé en
plusieurs morceaux - que les soudures de scellement étaient corrodées à cœur,
avec des peintures successives sur les parties corrodées, et que la simple
pression de Monsieur Z... sur ce garde-corps a provoqué son arrachement et
l’accident ; Considérant qu’au
soutien de sa contestation du jugement qui a considéré que le garde-corps
litigieux constituait une partie privative de l’immeuble et que sa
responsabilité de gardien était pleinement engagée, Monsieur X...,
propriétaire des lieux, ne peut valablement se prévaloir des usages, de
décisions de justice étrangères au présent litige, de l’ambiguïté des termes
du règlement de copropriété et de la présomption de communauté ressortant de
l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 , dès lors qu’il s’évince de
l’article 2 de ce règlement de copropriété, rédigé en des termes clairs et
précis, que “ ... les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes et volets,
les appuis de fenêtre...” sont expressément désignés comme étant des parties
privatives et que l’article 13 de ce même règlement consacré aux charges
générales et à l’entretien, la réparation et la reconstruction des bâtiments,
vise “les frais de ravalement des façades auxquels s’ajouteront, mais
seulement lorsqu’ils seront la conséquence d’un ravalement général, les frais
de peinture et de réparation des extérieurs des fenêtres, des persiennes, des
garde-corps et fenêtres de chaque appartement, bien que ces choses soient
parties privatives” ; Que Monsieur X...
était tenu, en sa qualité de bailleur, de satisfaire aux obligations posées
par les articles 1719 à 1721 du code civil et d’assurer l’entretien et la
conservation du bien loué s’étendant, au cas particulier, aux garde-corps,
ainsi que l’a jugé à bon droit le tribunal ; Que, propriétaire
de ce garde-corps dont il ne démontre ni n’affirme qu’il en avait transféré
la garde, il ne peut se prévaloir du moyen inopérant tiré de son absence de
faute pour échapper aux conséquences de la responsabilité de plein droit qui
pèse sur le gardien d’une chose et découle de l’application de l’article 1384
alinéa 1er du code civil ; Que le jugement
qui a déclaré Monsieur X... responsable de l’accident et tenu d’en indemniser
les conséquences dommageables sera, par conséquent, confirmé ; Que les moyens que
Monsieur X... développe cumulativement à titre subsidiaire ou “en toute
hypothèse” pour voir limiter sa responsabilité ou voir le Syndicat des
copropriétaires, son assureur et le syndic en exercice au moment de
l’accident condamnés à le garantir des condamnations prononcées à son
encontre ne sauraient prospérer ; Que le syndic
n’est, en effet, débiteur d’aucune obligation de conseil personnel à l’égard
des propriétaires d’un immeuble en copropriété portant sur leurs parties
privatives; que s’il entre dans la mission du syndic d’informer de la nécessité
d’exécuter des travaux de réparation et d’entretien, ce devoir d’information
et de mise en garde (auquel la Société ARTOIS GESTION ABCIAS avait, au
demeurant, satisfait en soumettant au syndicat des copropriétaires une
résolution, non suivie d’effet, portant sur le ravalement de l’immeuble)
cette obligation n’a pour seul objet que les parties communes et pour seul
créancier le Syndicat des copropriétaires ; Que le caractère
privatif de ce garde-corps dont le propriétaire devait assurer le bon entretien
afin d’assurer la sécurité des personnes exclut l’engagement de la
responsabilité du Syndicat des copropriétaires ; que le fait que le Syndicat
des copropriétaires ait tardé à entreprendre le ravalement de la façade ne
dispensait pas Monsieur X... de garantir son locataire du vice de la chose
louée mis en évidence par l’expert ; Que Monsieur X...
sera donc débouté tant de ses prétentions subsidiaires que de sa demande de
garantie ; Que la demande
subsidiaire de la Société SWISSLIFE Assurances de biens portant sur l’étendue
de sa garantie devient, par voie de conséquence, sans objet ; Sur les demandes
de provision : Considérant qu’il
résulte du rapport d’expertise médical établi le 14 mars 2006 par le docteur
G... commis par les premiers juges qu’à la suite de l’accident, Monsieur
Jérôme Z..., fonctionnaire de police âgé de 25 ans au moment de l’accident, a
présenté un pneumothorax complet droit et une volumineuse contusion
pulmonaire droite, des fractures des corps vertébraux et des arcs postérieurs
de D 12 et L 1, des fractures des apophyses transverses gauches de L1 et L2,
des fractures des deux ailerons sacrés avec déplacement du sacrum, des
fractures des branches ilio et ischio-pubiennes gauches, outre un hématome
retro peritonéal et une entorse grave des deux chevilles ; Que l’expert
retient trois périodes d’ITT ou d’ITP jusqu’au 04 juillet 2004 et une
consolidation de son état le 05 février 2005, décrit des séquelles justifiant
un taux d’IPP de 25 %, cote à 5,5 / 7 les souffrances endurées, à 3 / 7 son
préjudice esthétique et retient un préjudice d’agrément et un préjudice
professionnel ; Que ces éléments
conduisent à considérer que Monsieur Z... est fondé en sa demande de
provision et à lui allouer la somme complémentaire de 40.000 euros ; Considérant,
s’agissant de la demande de provision formée par l’organisme social, qu’en
considération du relevé de ses prestations daté du 09 décembre 2005 et versé
aux débats, il sera alloué à la Caisse Primaire d’Assurance Maladie de Paris
la somme de 97.755,95 euros ; Sur les demandes
au titre de l’article 700 du code de procédure civile : Considérant qu’il
est conforme à l’équité de condamner sur ce fondement Monsieur X... et son
assureur à verser à Monsieur Z... une somme complémentaire de 1.500 euros et
à verser, par ailleurs, au Syndicat des copropriétaires, à son assureur et à
la CPAM de Paris une somme de 1.000 euros au profit de chacun ; Que l’équité
conduit en revanche à débouter Monsieur X... et la MACSF de leurs prétentions
de ce chef ; Que Monsieur X...
et la MACSF qui succombent supporteront les dépens d’appel ; PAR CES MOTIFS : Confirme le
jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Rejette la demande
de Monsieur Jean-Marie X... et de la Société Mutuelle d’Assurance du Corps de
Santé Français (MACSF) tendant à se voir garantis par le Syndicat des
copropriétaires du 11 de la rue Fénelon, dans le dixième arrondissement de
Paris, des condamnations prononcées à leur encontre ; Condamne in
solidum Monsieur Jean-Marie X... et la Société MACSF à verser : - à Monsieur
Jérôme Z... une provision complémentaire de 40.000 euros à valoir sur
l’indemnisation de son préjudice corporel ainsi qu’une somme complémentaire
de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - à la Caisse
Primaire d’Assurance Maladie de Paris une provision de 97.755,95 euros à
valoir sur sa créance définitive, - au Syndicat des
copropriétaires du 11 de la rue Fénelon à Paris 10ème représenté par son
syndic en exercice, à la Société SWISSLIFE Assurances de biens et à la CPAM
de Paris une somme de 1.000 euros au profit de chacun en application de
l’article 700 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur
Jean-Marie X... et la Société MACSF de leur demande au titre de leurs frais
non répétibles ; Condamne Monsieur
Jean-Marie X... et la Société MACSF aux dépens d’appel qui seront recouvrés
conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Commentaires
et observations pratiques : Compte tenu des
arguments qui lui ont été présentés, la Cour d’appel a rendu une décision
juridiquement incontestable. Elle heurte
néanmoins le bon sens élémentaire. Il est, dans la
pratique, absurde que les garde corps et d’autres éléments des balcons soient
déclarés parties privatives dans les règlements de copropriété, et plus
absurde encore que les copropriétaires aient la responsabilité de leur
entretien. D’une part, les
garde-corps et les autres parties des balcons sont des éléments constitutifs
de la façade qui est partie commune. D’autre part, ces
éléments sont le plus souvent inaccessibles aux copropriétaires. Ils n’ont
pas la possibilité de constater notamment la dégradation des points d’accrochage
des garde-corps. En cas de nécessité, la réparation d’un unique garde-corps ou,
a fortiori, d’une sous-face de balcon au 6e étage peut exiger l’installation
d’un échafaudage ! En l’espèce, l’expert
a relevé : « que les soudures de scellement étaient corrodées à cœur,
avec des peintures successives sur les parties corrodées ». Le
copropriétaire ne pouvait pas s’en rendre compte et il
aurait fallu vérifier si les « peinture successives » avaient été
réalisées par le copropriétaire ou par le syndicat dans le cadre d’un
ravalement portant sur l’ensemble de la façade, comme c’est le cas
fréquemment. Il est donc évident qu’à l’occasion de chaque ravalement périodique, le syndicat, sur les conseils du syndic, se doit de faire procéder à la vérification de l’état des balcons et des garde-corps et de faire exécuter toutes les réparations nécessaires. En l’état des textes, il est possible d’en laisser la charge financière aux copropriétaires des lots intéressés. Dans la pratique, il est toujours préférable de faire masse de tous les frais de ravalement et de les répartir au prorata dans tantièmes généraux. C’est à ce prix que la sécurité publique et celle des occupants de l’immeuble sont pleinement assurée. Tel est bien le but de l’opération. Toujours en l’état des textes, les décisions nécessaires
peuvent, - et doivent, à notre -, être prises par l’assemblée générale. Les gestionnaires d'immeubles s'engagent à sensibiliser
l'ensemble des propriétaires et copropriétaires des immeubles dont ils ont la
charge à la nécessité de faire prévaloir la pérennité de leur patrimoine sur
des considérations économiques à court terme. Rappelons à cet égard l’existence du Protocole sur le ravalement de la Ville de Paris
qui, dans sa dernière version du 10 novembre 2000, énonce notamment : « - Le ravalement ne se
réduit pas à un simple rajeunissement d'aspect. Pour intervenir correctement
et garantir la pérennité des travaux accomplis, il importe de bien connaître
le bâtiment et de comprendre le caractère de sa façade et des éléments qui la
constituent. Si l'opération de ravalement ou
d'entretien ne peut être l'occasion d'une remise en cause d'une construction
ou de son évolution, elle doit cependant inciter chacun à prendre conscience
de l'intérêt qui s'attache à mettre en œuvre tout ce qui peut concourir à
l'amélioration du bâtiment concerné. » « - Dans l'établissement de
son diagnostic, l'architecte et/ou le maître d'œuvre spécialisé prend en
compte la qualité architecturale et le caractère d'authenticité des façades
et des autres éléments de l'immeuble à remettre en état, qu'il s'agisse de
parties privatives (volets, persiennes, fenêtres, …) ou de parties communes. » « - Tous les travaux
d'entretien ne relèvent pas du contrôle de l'administration ; pour être menés
à bien, beaucoup nécessitent seulement le respect d'un certain nombre de
"bons usages". Pour favoriser l'exécution des
travaux nécessaires ou indispensables à la pérennité de l'immeuble, le syndic
sensibilisera la copropriété à son devoir d'entretien et à l'intérêt de
valoriser son patrimoine, en l'encourageant à constituer une provision pour
faciliter le vote des travaux en assemblée générale. » Il s’agissait ici d’un immeuble parisien qui entrait donc
dans le champ d’application du Protocole. Si le syndic de l’époque
appartenait à l’une des organisations signataires, le copropriétaire déclaré
responsable aurait pu étoffer son argumentation. Au demeurant ce document
remarquable aurait pu être invoqué même dans le cas contraire. La Cour d’appel aurait eu l’occasion de statuer sur le
périmètre de l’obligation de conseil du syndic. |
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