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043608 |
Syndic
de copropriété Mise
en jeu de la garantie financière Preuve
de la créance du syndicat Production
de grand-livre comptable suffisance
(non) Rejet
de la demande du syndicat L’Association des Responsables de Copropriétés (ARC) cite un surprenant arrêt de la Cour d’appel de Paris relatif à la mise en jeu de la garantie financière d’un syndic de copropriété : Cour d’appel de Paris 10/04/2008
LA COUR, Vu le jugement du 26 juin 2007 du Tribunal de grande instance de Paris qui a notamment condamné les souscripteurs du Lloyd's de Londres à payer au syndicat des copropriétaires du ……… la somme de 7.257,10 € avec intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2006 et ordonné l'exécution provisoire ; Considérant que le Tribunal a rappelé les faits ; que le syndicat déclare qu'aux termes de l'extrait du grand-livre de l’immeuble « qui constitue la pièce comptable essentielle » de la SARL XXX, ancien syndic, il apparaît un solde en sa faveur de 7.257,10 € et soutient que cette pièce constitue une preuve contre la société bénéficiaire des garanties du LLOYD'S ; Mais considérant que si la défaillance de la SARL XXX, qui est en liquidation judiciaire, n'est pas contestable, le LLOYD'S fait justement valoir qu'il résulte de la loi du 2 janvier 1970 et de son décret d'application que la garantie financière ne peut être mise en œuvre que sur justification d'une créance certaine liquide et exigible ; qu'il n’est pas soutenu que la créance alléguée ait fait
l'objet d'une admission dans le cadre de la procédure collective ; que le LLOYD'S remarque que le syndicat ne produit ni les relevés de banque de l'immeuble ni les états de rapprochement bancaire correspondant à la situation de trésorerie de l'immeuble à la date d'arrêté de la créance alléguée ; que le détail des mouvements de trésorerie n'est pas disponible ; que l’assemblée générale avait fait le choix de gestion, prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de renoncer au compte séparé au nom du syndicat ; qu'aucun document ni aucun élément en possession de la Cour ne vient corroborer l’extrait du grand livre qui n'est pas à lui seul suffisamment probant ; qu'en définitive la créance alléguée n'est pas suffisamment établie ; que la Cour ne peut qu'infirmer le jugement quant à la condamnation au profit du syndicat précité ; PAR CES MOTIFS, Infirme le jugement entrepris quant aux condamnations prononcées, Déboute le syndicat, des copropriétaires du ……….. de toutes ses demandes. Commentaires : On trouve dans la décision reproduite des motifs
surprenants ! 1) « il n’est pas soutenu
que la créance alléguée ait fait l'objet d'une admission dans le cadre de la
procédure collective » Il est admis depuis près de dix ans que la garantie
financière du syndic est une garantie autonome. En conséquence le garant doit
indemniser la victime même si elle n’a pas déclaré sa créance au passif de la
procédure collective (Cassation assemblée plénière 04/06/1999 n° 96-18094) L’ordonnance du 1er juillet 2004 qui a modifié
la loi Hoguet a conforté cette solution. La garantie financière est un
engagement écrit que prend le garant de rembourser les fonds, effets ou valeurs déposés. Il ne s’agit plus d’un
cautionnement. Mieux encore : en vertu de la loi du 26 juillet 2005
sur la sauvegarde des entreprises, la solution est désormais de droit commun
(art. L 622-26 C. comm.) 2) « le LLOYD'S remarque que le syndicat ne
produit ni les relevés de banque de l'immeuble ni les états de rapprochement
bancaire correspondant à la situation de trésorerie de l'immeuble à la date
d'arrêté de la créance alléguée » et « le détail des mouvements
de trésorerie n'est pas disponible ». Si le syndicat des copropriétaires a été amené à mettre
en jeu la garantie financière du syndic, c’est bien parce que sa trésorerie
était gérée par le truchement d’un compte bancaire unique ouvert au nom du
syndic. Dans ce cas, il n’existe pas, en principe, de relevés de banque
propres au syndicat. Il est vrai que,
parfois, le syndic crée des sous-comptes pour les syndicats. Mais les relevés
de ces sous-comptes ne sont établis que pour conforter la présentation du
mécanisme comme celui d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat. 3) « l’assemblée
générale avait fait le choix de gestion, prévu par l'article 18 de la loi du
10 juillet 1965, de renoncer au compte séparé au nom du syndicat » Choix de
gestion ? L’expression n’est pas innocente ! Pour les experts-comptables
et les conseils d’entreprise, un « choix de gestion » s’entend
d’une solution présentant un risque économique, sans pour autant être
répréhensible. C’est bien le cas et l’assemblée a eu tort. Mais
précisément le choix n’est pas répréhensible et ne saurait exonérer le garant
financier de son obligation. Le syndicat aurait pu de son côté demander la production
des rapports des contrôles effectués par le garanti financier. Il aurait
peut-être pu établir une carence du garant à cet égard ou, au moins, un
défaut d’exploitation des alertes pouvant figurer dans les rapports. Il semble y avoir matière à pourvoi en cassation dans
cette étonnante décision. On admettra seulement que les copropriétaires n’ont
peut-être pas exercé le contrôle de la gestion du syndic avec une attention
suffisante. |
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