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Vente du lot Contenu du bien vendu et état descriptif Travaux ayant modifié la partie privative Annexion de parties communes ou privatives Échec d’une première transaction puis vente à moindre
prix Responsabilité du notaire (non) Le
notaire ne peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la
situation matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement
de copropriété ; qu’il n’est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni
de contrôler l’exact mesurage ; CA Paris pôle 2 Chambre 1e 06-03-2013 Cour d’appel de Paris pôle 2 - chambre
1 6 mars 2013 Décision déférée à la
Cour : - TGI de PARIS-RG 4 avril 2011 no 10/ 07270 N° de RG: 11/13034 APPELANTS Madame Cécile X... Monsieur Eric Y... INTIME Maître Guy Z... ARRET : - contradictoire ****************** Selon compromis de
vente en date du 14 décembre 2005, la Sci du Moulin Joly a vendu à M. Y... et
à Mme X... épouse Y... moyennant un prix de 925 000 € plusieurs lots de
copropriété correspondant à un grand appartement en triplex, rez-de chaussée,
premier étage ainsi que sous-sol aménagé d’une surface totale de 255, 50 m2,
dans l’immeuble sis... 75011- Paris, le compromis comportant une annexe dans
laquelle les acquéreurs acceptaient de ne pas acquérir la propriété de deux
caves correspondant aux lots Nos 41 et 40. L’acte de vente a été
réitéré suivant acte reçu le 3 mai 2006 par Maître Guy Z..., notaire à Paris,
avec la participation de Maître Salzes, notaire à Paris assistant la société
venderesse, et a porté sur les lots portant les Nos 35, 39, correspondant à
deux autres caves, 44, 45, 46, 47, 48, 51, 52, 53, la description mentionnée
pour chacun de ces lots étant conforme à l’état descriptif de division et au
règlement de copropriété reçus par Maître A..., notaire à Quincy Voisins, le 2 octobre 1973. En page 6 de l’acte,
il a été précisé : ” L “ acquéreur reconnaît avoir été informé, dès la signature de
l’avant-contrat, que le vendeur a annexé les lots suivants : - le lot No 41 appartenant à la société Sodim, - le lot No 40 appartenant à M. B.... Observation faite qu’en
contrepartie, M. B... occupe le lot No 35. L’acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des
conséquences de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire
personnelle. Le vendeur reconnaît, en outre, que ni le propriétaire du lot No 41,
ni le propriétaire du lot No 40, n’ont intenté une procédure en vue de la
libération des lieux et de leur remise en état, Telles que lesdites fractions d’immeubles existent, sans autre
exception, ni réserve. L’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les
avoir visités en vue des présentes et d’être entouré de tous les éléments
d’information nécessaires à tous égards. “ Désireux de revendre
leur bien, les époux Y... ont signé le 24 avril 2008 un compromis de vente
sous condition suspensive d’obtention de prêt au profit de M. C..., moyennant
la somme de 1 040 000 €. Les époux Y... étant
en instance de divorce, Mme X... s’est engagée seule dans l’acquisition d’un
bien immobilier le 1er Juillet 2008 qui devait être financé par la vente du
bien commun. Or, le 7 janvier
2009, les parties sont convenues de la résolution dudit compromis, M. C...
n’ayant pas souhaité poursuivre la vente, car alerté par son propre notaire
ayant mis en exergue, notamment à partir du mesurage effectué, les
irrégularités de l’acte d’achat des époux Y... en les comparant au règlement
de copropriété. Les époux Y... ont
finalement régularisé la vente de leur bien le 15 juillet 2009, moyennant le
prix de 890 000 €. Reprochant à Maître
Z... d’avoir manqué à ses obligations, de ne pas les avoir, malgré la lecture
des titres de propriété, de la promesse de vente, du règlement de copropriété
et de l’état réalisé par le géomètre expert au titre de la loi Carrez, mis en
garde lors de leur acquisition, notamment d’avoir omis de leur conseiller
d’exiger la régularisation des lots correspondant à des parties communes
annexées irrégulièrement et sans autorisation de la copropriété, à savoir des
cours, courettes et sous-sol, alors que le notaire de M. C... avait été en
mesure de relever des irrégularités dans l’acte après avoir procédé aux
vérifications d’usage et notamment comparé cet acte avec le règlement de
copropriété, Mme X... et M. Y... ont assigné le notaire devant le tribunal de
grande instance de Paris et recherché sa responsabilité civile
professionnelle pour défaut de conseil, demandant sa condamnation à les
indemniser de leurs préjudices matériels et moraux. Par jugement en date
du 4 avril 2011, le tribunal a : - débouté Mme Cécile
X... et M. Eric Y... de l’intégralité de leurs demandes, - dit n’y avoir lieu
à ordonner l’exécution provisoire, - dit n’y avoir lieu
à allouer à M. Z... d’indemnité sur le fondement des dispositions de
l’article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme Cécile
X... et M. Eric Y... aux dépens. CELA ETANT EXPOSE, la
COUR : Vu l’appel interjeté
le 9 juin 2011 par Mme X... et M. Y..., Vu les conclusions
déposées le 2 décembre 2011 par les appelants qui demandent de : - confirmer le jugement déféré en ce
qu’il a dit que Maître Z... avait commis des fautes, - le réformer dès lors que la preuve du
lien de causalité est rapportée, en conséquence, - condamner Maître
Z... à indemniser Mme X... et M. Y... des préjudices matériels et moraux qui
sont les conséquences directes de ses fautes et à leur payer les sommes de : * 150 000 € au titre de la perte de chance
de vendre leur bien immobilier le 24 avril 2008 au prix de 1 040 000 €, * 4300 € au titre des frais de
régularisation du règlement de copropriété, * 4800 € au titre des frais d’achat de
parties communes à la copropriété, * 3903 € au titre des frais de travaux
sur parties communes de la copropriété, * 12 586 € au titre des intérêts du prêt
relais payés du 1er septembre 2008 au 1er Septembre 2009, * 5577 € au titre de charges de
copropriété de septembre 2008 à septembre 2009, * 8152 € au titre des intérêts du prêt
principal payés du 1er septembre 2008 au 1er septembre 2009, * 10 000 € à chacun au titre du
préjudice moral pour trouble dans leur condition d’existence, * 10 000 € en application des
dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer tous les dépens, Vu les conclusions
déposées le 17 octobre 2011 par M. Guy Z..., notaire, qui demande de réformer
le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la faute à son encontre, de le
confirmer en ce qu’il a retenu l’absence de lien de causalité entre la faute
et le préjudice susceptible d’engager sa responsabilité et en ce qu’il a
débouté Mme X... et M. Y... de l’intégralité de leurs demandes, les condamner
à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure
civile ainsi qu’à payer les entiers dépens. SUR CE : Considérant que les
faits de l’espèce ont été exactement rappelés par le tribunal aux termes d’un
exposé auquel la cour se réfère expressément ; Sur la faute : Considérant que le
notaire conteste les manquements qui lui sont reprochés et, sur les faits,
rappelle qu’il n’est pas intervenu lors de la signature du compromis de vente
en date du 14 décembre 2005, rédigé par une agence immobilière, comportant
une annexe, également signée par les époux Y..., indiquant : ” Nous soussignés, M. Y... et Mme X...,
avons pris connaissance de la situation concernant le sous-sol du bien en
question, à savoir : - Mme D... s’est
aperçue, posteriori à son acquisition, qu’elle n’avait pas la propriété de
l’ensemble de la surface, et donc des caves annexées précédemment : - Lot No 41 :
propriété de la société Sodim, - Lot No 40 :
propriété de M. B..., lui-même bénéficiant de l’usage de la cave dont Mme
D... est propriétaire (lot No 35) suivant un accord tacite. L’acquéreur accepte
donc d’acheter des biens tels qu’actuellement constitués sans recours et
réclamation possible “ ; Que la clause
figurant en page 6 de l’acte authentique, ci-dessus reprise, qui rappelle la
situation des lots 41 et 40, correspond à la volonté contractuelle entre les
époux Y... et leur vendeur, la Sci du Moulin Joly et ne concerne nullement
les lots à l’origine du présent litige et des griefs des appelants ; Que l’intimé observe
que les appelants ont prétendu en première instance que la désignation
juridique des lots vendus, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété,
ne correspondrait pas à la désignation réelle notamment que : - le lot No 53 désigné comme une cour,
s’avérerait être, en réalité un salon et une véranda, - le lot No 51 désigné comme une pièce
et toilettes, s’avérerait être, en réalité, une cour, - le lot No 52 désigné comme une cave aurait été agrandi par une annexion de parties communes, ce qui les aurait contraints, compte tenu de ces “ irrégularités “ à procéder à l’établissement d’un modificatif au règlement de copropriété après autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires ; qu’ils reprochent au notaire d’avoir seulement rédigé une clause de pure forme en fin d’acte ; Considérant qu’il est
constant, ce que les premiers juges ont relevé, que le bien acquis par les
époux Y... par acte authentique reçu par Maître Z... le 3 mai 2006, était
composé de plusieurs lots, constitués chacun d’une partie privative et d’une
fraction des parties communes ; Qu’il est également
constant que dans l’acte rédigé par Maître Z..., la description de ces lots
est conforme à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété
d’origine ; Que les biens
immobiliers objets de la vente constituaient en réalité, ce qui ressort de la
description du bien figurant sur le certificat surface privative-Loi Carrez,
établi le 10 juin 2005 par un géomètre et annexé à la minute de l’acte
authentique, un grand appartement, plusieurs des lots ayant fait l’objet
d’une modification de leur consistance et de leur usage par rapport au
règlement de copropriété et à l’acte descriptif de division d’origine ; Que cette situation
était connue des époux Y... ; que d’ailleurs, s’il est indiqué en page 5 de
l’acte de vente : ” il est ici précisé
que par suite de travaux effectués avant 1986, les lots Nos 44, 45, 46, 51,
52 et 53 sont réunis et ne forment qu’une seule unité d’habitation dont la
désignation actuelle est la suivante : entrée, cuisine-salle
à manger, salon, quatre pièces, deux salles de bains, deux WC, sous-sol et
cour privative. A cet égard, le
vendeur déclare qu’aucune autorisation n’a été sollicitée ni auprès de la
copropriété ni auprès de la ville de Paris en vue de constater le changement
d’usage du lot 48 initialement à usage d’atelier. Il déclare à cet
égard n’avoir reçu aucune injonction ni du syndicat des copropriétaires ni de
la ville de Paris lui enjoignant de remettre les biens dans leur état initial
d’atelier “, il ne s’agit pas, contrairement à la motivation retenue à cet
égard par les premiers juges, d’une clause susceptible de faire apparaître
aux yeux du notaire une quelconque discordance ou une possible annexion de
parties communes ; que la clause n’est précise du point de vue du notaire
qu’en ce qu’elle est relative qu’au changement d’usage du lot 48 ; Que c’est pertinemment que le notaire rappelle qu’il s’est référé au règlement de copropriété d’origine et qu’il n’existe aucune divergence entre ledit règlement de copropriété et la désignation des lots figurant dans l’acte de vente ; que le fait de reprendre le descriptif figurant à l’état descriptif de division ne saurait lui être reproché ; que la désignation actuelle de l’appartement contenant les lots réunis ne pouvait lui laisser penser que des parties communes avaient été annexées et qu’il n’est pas tenu de procéder sur place à une vérification de la consistance des locaux objets d’une vente ; Que par ailleurs, à
la lecture du mesurage des lieux effectué dans le cadre des dispositions de
la loi Carrez, effectué par le cabinet Lefevre-Giraud, 56 rue de Paradis,
75010- Paris, Géomètre-expert, ainsi qu’il résulte du certificat établi par
ce dernier le 10 juin 2005, annexé à l’acte de vente, faisant mention pour
les lots réunis d’une surface privative Loi Carrez de 195, 42 m2, le notaire
ne pouvait constater d’irrégularités en le comparant au descriptif des lots
figurant au règlement de copropriété ; qu’en effet, il vise bien la
superficie privative des biens vendus, le géomètre expert ayant pris soin
d’écarter de la superficie Loi Carrez un sous-sol aménagé et une cour
constituant le lot No 35 ; que le notaire n’avait aucun moyen de constater
une éventuelle annexion des parties communes ; Que le notaire ne
peut être tenu pour responsable de la non conformité entre la situation
matérielle réelle des lieux et la désignation figurant au règlement de
copropriété ; qu’il n’est pas tenu de vérifier le travail du géomètre ni de
contrôler l’exact mesurage ; Que dans ces
conditions, le notaire n’encourt aucun reproche quant à des vérifications
complémentaires qu’il n’aurait pas effectuées, alors qu’elles ne lui
incombent pas ; qu’il n’a pas commis de fautes susceptibles d’engager sa
responsabilité ; Que le jugement
déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme X... et M. Y... de toutes
leurs demandes et infirmé en ce qu’il a condamné M. Guy Z... aux dépens ; Considérant que
l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du
code de procédure civile au profit du notaire dans les termes du dispositif
ci-après ; Considérant que les
appelants, succombant en leurs prétentions, supporteront les entiers dépens,
de première instance et d’appel. PAR CES MOTIFS : Confirme le jugement
déféré sauf sur les dépens, Statuant à nouveau de
ce seul chef, Condamne Mme Cécile
X... et M. Eric Y... aux dépens de première instance, Y ajoutant, Condamne Mme Cécile
X... et M. Eric Y... à payer à M. Guy Z... la somme de 5000 € au titre de
l’article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme Cécile
X... et M. Eric Y... aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément
aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. |
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