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CA Paris 14e A 04/01/2006 n° 05/18411 TGI de PARIS - Ordonnance du 01
Septembre2005 RG n° 05/56984 Changement de syndic Désignation d’un administrateur provisoire Remise de pièces par l’ancien syndic au syndic nouvellement
désigné Application de l’article L 18-2 (oui) Incidence de l’intervention d’un administrateur
provisoire (non) APPELANTE
La
société anonyme LOISELET DAIGREMONT INTIME Le Syndicat
des copropriétaires 187-205 RUE DE LOURMEL, 14-28 RUE VASCO DE GAMA 103107
RUE LEBLANC et 348-362 RUE LECOURBE 75015 PARIS dénommée "LE GRAND
PAVOIS" représenté par son Syndic le cabinet DESLANDES ayant son siège
10 rue de Rome 75008
PARIS COMPOSITION
DE LA COUR:
ARRET: -
contradictoire * Faits
constants: La
copropriété "Le grand Pavois" est un ensemble immobilier classé en
catégorie "Immeuble de grande hauteur" - lGF - reparti entre 750 copropriétaires,
comprenant 650 logements, une galerie commerciale, cinémas et bureaux, dont
la société anonyme Loiselet et Daigremont -L.D - était le Syndic. Par
arrêts des 26 octobre 2004 et 30 mars 2005 la cour d'appel de Paris désignait
Me LEBOSSE en qualité d'administrateur judiciaire de la copropriété pour 4
mois avec notamment pour mission de se faire remettre fonds, documents et
archives de celle-ci. Par
ordonnance du 23 février 2005 le président du tribunal de grande instance de
Paris désignait Me DENIS avec pour mission de vérifier les documents remis et
définir ceux à remettre. Le 09
février 2005 l'assemblée des copropriétaires désignait syndic, la SAS cabinet
DESLANDES. Par
ordonnance du 01 septembre 2005 aujourd'hui entreprise, le juge des référés du
tribunal de grande instance de Paris: -
rejetait une exception de nullité et une fin de non recevoir -
condamnait L.D, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à
transmettre au cabinet Deslandes : 1 -le
grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004 2 -le
grand livre auxiliaire des comptes fournisseurs au 30 septembre 2004 3- le livre auxiliaire
des comptes des copropriétaires au 30 septembre 2004 intégrant la reddition
des comptes de l'exercice clos à cette date 4-les mêmes documents
au 27 octobre 2004, date de cessation des fonctions 5- les courriers échangés
et les comptes rendus des visite avec la préfecture de police et la
justification des travaux réalisés. L. D
interjetait appel le 05 septembre 2005. L'ordonnance
de clôture était rendue le 23 novembre 2005. Prétentions
et moyens de LD Par
dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 15 novembre
2005 LD soutient: * que l'assignation
introductive d'instance était nulle. * que le cabinet
DESLANDES qui n'est pas son successeur immédiat est irrecevable à agir * que la tenue des livres auxiliaires des comptes n'était
pas obligatoire, et que ces livres n'ont jamais été tenus. * que les comptes
doivent être arrêtés en fin de mandat. * que l'arrêt de la Cour d'appel de Paris ayant condamné
le constructeur de l'immeuble à payer au syndicat des copropriétaires - SDC -
1.215.410 € est intervenu après la désignation de Me LEBOSSE, alors
que tous les documents IGF ont été remis au cabinet DESLANDES. LD
conclut: * à la nullité de
l'assignation introductive d'instance * à l'irrecevabilité de
la demande * à titre infiniment subsidiaire au débouté du syndicat des
copropriétaires LD
demande la condamnation in solidum du cabinet DESLANDES et du syndicat des
copropriétaires à lui payer 5.000 € au titre de l'article
700 du N.C.P.C. Cette
partie entende bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. Prétentions
et moyens du syndicat des copropriétaires et du cabinet DESLANDES Par
dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter du 14 novembre
2005 ces parties demandent: * la confirmation de
l'ordonnance sauf à fixer à 1.500 € le montant de
l'astreinte et ce sans limitation de durée. * 4.000 € au titre de l'article 700
du N.C.P.C. Ces
parties entendent bénéficier des dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. SUR QUOI, LA COUR, Sur
la nullité de l'assignation Considérant
que selon l'article 56 du N.C.P.C.I'assignation contient, à peine de nullité,
.... l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit; que
tel est le cas de l'assignation litigieuse, qui demande au juge de faire
injonction à LD, ancien syndic, de transmettre au nouveau, les documents du
syndicat et ce en se référant à la loi du 10 juillet 1965 sans qu'il ait été
nécessaire de viser précisément l'article 18-2 concerné; que cette
assignation n'est donc pas nulle étant précisé que LD n'a pu se méprendre, et
n'a subi aucun grief; Sur
l'irrecevabilité de la demande Considérant
qu'il résulte de l'article 18-2 alinéa 1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965
que l'ancien syndic doit remettre au nouveau les fonds et documents du
syndicat; Que ce
texte vise l'ancien syndic et non pas seulement le syndic précédent; qu'il
n'y a pas lieu de distinguer là où la loi ne distingue pas, et qu'il est donc
indifférent qu'il y ait eu un administrateur judiciaire entre l'ancien syndic
et le nouveau, que la demande est donc recevable; Sur
les dates d'arrêté des comptes Considérant
que LD soutient que seule est obligatoire la remise des comptes arrêtés en
fin de mandat (26 octobre 2004) ; qu'il est évidemment incontestable que
cette remise doit être faite; Considérant
que cette obligation n'efface cependant pas celle découlant de l'article 66
du décret 72.678 du 20 juillet 1972, article suivant lequel "le mandat
précise les conditions de reddition de comptes qui doit intervenir au moins
tous les ans" ; Considérant
que les conditions générales du contrat du syndic précisent que le syndic
procède à ''un arrêté du compte
annuel, et à l'établissement du
compte définitif et à la répartition des charges"; qu'il n'est pas
contesté que le 30 septembre correspond à la fin de l'exercice comptable de la
copropriété; que LD ne peut s'exonérer de son obligation en invoquant le
refus de l'assemblée générale d'approuver les comptes précédents puisqu'il
devait de par ses obligations contractuelles susvisées, procéder (ce qu'il
dit d'ailleurs avoir réalisé depuis l'ordonnance, page 12 de ses conclusions)
"à la répartition des
charges entre lots sur la base des clefs de répartition découlant du
règlement de copropriété même si celles-ci sont contestées" ; Que LD
doit donc en vertu de ses obligations contractuelles, et en dehors des
prescriptions de l'article 5 du décret 2005.240 du 14 mars 2005 inapplicable
au cas d'espèce, procèder à un arrêté de compte au 30 septembre 2004. Sur
les pièces à remettre Considérant
que selon l'article 18-2 de la loi de 1965 susvisé l'ancien syndic doit
remettre "l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des
comptes du syndicat", qu'il n'est pas contesté que ce dernier état,
appelé "grand livre" n'a pas été remis par LD qui affirme seulement
avoir remis "des" documents "à
l'équivalent
du grand livre" (page 12 de ses conclusions), sans donner plus de
précisions; Considérant
que contrairement à ce qu'a précisé le premier juge, LD a toujours affirmé ne
jamais avoir tenu les "comptes des copropriétaires" et les
"comptes folUJDÏsseurs" ; Considérant
qu'en dehors du décret susvisé du 14 mars 2005, non encore applicable,
l'article 18-2 de la loi de 1965 exige, également, l'état des "comptes
des copropriétaires" ; qu'il n'est ni sérieux, ni crédible de soutenir
qu'un tel compte n'a pas été établi ; Considérant
en revanche que même s'il est difficile d'imaginer que la gestion d'une telle
copropriété ait pu se faire sans un "compte fournisseur", il
convient de constater qu'aucun texte n'exige la tenue d'un tel compte; que le
juge des référés n'a donc pas le pouvoir d'en ordonner la communication; Sur
les documents IGH Considérant
que les documents remis à ce titre (communiqués en cause d'appel par le SDC)
sont énumérés dans 3 pages manuscrites, peu lisibles, non cotées, et pour la
plupart non datées; Considérant
qu'il appartient à LD (en interrogeant les autorités compétentes) de prouver
qu'un procès verbal de la préfecture de police n'a pas été établi le 16
septembre 2002, alors que la logique conduit à penser qu'il l'a été; Considérant
en revanche qu'il n'est pas démontré que LD puisse détenir d'autres pièces à ce suj et ; que le caractère peu crédible des
affirmations de LD ne suffire pas à
motiver
une condamnation à ce sujet; Sur
l'astreinte Considérant
que le seul constat des faits démontre que LD n'a pas communiqué les pièces
comme elle devait le faire ; qu'elle ne les produit (ce qui signifie sous la
contrainte) que partiellement et au rythme qu'elle choisit; qu'il y a donc
lieu d'augmenter l'astreinte comme il sera précisé dans le dispositif; Sur
la demande au titre de l'article 700 du N.C.P.C. du Syndicat et du cabinet
DESLANDES Considérant
qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat et du cabinet
DESLANDES les frais non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu de leur
accorder 4.000 € à ce titre; PAR CES
MOTIFS, Infirme
la décision entreprise uniquement en ce qui concerne : - le
livre auxiliaire des comptes fournisseurs. - les courriers
échangés et les comptes rendus de visite avec la préfecture de police et la
justification des travaux réalisés. La
confirme pour le surplus. Y
ajoutant Condamne
la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT, à remettre à la SAS DESLANDES, les documents suivants
dans les 10 jours de la signification du présent arrêt et sous astreinte de
1.500 € par jour de retard pendant 3 mois:
- le
grand livre des comptes arrêtés au 30 septembre 2004 - le
livre auxiliaires des comptes de copropriétaires au 30 septembre 2004 - les
mêmes documents au 27 octobre 2004. - le procès verbal de
la préfecture de police du 16 septembre 2002 ou postérieur à cette date, ou
la justification par les autorités compétentes de l'inexistence de tout
document émanant de cette autorité postérieure à cette date. Condamne
la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT à payer au Syndicat des copropriétaires 187-205 rue de
Lourmel, 14-28 rue Vasco de Gama, 103-107 rue Leblanc et 348-362 rue Lecourbe
75015 PARIS, dénommée "LE GRAND PAVOIS" et à la société le cabinet
DESLANDES, 4.000 € au titre de l'article 700 du N.C.P.C. Condamne
la société anonyme LOISELET et DAIGREMONT aux dépens d'appel qui pourront
être recouvrés selon les dispositions de l'article 699 du N.C.P.C. commentaires L’arrêt rendu le 14 janvier 2006 par la 14e chambre
A de la Cour d’appel de Paris apporte des précisions relatives à la
transmission des comptes, documents et archives du syndicat entre l’ancien et
le nouveau syndic. En l’espèce le non-renouvellement du mandat d’un syndic
en place avait entraîné la désignation d’un administrateur provisoire. Celui-ci n’avait pas récupéré l’intégralité des comptes,
documents et archives du syndicat. Le nouveau syndic désigné, après avoir récupéré ce qui
était détenu par l’administrateur judiciaire, avait pris contact avec son prédécesseur. Cette démarche
n’ayant pas abouti, il l’avait assigné sur le fondement des dispositions de
l’article L 18-2. L’ancien syndic a fait valoir que l’article 18-2 n’était
pas applicable dès lors que le nouveau syndic n’était pas son successeur
direct. La Cour d’appel a écarté cette objection. Elle a invoqué
pour ce faire les termes de l’article L 18-2 : « En cas de
changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic … ». Cette solution est très satisfaisante. Il est vrai qu’en
principe l’administrateur provisoire doit obtenir la remise de tous les
comptes, documents et archives détenus par l’ancien syndic. Mais il est vrai
aussi qu’il n’en est pas ainsi dans la pratique, surtout quand il s’agit d’un
ensemble très important comme en l’espèce. De toute manière la raison d’être
de la procédure établie par l’article L 18-2 est d’imposer à l’ancien syndic
la remise de toutes les pièces … et au nouveau la reprise de ces pièces. L’arrêt traite aussi deux incidents collatéraux : L’ancien syndic avait refusé de remettre un compte
fournisseur. Les faits étant antérieurs à l’entrée en vigueur du décret du 14
mars 2005 (décret comptable), la Cour a admis que l’ancien syndic ne pouvait
être obligé de remettre un compte dont la tenue n’était pas imposée à
l’époque. On peut penser que l’ancien syndic, - cabinet réputé et
fort important -, tenait déjà des comptes fournisseurs comme une grande
majorité de ses confrères. Il était d’ailleurs facile de le vérifier en
examinant les documents de synthèse des exercices précédents. Dans
l’affirmative, la Cour aurait pu juger que le refus de remettre un document
existant réellement présentait un caractère abusif. Il faut ajouter que, de toute manière, l’ancien syndic
devait remettre une balance détaillée à l’administrateur judiciaire et que
celui-ci devait en fournir une nouvelle, tenant compte des ses propres
opérations, au syndic désigné. Par ailleurs la Cour confirme, en tant que de besoin,
l’obligation générale pesant sur les syndics de rechercher les pièces
indispensables à la bonne constitution des dossiers permanents des syndicats
qu’ils administrent. En l’espèce, la copropriété est soumise à la
réglementation propre aux immeubles de grande hauteur (IGH). Les dossiers
transmis devaient donc comporter le procès verbal de contrôle établi par la
Préfecture de police. L’ancien syndic ne pouvait s’exonérer de l’obligation
de remise de cette pièce qu’en rapportant la preuve de son inexistence. La
Cour lui a donc imposé d’effectuer les démarchés nécessaires pour apporter la
preuve que ce document n’avait pas été établi. Les syndics doivent avoir un rôle actif dans la
maintenance des dossiers et archives des syndicats. Ils ne peuvent se
contenter de gérer ce qui leur est remis ou adressé. |
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