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Superficie
Carrez Erreur
dans l’estimation établie par un expert Restitution
du prix proportionnelle à la moindre mesure Garantie légale sans constatation d’une faute ou
d’un préjudice Absence
de tout autre préjudice que celui réparé forfaitairement par la loi Responsabilité
de l’expert envers le vendeur (oui) indemnité égale au montant de la réduction du prix Responsabilité
de l’expert envers l’acquéreur (non) ; lien de droit (non) Cour d’appel de Nîmes 1e chambre A 25 septembre 2007 Décision attaquée : Tribunal de grande
instance de Nîmes du 4 mai 2004 APPELANTE : Madame Lydia Z...
épouse A... INTIMES : Mademoiselle Célia
X... Monsieur Serge Y... SOCIÉTÉ D’ASSURANCE
MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS-MAF ORDONNANCE DE CLÔTURE
rendue le 04 Mai 2007 COMPOSITION DE LA COUR[…] DÉBATS : à l’audience publique
du 30 Mai 2007, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 Septembre 2007. Les parties ont été
avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la
cour d’appel. ARRÊT : Arrêt contradictoire,
prononcé et signé par M. Pierre BOUYSSIC, Président, publiquement, le 25
Septembre 2007, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au
greffe de la Cour. **** Par acte notarié du 8
octobre 2002, Mademoiselle Célia X... a vendu à Madame Lydia Z... épouse
A...le lot no 5 d’un ensemble immobilier sis Nîmes,... pour le prix de 160
071,47 €. L’acte précise que conformément aux dispositions de la loi du 18
décembre 1996, le vendeur a déclaré au vu d’une attestation établie par
Monsieur Y..., architecte, que la surface vendue était de 137,81 m2. Doutant
de la surface déclarée, Madame Z... l’a fait vérifier par Monsieur Joël C...,
expert en diagnostic du bâtiment, lequel a établi le 7 novembre 2002 une
attestation Loi CARREZ relevant une surface habitable de 124,22 m2, soit une
différence de 13,58 m2 par rapport à la surface vendue. Après lui avoir
adressé une lettre recommandée demeurée sans suite, Madame Z... a fait assigner
Mademoiselle X... devant le tribunal de grande instance de NÎMES, devant
lequel Mademoiselle X... a appelé en garantie Monsieur Y... et son assureur
la MAF. Par jugement du 4 mai 2004, le tribunal a, au motif que Monsieur C...
n’avait pas explicité les exclusions de superficie en procédant à une
contre-mesure détaillant le calcul des surfaces non comptabilisées : -débouté Mme Z... de ses demandes -déclaré sans objet l’appel en garantie
formé par Mme X... à l’encontre de M.Y... et de le MAF -condamné Mme Z... à payer à M.Y... et
la MAF une somme de 800 € en application de l’article 700 du nouveau code de
procédure civile -débouté Mme X... de sa demande formulée
au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile -condamné Mme X... aux dépens de l’appel
en garantie et Mme Z... au surplus des dépens. Madame Z... et
Mademoiselle X... ont relevé appel de ce jugement. Le conseiller de la
mise en état a prononcé la jonction des instances par ordonnance du 16
juillet 2004, et il a confié une mission d’expertise à Monsieur E...par
ordonnance du 24 novembre 2004. L’expert a déposé son
rapport le 20 octobre 2005. *** Par conclusions du 26
janvier 2007 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de
ses prétentions et de ses moyens, Madame Z... demande à la Cour de : En la forme, Recevoir l’appel
principal de Madame Z... contre Madame X..., et l’appel incident contre Y...
et MAF. Au fond, Infirmer le jugement entrepris en toutes
ses dispositions. Vu le rapport d’expertise établi par
Monsieur E...et Monsieur F.... Prononcer jonction des instances. Dire et juger que Monsieur Y... a commis
une faute qui engage sa responsabilité sur le fondement de l’Article 1382 du Code
Civil et que LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS est tenue à une obligation
de garantie. Dire et juger que Madame X... engage sa
responsabilité contractuelle en sa qualité de venderesse. En conséquence, Condamner
conjointement et solidairement Madame X..., Monsieur Serge Y... et la
MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à Madame Z... : -14. 335 € au titre de la diminution du
prix proportionnel à la moindre mesure et ce avec les intérêts au taux légal
à compter de l’assignation initiale -en remboursement des droits
d’enregistrement indûment impayés pour 4,69 % HT soit 672,31 € HT -au titre des honoraires du notaire
indûment payés sur la base de 0,825 % soit 118,26 € HT soit au total pour ces deux réclamations
la somme de 945,52 € TTC -5. 000 € à titre de dommages et
intérêts pour résistance abusive et préjudice subi -4. 000 € sur le fondement de l’article
700 du NCPC en considération de toutes les démarches que Madame Z... a été
contrainte de réaliser et des frais qu’elle a du engager Les condamner aux entiers dépens, qui comprendront les frais de
première instance et les frais d’appel en ceux compris les frais d’expertise
et ceux distraits au profit de la SCP TARDIEU. Par conclusions du 15
décembre 2005 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses
prétentions et de ses moyens, Mademoiselle X..., qui conteste le rapport de
Monsieur C...et ne formule aucune observation sur le rapport de l’expert
judiciaire E..., demande à la Cour de : CONFIRMANT la
décision du premier juge VU les articles 46
alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 du décret du 17 mars 1967, DEBOUTER Mme Z... de
ses fins et demandes LA CONDAMNER au
paiement de la somme de 2000 € en application de l’article 700 du nouveau
code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens SUBSIDIAIREMENT, S’il était fait droit à la demande de
Mme Z..., VU les articles 1146 et suivants du code
civil CONDAMNER Serge Y..., solidairement avec
son assureur la M.A.F., à relever et garantir la concluante de toute condamnation
susceptible d’être prononcée à son encontre LES CONDAMNER au paiement de la somme de
2000 € en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile
ainsi qu’aux entiers dépens. Par conclusions du 19
mai 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs
prétentions et de leurs moyens, Monsieur Serge Y... et la Mutuelle des
Architectes Français MAF, qui ne formulent aucune observation sur le rapport
de l’expert judiciaire E...et font valoir que Monsieur Y... n’a encaissé
aucun prix et ne saurait être tenu à restitution, que
le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué n’est
pas établi et que si le mesurage avait établi une superficie inférieure à
celle mentionnée dans l’acte le prix aurait été réduit d’autant,
demandent à la Cour de : Statuant sur l’Appel contre le jugement
rendu par le T.G.I. DE NIMES du 4. 05. 2004 Confirmer le jugement dont appel en ce
qu’il a mis hors de cause Monsieur Y.... Rejeter toutes demandes à l’encontre des
concluants, Condamner la partie succombant aux
dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de
la SCP POMIES RICHAUD VAJOU, Avoués. La mise en état a été clôturée par ordonnance du 4 mai 2007. SUR QUOI, LA COUR : Attendu que la
demande de jonction est vidée de son objet par l’ordonnance du conseiller de
la mise en état du 16 juillet 2004 qui l’a prononcée. Attendu que l’article
46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. « Si la superficie est inférieure
de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande
de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre
mesure. » Attendu que les
superficies à déduire de la surface de plancher sont définies à l’article 4-1
du décret no 67-223 du 17 mars 1967. Attendu que du
rapport contradictoire et exempt de critique de l’expert E..., il résulte que
la surface de plancher est de 161,62 m ² et que la superficie privative
totale « loi Carrez » est de 125,47 m ². Attendu que la
superficie privative mentionnée dans l’acte est de 137,81 m ² ; que le
déficit de superficie privative est ainsi de 12,34 m ², donc supérieur à un
vingtième. Attendu que le lot
litigieux a été vendu au prix de 160 071,47 € soit 1161,54 € le m ² de
superficie privative ; que la somme due par Mademoiselle X... à Madame Z...
en application des dispositions légales susvisées est donc de : 1161,54 x 12,34 =
14333,40 €. Attendu que Madame
Z..., qui ne perd l’avantage d’aucune partie du bien qu’elle a acquis et qui
lui a été délivré tel qu’elle a pu le visiter, ne justifie d’aucun autre
préjudice que celui réparé forfaitairement par la loi, et doit être déboutée
de ses autres demandes. Attendu qu’en fournissant à Mademoiselle X... une mesure inexacte
alors que les superficies à déduire sont précisément définies par les
dispositions réglementaires susvisées et donnent un résultat mathématiquement
nécessaire, Monsieur Y... a commis une faute engageant sa responsabilité
contractuelle. Attendu que
la superficie réglementée n’est pas le seul élément entrant dans la
détermination du prix de vente d’un lot de copropriété ; que l’allégation
selon laquelle, si le mesurage avait été exact, le prix aurait été réduit
d’autant constitue une supputation ; qu’aucun élément objectif ne permet
d’affirmer que l’acquéreur aurait eu une perception différente de l’intérêt
présenté par le volume visité, alors qu’il n’est allégué ni établi aucune
erreur quant à la surface de plancher ; que la faute commise par Monsieur
Y... a eu pour effet d’exposer Mademoiselle X..., qui a pris le soin de
s’adresser à un professionnel pour satisfaire à ses obligations, à la rigueur
de la sanction légale entraînant l’obligation de rembourser une partie du
prix ; que celle-ci est fondée en son appel en garantie contre Monsieur Y....
Attendu que la MAF,
assureur de la responsabilité civile professionnelle de Monsieur Y..., lui
doit sa garantie. Attendu que
s’agissant, à l’égard de Madame Z..., d’une garantie légale qui ne repose ni
sur la constatation d’une faute ni sur celle d’un préjudice, sa demande n’est
pas fondée contre Monsieur Y..., avec lequel elle n’a aucun lien contractuel,
et son assureur. Attendu que le
jugement entrepris doit être infirmé ; que Mademoiselle X... qui succombe au
principal doit supporter les frais et dépens et doit en être relevée par
Monsieur Y... et son assureur ; que pour faire valoir ses droits, Madame Z...
a dû exposer en première instance puis en appel des frais non compris dans
les dépens, au titre desquels il doit lui être alloué la somme de 3000,00 € ;
que pour défendre sur l’action Madame Z..., Mademoiselle X... a également dû
exposer des frais non compris dans les dépens, au titre desquels il doit lui
être alloué la somme de 2000,00 €. PAR CES MOTIFS, la Cour, statuant publiquement,
par arrêt contradictoire, en matière civile, en dernier ressort, En la forme, reçoit
Madame Lydia Z... épouse A...en son appel et le dit fondé. Infirme le jugement
déféré et, statuant à nouveau : Condamne Mademoiselle Célia X... à payer
à Madame Lydia Z... épouse A...la somme de 14 333,40 € à titre de réduction
de prix. Déboute Madame Lydia Z... épouse A...du
surplus de ses demandes contre Mademoiselle Célia X.... Déboute Madame Lydia Z... épouse A...de
ses demandes dirigées contre Monsieur Serge Y... et la Mutuelle des
Architectes Français. Condamne Mademoiselle Célia X... à payer
à Madame Lydia Z... épouse A...la somme de 3000,00 € en application de
l’article 700 du nouveau Code de procédure civile. Condamne in solidum Monsieur Serge Y...
et la Mutuelle des Architectes Français à relever et garantir Mademoiselle
Célia X... des condamnations mises à sa charge en principal et au titre des
frais et des dépens. Condamne in solidum Monsieur Serge Y... et la Mutuelle des Architectes Français à payer à Mademoiselle Célia X... la somme de 2000,00 € en application de l’article 700 du nouveau Code de procédure civile. Condamne Mademoiselle Célia X...,
Monsieur Serge Y... et la Mutuelle des Architectes Français aux dépens
comprenant le coût de l’expertise, et alloue à la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU le
bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau Code de procédure
civile. Commentaires : L’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes reproduit ci dessus présente l’intérêt
de statuer clairement sur les conséquences d’une erreur dans l’indication de
la surface d’un bien vendu dans les rapports entre les parties habituellement
intéressées : Le
vendeur L’expert
ayant effectué l’estimation L’acquéreur L’assureur
RCP de l’expert L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 a mis en place un mécanisme
quasiment automatique. Le juge régulièrement saisi n’a pour seule fonction
que de vérifier l’existence d’une superficie « Carrez » inférieure
de plus d’un vingtième à celle indiquée dans l’acte. Ceci étant fait, il doit imposer une restitution partielle du prix à
concurrence du montant de la moindre mesure. L’arrêt
précise que, dans ses rapports avec le vendeur « Madame Z...,
[l’acquéreur] qui ne perd l’avantage d’aucune partie du bien qu’elle a acquis
et qui lui a été délivré tel qu’elle a pu le visiter, ne justifie d’aucun
autre préjudice que celui réparé forfaitairement par la loi, et doit être
déboutée de ses autres demandes. La
Cour de cassation (Cass. civ. 3e 22/09/2012 09-68469 Administrer
janvier 2011 62 note Bouyeure) a jugé que la réduction du prix est la seule
sanction prévue par l’article 46 de la loi. Il précise également que, que s’agissant, à l’égard de Madame Z...,
[l’acquéreur], d’une garantie légale qui ne repose ni sur la constatation
d’une faute ni sur celle d’un préjudice, sa demande n’est pas fondée contre
Monsieur Y..., [l’expert], avec lequel elle n’a aucun lien contractuel, et
son assureur. Très opportunément, la Cour d’appel fait observer que la superficie réglementée
n’est pas le seul élément entrant dans la détermination du prix de vente d’un
lot de copropriété ; que l’allégation selon laquelle, si le mesurage avait
été exact, le prix aurait été réduit d’autant constitue une supputation ;
qu’aucun élément objectif ne permet d’affirmer que l’acquéreur aurait eu une
perception différente de l’intérêt présenté par le volume visité, alors
qu’il n’est allégué ni établi aucune erreur quant à la surface de plancher
; Ainsi
est mis en exergue le particularisme discriminatoire d’un mécanisme juridique
contestable réservé aux lots de copropriété. Quant à la responsabilité de l’auteur professionnel du mesurage, - en
l’espèce un architecte, elle ne peut être sérieusement contestée. Mais il y a
controverse en ce qui concerne la détermination du montant de l’indemnité. Ici la Cour d’appel de Nîmes impute purement et simplement au
professionnel l’intégralité de la restitution imposée au vendeur. Il est habituellement jugé que la restitution du prix ne constitue pas
en elle-même un préjudice indemnisable permettant d’accueillir l’appel en
garantie de vendeurs contre le cabinet d’expertise ayant établi le métrage
erroné des biens vendus (Cf Lafond et Roux in Code de la copropriété
Lexisnexis ss art. 46 de la loi n° 31 et Cass. civ. 1e
05/02/2009 07-18057 Administrer mai
2009 51 note Bouyeure. On considère à cet égard « que la condamnation n’a eu pour
conséquence que de ramener le prix de vente au montant que les vendeurs
auraient dû normalement percevoir (Cass. civ. 21/11/2006 Administrer février
2007 46 note Bouyeure). On
rappelle alors « qu’aucun élément objectif ne permet d’affirmer que l’acquéreur
aurait eu une perception différente de l’intérêt présenté par le volume
visité, alors qu’il n’est allégué ni établi aucune erreur quant à la
surface de plancher ». On
peut aussi faire valoir qu’une faute spécifique du professionnel est d’avoir
commis une erreur entraînant un écart supérieur à un vingtième. Une erreur
moindre n’aurait pas généré une restitution du prix. Les Conseillers nîmois ont clairement fait valoir que Madame Z..., [acquéreur] n’a perdu
l’avantage d’aucune partie du bien qu’elle a acquis et qui lui a été délivré tel qu’elle a pu le visiter ». En l’espèce, il est fort admissible que le prix réduit n’est pas
équitablement le montant que les vendeurs auraient dû normalement
percevoir ». En conclusion, nous rappelons nos observations antérieures relatives
aux modalités de mise en œuvre de la loi Carrez. Alors que se profile à
l’horizon la discussion du projet de loi présenté par Mme Duflot, c’est
l’existence même des agents immobiliers qui est mise en cause. On conteste la
réalité de leurs actions d’intermédiaires et, plus justement sans doute, le
caractère excessif de leur rémunération. Il eut été opportun de leur confier la charge technique et la responsabilité des mesurages de
lots, en exigeant également de leur part la constitution de dossiers sérieux
pour l’information des acquéreurs. En présence de l’inaction des pouvoirs publics, ils auraient dû
prendre des initiatives en ce sens. Nous admettons bien volontiers qu’une telle réforme pouvait poser des
problèmes, notamment en présence de mandats non exclusifs. Il fallait donc
réorganiser plus tôt le régime des mandats de vente, sans attendre une
réforme qui se présente comme un terrain dénudé pour des fantassins. |
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