00043608 CHARTE Ne
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Responsabilité du syndicat Troubles de voisinage liés à la construction de
l’immeuble Privation d’ensoleillement Art. 544 Code civil Qualité de propriétaire du syndicat (oui) Responsabilité (oui) Cour
d’appel de Nîmes chambre civile 1e A 13 novembre 2007 Décision
attaquée : Tribunal de grande instance de Nîmes du 19 octobre 2004 N° de RG:
04/04912 APPELANTE :
SYNDICAT DE
COPROPRIETE LE JARDIN DES CLASSIQUES INTIMÉS : Monsieur
Manuel X... Madame
Carmen Z... veuve X... Madame Rosa
A... épouse X... Monsieur
José X... SA ELIGE
PARTICIPATIONS, anciennement CIPA ARRÊT : Courant
1999, la société anonyme ELIGE PARTICIPATIONS a fait édifier, à LES ANGLES
(Gard), un immeuble à usage de logement en copropriété sur une parcelle qui
jouxte celle appartenant aux consorts X... ; les lots vendus, cet immeuble a
été constitué en copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES. Se
plaignant de troubles anormaux de voisinage, les consorts X... ont fait
assigner le syndicat de copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES et la SA ELIGE
PARTICIPATIONS devant le tribunal de grande instance de NÎMES qui, par
jugement du 19 octobre 2004, a : -déclaré la
Société anonyme ELIGE PARTICIPATIONS, en sa qualité d’auteur du trouble, et
le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE JARDIN des CLASSIQUES, en
sa qualité de propriétaire de l’ouvrage, cause du trouble, responsables
solidairement du trouble anormal de voisinage causé à Mme Carmen D...veuve
X... et consistant à la fois dans un trouble de jouissance et une diminution
de la valeur vénale de sa villa et à M. Manuel X..., à M. José X... et à Mme Rosaria X... épouse A..., consistant en une diminution de
la valeur vénale de leur villa -dit n’y
avoir lieu à ordonner une mesure d’expertise, pour apprécier la diminution de
la valeur vénale de l’immeuble -condamné
en conséquence solidairement la Société ELIGE PARTICIPATIONS et le Syndicat
des Copropriétaires de la Résidence LE JARDIN des CLASSIQUES pris en la
personne de son syndic, le Cabinet Michel Y..., à régler à : * Mme veuve
X... la somme de 5 000 € en réparation de son trouble de jouissance et, * aux
Consorts X..., qui se la répartiront en fonction de leurs
quota de propriété, celle de 15 000 €, en compensation de la
diminution de la valeur vénale de leur villa. -condamné
la société ELIGE aux entiers dépens. La SA ELIGE
PARTICIPATIONS et le syndicat de copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES ont
relevé appel de ce jugement. Par
conclusions du 14 décembre 2005 auxquelles il convient de se reporter pour
plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat de
copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES demande à la cour de : VU
l’absence de qualité de propriétaire du Syndicat de Copropriété LE JARDIN DES
CLASSIQUES, REJETER
l’ensemble des demandes des consorts X..., A TITRE SUBSIDIAIRE,
VU
l’absence de preuve de la qualité de propriétaires des Consorts X..., VU
l’absence de preuve du caractère anormal des troubles allégués, REJETER
l’ensemble des demandes des Consorts X..., EN TOUTE
HYPOTHÈSE, DIRE ET
JUGER que seule la SNC ELIGE est à l’origine du trouble invoqué par les
requérants et doit subir condamnation. CONDAMNER
les Consorts X... à payer au Syndicat de Copropriété LE JARDIN DES
CLASSIQUES, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’Article 700 du
N. C. P. C., CONDAMNER
les Consorts X... aux entiers dépens. Par
conclusions du 27 janvier 2006 auxquelles il convient de se reporter pour
plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur Manuel
X..., Madame Carmen D...veuve X..., Madame Rosa X... née A... et Monsieur
José X... demandent à la cour de : Vu
l’article 544 du Code civil ; Vu les
articles 1382 et suivants du Code civil, Vu le
jugement du 19 octobre 2004, CONFIRMER
en son principe la décision rendue par le tribunal de grande instance de
NÎMES, CONDAMNER
solidairement la S. A. ELIGE PARTICIPATIONS et le syndicat des
copropriétaires de la copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES à payer à Monsieur
X... une somme de 15. 000 Euros au titre du préjudice de jouissance ; CONDAMNER
solidairement la S. A. ELIGE PARTICIPATIONS et le syndicat des
copropriétaires de la copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES au paiement de la
somme de 50. 000 euros au titre de la perte de la valeur vénale et à défaut
SURSEOIR à statuer en ce qui concerne la demande au titre de la moins value
de la propriété ; ORDONNER
une expertise afin d’apprécier la moins-value occasionnée à la propriété X...
; A TITRE
SUBSIDIAIRE : CONFIRMER
la décision du tribunal de grande instance de Nîmes avec allocation de la
somme supplémentaire de 2000 € au titre de l’article 700 du N. C. P. C. outre
les entiers dépens de 1ère instance et d’appel. EN TOUT
ETAT DE CAUSE : CONDAMNER
solidairement la S. A. ELIGE PARTICIPATIONS et le syndicat des
copropriétaires de la copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES à la somme de 2.
000 euros au titre de l’article 700 du N. C. P. C. outre les dépens. Par
conclusions du 28 mars 2006 auxquelles il convient de se reporter pour plus
ample exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SA ELIGE PARTICIPATIONS
demande à la cour de : Infirmer la
décision déférée ; Dire et
juger irrecevable l’action des Consorts X... faute d’intérêt actuel et / ou
faute de qualité ; A titre
subsidiaire, Dire et
juger mal fondée leur action ; Reconventionnellement
les condamner à verser à la Société ELIGE PARTICIPATIONS la somme de 2 000 €
en application de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ; Les
condamner aux entiers dépens. La mise en
état a été clôturée par ordonnance du 7 septembre 2007. SUR QUOI,
LA COUR : Attendu que
les consorts X... produisent l’attestation de propriété établie à la suite du
décès de Monsieur Baltasar X..., laissant pour lui succéder son épouse Carmen
D...propriétaire pour moitié, et leurs trois enfants. Attendu que
certes c’est chacun des copropriétaires qui est propriétaire d’une quote-part
indivise de l’ensemble immobilier formant la copropriété ; que cependant la
loi n 65-557 du 10 juillet 1965 organise la représentation de la collectivité
des copropriétaires par le syndicat des copropriétaires dont la personnalité
morale autorise les tiers à agir contre lui au titre de la responsabilité de
la copropriété ; que le moyen spécieux tiré de ce que le syndicat n’est pas
propriétaire ne peut être accueilli. Attendu que
sur le fondement de l’article 544 du Code civil, le propriétaire du fonds
répond, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’une faute, du
trouble causé à autrui dès lors qu’il dépasse les inconvénients normaux de
voisinage ; qu’il appartient à celui qui, sans commettre aucune faute, exerce
conformément aux autorisations administratives son droit de construire,
d’apprécier l’équilibre économique de son entreprise en tenant compte des
inconvénients anormaux qui en sont la conséquence pour le voisinage, et dont
la réparation fait objectivement partie des charges de l’opération de
construction ; que dès lors, peu importe que les troubles causés aux tiers
proviennent de la construction à un moment où le syndicat des copropriétaires
n’avait pas encore d’existence légale et que le constructeur ne soit plus le
propriétaire du bien au temps de l’exercice des recours des voisins ; que
c’est par une exacte application de l’article 544 susvisé que le tribunal a
retenu la responsabilité de plein droit du propriétaire actuel et du
constructeur auteur du dommage. Attendu
qu’il n’est pas contesté que les bâtiments visibles sur les clichés
photographiques versés aux débats sont bien ceux appartenant aux parties ;
qu’il appartenait au premier juge, sans omettre l’influence des effets de
cadrage et de perspective inhérents à la prise de vue, d’exercer lui-même son
pouvoir d’appréciation sur la gêne visuelle et la privation d’ensoleillement
; que s’agissant d’un quartier alors caractérisé par un habitat discontinu,
la construction d’un immeuble de plus de 13 mètres de hauteur au faîtage au
voisinage immédiat d’un pavillon, précisément en limite de propriété, à
l’Ouest de la parcelle X... entraîne une privation d’ensoleillement dépassant
les inconvénients normaux de voisinage, affectant tant l’agrément que la
valeur du bien concerné. Attendu que
s’agissant d’un secteur ne présentant pas un cachet exceptionnel et qui
bénéficie par ailleurs des avantages de l’urbanisation, le tribunal a fait
une juste appréciation des préjudices, pour lesquels il a judicieusement
distingué, s’agissant d’une propriété démembrée, ceux affectant l’occupation
et ceux affectant la nu propriété. Attendu que
le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions ; que le
syndicat de copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES et la SA ELIGE
PARTICIPATIONS qui succombent doivent supporter les dépens ; que pour
défendre sur leur appel, les consorts X... ont dû exposer des frais non
compris dans les dépens, au titre desquels il doit leur être alloué la somme
de 2000,00 €. PAR CES
MOTIFS, la Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière
civile, en dernier ressort, En la
forme, reçoit le syndicat de copropriété LE JARDIN DES CLASSIQUES et la SA
ELIGE PARTICIPATIONS en leur appel et le dit mal fondé. Confirme le
jugement déféré ; y ajoutant : Condamne in
solidum le syndicat de copropriété LE JARDIN DES
CLASSIQUES et la SA ELIGE PARTICIPATIONS à payer à Monsieur Manuel X...,
Madame Carmen D...veuve X..., Madame Rosa X... née A... et Monsieur José X...
ensemble la somme de 2000,00 € en application de l’article 700 du nouveau
Code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel. Condamne in
solidum le syndicat de copropriété LE JARDIN DES
CLASSIQUES et la SA ELIGE PARTICIPATIONS aux dépens et alloue à la SCP
CURAT-JARRICOT le bénéfice des dispositions de l’article 699 du nouveau Code
de procédure civile. commentairesLe résumé
figurant au pied de l’arrêt (Légifrance) est ainsi rédigé : « Le jugement ayant retenu la responsabilité de plein droit du propriétaire actuel et du constructeur auteur de dommage doit être confirmé, en ce que le tribunal a fait une exacte application de l’article 544 du Code civil, sur le fondement duquel le propriétaire du fonds répond, sans qu’il y ait lieu de rechercher l’existence d’une faute, du trouble causé à autrui dès lors qu’il dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Par conséquent, il importe peu que les troubles causés aux tiers proviennent de la construction à un moment où le syndicat des copropriétaires n’avait pas encore d’existence légale et que le constructeur ne soit plus le propriétaire du bien au temps de l’exercice des recours des voisins. » La Cour
d’appel de Nîmes s’exprime en effet comme suit dans l’arrêt : « Attendu que certes c’est chacun des copropriétaires qui est
propriétaire d’une quote-part indivise de l’ensemble immobilier formant la
copropriété ; que cependant la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 organise la
représentation de la collectivité des copropriétaires par le syndicat des
copropriétaires dont la personnalité morale autorise les tiers à agir contre
lui au titre de la responsabilité de la copropriété ; que le moyen spécieux tiré de ce que le syndicat n’est pas
propriétaire ne peut être accueilli. » Le Tribunal pouvait donc « exercer lui-même son pouvoir
d’appréciation sur la gêne visuelle et la privation d’ensoleillement ; que
s’agissant d’un quartier alors caractérisé par un habitat discontinu, la construction
d’un immeuble de plus de 13 mètres de hauteur au faîtage au voisinage
immédiat d’un pavillon, précisément en limite de propriété, à l’Ouest de la
parcelle X... entraîne une privation d’ensoleillement dépassant les
inconvénients normaux de voisinage, affectant tant l’agrément que la valeur
du bien concerné. » C’est donc en vertu de l’article 544 du Code civil que la
Cour d’appel, approuvant les premiers juges, entre en condamnation à
l’encontre du syndicat des copropriétaires, in solidum
avec le « promoteur » de la construction. S’agissant du « promoteur », La Cour fait
valoir justement « qu’il
appartient à celui qui, sans commettre aucune faute, exerce conformément aux
autorisations administratives son droit de construire, d’apprécier
l’équilibre économique de son entreprise en tenant compte des inconvénients
anormaux qui en sont la conséquence pour le voisinage, et dont la réparation
fait objectivement partie des charges de l’opération de construction » Le « considérant » suivant est plus contestable :
« que dès lors, peu
importe que les troubles causés aux tiers proviennent de la construction à un
moment où le syndicat des copropriétaires n’avait pas encore d’existence
légale et que le constructeur ne soit plus le propriétaire du bien au temps
de l’exercice des recours des voisins ; que c’est par une exacte application
de l’article 544 susvisé que le tribunal a retenu la responsabilité de plein
droit du propriétaire actuel et du constructeur auteur du dommage ». En effet, du point de vue économique, c’est le
« promoteur » seul qui a tiré bénéfice de l’abus du droit de
construire et ce sont les copropriétaires acquéreurs qui ont versé les sommes
constituant ce profit abusif. Il y a donc double peine. Il existe au moins un arrêt de la Cour de cassation (Cass. civ. 3e
24-01-1973 n° 72-10585) ayant retenu le
responsabilité du syndicat en cas de copropriétaire. En cette espèce
toulousaine, le propriétaire d’une villa avec jardin, à la limite duquel
avait été édifié la copropriété Résidence Cristal,
comportant 450 logements. Il se plaignait de dégradations de ses clôtures par
les véhicules circulant dans la copropriété, jet d’objet et détritus par les
ouvertures de l’immeuble voisins, etc… La Cour de cassation approuvant la Cour d’appel a jugé
que le syndicat de la copropriété « Résidence Cristal » devrait, en
s qualité de propriétaire du fonds d’où provenaient les inconvénients
anormaux constatées, répondre des dommages dont Cazals
demandait réparation. La situation était un peu différente ! |
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