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Responsabilité du copropriétaire Responsabilité du locataire Activité commerciale gênante ; infractions au
règlement de copropriété Condamnation à la cessation
de l’activité (oui) Dommages et intérêts au
syndicat (oui) AUTORISATION AU SYNDIC D’AGIR EN JUSTICE OMISSION
RATIFICATION Cour d’appel de Bordeaux chambre
civile 1 17 décembre 2007 Décision attaquée : tribunal de grande instance de
Bergerac du 10 juin 2004 N° de pourvoi : 04/03255 LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC, (agissant en la
personne de son syndic la Société NNN c / Monsieur Driss X... Madame Rahima Y... épouse X... Monsieur Philippe Z... Madame Claire A... épouse Z... Nature de la décision : AU FOND La COUR d’APPEL de BORDEAUX, PREMIERE CHAMBRE SECTION B, a, dans l’affaire
opposant : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC, pris en la
personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
social, sis Résidence Leclerc, Place de la Poste 24200 SARLAT, et agissant en
la personne de son syndic la Société GESTRIM, elle-même prise en la personne
de son représentant légal domicilié en cette qualité 26, boulevard Jules
Ferry 19100 BRIVE, Appelante d’un jugement rendu le 27 avril 2004 par le Tribunal de Grande
Instance de BERGERAC suivant déclaration d’appel en date du 10 Juin 2004, à : 1o / Monsieur Driss X..., né le 1er Janvier 1951
à MEKNES (Maroc), 2o / Madame Rahima
Y... épouse X..., née le 23 Janvier 1963 à MOURMELON LE
GRAND (51), Intimés, 3o / Monsieur Philippe Z..., né le 21 Juillet
1949 à PARIS (75), de nationalité française, 4o / Madame Claire A... épouse Z..., née le 24
Juillet 1951 à PARIS (75), de nationalité française, Intimés, Rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue,
en audience publique le 20 Mars 2007 Et qu’il en a été délibéré par les Magistrats du Siège ayant assisté aux
débats : L’immeuble de la Résidence Leclerc à SARLAT est formé d’une copropriété
organisée autour de six propriétaires et régie par un règlement établi le 15
AVRIL 1981. La copropriété est représentée par un syndic bénévole, Madame B..., nommée le 4 MARS 1996. Par acte notarié en date du 7 MARS 2000, Monsieur et Madame Z..., copropriétaires ont consenti à Monsieur G... un bail
commercial portant sur le lot numéro 5 de la Résidence LECLERC pour lui
permettre d’exploiter un fonds de commerce de restauration rapide sous
l’enseigne “ Le KEBAB’S “. Par acte notarié du 5 DECEMBRE 2001, les époux Z...
ont cédé leur lot aux époux X..., lesquels sont ainsi devenus copropriétaires
de la Résidence Leclerc. Saisi, selon assignations délivrées les 3 MAI et 7 MAI 2002 par le
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 1 / contre les époux X... d’une action tendant à
: -la cessation de l’activité commerciale des époux X..., -la fermeture de l’établissement à l’enseigne “ le KEBAB’S “ sous
astreinte, -la remise en état de la façade de l’immeuble (suppression du rideau
métallique et des deux enseignes lumineuses) et de l’ouverture à usage de
ventilation, 2 / contre les époux Z... d’une action tendant à
la réparation du préjudice subi du fait de leurs location jusqu’au 5 DECEMBRE
2001 (10. 000,00 Euros), le tribunal de
grande instance de BERGERAC, par jugement en date du 27 AVRIL 2004, a
constaté que le syndic n’avait pas reçu de pouvoir d’agir au nom du SYNDICAT
DES COPROPRIETAIRES, et a déclaré nulle l’assignation introductive
d’instance. Dans ses dernières écritures déposées le 6 MARS 2007 au soutien de son
appel, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES : -développe la recevabilité de son appel par suite de la disparition de la
cause de nullité de l’assignation régularisée par une décision définitive des
copropriétaires représentés devant la Cour par un syndic habilité à suivre la
procédure, -expose les violations du règlement de copropriété dont les époux Z... puis les époux X... sont successivement responsables.
Il conclut donc en demandant aux époux Z... la
somme de 10. 000,00 Euros sur le fondement de l’article 1142 du code civil,
et aux époux X... la somme de 30. 000,00 Euros sur
le même fondement, avec cessation de leur activité et remise en état des
lieux sous astreinte. Il réclame une indemnité de procédure (10. 000,00 Euros). Par écritures du 11 octobre 2005, les époux X... soutenant que leur
activité commerciale est conforme à la réglementation administrative et
respectueuse du règlement de propriété, soulèvent l’irrecevabilité de la
demande en justice introduite par un syndic non habilité et l’irrégularité de
l’assemblée ayant statué sur la régularisation de la procédure ; ils
concluent donc principalement à la confirmation du jugement et
subsidiairement au débouté du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ; ils réclament
une indemnité de procédure (5. 000,00 Euros) ; très subsidiairement, ils
invitent la Cour à se transporter sur les lieux. Par écritures du 26 FEVRIER 2007, les époux Z... demandent à la Cour de
juger que la procédure d’appel est irrégulière par suite de la saisine
directe de la Cour résultant de l’annulation de l’assignation introductive
d’instance, que la saisine de la Cour est affectée d’une irrégularité de fond
qui rend nul l’appel, que l’action initiale est irrecevable faute
d’habilitation du syndic à l’exercer, et enfin que le SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES est mal fondé en son action ; ils réclament une indemnité de
procédure (5. 000,00 Euros). SUR CE : Sur la procédure : Attendu que le défaut de pouvoir du syndic constitutif d’une irrégularité
de fond au sens de l’article 117 du nouveau code de procédure civile est
sanctionné par la nullité de l’acte de procédure qui est susceptible d’être
couverte ; Qu’en fait l’assignation délivrée les 3 et 7 MA1 2002 par le SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES représenté par le syndic en exercice, non habilité, a été
ratifiée par l’assemblée tenue le 2 JUIN 2004, antérieurement au délai
d’appel interjeté le 10 JUIN 2004, dont le procès-verbal mentionne que “ la
décision concernant l’appel est adoptée à la majorité et mandat est donné au
syndic pour agir en justice aux fins de mettre en cause la responsabilité des
époux Z... et obliger les époux X... à respecter le règlement de propriété, à
cesser leur activité commerciale et à réparer les préjudices subis et à
remettre les lieux en état “ ; Attendu que d’une part le copropriétaire opposant X... auquel la
délibération de l’assemblée a été notifiée le 5 JUIN 2004 n’a pas exercé de
recours contre la délibération et que d’autre part, si le défaut
d’autorisation du syndic d’agir en justice constitue une irrégularité qui
peut être invoquée par tout défendeur à l’action, en revanche la contestation
de la régularité de la décision de l’assemblée générale autorisant ou
ratifiant l’action est réservée aux copropriétaires opposants ou défaillants,
qualité qu’avaient perdu les époux Z... depuis la vente de leur lot aux époux
X... ; Qu’il s’ensuit que ni les époux X... ni les
époux Z... ne sont recevables à contester la régularité de l’assemblée du 2
JUIN 2004 ; Attendu que la nullité de l’assignation pour irrégularité de fond a été
couverte par délibération de l’assemblée du 2 JUIN 2004 devenue définitive,
la cause de la nullité ayant disparu à la date du prononcé de l’arrêt, et
même à la date de la déclaration d’appel, la procédure a été régularisée et
l’appel est recevable ; Sur le fond : Attendu que suivant les dispositions de l’article 1134 du code civil, les
conventions font la loi des parties et doivent être exécutées de bonne foi ; Qu’en l’espèce le règlement de copropriété auquel adhèrent les
copropriétaires en acquérant leur lot, a une nature conventionnelle entre eux
; Qu’il est de principe que le copropriétaire
bailleur est de plein droit responsable des dommages causés du fait de la
violation du règlement de copropriété par le locataire ; Attendu en fait : -quant à la période du bail commercial (7 MARS 2000 au 5 DECEMBRE 2001),
il résulte : * d’une part du constat de l’huissier de justice Huguette H... requis le
31 DECEMBRE 2000 qu’entre le 31 DECEMBRE 2000 et le 2 MARS 2001, l’officier
ministériel qui s’est déplacé à huit reprises a constaté la présence de
sacs-poubelles à l’arrière de la porte vitrée de la résidence et des cageots
alimentaires dans la galerie piétonne de la résidence, d’une affichette
annonçant “ Ouvert matin 11 heures 30 à 14 heures 30, après midi 18 heures 30
à 6 heures “, et à l’intérieur une affiche au mur “ Mc Kebab’s-Tarif
de nuit “ de deux enseignes “ Kebab’s “ et “ Patisserie-Kebab’s-Time Croq-Restauration rapide “, et le fait d’une ouverture de
la porte du fonds de commerce ouvrant sur la galerie de la résidence avec une
inscription “ Tirez “ confirmant l’usage de cette porte par la clientèle,
ainsi que la froide mais persistante odeur de graisses et de cuisine grillée,
* d’autre part du procès-verbal de police constatant un tapage nocturne
le 18 MARS 2001 à 5 heures 05 qu’une quinzaine de personnes consommaient à
l’intérieur, que le bruit de voix était audible de l’extérieur et provenaient
des jeunes qui vociféraient afin de se faire servir et que dans le couloir
jouxtant le commerce six personnes discutaient raisonnablement tout en
finissant leurs sandwiches, -quant à la période postérieure au 6 DECEMBRE 2001 durant laquelle Driss X... est devenu propriétaire du local, il résulte des
pièces produites, notamment des procès-verbaux d’enquête que : * la police a constaté le 3 OCTOBRE 2002 d’une part que la seconde porte
de l’immeuble est bloquée ouverte et que la porte de communication entre le
restaurant et le hall de l’immeuble est grande ouverte, permettant l’invasion
des odeurs de cuisine, et d’autre part qu’à l’intérieur du hall de l’immeuble
sont entreposés, une table et des chaises, des cartons et cagettes, * que les archives de la police révèlent des interventions régulières
pour nuisances et problèmes de voisinage auxquels les époux X... sont partie, * que Driss X... bloque ouvertes la nuit les
portes de l’immeuble destiné à l’habitation des copropriétaires et laisse la
lumière du hall de l’immeuble allumée pour faire accéder sa clientèle par les
deux portes de l’immeuble, * que l’aveu des faits résulte de l’audition de Driss X...
en date du 22 OCTOBRE 2002 qui répond à l’enquêteur de police qu’il n’a pas
besoin d’autorisation de laisser ouvertes les portes à digicode ou d’utiliser
les entrées de la copropriété pour l’exercice de son commerce, qu’il peut
rester ouvert jusqu’à cinq heures du matin sans avoir besoin d’une autorisation
d’ouverture tardive, * que les constats d’huissier en date des 12,13,14 et 25 JANVIER 2007,21
JANVIER 2004, et 8 FEVRIER 2002 relatent la persistance des désordres
(enseignes sur la façade, service jusqu’à 2 heures du matin, encombrement du
hall d’accès, odeur tenace de cuisine imprégnant le hall, accès au commerce
par la galerie commune), * qu’enfin il résulte des constats d’huissier du 1er SEPTEMBRE 2004 et 30
AOUT 2006, qu’après que la BANQUE C. C. S. O. locataire du rez-de-chaussée de
la résidence a supprimé à son départ des lieux, un mur de séparation le 31
AOUT 2004, Driss X... l’a remonté dans la nuit pour
réaliser une annexion de la galerie jusqu’au 30 AOUT 2006, date à laquelle il
a fait constater par huissier la remise en état des lieux ; Attendu que ces faits caractérisent autant de violations du règlement de
copropriété de la résidence à usage d’habitation et à usage commercial,
notamment de son article 10 (prohibition du bruit et des odeurs), de son
article 15 (bruit et tapage nocturnes interdits), de son article 18
(interdiction d’installer enseigne, panneau ou affiche sur la façade du
bâtiment), et de son article 21 (interdiction d’encombrer même temporairement
les parties communes) ; Attendu enfin que l’autorisation administrative de fermeture jusqu’à 1
heure ou 2 heures du matin, selon la saison, résultant du courrier du
sous-préfet de SARLAT en date du 13 OCTOBRE 2004 qui n’est donnée que sous
réserve du droit des tiers, ne dispense pas Driss X...
de respecter les clauses du règlement de copropriété dont la violation
persistante et délibérée depuis le 7 MARS 2000 traduit le mépris de la
destination de l’immeuble dans sa partie à usage d’habitation ; Attendu que cette violation de la destination de l’immeuble justifie
l’interdiction de l’exploitation du fonds de commerce de restauration rapide
; Attendu que le préjudice collectif causé à l’immeuble est établi par
l’attestation de l’agence IMMOBILIER MAZELIE en date du 16 JANVIER 2007 qui
précise qu’elle n’a pu vendre aucun des deux appartements qu’elle a en
portefeuille depuis plusieurs années du fait des odeurs et de la
fréquentation nocturne du restaurant ; que l’agence SANFOURCHE-PEIRO a testé
le 16 NOVEMBRE 2006 que l’estimation du prix est fortement dévaluée par la présence
des nuisances causées par le restaurant ; que l’éventuel acquéreur d’un
appartement de la résidence, Micheline DESSE, exprime son découragement du
fait des odeurs imprégnant les appartements ; Attendu qu’en considération de la responsabilité respective des époux
Z... du fait de leur locataire durant 21 mois et de la responsabilité propre
des époux X..., depuis le 6 DECEMBRE 2001 du fait de la violation du
règlement de copropriété générant un trouble de jouissance et une moins value de l’immeuble, les demandes présentées par le
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne sont pas excessives, en considération de la
valeur globale de l’immeuble composé de 7 lots à usage commercial,5
appartements,2 chambres et 6 chambres selon le règlement de copropriétaire et
le plan annexé, étant observé, à titre de valeur de référence, que le lot
commercial numéro 5 d’une superficie de 19 mètres carrés avait été acquis par
les époux Z... le 31 DECEMBRE 1988 pour le prix de 170. 000,00 Francs, selon
l’acte de vente produit ; PAR CES MOTIFS, LA COUR, Infirmant le jugement déféré et statuant par dispositions nouvelles, Dit n’y avoir lieu à annuler l’assignation introductive d’instance, Déclare l’appel recevable, Déclare les époux Z... responsables des dommages
subis par les copropriétaires du fait de leur location entre le 7 MARS 2000
et le 5 DECEMBRE 2001, Déclare les époux X... responsables des
violations du règlement de copropriété pour la période postérieure au 5
DECEMBRE 2001, En conséquence, Condamne in solidum les époux Z... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA
RESIDENCE LECLERC une somme de DIX MILLE EUROS (10. 000,00 Euros), Condamne in solidum les époux G... à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA
RESIDENCE LECLERC une somme de TRENTE MILLE EUROS (30. 000,00 Euros), Ordonne aux époux X..., sous astreinte de MILLE
EUROS (1. 000,00 Euros) par jour de retard passé le délai d’un mois à compter
de la signification de l’arrêt : -de cesser l’activité de l’établissement connu sous l’enseigne “ Le
KEBAB’S “, -de remettre les locaux tant privatifs que communs dans un état conforme
aux exigences du règlement, à savoir notamment le retrait du rideau
métallique installé en façade ainsi que les deux enseignes lumineuses, la
remise en état de l’ouverture à usage de ventilation pratiquée en façade de
l’immeuble et ce sous contrôle de l’architecte de la copropriété, la
destruction du mur érigé dans la galerie piétonne, la suppression des travaux
effectués sur les parties communes sans autorisation, la réparation du
système de fermeture de la résidence, tous ces travaux devant être effectués
sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, Condamne chaque partie intimée, les époux Z...
d’une part et les époux X... d’autre part, à payer au SYNDICAT DES
COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LECLERC une indemnité de procédure de MILLE
EUROS (1. 000,00 Euros). Condamne in solidum les époux Z... et les époux X... aux entiers dépens de première
instance et d’appel dont distraction pour ceux d’appel au profit de la S. C.
P. Corine ARSENE-HENRY et Pierre LANCON, Avoués Associés à la Cour,
conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure
Civile. COMMENTAIRE : |
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