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Travaux communs Accès nécessaire à une partie privative Pouvoir du Juge des référés d’imposer le libre
accès (oui) Conditions : urgence et nécessité technique de
l’accès Questions évoquées : Travaux non visés par l’article L 9 Distinction entre la maintenance préventive et les réparations CA Aix en Provence
1e C 16 janvier
2007 P.. c/ SDC Palais Phidias à Nice Il est parfois nécessaire de pénétrer dans une partie
privative pour effectuer des vérifications ou des travaux sur une partie
commune ou un élément d’équipement commun. Le statut de la copropriété ne comporte à ce sujet qu’une
disposition particulière. Il s’agit de l’article L 9 ainsi rédigé, après
modification par l’article 60 de la loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 : « Toutefois,
si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la
consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot
n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de
leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur
de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés
par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de
l'article 26 et des articles 26-1 et 30. « Les
travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux
copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf
impératif de sécurité ou de conservation des biens. « Les
copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des
travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot,
soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de
dégradations, ont droit à une indemnité. « Cette
indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est
répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les
e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30,
en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. » Ce texte ne vise que le cas
d’exécution de travaux décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h,
et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30. Or la nécessité de l’accès se présente souvent pour des
interventions de gestion courante n’exigeant aucune décision de l’assemblée
générale. Il peut s’agir par exemple de la réparation d’une canalisation
commune fuyarde sur une portion traversant une partie privative. Il faut d’emblée distinguer ce cas, où la
nécessité est évidente, d’un autre dans lequel l’accès à une partie privative
n’est pas nécessaire mais peut
faciliter l’exécution de travaux communs. Nous évoquerons ce cas plus loin. La jurisprudence admet couramment le recours du syndicat
à l’intervention du Juge des référés pour obtenir l’accès lorsque le
copropriétaire concerné, ou son locataire, s’y oppose. Le Juge statue alors
en vertu des pouvoirs qui lui sont conférés par les articles 808 et 809 du
NCPC : Article 808 : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Article 809 : Le
président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse,
prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui
s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un
trouble manifestement illicite. Cette voie judiciaire est la seule susceptible d’être
utilisée, comme le montrent différents arrêts de
jurisprudence : CA Paris 23e B 28/05/1993 Loyers et
copropriété 1993 n° 414 : la décision de l’assemblée générale
enjoignant un copropriétaire à laisser libre accès pour l’exécution de travaux
dont l’urgence est incontestable est nulle CA Paris 23e A 19/01/2000 Loyers et
copropriété 2000 n° 158 : autorisation d’accès pour la
dépose d’un carrelage de balcon, la réfection de l’étanchéité et la repose du
carrelage [1] CA Paris 14e B 12/10/2001 Loyers et
copropriété 2002 n° 79 : dans le cas de travaux
nécessaires et urgents, non visés par l’article L 9, les formalités prévues
par ce texte (notification et délai) ne sont pas imposées au syndic ; CA Aix en Provence 1e C 08/01/2007
Loyers et copropriété 2007 n° 112 : autorisation d’accès pour
réparation de l’antenne collective de télévision. Mais, s’agissant du même
syndicat, le Juge avait refusé précédemment l’accès pour des opérations
d’entretien préventif. Cette solution est peu cohérente puisque l’entretien
préventif a pour objet d’évier les pannes qui, en l’espèce, sont
effectivement survenues. L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 16
janvier 2007, relaté, montre un exemple particulièrement significatif des
agissements de certains copropriétaires puisqu’en l’occurrence il s’agissait
de remédier à une insuffisance du chauffage collectif dans une partie
privative. Le copropriétaire bailleur était en litige depuis
longtemps, pour des raisons diverses, avec le syndicat. Sa locataire se plaignait
d’une insuffisance de chauffage. L’entrepreneur chauffagiste songeait à
l’occlusion d’une canalisation par des boues. Il était nécessaire de
constater la situation exacte et de faire les travaux nécessaires. L’arrêt rappelle les multiples démarches effectuées par
le syndic pour la fixation d’un rendez-vous. Finalement le syndic avait saisi
le Président du TGI aux fins d’obtenir une ordonnance imposant au
copropriétaire de donner accès. Il approuve ensuite ce Magistrat d’avoir
« exactement retenu qu’il avait le pouvoir de faire droit à la demande
du syndicat des copropriétaires qui justifiait de l’urgence et de la
nécessité d’accéder à l’appartement de M. P.. pour vérifier l’installation
collective du chauffage. La situation est totalement différente lorsque le
syndicat, devant effectuer des travaux importants et programmés, adopte une
solution technique exigeant le passage par une partie privative parce qu’elle
est plus facile et moins coûteuse. Dans ce cas, la jurisprudence, en cas
d’opposition du propriétaire concerné, impose au syndicat d’adopter une autre
solution, même si elle est beaucoup plus coûteuse. |
Mise à jour |
[1] En l’espèce, la dépose et la repose du carrelage sont laissées à la charge du syndicat compte tenu des dispositions du règlement de copropriété