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Mise à jour 15/02/2007 Schéma élémentaire des opérations comptables Nous supposons un immeuble composé de deux lots 1 ( 550/1000e ) et 2 (450/1000e ) appartenant à Dupont et Durand. Le syndic effectue un seul appel de 100 € pour l’exercice. Il n’y a que 2 factures à payer au cours de l’exercice. L’ Notez que les numéros figurant dans la colonne de gauche (01, 02, …) sont les numéros des écritures. Dans la comptabilité en partie double, une écriture figure au moins sur deux lignes (débit et crédit). L’écriture 01 figure sur trois lignes car le crédit de 100 € correspond à deux débits (55 + 45). La numérotation des écritures permet de les retrouver dans les différents « livres » comptables. I. appel d’une provision de 100 €
Après ces opérations les deux copropriétaires sont à jour et le syndic dispose d’une somme de 100 € au compte du syndicat. Cette somme figure : - au crédit du compte 701 (produits) car c’est une dette du syndicat envers les copropriétaires - au débit du compte 512 (banque) car c’est une créance du syndicat sur la banque II. réception et paiement de deux factures Le syndic reçoit une facture d’eau de 60 € et une facture EDF de 30 € et les paient.
A ce stade Les factures ont été enregistrées au crédit des comptes des fournisseurs (c’est une dette du syndicat) Les paiements ont été enregistrés au débit de ces mêmes comptes qui sont soldés Il ne reste plus que 10 € au compte bancaire du syndicat Le montant des charges à répartir est de 90 € Les autres comptes (copropriétaires et provisions), n’ont pas été mouvementés pendant cette phase La pratique ancienne connaissait déjà le mécanisme des comptes annuels avec provisions en cours d’exercice. La répartition des charges était effectuée d’une certaine manière. Les nouveaux textes relatifs à la comptabilité des syndicats prescrivent un mécanisme différent. Nous présentons ci dessous les deux
mécanismes. A. mécanisme de répartition traditionnel Les comptes de charges sont soldés, dans chaque catégorie, par le débit des comptes des copropriétaires, chacun pour sa quote-part, dans chaque catégorie. Répartition des charges (régime traditionnel)
A ce stade il reste 10 € en banque, ce qui permet de rembourser théoriquement les copropriétaires dont les trop perçus après répartition sont de 4,50 et 5,50 € respectivement. Vous aurez compris que ce schéma est très simplet mais il montre les mouvements élémentaires d’un petit immeuble sur un exercice. Voici les comptes de chacun des copropriétaires Relevés individuels de comptes (rÉgime
traditionnel)
Ces relevés de comptes permettent aux copropriétaires de vérifier le détail des charges qui leur sont imputés et le remboursement des provisions qui ont été appelées. Dans un immeuble classique il existe souvent plusieurs catégories de charges. Les mêmes indications figurent pour chacune des catégories. B. mécanisme prescrit par le décret du 14 mars 2005 Il consiste à calculer la différence (insuffisance ou trop-perçu), dans chaque catégorie, entre le montant des provisions appelées et celui des charges réelles, puis à répartir exclusivement cette différence. Nous n’avons ici qu’une seule catégorie (charges communes générales) Répartition des charges (nouveau rÉgime)
Les écritures 8 et 9 soldent les comptes de charges 601 et 602) par le débit du compte 701. Ce compte
présente alors un solde créditeur de 10 €. L’écriture 10 solde le 701 par le crédit des comptes 450 des
copropriétaires. Relevés
individuels de comptes
Ces relevés de charges ne fournissent aucune autre information que le
solde à répartir (insuffisance ou trop-perçu) dans la catégorie unique de
charges. Lorsque la copropriété est dotée de plusieurs catégories de charges,
on y trouve les soldes à répartir pour chaque catégorie. Cette formule simpliste est particulièrement pénalisante pour les
copropriétaires bailleurs qui ne disposent pas des informations nécessaires
pour l’établissement des décomptes de charges locatives récupérables. Les tableaux qui suivent sont établis en fonction des écritures du mécanisme traditionnel. Le premier montre l’ensemble des mouvements entre les différents comptes. Le second présente les journaux accolés. En fin de cette partie IV nous présentons le modèle d’un journal de banque indépendant
Mouvements entre les comptes
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