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Les éléments de la rémunération
du syndic Détermination ; Perception ; Comptabilisation Le cadre légal et réglementaire Tout syndic professionnel doit percevoir une rémunération
décente en contrepartie de son activité
pour la représentation et l’administration du syndicat des
copropriétaires. Le mandat social et institutionnel de syndic de
copropriété est de nature civile. L’exercice du mandat par un commerçant (personne physique
ou morale) est, à cet égard, indifférent à l’égard du syndicat. Les règles du
droit commercial s’appliquent exclusivement au syndic. Notons toutefois
quelques controverses à ce sujet. Ainsi pour l’automaticité ou non du
transfert des mandats de gestion en cas de fusion-absorption d’une société
par une autre. Dans ce cas le transfert de l’universalité du patrimoine de la
société absorbée dans celui de l’absorbante vient en contradiction avec le
caractère intuitu personae du mandat et l’interdiction de substitution
édictée par l’article 18 de la loi de 1965. Les professionnels exerçant à titre principal certaines
activités réglementées (architectes, huissiers, géomètres-experts,
etc.)…peuvent également exercer à titre accessoire l’activité de syndic. Tous les syndics professionnels sont assujettis aux
dispositions de la loi Hoguet du 2 décembre 1970 et à celles des textes
d’application. L’article 1er de la loi vise en son 6° « les
opérations de gestion immobilière ». L’article 6 de la loi dispose que « les conventions
conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci dessus et
relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° [achat, vente, location]
et 6° [gestion immobilière] doivent être rédigées par écrit et préciser
conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’État : - Les conditions dans lesquelles ces personnes sont
autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets
ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit - Les modalités de reddition de compte - Les conditions de détermination de la rémunération,
ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge Il précise en outre que ces
conventions devront être établies en autant d’originaux qu’il y a de parties
ayant un intérêt distinct, conformément à l’article 1325 du Code civil. Cette
précision montre que le texte vise exclusivement les mandats de vente et de
gestion locative. L’article 64 du décret d’application du 20 juillet 1972
confirme notre remarque. Traitant de la gestion immobilière, il impose au
professionnel de détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses
pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou
valeurs à l’occasion de sa gestion. Mais il dispense de cette obligation le titulaire de la
carte professionnelle « qui représente la personne morale qu’il
administre, notamment un syndicat de copropriétaires, une société ou une
association ». En vertu de la loi Hoguet, le syndic professionnel est
donc dispensé de tout mandat écrit. Dans la pratique, il doit néanmoins pouvoir justifier de
sa qualité. En vertu de l’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965
le syndic est désigné par l’assemblée générale. La décision de désignation
est reportée dans le procès verbal de l’assemblée. C’est le procès-verbal
comportant la désignation du syndic qui est le seul justificatif opposable de
sa qualité. L’article 29 du
décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2004-479 du 27 mai
2004 art. 18, est ainsi rédigé : « Le
contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que
les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les
conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les
dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. « La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Le contrat de mandat du syndic n’existe ni dans la loi de
1965 ni dans la loi Hoguet. C’est par excès de pouvoir que le décret traite
d’un contrat que la loi ne connaît pas. Nous n’entrerons pas ici dans cette
controverse. En effet le bon sens commande au syndic professionnel de
faire connaître ses conditions de rémunération aux copropriétaires appelés à
le désigner à l’occasion d’une prochaine assemblée et il ne peut utilement le
faire que par un document écrit joint à la convocation. Il peut s’agir d’un
simple barème comme c’était le cas avant 1982, date à laquelle est apparu le
contrat de syndic à l’occasion d’une concertation avec des associations de
consommateurs. Comme le contrat de syndic est devenu une pratique
courante, réserve faite d’une possible remise en question devant la
juridiction administrative, nous placerons nos observations sur la
rémunération du syndic dans ce cadre. Barème des honoraires Inclus ou non dans un contrat, le barème des honoraires
doit distinguer Les actions entrant dans le
cadre de l’administration et de la gestion courantes ; Les actions
exceptionnelles ; Cette distinction était déjà imposée au temps de la
taxation administrative des honoraires. Elle ne peut qu’être approuvée. D’une
manière générale, les arrêtés préfectoraux évoquaient les actions
d’administration normale et les autres actions : ====== « Doivent être considérées comme entrant dans le cadre
d’une administration normale les opérations effectuées par le syndic de
copropriété se renouvelant régulièrement pour la gestion courante des
parties communes mais non des parties privatives. · des opérations impératives dans le cours de chaque exercice, concernant à la tenue de l’assemblée générale annuelle et du conseil syndical éventuel la précédant à les comptes de charges courantes à la gestion et la conservation des parties communes à la gestion du personnel · des opérations occasionnelles dans le cadre de chaque exercice comme la souscription de nouveaux contrats, la recherche de personnel et les opérations d’embauche, la gestion des sinistres affectant les parties communes. « Toutes autres prestations de services assurées à titre collectif ou individuel par le syndic, pour le compte des copropriétaires donnent lieu à des honoraires librement débattus entre les parties intéressées. Les frais engagés par les syndics à l’occasion du recouvrement des sommes non payées à leur échéance normale ne relèvent pas de la réglementation. » ====== C’est donc le renouvellement impératif ou occasionnel, dans le cadre de l’exercice annuel, des prestations qui constitue le critère de l’administration normale et de la gestion courante. Il est limité à l’administration syndicale et aux prestations concernant les seules parties communes. Les actions exceptionnelles doivent être listées de manière exhaustive avec indication du montant des honoraires ou des modalités de leur calcul dans la partie du barème consacrée à la catégorie exceptionnelle. Il a été jugé que toute action ne figurant pas dans la liste des actions exceptionnelles doit être considérée comme relevant de l’administration normale. On peut admettre une dérogation pour une action imposée postérieurement à la date de la dernière désignation, puisqu’elle était imprévisible à cette date. Il n’est donc pas utile d’établir une liste des actions
normales qui ne saurait d’ailleurs être exhaustive. Nous n’évoquerons pas les discussions actuelles sur des
points de détail, sauf pour indiquer que la rémunération afférente à
l’assemblée générale annuelle doit entrer dans le cadre de la catégorie
courante exception faite des frais de poste qui sont de débours imprévisibles
et des frais de location d’une salle de réunion hors du cabinet du syndic. Dans tous les cas, la rémunération du syndic doit être
déterminée hors taxes. C’est le montant ht que le syndic perçoit. La
TVA correspondante doit être indiquée (au taux en vigueur au jour de la
désignation), ainsi que le montant TTC. Il convient de rappeler que toute
modification du taux de la taxe s’appliquera de plein droit. L’ensemble des actions de gestion courante est rémunéré
forfaitairement par un honoraire unique dont le syndic peut indiquer les
modalités de calcul sans y être tenu. Pour chaque type d’action exceptionnelle, le syndic doit
préciser soit un honoraire forfaitaire, soit un mode de calcul. Il peut
s’agir d’un honoraire au temps passé ou d’un pourcentage sur une assiette qui
doit être décrite avec précision (par exemple le montant total HT ou TTC des
travaux) et en fonction d’un ou plusieurs taux (calcul par tranches)
clairement indiqués. La prise en considération du montant ttc est alors
justifiée par l’incidence des sommes encaissées sur la « pointe »
des fonds détenus et le coût de la garantie financière. Une clause ambiguë est interprétée en faveur du syndicat
débiteur. Tous les honoraires revenant au syndic doivent être payés
par le syndicat au vu d’une facture établie par le syndic. Lorsque le statut le permet, le syndicat impute
immédiatement à un copropriétaire concerné la charge correspondante. Le
syndic doit alors passer distinctement ces produits dans la comptabilité du
syndicat. On doit retrouver ces opérations dans les relevés généraux de
charges et produits qui seront adressés aux copropriétaires. Qu’en est-il de la rémunération des fonds de mandants par
le banquier perçue par le syndic gérant les trésoreries des syndicats
administrés par un compte bancaire unique ouvert à son nom ? Il s’agit sans aucun doute d’un élément de sa
rémunération. Il faut néanmoins admettre qu’il ne peut la recevoir que
globalement et par virement du banquier à son compte personnel. La logique commande toutefois de faire figurer la part
procurée par chacun des syndicats dans « l’état détaillé des sommes
perçues par le syndic au titre de sa rémunération » prévu par l’article
11 II 2° du décret de 1967. Il ne semble pas difficile d’en effectuer une
estimation admissible. A notre avis, les honoraires de gestion courante peuvent
être perçus, au moins pour une partie, au début de chaque trimestre. Les
honoraires sur travaux peuvent être perçus en fonction de l’avancement des
travaux. Les autres honoraires exceptionnels sont perçus après réalisation
des actions correspondantes. Lorsque des difficultés de trésorerie d’un syndicat sont
liées à une faute du syndic, il doit s’interdire tout prélèvement susceptible
de les aggraver. Comptabilisation des honoraires Le syndic est assimilé à un fournisseur. Il doit donc
être titulaire d’un compte 40 (en général 4010001) Les factures du syndic sont portées au crédit de ce
compte 4010 par le débit des comptes de charges appropriés. Le paiement des factures est enregistré au débit du 4010
par le crédit de la banque. On doit donc retrouver dans ce compte 4010 tous les
mouvements de l’exercice concernant les honoraires du syndic. Les comptes de charges correspondants sont en 62 : - les comptes 6211 à 6213 (rémunération du syndic pour la
gestion courante) - les comptes 6221 à 6223 pour les autres honoraires
(exceptionnels) Dès lors que tous les honoraires dus au syndic, pour
quelque action que ce soit, sont bien facturés au syndicat et payés par
celui-ci, on retrouve dans ces comptes, par catégories et rubriques, les
indications exigées par l’article D 11 II 2°, ce qui rend l’état détaillé
inutile. Par contre on n’y trouve pas la somme perçue au titre de
la rémunération des fonds par le banquier, dans le cas de la gestion par
compte bancaire unique. On ne doit trouver aucun mouvement concernant les
honoraires du syndic dans des comptes se trouvant hors des plages
sus-indiquées. Tout produit correspondant à l’imputation individuelle (à
un copropriétaire concerné) d’une facturation du syndic, doit être enregistré
dans un compte 714. Les visiteurs sont invités à nous faire connaître les
questions qui mériteraient d’être traitées dans le cadre de cette étude. |
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