Article 1 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre
2018 - art. 206 (V)
La présente
loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété
est répartie, entre plusieurs personnes, par lots.
Le lot de
copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part
de parties communes, lesquelles sont indissociables.
Ce lot peut
être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée
d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il
permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part
de parties communes correspondante.
La création
et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de
copropriété.
A défaut de
convention contraire créant une organisation différente, la présente loi
est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains,
des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties
ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
La loi doit présenter en premier lieu la copropriété type. Et
plus loin l’extension aux copropriétés horizontales.
Même
observation pour le lot transitoire Voir en 6-2
Article 1-1 Créé par LOI n°2018-1021 du 23
novembre 2018 – art. 207
En cas de
mise en copropriété d’un immeuble bâti existant, l’ensemble du statut
s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
Pour les
immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la
personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la
livraison du premier lot.
L’immatriculation du syndicat de
copropriétaires est sans conséquence sur l’application du statut.
Le texte
de l’article 1 énonce les règles relatives à l’application du statut
Article 2
Sont
privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage
exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la
propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Il s’agit
essentiellement de volumes d’espace déterminés par le bâti et non par des
cotes NGF
Article 3 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre
2018 – art. 208 (V)
Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le
silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties
communes :
- le sol,
les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
-
le gros oeuvre des bâtiments, les éléments
d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes
qui traversent des locaux privatifs ;
- les
coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux
des services communs ;
- les
passages et corridors ;
-tout
élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés
droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction
des titres :
-
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant
plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou
d’en affouiller le sol ;
- le droit d’édifier des
bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties
communes ;
- le droit
d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit
de mitoyenneté afférent aux parties communes
- le droit
d’affichage sur les parties communes ;
- le droit
de construire afférent aux parties communes.
Article 4
Les parties
communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des
copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur
administration et leur jouissance sont organisées conformément aux
dispositions de la présente loi.
Article 5
Dans le
silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties,
telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard
à leur utilisation.
Article 6
Les parties
communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet,
séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une
licitation forcée.
Article 6-1 Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 –
art. 1
En cas de
modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux
lots, quelle qu’en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité
dont les lots sont l’objet s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont
détachées et s’étendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de
changement de l’emprise d’une copropriété résultant de l’aliénation
volontaire ou forcée ou de l’acquisition de parties communes, les droits
soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont
l’objet, s’éteignent sur le bien cédé et s’étendent au bien acquis.
Toutefois,
l’extension prévue à l’alinéa précédent, qui s’opère avec le rang attaché à
la publicité primitive, n’a lieu que par la publication au fichier
immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le
bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation
ou qu’il est devenu libre de ces mêmes droits. L’inexactitude de cette
déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.
Article 6-2 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre
2018 – art. 209 (V)
Les parties
communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de
plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces
derniers.
La création
de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de
charges spéciales à chacune d’entre elles.
Les décisions
afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit
au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de
tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à
l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Article 6-3 Créé par LOI
n°2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 209 (V)
Les parties
communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à
l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément
à tous les copropriétaires.
Le droit de
jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété
auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie
privative d’un lot.
Article 6-4 Créé par LOI n°2018-1021 du 23 novembre
2018 – art. 209 (V)
L’existence
des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est
subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
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Article 1
La présente
loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété
est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comportant chacun,
indissociablement, une partie privative et une quote-part des parties
communes.
Ce
paragraphe remplace avantageusement les deux premiers d’ELAN
En l’absence
d’organisation statutaire, tout intéressé
peut faire constater judiciairement l’assujettissement de l’immeuble à la
présente loi.
En cas de
division de la propriété d’un immeuble bâti existant, le statut s’applique
à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
Dans le cas
des immeubles à construire destinés à la copropriété divise, le statut
s’applique après la seconde livraison d’un lot.
Après la seconde pour ne pas
laisser un seul copropriétaire avec le promoteur.
Article 2
Sont privatives
les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un
copropriétaire déterminé.
Les parties
privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont
communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à
l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le
silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties
communes :
- le sol,
les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
- le gros œuvre des
bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de
canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les
coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux
des services communs ;
- les
passages et corridors ;
- tout
élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés
droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction
des titres :
- le droit de surélever
un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui
constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le
sol ;
- le droit d’édifier des
bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties
communes ;
- le droit
d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit
de mitoyenneté afférent aux parties communes
- le droit
d’affichage sur les parties communes ;
- le volume
superficiaire non construit et le droit de construire afférent aux parties
communes.
Le droit de
construire ne peut porter que sur le volume constructible résiduel.
Article 4
Les parties
communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des
copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur
administration et leur jouissance sont organisées conformément aux
dispositions de la présente loi.
Texte
inchangé
Article 5
Dans le
silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes
afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque
partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties,
telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété,
de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard
à leur utilisation.
Texte
inchangé
Article 6
Les parties
communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet,
séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une
licitation forcée.
Texte
inchangé
Article 6-1
En cas de modification
dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle
qu’en soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots
sont l’objet s’éteignent sur les quotes-parts qui en sont détachées et
s’étendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de
changement de l’emprise d’une copropriété résultant de l’aliénation
volontaire ou forcée ou de l’acquisition de parties communes, les droits
soumis ou admis à publicité, autres que les servitudes, dont les lots sont
l’objet, s’éteignent sur le bien cédé et s’étendent au bien acquis.
Toutefois,
l’extension prévue à l’alinéa précédent, qui s’opère avec le rang attaché à
la publicité primitive, n’a lieu que par la publication au fichier
immobilier de la déclaration faite par le syndic ou un créancier que le
bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation
ou qu’il est devenu libre de ces mêmes droits. L’inexactitude de cette
déclaration entraîne le rejet de la formalité de publicité.
Article 6-2
Le règlement
de copropriété peut comporter la création d’un lot transitoire, générateur
d’un bâtiment à construire sur une parcelle déterminée du sol. La partie
privative est constituée par le volume superficiaire attaché à la parcelle
et le droit de construire, précisément défini quant aux constructions qu’il
permet de réaliser dans ce volume, et une quote-part des parties communes
correspondante.
On ne peut
négliger les aspects volumétriques du statut de la copropriété classique.
La propriété du dessus comme du dessous nous vient du droit romain.
Article 6-3
Le règlement
de copropriété peut comporter la création de parties communes spéciales,
affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires. Elles sont
la propriété indivise de ces derniers.
Il précise
les quotes-parts de ces parties attachées respectivement à chacun des lots
concernés, ainsi que les modalités de répartition des charges qui leurs
sont propres.
Les
décisions autonomes relatives aux seules parties communes spéciales peuvent
être prises au cours d'une assemblée spéciale ou d’une assemblée générale.
Dans ce dernier cas, seuls prennent part au vote les copropriétaires à
l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
Les
décisions relatives aux seules parties communes spéciales, affectant les
parties communes générales ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être
prises au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires.
Le second
paragraphe précise bien la nécessité de déterminer les quotes-parts des
parties communes spéciales et les modalités de répartition des charges ;
ce qui correspond à l’établissement de charges spéciales.
L’assemblée
spéciale peut être saisie de questions propres au bâtiment sans aucune incidence
sur les copropriétaires des autres bâtiments. L’assemblée spéciale est
autonome.
Dans de
nombreux autres cas les décisions peuvent affecter les copropriétaires des
autres bâtiments. Ainsi la modification des façades à l’occasion d’un ravalement.
Cette modification devra être approuvée par un vote de tous les
copropriétaires. Ceci étant fait, les autres décisions pourront être prise
par l’assemblée spéciale, soit au cours de la même assemblée, par un vote spéciale, soit au cours d’une assemblée spéciale.
Article 6-4
Le règlement
de copropriété peut comporter la création de parties communes à jouissance
privative. Demeurant la propriété indivise de tous les copropriétaires,
elles sont néanmoins affectées exclusivement et perpétuellement à l'usage
et à l'utilité d'un lot de rattachement, sans pouvoir en constituer la
partie privative.
L’assemblée
générale peut, sous les mêmes réserves, consentir la concession au
propriétaire d’un lot de la jouissance privative d’une partie commune soit
à titre perpétuel, soit à titre viager, soit à titre temporaire.
Dans les
deux cas, la clause du règlement de copropriété doit préciser l’assiette du
droit, son contenu et les modalités d’exercice, réserve faite du droit d’accession
prévu par l’article 546 du Code civil.
Ce texte précise que la
concession de jouissance privative d’une partie commune peut avoir deux
origines : soit une disposition du règlement de copropriété initial,
soit une décision de l’assemblée générale au cours de la vie du syndicat
des copropriétaires.
A propos du contenu, il faut
rappeler qu’il s’agit très généralement du volume superficiaire d’une
parcelle du jardin commun. Le principe est que le bénéficiaire ne peut
réaliser que de légères constructions. S’il est autorisé à construire, le
droit d’accession peut jouer dans le cas d’une piscine enterrée Cass 13-10-2006-1
.
Article 6-5
Pendant une
durée de cinq ans, les droits de stationnement sur une parcelle déterminée
constitués à tort en lots pourront être convertis en parties communes à
jouissance privative. Leurs quotes-parts des charges sont imputées au lot
de rattachement.
Article 6-6
Pendant une
durée de cinq ans, les parties communes dotées d’une grille spécifique de
répartition des charges pourront être converties en parties communes
spéciales mentionnées au règlement de copropriété si elles présentent une
autonomie technique suffisante.
Les
articles 6-5 et 6-6 ont pour objet de permettre la régularisation de
situations ubuesques résultant de décisions parfaitement justifiées de la
Cour de cassation.
Article 7
A défaut de
convention contraire créant une organisation différente, la présente loi
est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains,
des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties
ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
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