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Recommandation n° 26 Considérant que l'article 29-1A de la loi n° 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis modifiée
dispose : « Lorsqu'à la
clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu
des articles 14-1 et 14-2, le syndic en informe le conseil syndical et saisit
sur requête le président du tribunal de grande instance d'une demande de
désignation d'un mandataire ad hoc. « En l'absence
d'action du syndic dans un délai d'un mois à compter de la clôture des
comptes, le président du tribunal de grande instance peut être saisi en
référé d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble au
moins 15 % des voix du syndicat. « Le président du
tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par
un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou
d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et
exécutés, restent impayées depuis six mois et si le créancier a adressé au
syndic un commandement de payer resté infructueux. « Dans les cas visés
aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département,
le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le
président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par
le ou les demandeurs. Considérant que
l'article 29-1B de la même loi dispose : « Le président du
tribunal de grande instance, saisi dans les conditions prévues à l'article
29-1A et statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé,
peut désigner un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. « Le président du
tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des
frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des
frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de
l'article 29- 1A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les
frais sont supportés par les créanciers. « Dans un délai de
trois mois renouvelable une fois par décision du président du tribunal de
grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de
grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du
syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations
faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant,
assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que le résultat des actions de
médiation ou de négociation qu'il aura éventuellement menées avec les parties
en cause. « Le greffe du
tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil
syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant
au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de
l'Etat dans le département. « Le syndic inscrit
à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de
résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport. Considérant que le décret n° 67-223 du 17 mars 1967
modifié dispose : La sous-section 2
comprend les articles 61-2 à 61-12 ainsi rédigés : « Art. 61-2. - Ne
sont pas considérées comme impayées, au sens et pour l'application du premier
alinéa de l'article 29-1A de la loi du 10 juillet 1965, les sommes devenues
exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice. « Art. 61-3. - La
demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc prévue à l'article 29-1A de la loi du
10 juillet 1965 est portée devant le président du tribunal de grande instance
du lieu de situation de l'immeuble. « Art. 61-4. - Pour
l'information du conseil syndical mentionnée au premier alinéa de l'article
29-1A de la loi du 10 juillet 1965, le syndic adresse sans délai à chacun de
ses membres l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de
l'exercice comptable, sous réserve des dispositions de l'article 61-2. « Art. 61-5. -
L'information visée au quatrième alinéa de l'article 29-1A de la loi du 10
juillet 1965 est valablement
faite par l'envoi d'une copie de la requête ou de l'assignation. « Art. 61-6. -
Lorsque la demande tendant à la désignation d'un mandataire ad hoc émane de
copropriétaires représentant ensemble au moins 15% des voix du syndicat ou
émane du créancier visé au troisième alinéa de l'article 29-1A de la loi du
10 juillet 1965, le président du tribunal de grande instance est saisi par la
voie d'une assignation dirigée contre le syndicat représenté par son syndic,
dans les conditions prévues à l'article 485 du code de procédure civile. « Art. 61-7. - La
requête ou l'assignation qui tend à la désignation d'un mandataire ad hoc est
accompagnée des pièces de nature à justifier la demande. « Avant de statuer,
le président du tribunal de grande instance peut entendre tout membre du
conseil syndical. « Art. 61-8. -
L'ordonnance rendue comme en matière de référé n'est pas exécutoire de droit
à titre provisoire. « Art. 61-9. -
L'ordonnance qui désigne un mandataire ad hoc est portée sans délai, par
celui-ci, à la connaissance des copropriétaires soit par remise contre
émargement, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. « Cette
communication reproduit soit le texte de l'article 490 du code de procédure
civile s'il s'agit d'une ordonnance du président statuant comme en matière de
référé, soit l'article 496 du même code s'il s'agit d'une ordonnance sur
requête. « Art. 61-10. - Le
président du tribunal de grande instance peut autoriser le mandataire ad hoc,
à la demande de celui-ci et à ses frais, à se faire assister d'un technicien
pour l'accomplissement de sa mission, sur une question particulière. « Art. 61-11. - Le
syndic informe les copropriétaires qu'ils peuvent prendre connaissance du
rapport du mandataire ad hoc dans les conditions de l'article 62-12. Une
copie de tout ou partie du rapport est adressée par le syndic aux
copropriétaires qui en font la demande, aux frais de ces derniers. « Art. 61-12. - Pour
l'application de l'avant-dernier alinéa de l'article 29-1B, le greffe du
tribunal de grande instance adresse le rapport du mandataire ad hoc au
président du conseil syndical ou, à défaut, à chacun de ses membres. » La
Commission rappelle : - qu'il existe
divers types de mandataires : mandataire commun de l'article 23 de la loi du
10 juillet 1965, mandataire de justice des articles 8 et 50 du décret du 17
mars 1967, mandataires ad hoc des articles 54 et 56 du même décret, et qu'ils
se distinguent du mandataire ad hoc objet de la présente recommandation; - que l’article 23
de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas d’indivision ou d’usufruit
d’un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de
copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut
d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance; - que les articles 8
et 50 du décret du 17 mars 1967 prévoient dans certains cas la possibilité
pour le président du tribunal de grande instance de désigner un mandataire de
justice à l’effet de convoquer et, éventuellement, de présider l’assemblée
générale; - que l’article 54
du même décret prévoit que chaque fois qu’une action en justice intentée
contre le syndicat a pour objet ou peut avoir pour conséquence une révision
de la répartition des charges, le syndic ou tout copropriétaire peut, s’il
existe des oppositions d’intérêts entre les copropriétaires qui ne sont pas
demandeurs, présenter une requête au président du tribunal de grande instance
en vue de la désignation d’un mandataire ad hoc ; - que l’article 56
du même décret prévoit que tout intéressé peut demander au président du
tribunal de grande instance de désigner un mandataire ad hoc pour ester en
justice au nom du syndicat lorsque celui-ci est partie dans une instance
relative à l’exécution de la construction de l’immeuble, aux garanties dues
ou aux responsabilités encourues à cette occasion, si le syndic ou certaines
personnes liées à lui, ont participé à ladite construction; Constate : - que le mandataire
ad hoc prévu à l'article 29-1A ci-dessus, objet de la présente
recommandation, exerce un rôle différent des mandataires ci-avant; - que le juge
intervient pour la désignation et l'élaboration de la mission du mandataire
ad hoc lequel ne représente ni les copropriétaires, ni le syndicat des
copropriétaires, ni les créanciers; La
Commission recommande: 1° – Sur
l'information du conseil syndical : - que l'état des
sommes impayées à la date de clôture de l'exercice et avant répartition,
prévu à l'article 61-4 du décret, mentionne notamment les subventions
notifiées, les prêts à recevoir et l'avance constituant la réserve prévue au
règlement de copropriété; 2° – Sur la
désignation du mandataire ad hoc : - au demandeur, dans
sa requête ou dans son assignation, suivant le cas, de motiver sa demande,
accompagnée des pièces de nature à la justifier, et d’éclairer le juge sur la
ou les causes des impayés; - au demandeur,
lorsqu'il est le syndic, de présenter les documents envoyés au conseil
syndical pour son information; - au demandeur,
lorsqu'il est un créancier, de justifier, de plus, de la bonne fin des
travaux, des factures impayées depuis six mois, ainsi que du commandement de
payer resté infructueux, pour que la désignation du mandataire ad hoc soit
adaptée à la situation, de vérifier la ou les causes alléguées des impayés :
coût important de travaux ou de fournitures, gestion défectueuse, accumulation
de factures, contestations des charges ou des dépenses, actions judiciaires
notamment relatives à la régularité des décisions de l'assemblée générale et
la mise en jeu des garanties, diligences pour le recouvrement des sommes dues
au syndicat des copropriétaires, retards ou suspension de paiement,
insolvabilité, état de l'immeuble…; 3° - Sur la
qualité du mandataire ad hoc : Appelle
l'attention des demandeurs sur l'intérêt : - de faire désigner
une personne indépendante, objective, compétente, notamment en gestion
économique et sociale, et ayant les qualités pour mener les actions de
médiation et de négociation prévues à l'article 29-1B; - de prendre en
compte d'éventuels conflits d'intérêts et, par exemple, d'éviter de faire
désigner les mêmes personnes que celles qui sont susceptibles d'être nommées
ultérieurement en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des
copropriétaires concerné, en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet
1965. Commentaires Le texte de la recommandation montre que les membres de
la Commission, syndics ou représentants des copropriétaires, ne sont pas très
favorables au nouveau dispositif de prévention des insuffisances de
trésorerie dans les syndicats de copropriété. Il est vrai que le dispositif imposé est assez lourd. Il
ne devrait pas favoriser la rapidité nécessaire des réactions à la
constatation d’une insuffisance de trésorerie importante. On peut noter en particulier que le dispositif n’est
applicable qu’aux insuffisances constatées en fin d’exercice, et souvent,
dans la pratique, plusieurs mois après la date effective de cette clôture. Il n’en reste pas moins que l’obligation faite au syndic
d’informer le conseil syndical au sujet des difficultés de trésorerie est une
mesure satisfaisante… et susceptible d’être améliorée. Il est regrettable que la Commission ait fortement
insisté sur l’obligation faite au
demandeur, lorsqu'il est un créancier, « de justifier, de plus, de la bonne fin des travaux, des
factures impayées depuis six mois, ainsi que du commandement de payer resté
infructueux, pour que la désignation du mandataire ad hoc soit adaptée à la
situation, de vérifier la ou les causes alléguées des impayés : coût
important de travaux ou de fournitures, gestion défectueuse, accumulation de
factures, contestations des charges ou des dépenses, actions judiciaires
notamment relatives à la régularité des décisions de l'assemblée générale et
la mise en jeu des garanties, diligences pour le recouvrement des sommes dues
au syndicat des copropriétaires, retards ou suspension de paiement,
insolvabilité, état de l'immeuble…; » Ce faisant, elle « crée » des conditions de
recevabilité de la demande qu’on ne trouve pas dans les textes. Le demandeur
créancier doit justifier que ses factures demeurent impayées depuis six mois
et qu’il a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. Il peut, de sa propre initiative, fournir d’autres
précisions et documents, et notamment présenter un certificat de réception
des travaux effectués. Mais la procédure de désignation est, dans ce cas,
contradictoire. Le syndicat est donc en mesure de faire valoir des motifs
sérieux de refus de paiement. La Commission précise les conditions dans lesquelles le
syndic doit établir l’existence d’une insuffisance de trésorerie. Elle
précise que l'état des sommes
impayées à la date de clôture de l'exercice doit être établi avant
répartition. Il doit mentionner notamment les subventions notifiées, les
prêts à recevoir et l'avance constituant la réserve prévue au règlement de
copropriété. Plus clairement : le syndic doit produire une
balance classique des comptes du syndicat. Si la procédure d’engagement a été
respectée, on y trouvera fatalement trace des subventions notifiées et non
encore encaissées. Mais, si le syndic a respecté strictement les textes, on
n’y trouvera pas trace d’un emprunt accordé mais non encore
« encaissé ». Ici les guillemets sont justifiés parce que les
sommes prêtées peuvent être versées directement aux entrepreneurs créanciers
pour éviter précisément qu’elles ne soient utilisées pour combler la
trésorerie courante. Le régime comptable n’a pas prévu l’enregistrement des
emprunts du syndicat ! C’est une grave lacune. Certains syndics, sur ce
point comme pour d’autres écritures, ont créé des comptes. Qui pourrait le
leur reprocher ? Quant à « l’avance constituant la réserve »
elle figure bien entendu dans la balance. Le syndic est prié en outre de permettre au mandataire ad
hoc de vérifier la ou les
causes alléguées des impayés : coût important de travaux ou de fournitures,
gestion défectueuse, accumulation de factures, contestations des charges ou
des dépenses, actions judiciaires notamment relatives à la régularité des
décisions de l'assemblée générale et la mise en jeu des garanties, diligences
pour le recouvrement des sommes dues au syndicat des copropriétaires, retards
ou suspension de paiement, insolvabilité, état de l'immeuble…; Il devra en particulier justifier du soin qu’il a apporté
au recouvrement des provisions et charges impayées. Bien souvent, les syndics
font valoir qu’ils n’ont pas même les fonds nécessaires au financement de ces
procédures. On constate alors souvent qu’il n’existe pas dans le budget
prévisionnel de poste à ce titre. C’est une faute grave pour les syndics et
conseils syndicaux de ne pas veiller à l’existence de ce poste prévisionnel. Par ailleurs, le recouvrement des provisions par la voie
de l’injonction est facile car la preuve de la créance est facilement
rapportée. Elle est peu coûteuse, même si elle justifie une rémunération
spéciale du syndic. La procédure de référé avec demande de déchéance du terme
pour les provisions suivantes est au contraire plus coûteuse. Elle ne
présente de plus aucun intérêt en fin d’exercice. La prévention des insuffisances de trésorerie appellera certainement d’autres
observations dans l’avenir. Elles concerneront sans doute le nombre et la
qualité des personnes susceptibles d’exercer la fonction de mandataire
« ad hoc ». |
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