Recommandation
n° 23 : relative aux modalités d’application de l’article L 49
(adaptation des règlements de copropriété) Vu
l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965, tel qu'il résulte de l'article
81-10, 7° de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 qui dispose : " Dans les cinq ans suivant la
promulgation de la loi n° 2000-1208, du 13 décembre 2000, relative à la
solidarité et au renouvellement urbains, l'assemblée générale décide, à la
majorité prévue à l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété
rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son
établissement. La publication de ces modifications du règlement de
copropriété sera effectuée au droit fixe. " Vu
l'article 14 al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le
syndicat modifie le règlement de copropriété et qu'il a pour objet la
conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; Vu
l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que le règlement
conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant
communes que privatives, ainsi que les conditions de leur jouissance et fixe,
sous réserve des dispositions de la loi, les règles relatives à l'administration
des parties communes ; Vu l'article 26-b de la loi du 10 juillet
1965 qui dispose que les modifications du règlement de copropriété, dans la
mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties
communes, relève de la majorité de l'article 26 ; Vu, d'une part, l'article 11 de cette loi qui
précise, sous réserve des dispositions de l'article 12 relatif à la révision
de la répartition des charges, que celle-ci ne peut être modifiée qu'à
l'unanimité des copropriétaires, et que, d'autre part, l'article 43 de la
même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des
articles 6 à 37, 42 et 46 et celles d'un décret en conseil d'état prises pour
leur application et que dans ce cas, le juge, en réputant non écrite une
clause relative à la répartition des charges, procède à une nouvelle
répartition de celles-ci ; Vu, l'article 10 alinéa 4 de la même loi qui
prévoit que tout règlement de copropriété publié depuis le 31 décembre 2002,
indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant
de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ;
Considérant, dès lors, que l'article 49
instaure, en soumettant les adaptations rendues nécessaires par la
modification des textes à la majorité de l'article 24, un régime dérogatoire
et temporaire aux règles ci-dessus énoncées ; que ses dispositions doivent
donc être interprétées de manière stricte ; Considérant que le législateur n'a prévu
aucunes sanctions pour le cas où l'assemblée générale ne déciderait pas de
procéder aux adaptations rendues nécessaires avant 3e 13 décembre 2005, si ce
n'est l'impossibilité de recourir à la majorité de l'article 24 et la
nécessité alors de recourir aux procédures prévues à titre permanent par la
loi du 10 juillet 1965. I-Sur la force de l'article 49 1°) Sur l'objet des adaptations : a) Sur la notion de modifications
législatives : Considérant que, selon l'article 47 de la loi
du 10 juillet 1965, un règlement d'administration publique fixe les
conditions de son application, et que l'article 43 soumet à la même sanction
la plupart des dispositions législatives et des dispositions réglementaires
prises pour leur application ; Considérant qu'une distinction des
dispositions législatives proprement dites et des dispositions réglementaires
prises pour leur application serait contraire à la volonté du législateur
d'instaurer une cohérence entre les textes applicables à la copropriété et le
contenu du règlement ; Considérant, dès lors, que la notion de
" modifications législatives " ne peut être prise dans son sens le
plus formel ; Considérant qu'en revanche, les termes de
" modifications législatives " s'opposent à la prise en compte
d'évolutions jurisprudentielles ; b) Sur la notion de règlement de copropriété
à adapter : Considérant que les termes " adaptation
de règlement de copropriété " ne permettent pas la régularisation de
situations de fait intervenues indépendamment de toute modification
régularisation de situations de fait intervenues indépendamment de toute
modification législative ou réglementaire ; Recommande que les adaptations
soient faites au regard des seules modifications législatives ou
réglementaires. 2°)
Sur la date de prise en compte des modifications législatives : Considérant que l'article 49 ne vise que les
modifications intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété
; Considérant que le but du texte impose de ne
pas faire de différence entre établissement et modification du règlement et
que doivent être adaptées toutes les clauses incompatibles avec un texte
postérieur, qu'elles aient figuré dans le règlement dès l'origine ou qu'elles
y aient été introduites par la suite ; Recommande : -de ne pas utiliser l'article 49 pour adapter
des clauses du règlement de copropriété avec des textes antérieurs et de
respecter, pour une telle régularisation, les règles prévues notamment aux
articles 11 et 26 de la loi du 10 juillet 1965. 3°) Sur la notion "d'adaptations rendues
nécessaires" : Considérant que l'exigence d'interpréter
strictement l'article 49 impose de donner toute sa portée à l'adjectif
"nécessaire" ; Considérant que l'adaptation nécessaire peut
se limiter à la simple suppression des clauses devenues incompatibles avec le
contenu des textes entrés en vigueur postérieurement à l'établissement ou à
l'adoption de ces clauses lorsqu'elles se contentent de reproduire des
dispositions légales ou réglementaires ; que, dans le cas contraire, elle
peut nécessiter l'adoption de clauses conformes aux nouvelles dispositions se
substituant aux précédentes, devenues incompatibles avec le droit positif ; Considérant que l'article 49 vise sans
restriction, ni réserve, le règlement de copropriété au sens de la loi du 10
juillet 1965 et de son décret d'application du 17 mars 1967 ; Considérant, en ce qui concerne la
répartition des charges, que la loi fixe les critères de répartition (utilité
et proportionnalité), sans préciser les éléments à retenir, ni la méthode de
calcul permettant de déterminer la quote-part de charges dans chaque
catégorie ; Considérant que l'objet des réclamations
affectant seulement le quantum des quotes-parts, et non le critère légal
lui-même, et les erreurs de calcul, ne constituent pas une violation directe
des principes légaux de l'article 10 ; que celui-ci fixe seulement des
principes légaux et non les modalités légales de ces principes ; et qu'en
conséquence ces objets ne sauraient être soumis à la procédure de l'article
49 ; Recommande d'utiliser les
dispositions de l'article 49 pour : -supprimer toute clause incompatible avec les
dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur
postérieurement à l'établissement ou à la modification du règlement de
copropriété : par exemple, la clause interdisant, avant la loi du 31 décembre
1985, de conférer une délégation de vote à une personne qui n'aurait pas la
qualité de copropriétaire ; -substituer, si nécessaire, aux précédentes
clauses des clauses conformes aux dispositions législatives ou réglementaires
postérieures à l'établissement ou à la modification du règlement de
copropriété : par exemple, la clause prévoyant, avant la loi du 31 décembre
1985, la majorité en nombre des copropriétaires représentant les trois quarts
des voix du syndicat, au lieu des deux tiers ; -analyser la conformité du critère de la
répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article
10, sans qu'aucune disposition législative ou réglementaire
détermine les éléments et la méthode permettant d'établir une nouvelle
répartition des charges. Recommande de ne pas utiliser l'article 49 pour : -modifier les quotes-parts de parties
communes, en tant que quotes-parts de propriété, lesquelles ressortissent de
la liberté contractuelle et sont intangibles ; lesquelles ressortissent de la
liberté contractuelle et sont intangibles ; -rectifier les erreurs de calculs ou ajuster
seulement le quantum des charges. II-Sur la procédure d'adaptation Rappelle que les décisions de principe sont
sans effectivité juridique, que les frais d'études n'entrent pas dans les
dépenses de maintenance comprises dans le budget prévisionnel et doivent
faire l'objet d'un vote spécifique quant à leur montant et à l'échéancier des
appels de fonds correspondants ; Rappelle qu'il appartient au syndic d'assurer
l'exécution des décisions de l'assemblée générale et que celles-ci s'imposent
aux copropriétaires dès qu'elles ont été votées, et ce tant qu'elles n'ont
pas été judiciairement annulées. Rappelle que les décisions d'adaptation
doivent être prises avant le 13 décembre 2005 ; Considérant que l'adaptation du règlement de
copropriété constitue un acte majeur dans la vie du syndicat et appelle un
soin tout particulier, de sérieuses études préalables et une large
concertation, afin d'éviter tout contentieux ultérieur, notamment tout
contentieux formel ; Considérant que l'adaptation ne peut, en
conséquence, s'improviser, ni faire l'objet d'une seule assemblée, tant il
est nécessaire de procéder par étape ; Recommande -au syndic de procéder à une concertation
avec le conseil syndical pour recenser les adaptations rendues nécessaires ; -d'attendre la publication des décrets
d'application avant de saisir l'assemblée pour l'adoption définitive du projet
de modification ; -d'appeler l'attention des syndics sur le
temps nécessaire pour parvenir à l'adoption définitive de l'adaptation ; -de porter à l'ordre du jour, dans tous les
cas, d'une assemblée générale :. · l'opportunité de
procéder aux adaptations rendues nécessaires,. · le ou les contrats
avec les consultants, après notification des conditions essentielles de ces
contrats, au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour le cas où
l'assemblée générale aurait admis l'opportunité des adaptations ;. · l'autorisation de
dépense, avec l'échéancier des appels de fonds -de soumettre à une autre assemblée générale
: · le projet
d'adaptation, dans son intégralité, notifié au plus tard en même temps que la
convocation, en prévoyant un vote par division, à moins que l'absence de
complexité permette un vote global, · le montant des frais,
ainsi que l'échéancier des appels de fonds, · le pouvoir conféré au
syndic de déposer une copie certifiée conforme du procès-verbal au rang des
minutes d'un notaire et de déposer l'acte authentique au fichier immobilier ;
-de rappeler le recensement des votes
conformément à l'article 17 du décret qui doit être mentionné après chaque
scrutin ; -de notifier le procès-verbal de l'assemblée
aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la tenue
de l'assemblée générale ; -d'adresser une copie du procès-verbal, sous
pli simple, aux autres copropriétaires
-de déposer le procès-verbal, certifié
conforme, aux rangs des minutes d'un notaire, pour authentification -de déposer la copie authentique au fichier
immobilier. |