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00043608
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COMMISSION RELATIVE A LA COPROPRIÉTÉ
Recommandation n° 8 (à jour au 15/01/2008)
relative aux appels de fonds que le syndic peut exiger des copropriétaires
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Texte de la Recommandation
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Observations de JPM
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LA COMMISSION,
Vu les articles 14-1, 14-2 ,
18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété
des immeubles bâtis, 35, 35-1, 35-2, 36, 37 et 45-1 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967 pris pour son application;
Considérant que l'article
14-1 de la loi de 1965 précise :
« Pour faire face aux dépenses courantes de
maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et
équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote,
chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des
copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un
délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable
précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au
quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des
modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque
trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale
».
Considérant que l'article
14-2 de ladite loi précise :
« Ne sont pas comprises dans le budget
prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret
en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont
exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
Considérant que l'article
35 du décret du 17 mars 1967 dispose:
« Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au
règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget
prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues
aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises
dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10
juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu
dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions
spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet
1965 ».
Considérant que l'article
35-1 du même décret précise :
«L'assemblée générale décide, s'il y a lieu, du
placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits
par ce placement ».
Considérant que l'article
35-2 du même décret précise :
« Pour l'exécution du budget prévisionnel, le
syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à
la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant
de la provision exigible.
« Pour les dépenses non comprises dans le
budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre
simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision
d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et
l'objet de la dépense »
Considérant que l'article
36 du même décret précise :
« Sauf stipulation contraire du règlement de
copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au
profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est
dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire
défaillant ».
Considérant que l'article
37 du même décret précise :
«Lorsqu'on cas d'urgence le syndic fait procéder,
de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la
sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque
immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35
ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de
son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de
l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il
en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du
montant du devis estimatif des travaux ».
Considérant
que l'article 45-1 du même décret précise :
« Les charges sont les dépenses incombant
définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue
pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Au
sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes
versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de
l'approbation des comptes du syndicat ;
-sont nommés avances les fonds destinés, par le
règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à
constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès
des copropriétaires ou de certains d'entre eux. Les avances sont
remboursables ».
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1 - Règles générales
La Commission rappelle:
- que le syndic, représentant légal du
syndicat, est chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée générale
et d'acquitter, au nom de ce dernier, toutes les dépenses nécessaires à
l'administration et à l'entretien de l'immeuble ;
- qu'au sens et pour l'application de l'annexe 3 du décret du
14 mars 2005, l'année N doit s'entendre comme étant l'année dont les
comptes sont proposés à l'approbation de l'assemblée générale ; celle-ci se
tient au cours de l'année N+l et vote dans les six mois de la clôture de
l'exercice de l'année N le budget prévisionnel de l'année N+2 ;
- que la trésorerie du syndicat est assurée par les versements
effectués au syndic, es qualités, par les copropriétaires ; qu'à cet effet
l'article 35 du décret de 1967 prévoit cinq types de versements, et que les
articles 37, alinéa 2 et 45-1 en instaurent chacun un autre ;
- que cette liste prévue par les textes est limitative;
- que les provisions sont, comme le précise l'article
45-1, les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui
résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- que les avances sont, conformément au même article,
des fonds destinés par le règlement de copropriété ou une décision de
l'assemblée générale, à constituer des réserves ou qui représentent
un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains
d'entre eux et que ces avances sont remboursables ;
- que, en ce qui concerne les sommes dues, le règlement de
copropriété peut dispenser les copropriétaires de payer un intérêt mais
que, l'article 36 étant d'ordre public, le règlement ne pourrait fixer un
taux différent du taux légal, supérieur ou inférieur ;
- que la mise en demeure fait courir
les intérêts de retard ;
- que l'assemblée générale décide, s'il y a lieu, à la majorité
de l'article 24 de la loi, du placement des fonds recueillis et de
l'affectation des intérêts produits par ce placement;
La Commission recommande
aux syndics :
- de ne procéder qu'aux types d'appels de
fonds prévus par les articles 35, 37 et 45-1 du décret et selon les
modalités, détaillées infra, prévues par ces textes ;
- de ne procéder à aucune
avance de fonds pour le compte du syndicat des copropriétaires.
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L’assemblée annuelle doit être tenue dans les six mois
de la clôture de l’exercice échu.
Il y a 7 types d’appels de fonds
5 au titre de l’art. D 35
1 au titre de l’art. D 37 al. 2
1 au titre de l’art. D 45-1
Définition des provisions
Définition des avances
Intérêt de retard
Rôle de la mise en demeure
Placement des fonds et intérêts
Interdiction au syndic de consentir une avance au
syndicat
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II - Règles propres à
chaque type d'appel de fonds
1.
- Provisions du budget provisionnel
La Commission rappelle:
- que conformément à l'article 26 du décret du 17 mars 1967,
le conseil syndical contrôle l'élaboration du budget provisionnel dont il
suit l'exécution avec son vote par l'assemblée générale ;
- que les provisions du budget provisionnel ne peuvent
concerner que les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et
d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble
;
- que les travaux de maintenance sont ainsi définis à
l'article 45 du décret :
« Les travaux de maintenance
sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état
de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement
commun ; ils comprennent les menues réparations.
« Sont assimilés à des
travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement
communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix
de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de
maintenance ou d'entretien y afférent.
« Sont aussi assimilées
à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les
réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs»; »
- que ces provisions sont en principe appelées en quatre
fractions égales, exigibles le premier jour de chaque trimestre ;
- que l'assemblée générale peut décider de modalités d'appel
différentes, sans toutefois remettre en cause le principe de l'exigibilité
de l'appel au premier jour de la période de référence ; que, dès lors, des
fractions inégales et une périodicité non trimestrielle mais, par exemple mensuelle,
peut être choisie ;
- que toutefois, si le budget provisionnel n'a pas pu être voté
avant le commencement de l'exercice (qui le concerne), le syndic peut,
préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires,
appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au
quart du budget prévisionnel voté pour l'exercice antérieur. La procédure
prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à
cette situation ;
- que le syndic doit adresser à chaque copropriétaire par
lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi
et en rappelant cette date, un avis indiquant le montant de la somme
exigible ;
- qu'à défaut de paiement d'une provision à sa date
d'exigibilité, si la mise en demeure faite au copropriétaire défaillant
n'est pas suivie d'effet dans un délai de 30 jours à compter du lendemain
du jour de la première présentation, à son domicile, de la lettre
recommandée, les autres provisions non encore échues de l'année deviennent
immédiatement exigibles ;
La Commission recommande
aux syndics:
- de soumettre à l'ordre du jour de l'assemblée générale la
décision de choisir des modalités d'appels de fonds relatives à la période
concernée et à leur quantum sans modifier la date d'exigibilité au premier
jour de la période choisie différentes de celles prévues à l'article 14-1
de la loi, s'ils estiment celles-ci opportunes ;
- d'exiger des copropriétaires, aux échéances fixées, les
versements nécessaires à l'exécution du budget prévisionnel, en respectant
la procédure prévue à l'article 35-2 alinéa 1 du décret ;
- d'envoyer avec diligence, en cas de
non paiement, la mise en demeure prévue par l'article 19-2 de la loi ;
- de saisir sans délai le Président du Tribunal de Grande
Instance statuant comme en matière de référé, en cas de mise en demeure
infructueuse à l'expiration d'un délai de trente jours, conformément à
l'article 19-2 de la loi.
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Travaux de maintenance
Exigibilité des appels
Aménagement des modalités d’appel
Adoption du budget prévisionnel au cours de l’exercice
(dérogation)
La commission n’évoque la nécessité d’une motivation
La commission est silencieuse au sujet de l’objet de
l’appel et des modalités de son calcul
L’affirmation est inexacte. Pas d’automaticité de la
sanction. Le juge n’est pas tenu de prononcer la déchéance.
La
commission oriente les syndics et les syndicats vers la demande de
déchéance du terme
Cette option est très contestable.
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2.
Provisions hors budget prévisionnel
La Commission rappelle:
- que les provisions hors budget ne peuvent concerner que les
travaux ou opérations exceptionnelles mentionnés à l'article 44 du décret
de 1967, soit celles afférentes :
1° Aux travaux de
conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur
les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux
d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments
d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de
locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux,
l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques,
telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière
générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à
l'administration des parties communes ou à la maintenance et au
fonctionnement des équipements communs de l'immeuble ;
- que la date d'appel et le montant de chacune de ces provisions
doivent être fixés, lors de chaque engagement de dépense, par
l'assemblée générale ;
- que, préalablement à chaque date d'exigibilité fixée par
l'assemblée générale, le syndic doit adresser à chaque copropriétaire, un
avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense,
conformément à l'article 35-2 du décret ;
- que ces provisions ne bénéficient pas de la procédure prévue
à l'article 19-2 de la loi.
La Commission recommande
aux syndics:
- d'établir et de
faire voter, par l'assemblée générale, lors de la décision d'engager une
dépense hors budget, un échéancier précis des provisions envisagées tenant
compte de la date de la signature du marché, de son exécution et de son
achèvement ;
- d'effectuer l'appel des fonds en respectant la procédure
prévue à l'article 35-2 du décret.
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Nécessité
de programmer les appels hors budget dans la décision d’exécution des
travaux (important)
L’utilisation du terme engagement est ici ambiguë.
Cela est regrettable car les montants sont plus
importants.
La Commission omet les stipulations du marché, soit le plus
important !
Impossible de tenir compte des aléas de l’exécution à la date du
vote !
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3. Provisions relatives à des travaux urgents
(article 37 du décret de 1967)
La Commission rappelle:
- que les provisions relatives aux travaux urgents n'obéissent
pas aux règles applicables aux provisions du budget prévisionnel ou hors
budget prévisionnel ;
- que les travaux urgents doivent être interprétés
restrictivement et ne comprennent que ceux qui sont immédiatement
indispensables pour faire cesser une atteinte à l'immeuble ou à sa
destination ou pour prévenir une telle atteinte si celle-ci est imminente
et d'une façon générale de pourvoir à la sauvegarde de l'immeuble ;
- que le syndic peut, dans cette hypothèse, après avoir pris
l'avis du conseil syndical si celui-ci existe, appeler une provision égale
au tiers du devis des travaux commandés, en vue de l'ouverture du chantier
et de son premier approvisionnement.
La Commission recommande
aux syndics:
- de n'appeler la
provision d'un tiers prévue à l'article 37 al 2 du décret qu'en cas de
travaux véritablement urgents et qu'après avoir sollicité l'avis du Conseil
syndical ;
- de convoquer immédiatement
l'assemblée générale, conformément à la procédure prévue aux articles 9 al
2 et 37 al 2 du décret, afin d'éviter selon la jurisprudence de conserver
la dépense à leur charge ;
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Notion de travaux urgents
Appel de la provision d’un tiers
Nécessité de convoquer l’assemblée
Omission des cas dans lesquels les travaux sont effectués avant
la tenue de l’assemblée par nécessité.
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4. Avances constituant la réserve prévue au règlement de
copropriété
La Commission rappelle:
- que cette avance (à
savoir la réserve prévue au règlement de copropriété) remplace l'avance de trésorerie
permanente prévue par l'ancienne réglementation ;
- que, comme par le passé, et
malgré les termes de l'article 35-1° du décret, elle peut être instituée
par l'assemblée générale à la majorité de l'article 26 de la loi s'agissant
d'une dérogation au règlement de copropriété ;
- que son montant ne peut, en toute hypothèse, excéder 1/6 du
budget prévisionnel.
La Commission recommande
aux syndics et aux rédacteurs des règlements de copropriété :
- de fixer le montant de la réserve en pourcentage du budget
prévisionnel en respectant la limite de 1/6 imposée par la loi.
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Simple modification terminologique.
Il n’y a pas lieu à remboursement des avances en place.
Il
convient par contre d’en réduire le montant s’il y a lieu
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5. Avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan
pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale
La Commission rappelle:
- qu'il est souhaitable que l'assemblée générale établisse un
plan pluriannuel de travaux ;
- que ce plan pluriannuel doit nécessairement comprendre un
échéancier ;
- que pour le financement des travaux compris dans le plan
pluriannuel de travaux, le syndic ne peut recourir qu'à des avances, à
moins qu'il n'y soit d'ores et déjà satisfait par des provisions hors
budget prévisionnel ou par des emprunts.
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Avances pour plan pluriannuel de travaux
Le financement est assuré
- par des avances
- par des provisions hors budget
- par des emprunts ( ???)
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6. Avances constituées par les provisions spéciales
prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La Commission rappelle:
- que le syndic est chargé de soumettre, lors de sa première
désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale
la décision de constituer des avances en vue de faire face aux travaux
d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d'équipement commun ;
- que ces avances ne peuvent porter que sur des travaux
susceptibles d'être nécessaires dans les trois ans à venir et non encore
décidés par l'assemblée générale;
- que la décision relative à l'éventuelle création de ces
avances relève de la majorité de l'article 25.
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Provisions pour travaux futurs
Il s’agit d’avances remboursables jusqu’à la date de leur affectation
La terminologie est confuse !
Conditions relatives aux travaux et au délai prévisible
d’exécution
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7. Appels de fonds nécessités par la carence de certains
copropriétaires
La Commission rappelle :
- que le syndicat peut demander des avances aux
copropriétaires pour faire face à un manque justifié de trésorerie
temporaire ;
- que les sommes estimées définitivement perdues par
l'assemblée générale et qui constituent des créances irrécouvrables sont
considérées comme des charges par l'article 4 du décret du 14 mars 2005 et
sont supportées, au moins temporairement, par les autres copropriétaires ;
- que ces avances sont préalablement décidées par l'assemblée
générale statuant à la majorité de l'article 24 de la loi.
Cette Recommandation annule et remplace la précédente recommandation numéro
huit.
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Elles
sont supportées définitivement par les copropriétaires. Mais le syndicat
reste créancier du débiteur et doit surveiller un éventuel retour à
meilleure fortune du débiteur.
Dans
la pratique, l’appel immédiat d’un tel emprunt peut éviter au syndicat de
passer au régime des copropriétés en difficulté. Le choix est alors simple.
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Mise à jour
05/03/2008
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