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Recommandation n°5
(mise à jour 2008) Vous trouverez
successivement : ·
le texte de la
recommandation n° 5 mise à jour ·
nos commentaires ·
le texte de la
recommandation n° 5 ancienne LA COMMISSION,
compte tenu des difficultés rencontrées aussi bien dans le
choix de la division d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier que dans l'établissement
de l'état descriptif de division régissant ces immeubles ou ensembles
immobiliers, émet les recommandations suivantes: 5.1. - Sur la division • Considérant que la
loi du 10 juillet 1965 s'applique de plein
droit, dès lors que la propriété de l'immeuble est répartie entre plusieurs
personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part
de parties communes (art. 1er, al. 1er)
et qu'elle s'applique à
titre supplétif à un ensemble immobilier qui outre des
terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles
bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs; • Considérant que
l'utilisation de l'espace, tant en élévation, qu'en tréfonds, a conduit la
pratique: - à imaginer de
superposer et/ou d'imbriquer à l'intérieur
d'un ensemble immobilier dit « complexe », des locaux ou ouvrages
soumis à des régimes juridiques
différents (par exemple coexistence du domaine public et du domaine privé) et
destinés généralement à recevoir
des affectations diverses, - à fonder la
technique de réalisation et de gestion de ces ensembles immobiliers
complexes, sur une organisation en volumes dite « division volumétrique » LA COMMISSION,
compte tenu de l'absence de structure légale de la division volumétrique
rappelle: - que la division
volumétrique ne doit donner naissance à aucune partie commune:
cette absence de parties communes étant une exigence dans ce type
d'organisation à la différence de
l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qui implique
l'existence de parties communes et qui, dans le silence ou la contradiction
des titres, présume parties communes le sol, le gros œuvre des bâtiments et
l'ensemble des équipements communs; - qu'avant de
recourir à la division
volumétrique complexe, il convient d'établir et de justifier très clairement
dans le document constitutif de l'ensemble immobilier complexe que la loi du
10 juillet 1965 ne s'applique pas; - que dans la
division volumétrique, le droit de propriété s'exerce non sur le sol, mais
sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques ; - que ce volume identifié par des coordonnées immuables est
un immeuble par nature, lequel fait l'objet d'une appropriation et peut être
cédé, hypothéqué, grevé de servitudes, donné à bail
à construction; - que chaque volume
constitue ainsi une propriété distincte, lequel peut, le cas échéant, inclure
une copropriété; - que dans cette
hypothèse, deux divisions sont réalisées: - une division
primaire: la division en volumes de l'ensemble immobilier complexe, édifié ou
à édifier sur une ou plusieurs parcelles
cadastrales, - une division
secondaire: la division d'un volume en lots de copropriété. Dans cette
situation, la notion de terrain, assiette foncière de la copropriété, est
remplacée par celle de volume immobilier; - que chacune de ces
divisions doit faire l'objet d'un état descriptif, lequel permet d'identifier
les différents volumes s'agissant d'une division volumétrique ou les
différents lots s'agissant d'une division en copropriété. 5.2. - Sur l'état descriptif de division en volumes et l'état descriptif de
division en copropriété Considérant que la
division en volumes ou la division en lots de copropriété d'un immeuble, doit
faire l'objet d'un état descriptif de division publié obligatoirement au
fichier immobilier et soumis comme tel aux règles de la publicité foncière; - que dans ces deux
hypothèses, ces règles sont précisées par les articles 7 du décret n° 5522 du 4 janvier 1955 et 71 et 76 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, qui réglementent
la matière pour les immeubles divisés en fractions: soit en volumes, soit par
lots de copropriété; - que
l'identification de la fraction d'un immeuble permet d'individualiser des parties
d'immeuble sur lesquelles peuvent s'exercer des droits de nature très
diverses, tels que le droit de propriété, qu'il s'agisse de volumes ou de
copropriété, ou encore d'une hypothèque cantonnée sur cette fraction
d'immeuble; - qu'ainsi, constitue
une fraction d'immeubles au sens de l'article 7 susvisé: - chaque local, pour
les bâtiments soumis au statut de la copropriété, - chaque volume,
pour les immeubles soumis à une
division volumétrique; Considérant que la
division volumétrique réalise une division primaire en fractions d'immeubles,
au sens de l'article 7 susvisé, dont la désignation doit être établie
conformément à un état
descriptif de division conforme aux conditions fixées par les textes précités
sur la publicité foncière, savoir: - chaque volume doit
recevoir un numéro d'ordre, les volumes faisant l'objet d'un numérotage
continu, - chaque volume doit
posséder pour son identification, son adresse topographique, son numéro de
volume et, éventuellement, la nature de son affectation; - que le numérotage
doit être en cohérence avec le caractère de division primaire en volumes de
l'ensemble immobilier complexe, par rapport aux divisions secondaires en
copropriété de l'un ou de l'autre des volumes de la division primaire; - que dans ce cas,
la division volumétrique doit, en effet, préexister à toute division en copropriété; LA COMMISSION
rappelle qu'il convient, afin d'éviter toute confusion, de réserver
impérativement la dénomination de volumes pour les fractions résultant d'un
état descriptif de division volumétrique et de lots pour les divisions en
copropriété. - qu'ainsi, les
volumes sont numérotés: - volume l, - volume 2 avec un numérotage
continu dans une série unique à partir
de l'unité et interdiction de reprendre des numéros précédemment utilisés en
cas de suppression ou modification de l'état descriptif de division
volumétrique; - et que la division
secondaire en copropriété opérée du volume 1 devient: volume 1 -
lot 1 . -
lot 2 . -
lot 3 . - lot 4 .
- que dans ce schéma de désignation, la règle de numérotage se trouve ainsi respectée dans chaque catégorie d'état descriptif et permet d'éviter des confusions de numérotage entre les volumes et les lots de copropriété issus de la division d'immeubles; - qu'en ce qui concerne les lots de copropriété, il faut noter une seule exception au numérotage continu à partir de l'unité elle concerne les immeubles en copropriété comprenant plusieurs bâtiments; qu'il est admis que des solutions de continuité peuvent exister entre les numéros attribués aux lots des différents bâtiments ou corps de bâtiments, à la condition, cependant, que le numérotage commence toujours au numéro 1 : le rédacteur de l'état descriptif peut affecter des séries de numéros à chaque bâtiment en laissant entre chaque série des numéros inutilisés en prévision des besoins futurs qu'il est seul en mesure d'apprécier; qu'ainsi, lorsque les lots d'un premier bâtiment sont numérotés de 1 à 49, les lots du deuxième peuvent être numérotés de 100 à 149, ceux du troisième de 200 à 249; - que lorsque le volume est l'assiette d'un état descriptif de division en copropriété, l'état descriptif de division volumétrique doit être publié préalablement à l'état descriptif de division en copropriété; - que, dans tous les cas, qu'il s'agisse d'une division
volumétrique ou d'une division en copropriété, celle-ci est résumée dans un
tableau incorporé à l'acte et reproduit au fichier immobilier: « le tableau récapitulatif de l'état descriptif de
division ». 5.3. - Sur la désignation des fractions d'immeubles Vu l'article 71 A du décret du 14 octobre 1955 modifié lequel précise les règles d'identification de chaque fraction d'un immeuble pour la tenue du fichier immobilier, LA COMMISSION rappelle ce qui suit: 1 a S'agissant d'une division volumétrique, la désignation des fractions est définie par l'indication: - du niveau (chiffre positif ou négatif par rapport au sol existant), - de la surface de base, - des cotes NGF (niveau général de la France, calculé par rapport au niveau de la mer), - de la nature (infra ou superstructure), - de la destination (si elle est connue), - le tout par référence à un plan annexé à Pacte notarié; 2 S'agissant d'un immeuble en copropriété, la désignation de chaque fraction est définie par l'indication: - du bâtiment, lorsque l'immeuble dont fait partie le lot comprend plusieurs bâtiments, - de l'escalier, - de l'emplacement occupé à l'étage, celui-ci pouvant être éventuellement déterminé par référence au plan ou croquis annexé. Par fraction, il faut entendre chaque local: appartement, cave, chambre de service, boutique, réserve, emplacement de stationnement. Les indications ci-dessus doivent être complétées de la quote-part de parties communes en tant que quote-part de copropriété, attachée au lot de propriété, ainsi que de la nature du lot. LA COMMISSION recommande de ne pas faire état dans la désignation du lot de copropriété de la quote-part des charges affectées à chaque lot, la répartition des charges faisant l'objet d'un état de répartition distinct, inclus dans le règlement de copropriété. 5.4. - Sur l'identification de chaque local d'un immeuble en copropriété LA COMMISSION constatant qu'antérieurement aux textes susvisés de la publicité foncière, il était d'usage de confondre dans un même lot, le local principal (par ex: un appartement) et divers locaux accessoires (par ex : chambre de service, cave, garage). Recommande aux copropriétaires: - de prendre l'initiative d'établir un nouvel état descriptif de division, conforme à la réglementation en vigueur depuis 1979, chaque local indépendant étant constitutif d'un lot; - d'établir préalablement à la mutation d'un lot comprenant
un local principal et des locaux accessoires, un modificatif à l'état
descriptif de division préexistant aux fins de diviser le lot d'origine en
autant de lots qu'il y a de locaux concernés. commentaires Dans sa version nouvelle, la recommandation n° 5 présente un caractère très technique que nous n’aborderons pas. Mais elle présente aussi l’intérêt de donner des indications actualisées sur la pratique des copropriétés en volumes et sur les rapports qui peuvent exister entre ces copropriétés et les copropriétés classiques assujetties au régime d la loi du 10 juillet 1965. Elle rappelle en premier lieu « que la division volumétrique ne doit donner naissance à aucune partie commune ». Toute copropriété comportant des parties communes est de plein droit assujettie au régime légal. Elle précise également : - que dans la
division volumétrique, le droit de propriété s'exerce non sur le sol, mais
sur un volume défini selon des cotes planimétriques et altimétriques ; - que ce volume identifié par des coordonnées immuables est
un immeuble par nature, lequel fait l'objet d'une appropriation et peut être
cédé, hypothéqué, grevé de servitudes, donné à bail
à construction; - que chaque volume
constitue ainsi une propriété distincte, lequel peut, le cas échéant,
inclure une copropriété; Tout volume d’espace identifié par des coordonnées immuables est un bien immobilier, qu’il soit construit ou non. Elle décrit avec précision les divisions primaire et secondaire qui doivent être établies dans le cas où une copropriété classique doit être inscrite dans un volume. Dans ce cas, le volume est le siège d’un état descriptif de division en copropriété. Celui-ci ne peut être établi qu’après publication de l’état descriptif de division volumétrique. La Commission valide ainsi les pratiques habituelles et met en garde contre les innovations et dérives éventuelles. RECOMMANDATION N°5 (Ancien texte) relative à la publicité foncière des états
descriptifs de division (BO du ministère de l’Équipement, du Logement, des Transports et de la Mer n° 91-3) Après avoir entendu les représentants du ministère des Finances, spécialement chargés des problèmes relatifs à la publicité foncière, ainsi que les représentants de l’association mutuelle des conservateurs des hypothèques ; Compte tenu des difficultés consécutives à la division d’un immeuble, soit en volumes, soit lors de la soumission d’un immeuble collectif au régime de la copropriété, la commission émet les recommandations suivantes : 5.1. RECOMMANDATIONS
RELATIVES À LA DIVISION EN VOLUMES Constatant que cette opération appelle un numérotage des lots et pose le problème de l’inscription de l’hypothèque sur le sol d’assiette. 5.1.1. Recommandation
relative au numérotage des lots Considérant que la division est constatée par un état descriptif de division qui définit chacun des volumes issus de la division, pour le constituer en entité foncière indépendante ; Que, pour les besoins de la publicité foncière, chaque volume est constitutif d’un lot auquel est affecté un numéro ; Considérant que les bâtiments édifiés au sein de chacun des volumes, ou de certains d’entre eux, sont parfois des immeubles collectifs immédiatement ou ultérieurement soumis au régime de la copropriété ; Que ces bâtiments font donc l’objet d’un règlement de copropriété lequel comporte un état descriptif de division ; Qu’il est dès lors impératif d’éviter des confusions de numérotage entre les lots issus de la division de l’ensemble immobilier en volumes et les lots issus de la division de certains immeubles collectifs soumis au régime de la copropriété, La commission : Recommande aux praticiens de décaler le numérotage des lots au sein de l’état descriptif de division en volumes, par dizaines, centaines ou même milliers d’unités, puis d’utiliser les numéros ainsi rendus disponibles dans les états descriptifs de division des immeubles soumis au régime de la copropriété ; Précise que l’application de cette recommandation aura pour résultat : 1° Que les lots constitués par les volumes porteraient par exemple les numéros 100, 200, 300, 400, 500, etc. ; 2° Que les lots du bâtiment édifié dans le volume 100 et soumis au régime de la copropriété porteraient les numéros 101, 102, 103, 104, 105, etc. ; 3° Que les lots créés par l’état descriptif de division de l’immeuble collectif soumis au régime de la copropriété et édifié dans le volume 400 porteraient les numéros 401, 402, 403, 404, 405, etc. 5.1.2. Recommandation
relative à l’inscription de l’hypothèque sur le sol Considérant que l’hypothèque inscrite sur le sol, avant élaboration et publication d’un état descriptif de division en volumes, grève non seulement le lot dans lequel sera intégré le sol, mais aussi tous les autres lots créés par l’état descriptif de division en volumes, que ceux-ci soient situés en tréfonds ou en superficie ; Considérant que, à l’inverse, si l’hypothèque conférée est inscrite sur un seul des lots de l’état descriptif de division en volumes, postérieurement à la publication de cet état, l’hypothèque en pareil cas ne grève pas les autres lots créés par l’état descriptif de division en volumes et, notamment, celui comprenant le sol naturel s’il n’est pas celui hypothéqué, La commission : Recommande aux promoteurs d’une opération qui entraîne une division en volumes de décrire cette division avant toute hypothèque, de publier l’état descriptif de division et de l’hypothéquer, ensuite de cette publicité, que ceux des lots qu’il est prévu de grever d’une hypothèque. 5.2. RECOMMANDATIONS
RELATIVES À LA SOUMISSION D’UN IMMEUBLE COLLECTIF AU RÉGIME DE LA COPROPRIÉTÉ Constatant que l’obligation d’établir un état descriptif de division soit d’un ensemble immobilier en volumes, soit d’un immeuble collectif soumis au régime de la copropriété et de le publier est imposée par les décrets des 4 janvier et 14 octobre 1955 ; Que, par l’effet du décret du 21 mai 1979, les dispositions des décrets précédents ont été affinées, et qu’est alors née l’obligation de constituer un lot pour chacun des locaux de l’immeuble sur lequel s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents ; Constatant, par ailleurs, que, antérieurement à la mise en vigueur de ces décrets, il était d’usage courant de confondre dans un même lot un local principal (par exemple un appartement) et divers locaux accessoires (par exemple une chambre de service, une cave, un garage), 5.2.1. La
commission Recommande aux copropriétaires : – de prendre l’initiative d’établir un nouvel état descriptif de division, conforme à la réglementation en vigueur depuis 1979, chaque local étant constitutif d’un lot ; – d’établir préalablement à la mutation d’un lot comprenant un local principal et des locaux accessoires un modificatif à l’état descriptif de division préexistant aux fins de diviser le lot originel en autant de lots qu’il y a de locaux concernés ; Précise que la division de l’ancien lot en autant de lots qu’il y a de locaux concernés impose le partage des tantièmes de parties communes affectées au lot originel entre les lots nouveaux et le partage des charges affectées au lot originel entre les lots nouveaux ; Que, relativement au partage des tantièmes de parties communes, si celui-ci est libre, il est cependant souhaitable de le rendre cohérent de telle manière qu’au sein de l’immeuble soient affectées à des lots similaires des quotes-parts identiques ou proches des tantièmes indivis dans les parties communes ; Que, relativement au partage des charges, le projet de division doit être soumis à l’assemblée générale des copropriétaires et approuvé par elle ; Que l’assentiment de l’assemblée générale des copropriétaires sera obtenu d’autant plus facilement que la division sera cohérente, et que le total des charges affectées aux lots nouveaux sera égal aux charges affectées au lot ancien divisé ; 5.2.2. La
commission Recommande en outre au notaire, qui est appelé à diviser un lot ancien en plusieurs lots nouveaux, de ne pas affecter aux lots nouveaux des numéros déjà utilisés et, par conséquent, de requérir du conservateur des hypothèques compétent une copie de la fiche générale de l’immeuble soumis au régime de la copropriété, avant de faire le choix des numéros qu’il affectera aux lots issus de la division à réaliser ; 5.2.3. La
commission Vu la nécessité de ne pas excéder le nombre de 7 chiffres pour permettre l’accès aux fichiers informatisés de la publicité foncière et de ne pas utiliser des décimales pour la désignation des tantièmes de copropriété, Recommande pour l’extension des tantièmes de parties communes et de charges de ne pas faire usage de plus de 7 chiffres et de ne pas utiliser de décimales dans la désignation des tantièmes ; 5.2.4. La
commission Considérant les différences de nature et de fonction entre l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, Recommande d’établir, chaque fois que cela est possible, un document séparé pour constater chacun de ces actes ; qu’à défaut les deux actes soient nettement distingués l’un de l’autre s’ils figurent dans le même document, l’état descriptif de division ne devant pas résulter seulement d’un article du règlement de copropriété. |
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