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Recommandation n°
11-01 relative aux contrats de syndic de copropriété
Nous reproduisons le texte intégral de la Recommandation. Nos observations sont intercalées en bleu La
Commission des clauses abusives, Vu
le code de la consommation et notamment ses articles L. 132-1 à L.
132-5 et R. 132-1 à R. 132-2-1; Vu
la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, fixant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis ; Vu
la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », réglementant les
conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant
sur les immeubles et les fonds de commerce ; Vu
le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi
du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu
le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions
d'application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions
d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les
immeubles et fonds de commerce ; Vu
le décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet
d'entretien de l'immeuble prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965
fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; Vu
le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat
des copropriétaires ; Vu
l'arrêté n° 86-93 A du 2 décembre 1986 relatif aux mesures de
publicité des prix applicables dans certains secteurs professionnels, modifié
notamment par l'arrêté du 19 mars 2010 ; Vu
l'avis du Conseil National de la Consommation du 27 septembre 2007 relatif à
« L'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des
syndics de copropriété » ; Vu
la recommandation de la Commission des clauses abusives n° 96-01 relative aux
contrats de syndics ; Entendu
les représentants des professionnels concernés ; Considérant
que le quart des logements français est organisé en copropriété ; que les
copropriétés sont gérées par des syndics, majoritairement professionnels ; Considérant
que ces syndics proposent des contrats de mandat aux copropriétaires
consommateurs réunis en syndicats ; Considérant
que les syndicats de copropriétaires, dotés de la personnalité morale,
bénéficient de la protection accordée par la loi aux consommateurs et aux
non-professionnels ; Considérant
que la commission constate qu'en dépit des dispositions de l'arrêté du 2
décembre 1986 modifié, la présentation des contrats étudiés rend difficile la
délimitation entre prestations particulières et prestations de gestion
courante, ce qui fait obstacle à la comparaison par le consommateur des
tarifs proposés par les syndics ; Considérant
que ces documents contractuels contiennent des clauses dont le caractère
abusif au sens de l'article L. 132-1 du code de la consommation peut être
relevé ; I. Clauses
relatives à la formation et la révocation du contrat
1.
Considérant que certains contrats de syndics de copropriété sont conclus pour
une durée ne correspondant pas à celle résultant des dates calendaires qui y
figurent ; que ces clauses conduisent à un déséquilibre significatif pour le
consommateur ou le non-professionnel qui ne connaît pas la durée réelle de
son engagement ; JPM : L’article
29 du décret du 17 mars 1967, modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010
- art. 14, précise que le contrat
de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise
d’effet et d’échéance, La recommandation est donc dépourvue d’objet. En cas d’action
judiciaire, c’est bien entendu au texte du décret que le demandeur doit faire
référence et non à une recommandation qui peut faire l’objet d’une
contestation judiciaire. On retrouvera le même problème plus loin, à différentes reprises. 2.
Considérant que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, prévoit
le principe de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal au nom du syndicat,
sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom
ou pour le compte du syndicat et que l'assemblée générale peut en décider
autrement à la majorité requise par les articles 25 et 25-1 ; qu'un nombre
important de contrats indique un prix de forfait annuel de gestion courante
sur la base de la gestion d'un compte bancaire unique pour l'ensemble du
cabinet de syndic ; que certains de ces mêmes contrats prévoient au titre des
prestations particulières rémunérées distinctement l'ouverture d'un compte
bancaire séparé pour le syndicat ; que les autres stipulent un coût de
forfait annuel plus élevé en cas d'ouverture d'un compte séparé ; que ces
deux types de clauses sont abusifs en ce que, d'une part, ils laissent croire
aux syndicats des copropriétaires que le principe est celui de l'ouverture
d'un compte unique alors que la loi prévoit le contraire, d'autre part, en ce
qu'ils font apparaître au titre des prestations particulières, rémunérées
distinctement, l'ouverture d'un compte séparé alors que celle-ci doit figurer
au titre des prestations courantes ; JPM : Le II 5 de l’Annexe à l’avis
de la CNC du 27/0/2007 ainsi conçu : « Compte bancaire séparé ou le
cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le
choix de la copropriété). » Le syndic peut présenter une double
proposition au titre de la rémunération forfaitaire. L’une pour la gestion avec
compte unique, l’autre pour la gestion avec compte séparé. Par contre il est exact que certains
syndics font apparaître la majoration comme un honoraire exceptionnel à
raison de nn € par lot. Cette pratique est doublement condamnable puisqu’en
outre elle ne respecte pas le
principe de la répartition en vertu de l’article 10 al. 2 de la loi de
1965. 3.
Considérant que des contrats prévoient que lorsque le syndic est mandaté pour
la location d'une partie commune, les honoraires seront ceux affichés en
agence ; que ces clauses, qui laissent au professionnel le droit de modifier
unilatéralement les prix du service à rendre, par un simple changement
d'affichage, sont présumées de manière irréfragable abusives en vertu
de l'article R. 132-1 3° du code de la consommation ; 4.
Considérant qu'un nombre important de contrats de syndic impose des modalités
de résolution ou de résiliation plus rigoureuses pour le consommateur ou le
non-professionnel que pour le professionnel ; que, selon l'article R. 132-2
du code de la consommation, sont présumées abusives les clauses soumettant la
résiliation du contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses pour le
consommateur ou non-professionnel que pour le professionnel ; JPM : Cette observation est juridiquement infondée. Le
« contrat de syndic », qualifié à tort de mandat conventionnel, dont
on ne trouve aucune trace dans la loi du 10 juillet 1965, ne peut être qu’un
accessoire du mandat légal conféré au syndic par sa désignation dans
les conditions prévues par l’article L 25. Le mandat légal commence à la date de la désignation par
l’assemblée ou à celle fixée par cette décision de désignation. Le mandat légal expire à la date fixée par la décision de désignation. De plus son expiration anticipée
peut résulter de la révocation par l’assemblée générale, de la démission ou
de la mort (décès ou disparition de la société) du syndic, de l’annulation
judiciaire de sa désignation et enfin de sa résiliation pour défaut
d’ouverture d’un compte séparé dans le délai prescrit. La durée du « contrat de syndic » est liée à celle du
mandat légal. L’existence éventuelle de clauses soumettant la résiliation du
contrat à des conditions ou modalités plus rigoureuses relèverait du droit
commun et non du droit de la consommation. De plus on ne connaît à cet égard que les clauses rappelant les
conditions dans lesquelles l’assemblée générale peut décider la révocation du
syndic. Ces clauses se bornent à reproduire les enseignements d’une
jurisprudence constante. En ce sens elles viennent au bénéfice du syndicat
des copropriétaires qui peut être condamné à verser une indemnité
substantielle en cas de révocation injustifiée. En général, les « contrats de syndic » comportent
désormais une clause favorable aux syndicats précisant les conditions à
respecter par le syndic en cas de démission et notamment l’obligation de
convoquer une assemblée générale afin de pourvoir au remplacement du
démissionnaire. 5.
Considérant que certains contrats de syndics de copropriété proposent des
prestations sans en mentionner le prix ou leur mode de calcul ; que cette
présentation ne permet pas au consommateur ou non-professionnel, d'avoir
connaissance du prix à payer pour ces prestations et empêche une comparaison
efficace avec les autres contrats de syndic, ce qui est de nature à
déséquilibrer significativement le contrat au détriment du syndicat des
copropriétaires ; 6.
Considérant que certains contrats n'opèrent pas une distinction stricte dans
leur présentation entre les prestations de gestion courante, dont le prix est
inclus dans le forfait annuel, et les prestations variables facturées
séparément ; que cette présentation ne permet pas au consommateur ou
non-professionnel de connaître aisément les prestations incluses dans le forfait
annuel et, par suite, rend difficile une comparaison efficace avec les autres
contrats de syndic, ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits
et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des
copropriétaires ; II. Clauses
relatives au contenu et à l'exécution du contrat
A.
Clauses illicites
1.
Clauses contrevenantes à des dispositions légales et/ou réglementaires
7.
Considérant qu'il résulte de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 que
l'assemblée générale des copropriétaires décide, s'il y a lieu, du placement
des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits par ce
placement ; que certains contrats prévoient qu'en cas de gestion financière
par le biais d'un compte unique ouvert au nom du syndic, les profits
éventuels de ce compte seront versés automatiquement à ce dernier, sans qu'il
y ait lieu à un vote spécial de l'assemblée générale sur l'affectation des
intérêts ; que ces clauses sont illicites au regard du texte précité en ce
qu'elles se substituent à une décision de l'assemblée générale ; que,
maintenues dans un contrat, elles sont abusives ; JPM : La vérité est que les syndics professionnels ne devraient
percevoir que des honoraires. La responsabilité des désordres liés à la perception par les
syndics d’une rémunération sur les fonds déposés en banque est imputable aux
pouvoirs publics qui tolèrent et même encouragent depuis dix ans le viol
systématique du principe posé par l’article 18 de la loi du 10 juillet :
ouverture d’un compte séparé ouvert au nom du syndicat. Il est donc anecdotique de faire controverse sur la suffisance ou
non d’une clause du « contrat de syndic » pour déterminer le sort
des revenus bancaires. 8.
Considérant que certains contrats mentionnent la possibilité pour le syndic
de mener une activité de courtage pour la conclusion de toute convention, en
qualité de mandataire du syndicat des copropriétaires ; que ces clauses sont
illicites au regard de l'article 39 du décret du 17 mars 1967 qui impose,
pour toute convention conclue entre le syndic et le syndicat, une
autorisation spéciale de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en
outre, tendant à laisser croire que cette autorisation spéciale a été
accordée lors de la désignation du syndic, elles créent un déséquilibre
significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du
consommateur ou non-professionnel et sont abusives ; JPM : Observation sensiblement identique à ce propos. Il serait plus
simple de prohiber l’exercice de certaines activités dans les conditions
évoquées. Dans ce cas il faut opter certainement pour la nécessité d’une
décision distincte et spécifique de l’assemblée. 9.
Considérant que des contrats imposent, pour des prestations ne relevant pas
du contrat de syndic (location d'une partie commune, gestion des travaux en
tant que maître d'œuvre), que le syndic soit mandaté de plein droit pour ces
prestations, alors que l'article 39 du décret du 17 mars 1967 dispose que
toute convention conclut entre le syndic et le syndicat des copropriétaires,
doit être expressément autorisée par une décision de l'assemblée générale ; que
ces clauses sont illicites et, maintenues dans un contrat, abusives ; JPM : Ce point 9 est en partie fondé mais un
peu flou. En qualité de représentant légal du syndicat le syndic a vocation
à exécuter une décision de l’assemblée tendant à la mise en location d’une
partie commune. Il peut établir le bail et doit, de toute manière encaisser
les loyers. Il s’agit d’une prestation spécifique dont le de rémunération
doit figurer dans le contrat. Le choix d’un tiers pour assurer la gestion et finalement verser le loyer au syndic serait
un peu masochiste. Le syndic est de plein droit « maître d’ouvrage » en
cas de travaux importants. Il ne peut être « maître d’œuvre » que s’il dispose des
qualifications nécessaires. Il peut s’agit d’un architecte exerçant à titre
accessoire l’activité des gestion immobilière ou d’un syndic ayant à sa
disposition un architecte salarié. A la mention d’architecte il faut ajouter
bien entendu les autres catégories de maître d’œuvre. Dans ces cas, le syndic est réellement choisi « intuitu
personae ». Il est tout à fait admissible que le « contrat de
syndic » comporte la clause incriminée. Hormis ces cas, le syndic ne peut se présenter comme
« maître d’œuvre » au sens propre du terme. Tout au plus
est-il est maître d’œuvre comme
n’importe père de famille propriétaire d’un bien. Comme ce dernier, il assure
néanmoins la surveillance des travaux sans fournir une garantie de compétence
technique. 10.
Considérant que certains contrats prévoient la rémunération du syndic dans le
cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes, alors
qu'il s'agit, selon l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2 décembre
1986, d'une prestation de gestion courante ; que ces clauses sont illicites
et, maintenues dans un contrat, abusives ; 11.
Considérant que certains contrats prévoient la possibilité pour le syndic de
se faire rémunérer, à titre de prestation particulière, pour le suivi de
travaux, sans préciser la nature des travaux concernés, alors que l'article
18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cette faculté uniquement dans le
cas de travaux figurant dans la liste limitative prévue par l'article 14-2 de
la même loi et que l'article 44 du décret du 17 mars 1967 pris en application
de ce texte exclut, par principe, toute rémunération du syndic concernant les
travaux de maintenance de parties communes ou d'équipements ; que ces clauses
stipulant une rémunération particulière du syndic en dehors des travaux
limitativement énumérés par la loi sont illicites et, maintenues dans un
contrat, abusives ; JPM : Le statut de la copropriété est très
précis sur ce point. L’article 18-1 A créé par la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 17
dispose : « Seuls les travaux mentionnés à
l’article 14-2 et votés par l’assemblée générale des copropriétaires en
application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l’objet
d’honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors
de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de
majorité. » La recommandation est sans objet. 12.
Considérant que certains contrats imposent la rémunération de « prestations
exceptionnelles non répertoriées », alors que l'arrêté du 19 mars 2010
modifiant l'arrêté du 2 décembre 1986, énonce que toute prestation
particulière doit figurer explicitement dans le contrat en tant que telle et
que le contenu des prestations particulières doit être défini avec précision
dans les rubriques correspondantes ; qu'ainsi, les clauses prévoyant des
prestations exceptionnelles sans en définir le contenu, contreviennent aux
dispositions réglementaires et sont illicites ; que, maintenues dans un
contrat, elles sont abusives ; 13.
Considérant que plusieurs contrats scindent des prestations de gestion
courante prévues dans l'arrêté du 19 mars 2010 modifiant l'arrêté du 2
décembre 1986, telles que l'établissement et la mise à jour du carnet d'entretien,
en plusieurs prestations particulières du type « création du carnet
d'entretien », « tenue du carnet d'entretien de l'immeuble » ; qu'ainsi, le
syndic peut être rémunéré de manière particulière pour des prestations de
gestion courante ; que de telles clauses sont illicites ; que, maintenues
dans un contrat, elles sont abusives ; JPM : La création d’un carnet d’entretien
tel qu’il est décrit dans le statut de la copropriété ne justifie aucune
rémunération spécifique. La création d’un vrai carnet d’entretien conformément aux
principes énoncés depuis des lustres par la Fédération Parisienne du Bâtiment
ou l’architecte Olivier Robine justifie une rémunération car elle exige des
prestations significatives dans le cas d’un immeuble ancien. Ce cas n’a pas
été prévu parce que la gestion technique prévisionnelle n’est pas reconnue présentement. Dans tous les cas, la mise à jour du carnet d’entretien relève de
la gestion courante. La rédaction de la recommandation la prive de portée générale.
Elle ne comporte aucun critère permettant son application à d’autres types de
prestations. 14.
Considérant qu'un nombre très important de contrats indique, dans le cas de
travaux autres que ceux d'entretien et de maintenance, dont la liste est
fixée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967, que la rémunération du syndic
sera constituée par un montant minimum ou un pourcentage du montant de ces
travaux, alors que l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, en
pareil cas, que les honoraires du syndic sont votés lors de l'assemblée
générale autorisant les travaux ; que ces clauses laissent croire qu'en ce
cas, la rémunération du syndic peut être fixée par avance dans le contrat au
lieu d'être votée en assemblée générale ; que ces clauses sont illicites au
regard du texte susvisé et, maintenues dans un contrat, abusives ; JPM : Il est certain que la rémunération du
syndic au titre des travaux de l’article 14-2 doit faire l’objet d’une
décision spécifique de l’assemblée conformément à l’article 18-1-A reproduit
ci dessus. Il n’est pas interdit au syndic de préciser dans le
« contrat de syndic » les modalités de rémunération qu’il
sollicitera. On peut même ajouter que cette indication présente un caractère
obligatoire si l’on se réfère aux principes généraux de l’information
préalable de la clientèle par affichage des prix ou autre moyen. Mais la clause du contrat ne doit pas se présenter comme
contraignante et impérative. 2.
Clauses relatives aux prestations particulières redondantes par rapport à des
prestations de gestion courante
15.
Considérant que certains contrats prévoient la rémunération particulière du
syndic au titre de prestations de gestion courante énumérées par l'arrêté du
2 décembre 1986 modifié ; Qu'il en est ainsi : - des appels d'offres, d'étude de devis et de mise en concurrence y compris lorsque celle-ci est obligatoire au regard du décret du 17 mars 1967, - des prestations de gestion
courante confiées par le syndic à des tiers, - de la présence du syndic aux
assemblées générales ou aux conseils syndicaux, ne précisant pas que ne sont
pas concernés l'assemblée générale annuelle et le conseil syndical la
précédant, - de la « remise au syndic
successeur, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des
copropriétaires et des comptes du syndicat », de « gestion de comptes » et de
« transmission des archives au syndic successeur », - de l'établissement des
diagnostics ne précisant pas que seuls les diagnostics non obligatoires ou
relatifs à un copropriétaire sont concernés, - de l'ouverture du dossier et
du compte du nouveau propriétaire lors de la cession d'un lot, - de l'acquisition de
fournitures indispensables à la réalisation de prestations relevant de la
gestion courante (registre d'assemblée, imprimés obligatoires, carnet d'entretien
et livres) ; Que
ces clauses sont illicites au regard de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié
et, maintenues dans un contrat, abusives ; JPM : Globalement, ces observations sont
justifiées. Toutefois, s’agissant d’un chantier important justifiant une
rémunération spécifique en cas d’exécution, il faut considérer qu’une étude
sérieuse du chantier effectuée par le syndic lui-même peut donner lieu à
rémunération lorsque finalement l’assemblée ne décide pas l’exécution. Tout
contrat d’architecte comporte la distinction entre l’étude et la mise en
œuvre. Les « contrats de syndic » devraient comporter cette
distinction. Les frais d'acquisition de fournitures indispensables à la
réalisation de prestations relevant de la gestion courante (registre d'assemblée,
imprimés obligatoires, carnet d'entretien et livres) payés par le syndic
doivent être considérés comme des débours remboursables par le syndicat.
C’est d’ailleurs à cet effet que le plan comptable comporte un compte de
débours. B.
Clauses relatives à des prestations particulières redondantes par rapport à
d'autres prestations particulières
16.
Considérant que certains contrats prévoient une prestation particulière
consistant à notifier les travaux nécessitant l'accès aux parties privatives
; qu'il s'agit d'une obligation pour le syndic prévue à l'article 9 de la loi
du 10 juillet 1965 ; qu'il résulte de l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié que
la gestion des travaux de maintenance et d'entretien est incluse dans le
forfait annuel et que la gestion administrative des autres travaux est une
prestation particulière ; qu'ainsi, cette clause est abusive en ce qu'elle
permet au syndic de se faire rémunérer pour une prestation comprise dans une
prestation déjà rémunérée ; JPM : Les travaux visés par l’article 9
sont des « travaux
régulièrement et expressément décidés par l’assemblée générale en vertu des
e, g, h, i et n de l’article 25, du d de l’article 26 et de l’article
30 ». Il s’agit donc de travaux de l’article 14-2 relevant de l’article
18-1-A. Ils font légalement l’objet d’une rémunération spécifique fixée par
l’assemblée. Si l’intervention du syndic pour
l’accès aux parties privatives est limitée à un simple avis, sa rémunération
est couverte par l’honoraire sur travaux. Si l’accès exige une intervention
judiciaire, le syndic peut obtenir une rémunération spécifique au titre de
l’établissement du dossier et du suivi de la procédure. 17.
Considérant que certains contrats énumèrent, au titre des prestations
particulières, des rubriques susceptibles de permettre deux fois la
rémunération d'une même prestation, telles que « suivi de la procédure
contentieuse » et « clôture du compte contentieux », ainsi que «
renseignements aux administrations » et « contrôle URSSAF » ou « inspection
du travail » ; que ces clauses créent un déséquilibre significatif entre les
droits et les obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des
copropriétaires ; JPM : La Commission aurait pu ajouter que
le libellé « remise du dossier à l’avocat (ou à l’huissier) » est
absurde. La remise n’est pas une prestation significative. En réalité il y
aurait lieu de mentionner « constitution du dossier pour l’avocat ».
Il s’agit alors d’une prestation significative justifiant rémunération. Le suivi de la procédure peut aussi être une prestation
significative voire lourde dans le cas de certains dossiers. Le clôture d’un
compte contentieux doit entrer dans le cadre du suivi sans que la distinction
soit admissible. 18.
Considérant que certains contrats mentionnent une prestation « indication des
charges récupérables » imputable au syndicat ; que cette clause qui met à la
charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui incombe pas,
dès lors qu'elle ne profite qu'au seul copropriétaire concerné, crée un
déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au
détriment du syndicat des copropriétaires ; JPM : Mentionner les propriétaires
bailleurs comme seuls bénéficiaires de l’indication des charges récupérables
dénonce une connaissance insuffisante de la matière traitée. Elle intéresse
aussi les usufruitiers et nu-propriétaires, les acquéreurs à terme, et
d’autres catégories de copropriétaires
éventuellement. D’autre part la mention des charges récupérables présente un
intérêt pour la gestion car elle facilite le contrôle de l’évolution de
certaines catégories de charges. Ceci étant les logiciels professionnels font apparaître les charges
récupérables. Encore faut-il effectuer à ce titre une codification
spécifique. Les syndics professionnels doivent intégrer les coûts liés au
calcul de leur rémunération forfaitaire sans qu’il y ait lieu à controverse
sur ce point mesquin. 19.
Considérant que certains contrats mentionnent des honoraires, des frais de
correspondance, des frais administratifs en plus des frais de tirage,
d'affranchissement et d'acheminements pour les activités de productions de
documents, sans indiquer en quoi elles se distinguent de prestations déjà
rémunérées au titre de la gestion courante ou de prestations particulières ;
que ces clauses sont abusives en ce qu'elles permettent au professionnel de
facturer deux fois la même prestation JPM : Il est vrai que certaines clauses
comportent des « frais administratifs » souvent décomptés à raison
de nn € pour chaque lot. Cette pratique n’est pas admissible. Les frais d’affranchissement et de photocopie sont des débours.
Les premiers sont remboursables sur justificatif postal sans TVA. Les seconds
sont fréquemment surestimés. Il appartient à l’assemblée d’y veiller. C.
Clauses manquant de clarté
20.
Considérant que certains contrats permettent de faire peser sur le syndicat,
des frais engagés au profit des copropriétaires bailleurs ; que de telles
clauses sont abusives ; JPM : Faute d’exemple, et réserve de ce qui
a été dit pour les charges récupérables, l’observation est dépourvue de
portée sérieuse. 21.
Considérant que certains contrats prévoient la même prestation particulière
de tenue d'assemblée générale extraordinaire, en indiquant soit un mode de
rémunération à la vacation, soit un droit proportionnel par lot principal ;
que de telles clauses, qui réservent au seul professionnel le choix de son
mode de rémunération, sont abusives ; JPM : Il n’est pas douteux que les
modalités de rémunération doivent être indiquées avec précision. La
détermination à raison de nn € par lot est illégale si la masse calculée
n’est pas répartie conformément à l’article 10 al. 2 de la loi. 22.
Considérant que des contrats précisent que le compte unique permettra
d'assurer une garantie financière aux sommes versées ou qu'il permettra de
disposer de la situation de la trésorerie et du détail des recettes et des
dépenses, sans préciser que le compte séparé offre les mêmes garanties et
services, alors que la garantie et la délivrance de ces informations sont
obligatoires, respectivement en application de la loi du 2 janvier 1970 et du
décret du 17 mars 1967 ; que cette présentation laisse croire qu'un compte
séparé ne permettrait pas de bénéficier des mêmes prestations, ce qui est de
nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et les
obligations des parties au contrat au détriment du syndicat des
copropriétaires ; JPM : Cette observation est parfaitement
exacte. La suppression de la dispense d’ouverture du compte séparé
permettrait d’éviter ces confusions. 23.
Considérant que les clauses de certains contrats mentionnent, en prestation
particulière, « la gestion des comptes à terme », «le suivi des placements de
fonds » ; que l'imprécision de ces termes ne permet pas de savoir si ces
prestations sont incluses ou non dans « l'état financier du syndicat des
copropriétaires » qui est une prestation intégrée dans la liste a minima des
prestations de gestion courante fixée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié
; qu'en conséquence, le manque de clarté de ces clauses crée un déséquilibre
significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat au
détriment du syndicat des copropriétaires ; JPM : La gestion des comptes de placement
n’exige aucune prestation significative. Toutefois, il est bien certain que la multiplication très
souhaitable des comptes de prévoyance sur Livret A ou autres a une incidence sur le
montant de la garantie financière imposée aux syndics professionnels. Si la
constitution de provisions de prévoyance devenait obligatoire, il y aurait
d’intégrer ce coût au calcul des honoraires forfaitaires. En l’état, il est juste de décompter ces frais aux seuls syndicats
détenteurs de comptes de prévoyance. 24. Considérant que les contrats
conclus entre le syndic et le syndicat des copropriétaires comportent des
clauses prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires
individuellement considérés ; que de telles clauses, qui portent atteinte à
l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il
est engagé par le contrat de syndic, sont abusives ; qu'il en va ainsi,
notamment, des clauses relatives : - à l'établissement de l'état daté, - aux frais en cas de vente non réalisée, - à la facturation au vendeur de l'envoi du
livret d'accueil du nouveau copropriétaire, - à la gestion de travaux dans des parties
privatives, - à l'accès par internet à la page personnelle
du compte du copropriétaire, - à la facturation au copropriétaire d'une
commission pour la recherche d'un prêt ou l'obtention d'une subvention qu'il
souscrit, - à l'aide aux déclarations fiscales - à la mise en place d'un échéancier de
paiement, - à l'établissement d'un protocole d'accord pour
règlement de la dette, - à l'établissement d'un décompte détaillé des
charges locatives, - à l'établissement des attestations de travaux
; JPM : Pour l’établissement de l’état daté, l’observation
est sans objet (Voir l’article L 10-1) En cas de non réalisation de la vente, le syndic conserve les
frais d’état daté puisue le trévail a été réalisé. Il n’y a pas d’autres
frais à prévoir. Il appartient à l’assemblée de fixer le régime du livret
d’accueil non prévu par le statut. La décision s’imposera au vendeur. Les autres rubriques concernent des prestations personnelles
auxquelles le syndic n’est pas tenu par le statut. Elles doivent faire
l’objet d’un accord entre le copropriétaire et le syndic. Une réserve pour à la mise en place d'un échéancier de
paiement ou à l'établissement d'un protocole d'accord pour règlement de la
dette. Il s’agit en fait d’une seule et même opération. Il est concevable que
le coût soit à la charge du débiteur. C’est ici le montant de l’honoraire qui
est souvent contestable. Recommande que soient éliminées des contrats les
clauses ayant pour objet ou pour effet :
1.
d'indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et
d'échéance mentionnées dans celui-ci ; 2.
de présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le
principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise
dans le forfait annuel ; 3.
de permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion
locative d'une partie commune ; 4.
de rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à
l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'é celle du
syndic ; 5.
de laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix
ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ; 6.
de inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion
courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ; 7.
de décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts
produits sans vote exprès de l'assemblée générale ; 8.
de prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier,
sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ; 9.
de mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions
de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ; 10.
de prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une
déclaration de sinistre concernant les parties communes ; 11.
de prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour
le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ; 12.
de prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non
définies dans le contrat ; 13.
de scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin
de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ; 14.
de fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux
autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à
l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ; 15.
de prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion
courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ; 16.
de facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties
privatives, prestation déjé rémunérée au titre de la gestion de
ces travaux ; 17.
d'offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ; 18.
de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne
lui est pas imputable ; 19.
de permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ; 20.
de faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation
réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ; 21.
de permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de
rémunération prévus au contrat ; 22.
de présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier
de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées
légalement ; 23.
de mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas
précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une
prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer
deux fois la même prestation ; 24.
de faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une
rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un
copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas
partie au contrat. Recommandation adoptée le 15
septembre 2011 sur le rapport de Mme Raphaëlle PETIT-MACUR |
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