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Question
N° 90306 de M. Stéphane Saint-André (Radical, républicain, démocrate et progressiste -
Pas-de-Calais ) Question
écrite Ministère
interrogé > Logement, égalité des territoires et ruralité Ministère
attributaire > Logement, égalité des territoires et ruralité Question
publiée au JO le : 20/10/2015 page : 7851 Réponse
publiée au JO le : 05/01/2016 page : 202 Avertissement :
Nous avons profité de cette question parlementaire pour effectuer un exercice
juridique consistant à présenter à la suite de la réponse ministérielle celle
que nous aurions formulée !!! La réponse figurant sous
le titre « texte de la réponse » est donc la seule officielle. À la suite nous avons
inséré un bref commentaire de la réponse ministérielle Puis notre propre
réponse. Nous espérons recevoir
quelques observations à la suite de ce petit exercice. Texte
de la question M.
Stéphane Saint-André attire l'attention de Mme la ministre du logement, de
l'égalité des territoires et de la ruralité sur le règlement des charges
d'entretien des jardins privatifs. La loi précise que les charges d'entretien
des ascenseurs ne sont payées que par ceux qui sont aux étages. La loi est
plus confuse s'agissant des jardins. D'ailleurs, comme en pareil cas, les
contentieux sont nombreux. Ils sont considérés comme des parties communes de
la copropriété et sont repris dans les charges locatives car ce droit de
jouissance exclusive n'est pas un droit de propriété. Cependant la cour
d'appel d'Aix-en-Provence a récemment précisé que la taille et le
remplacement des arbres de haute futaie implantés dans un jardin à usage
privatif sont pris en charge par la copropriété alors que l'arrosage, qui
relève de l'entretien courant, est à la charge de l'utilisateur du jardin. Il
lui demande s'il est envisagé de préciser ces charges ou de faire supporter
la totalité des charges aux copropriétaires des rez-de-chaussée qui en ont
l'usage exclusif. Ce serait une mesure de justice puisque les propriétaires
des rez-de-chaussée ne payent pas l'entretien des ascenseurs. Texte
de la réponse Il
convient tout d’abord de rappeler le statut des jardins « privatifs » en
copropriété et de la répartition des charges d’entretien les concernant. Le
règlement de copropriété peut prévoir leur statut, leurs conditions d’accès,
l’exclusivité de leur usage ainsi que la répartition des charges de leur
entretien. En
l’absence de telles dispositions, ils sont réputés parties communes en
application des dispositions de l’article 3 de la loi no 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis. Ensuite,
le droit de jouissance exclusif n’est pas automatique. Il doit
être, soit prévu par le règlement de copropriété, soit attribué à la suite
d’une décision d’assemblée générale prise à la double majorité de l’article
26. Il peut
également être, soit
attribué nominativement à un copropriétaire (dans ce cas ce droit est
personnel et ne peut être transmis), soit
rattaché à un lot (dans ce cas, le droit est transmis avec le lot en cas de
vente, décès ou succession). La remise
en cause de ce droit est impossible sans l’accord de son bénéficiaire. Pour
autant, le bénéficiaire ne peut user de son droit que dans certaines limites
son utilisation doit être conforme à la destination de l’immeuble, ne pas
créer de nuisances vis-à-vis du voisinage et la réalisation de travaux
nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires. S’agissant
de la répartition des charges d’entretien de ces jardins, si elle n’a pas été
prévue dans le règlement de copropriété ou que le règlement de copropriété ne
met pas à la charge du copropriétaire titulaire du droit de jouissance
exclusive des frais d’entretien spécifiques, elle obéira alors aux
dispositions générales de répartition des charges de l’article 10, alinéa 2,
de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, qui dispose « (Les
copropriétaires) sont tenus de participer aux charges relatives à la
conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes
proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de
l’article 5. ». Néanmoins,
les modalités de répartition des charges afférentes aux jardins à jouissance
exclusive ne peuvent être alignées sur celles des ascenseurs. En effet, les
jardins sont des parties communes alors que les ascenseurs sont des
équipements communs, pour lesquels les copropriétaires, en application de
l’alinéa 1 de l’article 10, doivent participer aux charges en fonction de
l’utilité que ces équipements présentent à l’égard de chaque lot qui
résultent pour ces derniers. Cette répartition résulte des dispositions de
l’alinéa 1 de l’article 10 de la loi no 65-557 du
10 juillet 1965. De ce
fait, la demande de modification de la législation en vigueur ne saurait être
favorablement accueillie. La jouissance exclusive d’un jardin n’étant pas
automatique, l’assemblée générale de la copropriété conserve la possibilité
de définir, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les
deux tiers des voix (double majorité de l’article 26 de la loi no 65-557
du 10 juillet 1965), des modalités particulières de répartition des
charges d’entretien des jardins à jouissance exclusive. Commentaires : La rédaction de la
question laisse apparaître une méconnaissance manifeste de ce qu’est le
régime de la copropriété. C’est tout à fait excusable mais nous rappelons à
nouveau que les parlementaires devraient se faire assister pour la rédaction
des questions aux Ministres. L’auteur de la réponse a
eu le souci très louable de rappeler ce qu’est le droit exclusif de
jouissance sur une partie commune et dans la pratique un « jardin
privatif ». Il aurait été
préférable, nous semble-t-il, de faire choix de l’hypothèse très largement
majoritaire des jardins privatifs prévus lors de la création de la
copropriété et faisant l’objet de dispositions appropriées dans le règlement
de copropriété. La présentation au même niveau d’importance du droit exclusif
de jouissance classique et de celui rarissime au profit d’une personne
déterminée et/ou pour une durée déterminée brouille quelque peu l’exposé. Il en va de même pour l’organisation
prévue dès la naissance de la copropriété et les cas beaucoup moins fréquents
de concession du droit de jouissance au cours de la vue de la copropriété. On trouve curieusement
la mention de la non-automaticité du droit de jouissance exclusif. En ne privilégiant pas l’hypothèse
majoritaire des jardins privatifs prévus dès la naissance de la copropriété,
l’auteur a fatalement omis de faire valoir la prise en considération de ce
facteur valorisant pour la détermination des quotes-parts des parties
communes, mais aussi de contribution aux charges communes. Or c’est une
réponse péremptoire aux « accusations » de privilégier les nantis
du rez-de-chaussée qu’on trouve dans la question. Réponse de JPM-COPRO Dans un immeuble visé par
l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, on entend
par « jardin privatif » l’élément d’un lot constitué par un droit
exclusif de jouissance sur une partie déterminée du terrain commun, attenante
à la partie privative du lot. Le droit exclusif de jouissance a un caractère
réel et perpétuel, nonobstant le non-usage. Il suit le lot en quelque main qu’il
passe. Il ne peut être constitué en lot, faute de partie privative objet d’un
droit de propriété. L’existence de
« jardins privatifs » est généralement prévue dès la naissance de
la copropriété. Il s’agit de parcelles déterminées du terrain commun
affectées respectivement aux lots dont les parties privatives sont en
rez-de-jardin avec accès direct. Le règlement de copropriété mentionne les
« jardins privatifs » dans la description des lots concernés. Il
comporte des clauses précisant les droits et obligations de leurs propriétaires
au titre des « jardins privatifs ». Le droit exclusif de
jouissance confère l’usage et la jouissance de l’espace superficiaire de la
parcelle, limité à la hauteur de l’étage courant. L’usager ne peut ni
affouiller le terrain, ni y placer des installations autres que légères et
démontables, ni construire. Il peut effectuer des semis et plantations de
fleurs et arbustes bas à charge de les entretenir (en ce compris l’arrosage).
Il ne peut planter un arbre de haute futaie (interdiction d’affouiller le sol
et limitation en hauteur de la jouissance). Les arbres de haute
futaie plantés à la naissance de la copropriété sont des éléments communs en
vertu de l’article 3 de la loi de 1965 comme attachés au sol commun, même s’ils
se trouvent dans un « jardin privatif ». La Cour d’appel d’Aix en
Provence (6 juin 2008 n° 07-17310) a retenu en outre que leur agrément
profite à tous les copropriétaires. Les dépenses générées par leur entretien
sont réparties entre tous les copropriétaires. Il est tenu compte de l’existence
de jardins privatifs comme éléments valorisants lors de la détermination des
quotes-parts des parties communes attachées aux lots concernés. Ceux-ci
contribuent donc équitablement aux charges relatives à la conservation, à l’entretien
et à l’administration des parties communes visées par l’article 10, alinéa 2,
de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965. Un droit exclusif de
jouissance peut être concédé au propriétaire d’un lot par décision de
l’assemblée générale à la double majorité de l’article 26 après la naissance
de la copropriété. Cette décision doit comporter toutes les dispositions
déterminant les droits et obligations liés à cette concession. L’ensemble de ces
dispositions ne laisse planer aucune confusion, ni atteinte aux principes
généraux de la répartition des charges. De ce fait, la demande de
modification de la législation en vigueur ne saurait être favorablement
accueillie. |
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