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Sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps
partagé Loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 Répartition des charges ; Décret d’application non publié Question N° : Ministère interrogé : économie Ministère attributaire : économie Réponse publiée au JO le : Texte de la QUESTION : M. Max Roustan attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur l'introduction par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 de la notion de charges « liée à l'occupation ». Les comptables pour les activités touristiques voient leur charge devenir délicate puisque l'ensemble des occupations enregistrées chaque saison pour un site donné doit être pris en compte en plus ou concomitamment à la notion de cycle (hiver, été...) pour une catégorie de charges donnée. Cette notion d'application détermine la facturation ou non à l'associé considéré d'une quote-part de charges variables (eau, électricité, ménage...) qui n'est répartie qu'entre les associés (ou leurs ayants droit) ayant séjourné et donc consommé ces prestations. Les décrets d'application de cette loi n'ayant jamais été publiés, ce principe qui apparaît équitable se révéler dans la pratique d'une application difficile et source d'interprétation. Il lui demande en conséquence si les décrets d'application seront, tout simplement, publiés un jour afin de clarifier la situation. Texte de la Réponse : L'article 9 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé a prévu qu'un décret déterminera les charges communes et les charges liées à l'occupation du logement lorsqu'elles ne sont pas individualisées par les lois ou règlements en vigueur. Il est précisé dans ce même article qu'un règlement fixe la quote-part dans chacune des catégories de charges qui incombe à chaque associé. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables en matière de location individualise les charges liées à l'occupation dans le cadre de locations effectuées dans le cadre des activités touristiques. Les dispositions de l'article 9 de la loi précitée ont été appliquées sans encombre pendant dix-neuf ans par les professionnels. Le texte paraissant donc se suffire à lui-même, il n'est pas envisagé d'y apporter des précisions par un décret spécifique. Commentaires : La réponse est surprenante ! Jusqu’à la loi du 6 janvier 1986, conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 16 juillet 1971 relative aux sociétés d’attribution, les charges des immeubles attribués en jouissance à temps partagé étaient réparties conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété. L’article 9 de la loi du 6 juillet 1986 a fixé un autre dispositif comportant trois groupes de charges : 1° Charges relatives au fonctionnement de la société, à l’administration et à l’entretien des parties communes : réparties en fonction du nombre de parts ou actions détenues par les associés 2° Charges relatives aux services collectifs et aux équipements de l’immeuble : réparties en fonction de la situation et de la consistance du local, de la durée et de l’époque de la période de jouissance, qu’il y ait eu ou non occupation. 3° Charges liées à l’occupation : elles sont réparties en fonction du même critère que dessus (2°), mais ne sont dues qu’en cas d’occupation. C’est le régime de ces charges qu’un décret devait fixer. Les spécialistes ont été unanimes pour critiquer les dispositions nouvelles, établies au mépris de la pratique ancienne. Ils ont fait remarquer que l’inoccupation d’un lot ne pouvait avoir qu’une incidence très modeste sur les charges. De plus l’exploitation du mécanisme posait manifestement des problèmes insolubles. Ils annonçaient à l’époque que le décret d’application ne serait jamais publié en raison de l’extraordinaire complexité de sa rédaction. On ne peut omettre de rappeler que dans certains cas ces immeubles s’inscrivent dans un ensemble soumis au régime de la copropriété, ce qui n’arrange pas les choses. La réponse ci dessus valide cette prophétie ! Les praticiens se sont accommodés de cette situation inconfortable. On peut se reporter aux études de M. Daniel Sizaire publiées dans le Jurisclasseur copropriété (Fascicules 390 et suivants). Cette confusion a ouvert la voie à des contestations et c’est à juste titre que M. Roustan a interrogé le Ministre. Celui répond que « Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui fixe la liste des charges récupérables en matière de location individualise les charges liées à l'occupation dans le cadre de locations effectuées dans le cadre des activités touristiques. ». Il ajoute que, dans ces conditions, un décret est inutile. Précédemment (RM 42297 JOAN 8 juin 1992 p. 2564) le Ministre de l’Équipement avait également « botté en touche » en indiquant que tout cela était bien compliqué et qu’il paraissait en conséquence « préférable de laisser le soin au règlement intérieur de chaque société concernée d’adopter une répartition des deux catégories de charges qui tiennent compte de la spécificité de leur gestion, ce qui a été réalisé dans la plupart des cas ». Il laissait à part le premier groupe de charges qui n’était pas visé dans la question. Entre temps la Cour de cassation a été amenée à statuer (Cass. civ. 3e 23 janvier 2002 SCI Reberty). Elle ne pouvait que constater la distinction établie par la loi et juger qu’un associé n’est pas tenu de contribuer à certaines charges pour des périodes d’inoccupation. Force est de constater que les Pouvoirs publics auront suggéré successivement de s’en rapporter à la compétence des praticiens puis de se référer à un texte concernant les charges locatives dans le cadre des activités touristiques. N’est-il pas possible de faire la synthèse de ces pratiques et dispositions en tenant compte des spécificités du régime concerné ? |
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