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MUTATION DE LOT . COMPTE ENTRE LES PARTIES Question N° : 50794 de M. Nudant Jean-Marc Ministère interrogé : logement et ville Ministère attributaire : logement et ville Réponse publiée au JO le : 05/04/2005 page : 3547
Texte de la QUESTION : M. Jean-Marc Nudant appelle l'attention de M. le ministre délégué au logement et à la ville sur l'interprétation du décret du 27 mai 2004, et plus particulièrement son article 6-2 alinéa 3 relatif à l'apurement des comptes. En effet, la notion de « trop ou moins perçu sur les provisions, relevé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire, lors de l'approbation des comptes » est difficilement acceptée et crée l'incompréhension des vendeurs et des acheteurs. Il lui rappelle que l'acheteur du lot est toujours la personne présente lors de l'approbation des comptes qui a eu lieu dans le semestre qui suit l'arrêté de l'exercice comptable. Or, la disparition du compte d'attente ou prorata temporis déconcerte l'acheteur qui va supporter le glissement à la hausse du budget prévisionnel voté un an plus tôt. Comme il déconcerte le vendeur qui, en cas du glissement vers le bas du budget prévisionnel, se verra déposséder du crédit sur charges trop versées, puisque l'acquéreur en bénéficiera. Les conventions particulières prévues à l'article 6-3 sont toujours possibles et obligent contractuellement les parties à l'acte. Ne serait-il pas possible pour éviter toute discussion d'imaginer une clause qui impliquerait les intervenants lors du compromis de vente au moment où toutes explications et toutes négociations sont encore possibles ? Selon l'article 6-3, les négociations entre parties sont inopposables au syndicat des copropriétaires. Si elles ne sont pas respectées par l'un d'elles. L'article 6-2 sera appliqué. La régularisation après reddition se ferait entre les parties comme un propriétaire bailleur avec son locataire. Il lui demande de bien vouloir lui préciser les intentions du Gouvernement dans ce domaine. Texte de la RÉPONSE : L'article 6-2 du décret n° 67-223 du
17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965
dispose qu'à l'occasion de la mutation, à titre onéreux d'un lot, le trop ou
moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté
au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de
l'approbation des comptes. L'honorable parlementaire signale que ces règles
sont difficilement comprises et acceptées par les parties au contrat de
vente, parce que l'acquéreur serait toujours la personne présente lors de
l'approbation des comptes et que la disparition de la règle du prorata temporis
aurait pour conséquence que le moins perçu serait à sa charge, donc au
bénéfice du vendeur, et le trop perçu à son bénéfice, donc au détriment du
vendeur. Il convient de préciser, au préalable, que la partie au contrat qui
participe à l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes est la
personne qui a la qualité de copropriétaire vis-à-vis du syndicat des
copropriétaires. Or, il ressort de l'article 6 du décret que c'est la
notification du transfert de propriété au syndic qui rend la mutation opposable
au syndicat. Tant que la notification n'a pas été réalisée, le vendeur
conserve la qualité de copropriétaire et continue de recevoir les
convocations à l'assemblée générale. Ensuite, l'approbation des comptes
permet de dégager la différence entre le total des dettes du syndicat réglées
ou restant à régler et le total des appels de fonds lancés par le syndic.
L'intérêt du syndicat est privilégié. Il importe donc peu de savoir qui du
vendeur ou de l'acquéreur a versé telle ou telle provision, totalement ou
partiellement. L'essentiel pour le syndicat est de savoir qui est
propriétaire à l'approbation des comptes, en application des règles de
l'article 6 précité, et d'avoir ainsi un interlocuteur unique, ce qui
présente un intérêt certain en cas de litige entre les parties. C'est
toujours dans l'intérêt du syndicat que l'article 6-3 rend les
conventions entre l'acquéreur et le vendeur inopposables au syndicat. Il
n'est pas envisagé d'édicter des clauses types pour régler les relations
entre les parties au contrat de vente. Il appartient aux professionnels de
l'immobilier et en particulier aux notaires de déterminer avec leurs clients
le contenu des clauses conventionnelles, dans le cadre de la liberté
contractuelle. COMMENTAIRES
/ Cette réponse marque met en lumière le but poursuivi par les auteurs du nouveau texte : privilégier avant tout le syndicat des copropriétaires. Elle fait remarquer judicieusement qu’il incombe aux notaires d’insérer dans les actes de vente des clauses conventionnelles propres à sauvegarder les intérêts de chacune des parties (vendeur et acquéreur). |
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