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Question N° : 95669 de M. Philippe Meunier Ministère interrogé > Écologie,
développement durable, transports et logement Ministère attributaire > Écologie,
développement durable, transports et logement Réponse publiée au JO le : 01/03/2011 page
: 2002 La question : M. Philippe Meunier attire l'attention de Mme la
ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du
logement sur le problème des copropriétés dotées d'un chauffage collectif. En
effet, lorsqu'une personne fait l'effort de changer ses fenêtres contre du
double vitrage, son investissement n'est pas financièrement récompensé dans
la mesure où elle paie le même montant que les autres copropriétaires,
puisque la facture est supportée de manière égale pour chaque logement quel
que soit son niveau d'isolation thermique. C'est aussi pour cette raison que
de nombreux co-propriétaires, habitant des logements avec chauffage
collectif, préfèrent n'engager aucune dépense malgré les possibilités
offertes pour permettre l'amélioration de l'habitat en France. Aussi, il lui
demande quelles dispositions il conviendrait de prendre afin de ne pas
décourager les personnes souhaitant faire des économies et, partant, de
respecter l'environnement. La réponse : La réalisation par un copropriétaire de travaux sur ses
parties privatives, par exemple la pose de fenêtres à double vitrage, ne lui
permet de bénéficier des économies attendues en termes de consommation de
chaleur que si la répartition des charges de chauffage collectif, prévue au
règlement de copropriété, tient déjà compte de la consommation individuelle
de chacun. Si tel n'est pas le cas, la seule réalisation de
travaux d'isolation thermique par un copropriétaire ne peut avoir pour effet
de modifier la répartition des charges entre tous les copropriétaires prévue
par le règlement de copropriété. En effet, la loi pose le principe selon
lequel la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété ne
peut être modifiée que par l'assemblée générale, à l'unanimité de tous les
copropriétaires. Ce principe se justifie d'abord par le fait que le
règlement de copropriété est un document contractuel fondamental liant tous
les copropriétaires, dont la répartition des charges constitue une clause
essentielle, porteuse d'enjeux financiers majeurs. Afin de garantir les
intérêts et les droits de tous les copropriétaires, les conditions de
modification de la répartition des charges doivent donc être strictement
encadrées. Ce principe se justifie également, dans un souci de
sécurité juridique et de bon fonctionnement des syndicats de copropriétaires,
par la nécessité de limiter les risques d'impayés de charges et de
contentieux consécutifs au désaccord de copropriétaires en cas de
modification de la répartition des charges. Si le législateur, conscient de la nécessité de ne pas
figer excessivement les situations, a assorti le principe d'intangibilité de
la répartition des charges de plusieurs tempéraments, en permettant notamment
la modification de la répartition des charges par l'assemblée générale à la
même majorité que celle requise pour le vote de travaux sur parties communes
qui rendraient nécessaire cette modification, il n'est en revanche pas
envisageable de prévoir dans la loi que les travaux réalisés individuellement
par un copropriétaire sur ses parties privatives, notamment les travaux
d'économie d'énergie, permettraient la modification de la répartition des
charges. Toutefois, la loi n° 2010-788 du
12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement,
dite « Grenelle II », a apporté des modifications importantes au régime
des travaux d'économie d'énergie en copropriété. D'une part, l'assemblée
générale vote désormais tous les travaux d'économie d'énergie et de réduction
des émissions de gaz à effet de serre, quelle que soit la durée de leur amortissement
économique pour les copropriétaires, à la majorité prévue à
l'article 25, à savoir la majorité absolue des voix de tous les
copropriétaires. Si cette majorité n'est pas atteinte mais que la décision a
recueilli le vote favorable d'un minimum de copropriétaires,
l'article 25-1 permet un second vote de l'assemblée générale à la
majorité simple des voix exprimées des seuls copropriétaires présents et
représentés, prévue à l'article 24. Cela concerne non seulement les
travaux sur les parties et équipements communs, mais aussi les travaux
d'intérêt collectif sur parties privatives, dont la liste doit être définie
par décret. Ainsi, et sous réserve du contenu du décret à venir,
l'assemblée générale pourrait voter des travaux d'économie d'énergie sur les
parties privatives des copropriétaires, et par exemple imposer à ceux qui ont
encore des fenêtres à simple vitrage de les remplacer par des fenêtres à
double vitrage, et ce à leurs frais. En application de ce qui a été exposé
ci-dessus, si ces travaux rendent nécessaire une modification de la
répartition des charges, l'assemblée générale pourra voter cette modification
à la même majorité que celle requise pour le vote des travaux. D'autre part, l'assemblée générale vote désormais les
travaux d'installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de
frais de chauffage à la majorité prévue à l'article 25, avec
possibilité, dans les conditions prévues à l'article 25-1, d'un second
vote à la majorité prévue à l'article 24. L'installation de tels
dispositifs permet de tenir compte, dans la répartition des charges, de la
consommation de chaque lot. La jurisprudence estime même qu'une décision formelle
de l'assemblée générale modifiant la répartition des charges de chauffage
n'est pas nécessaire suite au vote de travaux d'installation de compteurs
conformément aux articles R. 131-2 et suivants du code de la
construction et de l'habitation, puisque ces articles dérogent au principe
d'intangibilité de la répartition des charges et prévoient une nouvelle
répartition, qui tient compte de la consommation de chacun (Cass. civ. 3e,
17 novembre 2004). Dès lors, le vote par l'assemblée générale de
l'installation de compteurs ou de répartiteurs au niveau de chaque lot permet
au copropriétaire qui a également fait installer des fenêtres à double
vitrage dans son lot de bénéficier, au titre de ses charges, des économies
attendues de ces travaux en termes de consommation de chaleur. Dans ces
conditions, l'efficacité des travaux d'économie d'énergie en copropriété est
suffisamment assurée, qu'il s'agisse de travaux sur parties et équipements
communs ou de travaux sur parties privatives, sans qu'il soit nécessaire de
remettre en cause l'équilibre des textes en vigueur pour permettre la
modification de la répartition des charges de chauffage collectif suite à la
réalisation par un copropriétaire de travaux d'isolation thermique sur ses
parties privatives. Commentaires : Il est étonnant que l’auteur de la réponse n’ait pas
répondu d’emblée à l’Honorable Parlementaire que l’individualisation des
charges de chauffage est prévue depuis vingt ans notamment par les
dispositions des articles R 131-1 et suivants du CCH !!! On admettra néanmoins que dans certains cas particuliers,
des copropriétaires peuvent avoir le sentiment d’effectuer inutilement des
travaux d’isolation thermique. Il existe des immeubles auxquels le régime
réglementaire n’est pas applicable. Par ailleurs ce régime, qui n’a pas été « accompagné »,
n’a pas rencontré le succès espéré. Il n’est pas certain que le projet « Grenelle II »
aura une meilleure audience. |
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