Question N° 91612
de M. François de Mazières (Les Républicains - Yvelines )
Question écrite
Logement, égalité des territoires et ruralité
Ministère attributaire > Logement
et habitat durable
Rubrique > copropriété
Tête d'analyse
> réglementation
Analyse > vente. formalités.
facturation.
Question
publiée au JO le : 08/12/2015 page : 9835
Réponse publiée au JO le : 21/06/2016 page : 5839
Date de changement
d'attribution: 12/02/2016
Date de signalement: 05/04/2016
M.
François de Mazières attire l'attention de Mme la
ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité sur la
loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Cette loi a
notamment prévu le plafonnement des frais facturés par les syndics de copropriété
au titre de l'état daté devant être réalisé à l'occasion de la vente d'un
bien immobilier. Cependant, actuellement, profitant de l'absence de décret
fixant ce plafond, il semble que certains syndics facturent non seulement
l'établissement d'un état daté mais également d'un pré-état daté. Face à ce
constat, il lui demande de bien vouloir lui indiquer dans quel délai la
publication de ce décret est prévu.
Texte
de la réponse
Dans un
souci de protection du consommateur et du fait de certaines pratiques excessives
quant aux montants facturés, la loi no 2014-366 du
24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a prévu le plafonnement de l'état daté ainsi que
celui « des frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de
mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en
demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un
copropriétaire ».
La loi
prévoit que ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire
concerné.
L'état daté
est un document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant
d'apporter une information, lors de l'acte de vente, sur les créances et les
dettes du copropriétaire vendeur et de l'acquéreur vis-à-vis de la
copropriété.
Son contenu est fixé à l'article 5 du décret no 67-223 du
17 mars 1967 pris pour l'application de la loi no 65-557 du
10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis. Le montant plafond doit être déterminé par un décret, actuellement en
cours d'élaboration, et qui devrait aboutir au deuxième semestre 2016.
En
revanche, la pratique consistant, pour certains syndics à facturer au
copropriétaire cédant un « pré-état daté », qui correspond généralement aux
informations financières qu'un copropriétaire vendeur est tenu de remettre à
un candidat acquéreur au stade de la promesse de vente, ne répond à aucune
exigence législative ou règlementaire. Ce n'est
donc pas l'absence de décret instaurant un plafonnement qui favorise la
pratique du « pré-état daté ».
Toutefois, les pouvoirs publics, conscients
de la problématique liée à ce « pré-état daté », ont souhaité simplifier les
dispositions en matière d'informations, et notamment les informations
financières des acquéreurs d'un ou plusieurs lots en copropriété.
Ainsi,
l'ordonnance no 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la
simplification des modalités d'information des acquéreurs prévues aux
articles L. 721-2 et L. 721-3 du code de la construction et de l'habitation a
procédé à des ajustements de nature à alléger les informations à communiquer
à l'acquéreur afin de fluidifier les transactions immobilières, tout en
préservant l'objectif d'une meilleure information de celui-ci dès le stade de
la promesse de vente.
Désormais,
les informations financières de la copropriété que le copropriétaire doit
fournir en cas de vente, portent sur les seuls éléments utiles pour
l'acquéreur. L'ordonnance a également prévu la simplification de
l'établissement des éléments nécessaires à cette information. L'objectif poursuivi
est de permettre au copropriétaire vendeur de pouvoir établir ces
informations à partir des éléments dont il dispose, sans qu'il soit
nécessairement obligé de recourir au syndic.
Commentaires
En page d’accueil
nous avons rappelé qu’en vertu de l’article 66 du décret Hoguet le syndic ne
peut rien facturer à un copropriétaire puisqu’il lui est interdit de recevoir
une rémunération d’une personne autre que le syndicat.
Pour le pré
état daté la position intenable du Ministère du logement est de soutenir que
le vendeur est en mesure de fournir toutes les informations et tous les
documents exigés pour l’établissement de l’acte préparatoire.
On fait
référence aux seuls éléments utiles pour l’acquéreur !!!!
Or le
vendeur ne peut fournir sur le plan financier que les annexes comptables qui
lui ont été adressées pour la dernière assemblée générale tenue.
Pour une
vente en cours de pourparlers en avril 2016 il peut s’agir des comptes
arrêtés au 31 décembre 2014.
Comment
prétendre qu’ils présentent un intérêt pour l’acquéreur ?
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