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Question N° : 77328 de M. Gérard Hamel ( UMP - Eure-et-Loir ) Ministère interrogé > Logement et urbanisme
Ministère attributaire > Logement et urbanisme Rubrique > copropriété Tête d'analyse > règles de majorité Analyse > respect. contrôle Question publiée au JO le : 27/04/2010 page : 4632 Réponse publiée au JO le : 06/07/2010 page : 7657 Texte de la question M. Gérard Hamel appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé
du logement et de l'urbanisme sur le non-respect par certains syndics de
copropriété des dispositions de l'article 22 de la loi n° 6 5-557 du 10
juillet 1965 prévoyant que, lors des assemblées générales, « chaque
copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans
les parties communes ». En effet, ils organisent parfois des votes avec un nombre de voix
correspondant aux tantièmes généraux de charges. Cette pratique a pour effet
de contourner les règles fixées par l'article 25 de ladite loi concernant les
décisions qui ne peuvent être adoptées qu'à « la majorité des voix de tous
les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en
augmentant d'environ 20 % le nombre de tantièmes retenus. Il le prie donc de bien vouloir lui indiquer quels sont les contrôles
qui sont réellement exercés sur le respect de la loi par les syndics, et de
lui faire connaître sa position sur la proposition de
mise en oeuvre de la procédure dite de comparution sur reconnaissance
préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d'un ou plusieurs copropriétaires,
en cas de non-respect des dispositions de l'article 22 de la loi précitée. Texte de la réponse L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit que « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes », est d'ordre public. Il ne peut donc y être dérogé. Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les
voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des
tantièmes de parties communes, en violation de l'article 22, il engage sa
responsabilité civile professionnelle à l'égard du syndicat des
copropriétaires, dont il est le mandataire. Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les
juridictions judiciaires. Le syndicat peut également obtenir l'indemnisation
du préjudice subi en cas d'annulation par le juge judiciaire des décisions
prises illégalement par l'assemblée générale, lorsque le caractère illégal des
décisions résulte d'une violation par le syndic des règles impératives de
computation des voix en assemblée générale prévues par l'article 22. En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable
de culpabilité, qui relève du seul domaine pénal, ne peut être appliquée au
syndic pour violation des règles impératives de computation des voix en
assemblée générale prévues par l'article 22, car aucun texte ne prévoit que
la violation de l'article 22 par le syndic constitue une infraction pénale. Commentaires On trouve ici un nouvel exemple d’une pratique
parlementaire contestable : soumettre au Ministre du Logement et de
l’Urbanisme une question qui relève manifestement de la seule compétence du
Ministre de la Justice, Garde des Sceaux. En l’espèce l’Honorable Parlementaire
expose que certains syndics « organisent parfois des votes avec un
nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges ». Ils violeraient ainsi les dispositions de l'article 22 de la loi n°
65-557 du 10 juillet 1965 prévoyant que, lors des assemblées générales, «
chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa
quote-part dans les parties communes ». Et il demande au Ministre « de lui faire connaître sa position
sur la proposition de mise en oeuvre de la
procédure dite de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité,
sur plainte justifiée d'un ou plusieurs copropriétaires, en cas de
non-respect des dispositions de l'article 22 de la loi précitée !!! La réponse ministérielle est inappropriée. Primo : Les « tantièmes généraux de charges » sont dans la
quasi-totalité des cas identiques aux « quotes-parts dans les parties
communes ». Il n’y a d’exception (rare) que lorsqu’une décision de
révision judiciaire de la répartition des charges a généré la création d’une
base de répartition distincte. Secundo : L’auteur de la réponse ignore
manifestement l’existence du dernier alinéa de l’article 24 de la loi du 10
juillet 1965 ainsi conçu : « Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. » Dans ce cas, c’est à juste titre que les syndics « organisent
parfois des votes avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes
[généraux] de charges » Quant à la proposition de mise en oeuvre de la
procédure dite de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, on se demande qui a bien pu la suggérer à
M. Hamel ! Il est de notoriété publique qu’il s’agit d’un dispositif de
procédure pénale. Sur ce point la réponse ministérielle est pertinente. Nous suggérons par contre à l’inspirateur et à l’auteur
de la question de cogiter sur l’opportunité d’une adaptation de ce dispositif
aux instances civiles. Certaines instances en contestation d’une décision de
l’assemblée générale sont fondées sur une irrégularité manifeste ou au
contraire sur une erreur manifeste du demandeur. Ces instances encombrent les rôles des
juridictions et suivent peu ou prou le cours habituel des audiences de
procédure avant d’être jugées. Il semble concevable de leur réserver un
traitement particulier qui permettrait une décision plus rapide. Une telle
mesure aurait de plus, dans le second cas, l’avantage de décourager les
plaideurs abusifs. |
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