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Question N° : 77328 de M. Gérard Hamel ( UMP - Eure-et-Loir )

 

Ministère interrogé > Logement et urbanisme

Ministère attributaire > Logement et urbanisme

Rubrique > copropriété

Tête d'analyse > règles de majorité

Analyse > respect. contrôle

Question publiée au JO le : 27/04/2010 page : 4632

Réponse publiée au JO le : 06/07/2010 page : 7657

 

Texte de la question

 

M. Gérard Hamel appelle l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur le non-respect par certains syndics de copropriété des dispositions de l'article 22 de la loi n° 6 5-557 du 10 juillet 1965 prévoyant que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

En effet, ils organisent parfois des votes avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges. Cette pratique a pour effet de contourner les règles fixées par l'article 25 de ladite loi concernant les décisions qui ne peuvent être adoptées qu'à « la majorité des voix de tous les copropriétaires » et non à la majorité des présents et représentés en augmentant d'environ 20 % le nombre de tantièmes retenus.

Il le prie donc de bien vouloir lui indiquer quels sont les contrôles qui sont réellement exercés sur le respect de la loi par les syndics, et de lui faire connaître sa position sur la proposition de mise en oeuvre de la procédure dite de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d'un ou plusieurs copropriétaires, en cas de non-respect des dispositions de l'article 22 de la loi précitée.

 

Texte de la réponse

 

L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit que « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes », est d'ordre public. Il ne peut donc y être dérogé.

Si, de manière volontaire ou par négligence, le syndic décompte les voix en assemblée générale en fonction des tantièmes de charges au lieu des tantièmes de parties communes, en violation de l'article 22, il engage sa responsabilité civile professionnelle à l'égard du syndicat des copropriétaires, dont il est le mandataire.

Cette responsabilité peut être recherchée par le syndicat devant les juridictions judiciaires. Le syndicat peut également obtenir l'indemnisation du préjudice subi en cas d'annulation par le juge judiciaire des décisions prises illégalement par l'assemblée générale, lorsque le caractère illégal des décisions résulte d'une violation par le syndic des règles impératives de computation des voix en assemblée générale prévues par l'article 22.

En revanche, la procédure de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, qui relève du seul domaine pénal, ne peut être appliquée au syndic pour violation des règles impératives de computation des voix en assemblée générale prévues par l'article 22, car aucun texte ne prévoit que la violation de l'article 22 par le syndic constitue une infraction pénale.

 

Commentaires

 

On trouve ici un nouvel exemple d’une pratique parlementaire contestable : soumettre au Ministre du Logement et de l’Urbanisme une question qui relève manifestement de la seule compétence du Ministre de la Justice, Garde des Sceaux.

 

En l’espèce l’Honorable Parlementaire expose que certains syndics « organisent parfois des votes avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes généraux de charges ».

Ils violeraient ainsi les dispositions de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoyant que, lors des assemblées générales, « chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ».

Et il demande au Ministre «  de lui faire connaître sa position sur la proposition de mise en oeuvre de la procédure dite de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, sur plainte justifiée d'un ou plusieurs copropriétaires, en cas de non-respect des dispositions de l'article 22 de la loi précitée !!!

 

La réponse ministérielle est inappropriée.

 

Primo :  Les « tantièmes généraux de charges » sont dans la quasi-totalité des cas identiques aux « quotes-parts dans les parties communes ». Il n’y a d’exception (rare) que lorsqu’une décision de révision judiciaire de la répartition des charges a généré la création d’une base de répartition distincte.

Secundo : L’auteur de la réponse ignore manifestement l’existence du dernier alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi conçu :

 

« Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses. »

 

Dans ce cas, c’est à juste titre que les syndics « organisent parfois des votes avec un nombre de voix correspondant aux tantièmes [généraux] de charges »

 

Quant à la proposition de mise en oeuvre de la procédure dite de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité,  on se demande qui a bien pu la suggérer à M. Hamel ! Il est de notoriété publique qu’il s’agit d’un dispositif de procédure pénale. Sur ce point la réponse ministérielle est pertinente.

Nous suggérons par contre à l’inspirateur et à l’auteur de la question de cogiter sur l’opportunité d’une adaptation de ce dispositif aux instances civiles.

Certaines instances en contestation d’une décision de l’assemblée générale sont fondées sur une irrégularité manifeste ou au contraire sur une erreur manifeste du demandeur.  Ces instances encombrent les rôles des juridictions et suivent peu ou prou le cours habituel des audiences de procédure avant d’être jugées. Il semble concevable de leur réserver un traitement particulier qui permettrait une décision plus rapide. Une telle mesure aurait de plus, dans le second cas, l’avantage de décourager les plaideurs abusifs.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

09/12/2010