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Le syndic ne peut recevoir de rémunération que du
syndicat Question écrite n° 19169 de
M. Robert Navarro (Hérault - SOC)
publiée dans le JO Sénat du 30/06/2011 - page 1695
>Transmise au Ministère chargé du logement Réponse du Ministère chargé du logement
publiée dans le JO Sénat du 17/05/2012 - page 1280
Question M. Robert Navarro attire l'attention
de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur les rétrocommissions
perçues par des syndics de copropriétaires. Il a été interpellé par
l'association des responsables de copropriété du Languedoc (ARC) concernant
des faits très graves en matière de copropriété qui consisteraient, pour un syndic de copropriétaires sétois, à percevoir des
commissionnements d'entreprise. Ce type de système pose
problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer
la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères
objectifs. À l'heure des restrictions du pouvoir d'achat et
de la nécessité de réaliser des économies de charges, de telles pratiques ne
sont-elles pas une entorse grave aux textes juridiques en vigueur notamment à
l'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ? Face à cette situation, il lui demande quel
dispositif il compte mettre en place face à ces pratiques. Réponse L'article 66 du décret n° 72-678 du
20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi n° 70-9 du
2 janvier 1970 fixant les conditions d'exercice des activités
relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de
commerce, dite loi Hoguet dispose : « le mandataire ne peut demander ni
recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion
des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination
sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de
personnes autres que celles qui y sont désignées ». Il résulte de cet article
que le syndic de copropriété ne peut légalement
percevoir de rétrocommissions de la part d'entreprises en contrepartie de la
passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de
copropriétaires dont il est le mandataire. Un syndic percevant de
telles rétrocommissions peut voir sa responsabilité
civile professionnelle engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, dès
lors que le syndicat est en mesure de démontrer
l'existence non seulement d'une faute, tenant en la violation de
l'article 66 du décret précité, mais aussi d'un préjudice en résultant
pour les copropriétaires. Commentaire :
Les indications pertinentes
figurant dans la réponse ministérielle ont une portée qui doit être élargie à
toute perception de rémunération quelle qu’en soit la nature et l’origine. En vertu de l’article 66 du décret
n° 72-678 du 20 juillet 1972 Le syndic [ mandataire ] ne peut demander ni recevoir,
directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des
opérations dont il est chargé que celles dont les conditions de détermination sont précisées
dans le mandat ou dans la décision de nomination ni de personnes autres que
celles qui y sont désignées Le Ministère aurait pu faire
mention de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, mais aussi
de celles des arrêtés pris pour leur application ! Ces textes comportent
des dispositions qui ne sont pas négligeables. Personne tenue à la rémunération du syndic Le syndicat des copropriétaires
est la seule personne tenue à rémunérer la syndic. Le syndic ne peut demander
ni recevoir, directement ou indirectement une rémunération d’une autre
personne physique ou morale. Il ne peut exiger aucune rémunération d’une autre personne, qu’il s’agisse d’un copropriétaire ou d’un tiers (fournisseur, entrepreneur ou autre) Il ne peut accepter une rémunération qui lui
serait spontanément offerte par une personne autre que le syndicat. C’est
bien entendu le cas pour un commissionnement
d'entreprise évoqué par la question du parlementaire. Dans les cas prévus par
l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 où la charge d’une rémunération
est individualisée ( frais
de recouvrement et honoraires d’établissement de l’état daté en cas de vente
d’un lot), le syndic doit facturer ses honoraires au syndicat qui les lui
paie. La charge est de plein droit portée au débit du compte 450nnn du
copropriétaire concerné qui doit en effectuer le paiement au syndicat. A l’occasion d’une vente de lot, il est donc
interdit au syndic d’accepter un chèque établi par le notaire à son ordre
exclusivement pour la règlement des frais d’état daté. Si le syndicat est doté d’une compte bancaire
séparé, le chèque doit être établi à l’ordre du syndicat. Dans le cas contraire, le chèque établi au nom
du syndic doit être déposé au compte mandants du syndic et non à son compte
personnel. Il appartient aux chambres des notaires de
rappeler ces prescriptions. Nature des rémunérations pouvant être perçues par le
syndic Les rémunérations pouvant être
légalement perçues par les syndics sont les honoraires forfaitaires de
gestion courante et les honoraires exceptionnels licitement prévus dans les
« contrats de syndics » ou bordereau d’honoraires annexés aux
décisions de désignation du syndic. Ils peuvent également percevoir
les sommes leur revenant en vertu d’une convention avec le syndicat
spécialement autorisée dans les conditions prévues par l’article 39 al. 1 du
décret du 17 mars 1967. Ils peuvent enfin obtenir le
remboursement de débours justifiés. Cas de la remise du prix de vente d’une partie commune au syndic (art. 16-1 de la loi) Il paraît opportun de rappeler ici
que l’article 16-1 de la loi de 1965 dispose que le prix de vente d’une
partie commune doit être remis par le notaire au syndic. Cette remise
s’accompagne de la division de plein droit de la
somme remise entre les copropriétaires dans les lots desquels figurait cette
partie commune. Il en résulte, à la lettre du
texte, que le syndic détient, dès lors, des fonds qui n’entrent pas dans la
trésorerie syndicale mais dans le patrimoine du syndic ( !!!). La part du prix revenant à chaque
copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant
l’existence de toute sûreté grevant son lot. Ce mécanisme est anachronique et
présente de multiples inconvénients. La somme remise ne bénéficie pas de la
garantie financière du syndic. Il est en principe interdit au syndic de
retenir au passage des provisions ou charges impayées par un copropriétaire. De toute manière il ne
s’agit pas ici d’une rémunération pour le syndic. Il peut néanmoins se faire
que la décision de vente ait prévu une rémunération du syndic au titre de
l’opération réalisée. Mais il y a parfois
confusion dans la lecture des textes. Contentons de noter que dans cette
hypothèse, le syndic peut recevoir des fonds de la part d’un notaire. |
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