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Logement
des étudiants Promotion de l’exploitation des « chambres de
bonnes » Question N° : 4844 de M. Tardy Lionel
Ministère interrogé : Écologie, énergie, développement
durable et mer Ministère attributaire : Écologie, énergie, développement
durable et mer Question publiée au JO le : 18/09/2007 page : 5632 Réponse publiée au JO le : 20/10/2009 page : 9924 Rubrique : logement Tête d'analyse : politique du logement Analyse : chambres de service. réglementation Texte de la QUESTION : M. Lionel Tardy attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les blocages qui peuvent exister pour vendre des chambres dites « chambres de bonnes ». De nombreux appartements dans des immeubles anciens disposent d'une petite chambre sous les toits, considérée comme une annexe du logement. Certains règlements de copropriété comportent des clauses limitant le droit du propriétaire de vendre cette chambre de bonne. De ce fait, des locaux qui pourraient être aménagés en studios ne le sont pas, soit par la petite taille de la chambre qui nécessite d'en réunir deux pour créer un logement décent, soit par le souhait du propriétaire de ne pas louer. Cela augmenterait l'offre de logements de petite taille, très demandés par les étudiants. Il lui demande sa position sur ce sujet. Texte de la REPONSE : Aux termes du premier alinéa de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble ». En vertu d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble » (Civ. 3e, 17 juillet 1972, n° 71-11248 ; Civ. 3e, 29 mai 1979 ; Civ. 3e, 28 février 2006, n° 05-1149). En conséquence, le copropriétaire qui se verrait opposer une clause interdisant le droit de vendre le lot accessoire dit « chambre de bonne », a la possibilité de saisir le tribunal de grande instance afin d'établir si la mutation du lot en question porte atteinte ou non à la destination de l'immeuble. Toutefois, ce principe a été encadré, s'agissant des lots à
usage de stationnement, par l'article 20 de la loi n° 2009-323 du
25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre
l'exclusion. En effet, cet article crée un article 8-1 dans la loi du
10 juillet 1965 précitée qui dispose que le règlement de
copropriété d'un immeuble dont le permis de construire est délivré,
conformément à un document d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de
stationnement, peut prévoir un droit de priorité pour les copropriétaires
lors de la vente d'un lot exclusivement à usage de stationnement. Dans ce
cas, le vendeur informe le syndic de son intention de vendre, ainsi que des
conditions et du prix. L'information est notifiée sans délai à chaque
copropriétaire aux frais du vendeur. Elle vaut offre de vente durant deux
mois à compter de sa notification. À l'issue de ce délai, si aucun
copropriétaire ne s'est manifesté, le copropriétaire peut vendre librement
son lot. Les dispositions de ce nouvel article ont pour objet d'éviter autant
que possible que des lots d'aires de stationnement, liés au départ à un lot
d'habitation, soient vendus isolément. commentaire En l’espèce, c’est la question qui mérite un commentaire. Depuis des années, les pouvoirs publics n’ont pas eu le
courage d’aborder sérieusement le problème du logement des étudiants et
apprentis : insuffisance et qualité contestable des constructions
dédiées mais surtout gestion déplorable d’une partie du parc existant.
Abandonnée aux squatters de tout poil, elle constitue une part significative
de l’habitat insalubre. En
2007 on indiquait officiellement qu’avec un parc de 156 000 places (dont 103
000 chambres en résidences universitaires de 9 m2 et 53 000
studios de 18 m2 gérés dans le cadre du logement HLM) pour des
loyers mensuels entre 75 et 300 €, les CROUS logeaient moins de 8 % des
étudiants. Le
plan de rénovation et de réhabilitation lancé en 2004 à la suite du rapport
du député UMP Jean-Paul Anciaux. Avait pris du retard avec 8 300
constructions réalisées, contre 20 000 prévues, et 17 500 réhabilitations,
pour un objectif de 28 000. C’est donc au secteur privé qu’on a laissé le soin de
pourvoir aux besoins des étudiants dans ce domaine. Pour une part, il a convenablement répondu à cette
attente mais on ne saurait occulter, pour une autre part, les pratiques
scandaleuses de certains exploiteurs de la pénurie de logements adaptés aux
besoins des étudiants. Faut-il rappeler qu’il a été question en 2007 (date de la
question) de ramener à sept mètres carrés la surface minimale d’une chambre
d’étudiant, soit celle d’un galetas. Il s’agissait, déclarait Olivier Vial, président de
l’UNI, de remettre en cause l’interdiction de louer des chambres de moins de
9 m2. Il ajoutait qu’en contrepartie, « la labellisation par
l’État de ces petites surfaces sous réserve de normes de confort permettrait
de mettre de nouveaux logements sur le marché ». Sur ce point, on ne pouvait qu’approuver la
position de l’UNEF : « Il y a déjà beaucoup de logements insalubres
qui sont loués et ne le devraient pas. Diminuer la surface minimale de
location, sachant que 9 m2, c’est déjà très peu, reviendrait à
accepter que les étudiants soient une sous-catégorie de la population. » A la
même époque la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier) indiquait :
« il faut débourser, en moyenne, 300, 360 ou 370 € par mois selon que
vous souhaitez habiter dans un studio à Angers (49), Rennes (35) ou Toulouse
(31). Sans surprise, l’Île-de-France aligne les records. Comptez environ 480
€ par mois pour une chambre à Orsay (91) ou à Créteil (94), et 530 € en
moyenne à Paris, avec des pointes à 700 € dans le fameux Quartier
latin ». Depuis
plus de vingt ans, l’exploitation d’une masse de chambres de bonne est la
plus rentable des activités immobilières. Elle ne présente pas un caractère caritatif. La question de M. Tardy est de la même veine que la
proposition de réduction de la surface minimale. La réponse se borne à rappeler que la Cour de cassation a
cru devoir, dès 1972, permettre la vente séparée d’une « chambre de
bonne » au mépris d’une clause du règlement de copropriété dictée par le
seul souci du maintien de la cohérence de la division de l’immeuble. Ceci étant dit, l’auteur de la réponse saute vivement au
cas des emplacements de stationnement et au droit de préemption récemment
instauré au profit des autres copropriétaires ! Il faut rappeler néanmoins qu’il existe un parc privé de
chambres de bonnes louées dans des conditions correctes par des particuliers,
et des résidences pour étudiants, privées ou publiques, de bonne qualité. |
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