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La proposition de loi de M. Salles tendant « à l’encadrement de l’exercice de la fonction
de syndic La proposition de loi n° 1354 présentée par M. Rudy SALLES, député tendant à « à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic par des non-professionnels » a soulevé un tollé chez les partisans de l’autogestion des syndicats de copropriétaires. M. Salles n’a sans doute pas choisi le meilleur moment pour déposer sa proposition, alors que les syndics professionnels eux-mêmes sont brocardés par des associations qui visent aussi bien la DGCCRF accusée d’avoir reconnu une amélioration de la présentation des contrats de syndic. Nous reproduisons ci-dessous l‘exposé des motifs et l’article unique de la proposition de loi. Vous trouverez nos observations à la suite. PROPOSITION
DE LOI N° 1354 tendant à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic par des non-professionnels, PRÉSENTÉE par M. Rudy SALLES, député. EXPOSÉ DES MOTIFS Mesdames, Messieurs, La loi prévoit que la fonction de syndic de copropriété peut être assumée par toute personne physique ou morale. C’est ainsi que des syndics non professionnels peuvent remplir cette tâche. Le syndic non professionnel échappe, en règle générale, aux diverses obligations légales du professionnel et particulièrement à celles résultant des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet ». De toute évidence, il n’offre pas aux copropriétaires les mêmes garanties que le syndic professionnel. C’est pourquoi, je propose de modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de protéger chaque copropriétaire d’une gestion défectueuse de son bien. Telles sont les raisons pour lesquelles nous vous demandons de bien vouloir adopter la présente proposition de loi. PROPOSITION DE LOI Article unique Après l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé : « Art. 17-2. – L’administration des copropriétés comportant au plus cinquante lots ou dont la moyenne des budgets des trois derniers exercices annuels clos ne dépasse pas 300 000 € peut être confiée à un syndic qui n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et des textes pris pour son application. Dans ce cas, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire. « Le syndic mentionné à l’alinéa précédent doit être membre ou conjoint d’un membre de la copropriété qu’il administre et y avoir sa résidence principale. Il doit justifier d’une expérience et de la possession d’au moins un diplôme de gestion ou de droit immobilier. Le décret prévu à l’article 47 définit la nature de l’expérience et des diplômes concernés. « Le mandat du syndic mentionné au premier alinéa du présent article ne peut être renouvelé qu’une fois. Lorsqu’il quitte la copropriété avant le terme de son mandat, il convoque, dans un délai de trente jours à compter de son départ, une assemblée générale extraordinaire afin de procéder à la désignation d’un nouveau gestionnaire. Au delà de ce délai, le président du conseil syndical convoque une assemblée générale aux mêmes fins. » commentaire Il existe trois catégories de syndics copropriétaires
non-professionnels - Le syndic bénévole au sens
propre du terme - Le syndic coopératif,
président du conseil syndical - Le syndic copropriétaire
rémunéré Commençons par ce dernier qui pourrait se trouver au
centre de la cible. Il n’est pas interdit à un copropriétaire désigné en
qualité de syndic d’être rémunéré. La rémunération peut alors être au niveau
de celle d’un professionnel. Certains syndics copropriétaires exercent à titre
quasiment professionnel. Ils acquièrent des lots modestes, souvent accessoires,
dans des copropriétés importantes et administrent ainsi plusieurs centaines
de lots en deux à cinq entités, parfois plus. La jurisprudence a été
contrainte de valider ce mode d’exercice parfaitement conforme aux textes en
vigueur. Il serait certainement souhaitable de remédier à cette
situation en les assujettissant purement et simplement au régime de droit
commun des professionnel immobiliers. Il est bien entendu que la qualité de leur gestion n’est
pas ici mise en cause. Il est impossible typer les syndics bénévoles. On peut admettre toutefois qu’ils manifestent pour la
plupart une grande bonne volonté et veillent avec un dévouement évident aux
intérêts de la collectivité. Quelques uns sont très compétents, pour exercer ou avoir
exercé par ailleurs des fonctions assez proches, dans les domaines
juridiques, administratifs ou techniques, à des niveaux assez élevés. Dans le plus grand nombre des cas, les syndics bénévoles
assurent assez correctement la gestion courante en bons pères famille. Ils sont
par contre, de nos jours, dépassés par
la complexité croissante des tâches administratives, juridiques et
comptables. Les syndics coopératifs évoluent dans un contexte très
spécifique. Dans un syndicat coopératif, la gestion est, de fait, assurée par
le conseil syndical dont les membres sont, dans la plupart des cas, des
spécialistes dans les branches les plus diverses, fort attachés de plus à la
vie de leur copropriété. Les résultats globaux de la gestion coopérative sont
certainement les plus satisfaisants. Malheureusement, la pratique de la gestion coopérative
s’est en partie étendue à des copropriétés trop petites pour qu’on puisse y
trouver un groupe de copropriétaires du genre nécessaire à la vie d’une
copropriété coopérative. Tous les syndics copropriétaires peuvent bénéficier de
l’assistance d’organisations diverses, voire de professionnels immobiliers
qui, dans ce cas, sont de simples prestataires de services sans avoir la
qualité de syndic. Il est néanmoins regrettable que peu de syndics copropriétaires
prennent la peine de s’informer au sujet des règles élémentaires de la
copropriété. Il est vrai qu’il font courir des risques importants aux
copropriétaires et peuvent d’ailleurs avoir eux-mêmes à supporter les
conséquences financières de leurs erreurs. A ce titre, ils sont nombreux à ne pas se soucier d’une
assurance propre à couvrir ces risques, alors que cette option figure dans la
plupart des polices multirisques des syndicats de copropriétaires. Les
organisations dédiées peuvent également leur procurer des garanties
staisfaisantes. Revenant à la proposition de M. Salles, nous n’entrerons
pas dans le jeu consistant à se jeter à la figure les mécomptes enregistrés
respectivement avec les professionnels et les non-professionnels. Nous nous contenterons
d’examiner la proposition de loi. Le domaine de l’administration par un non-professionnel
serait restreint aux copropriétés comportant au plus cinquante lots ou
dont la moyenne des budgets des trois derniers exercices annuels clos ne
dépasse pas 300 000 € . Autant dire qu’il resterait encore fort
étendu, ce qui semble avoir échappé à beaucoup de commentateurs. Notons
que le recours à un montant fixe du budget prévisionnel est aussi vicieux que
dans le cas de la dispense d’application du plan comptable des syndicats. Mais une condition s’applique à la personne même du
syndic non professionnel : il doit avoir sa résidence principale dans
l’immeuble concerné. On fait alors valoir que les copropriétés de résidences
secondaires ne pourraient plus avoir de syndic non-professionnel. Or il est
bien certain qu’une copropriété de ce genre proche du Mont Ventoux ne peut
avoir utilement un syndic résidant à Dunkerque ou à Quimper, sauf à ce que
son gardien ne soit doté d’une très large délégation de pouvoir. Un copropriétaire bailleur ne pourrait non plus être
syndic non-professionnel, même s’il réside dans l’immeuble voisin.
L’inconvénient serait plus gênant et la règle confinerait à l’absurde. Le texte comporte une autre condition tenant à la personne du
syndic non-professionnel : il devrait justifier d’une expérience et
de la possession d’au moins un diplôme de gestion ou de droit immobilier.
Littéralement, cela veut dire qu’il devrait avoir été déjà syndic d’une
copropriété. Il s’agit sans doute d’une rédaction trop rapide. Quant au diplôme, force est de constater que maints
professionnels sont défaillants dans le domaine du droit immobilier. Il
faudrait donc commencer par le commencement : assurer la formation
convenable des syndics professionnels, observation étant faite qu’un certain
nombre d’entre eux sont des juristes de bon, voire excellent, niveau. Reste la question de la garantie financière, qui
n’apparaît qu’en pointillé dans la proposition. La généralisation impérative
du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat apporterait un élément
capital de solution, tant pour les professionnels que pour les
on-professionnels. Les risques du syndicat seraient limités aux cas de
détournement volontaire des fonds syndicaux qui sont rares. Les sinistres
financiers viennent généralement d’une gabegie dans la gestion du compte
unique. Ajoutons à la rigueur des prélèvements d’honoraires contestables qui
constituent un risque mineur. La garantie financière se présenterait alors sous un jour
beaucoup moins complexe et surtout beaucoup moins coûteux. Il serait
théoriquement possible d’assujettir les syndics non-professionnels à cette
obligation devenue banale. Quant à la généralisation de l’obligation de constituer
effectivement le conseil syndical en présence d’un syndic non-professionnel,
présentement limitée au cas du syndicat de forme coopérative, elle serait
certainement souhaitable. En conclusion, nous nous permettons de suggérer à M.
Salles de modifier substantiellement sa proposition pour obtenir : La suppression de la dispense
d’ouverture du compte bancaire séparé La modification corrélative
du régime de la garantie financière Le cas échéant, l’extension
de cette garantie, alors simplifiée et d’un coût modique, aux syndics
non-professionnels. Le cas échéant encore, le
retour des pseudo non-professionnels au bercail de leurs confrères. |
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