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La proposition de loi de M. Salles

tendant « à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic
 par des non-professionnels »

 

 

 

 

La proposition de loi n° 1354 présentée par M. Rudy SALLES, député tendant à « à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic par des non-professionnels » a soulevé un tollé chez les partisans de l’autogestion des syndicats de copropriétaires.

M. Salles n’a sans doute pas choisi le meilleur moment pour déposer sa proposition, alors que les syndics professionnels eux-mêmes sont brocardés par des associations qui visent aussi bien la DGCCRF accusée d’avoir reconnu une amélioration de la présentation des contrats de syndic.

Nous reproduisons ci-dessous l‘exposé des motifs et l’article unique de la proposition de loi. Vous trouverez nos observations à la suite.

 

 

 

PROPOSITION DE LOI  N° 1354

tendant à l’encadrement de l’exercice de la fonction de syndic par des non-professionnels,

PRÉSENTÉE par M. Rudy SALLES, député.

EXPOSÉ DES MOTIFS

 

 

Mesdames, Messieurs,

 

 

La loi prévoit que la fonction de syndic de copropriété peut être assumée par toute personne physique ou morale. C’est ainsi que des syndics non professionnels peuvent remplir cette tâche.

Le syndic non professionnel échappe, en règle générale, aux diverses obligations légales du professionnel et particulièrement à celles résultant des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi « Hoguet ».

De toute évidence, il n’offre pas aux copropriétaires les mêmes garanties que le syndic professionnel.

C’est pourquoi, je propose de modifier la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de protéger chaque copropriétaire d’une gestion défectueuse de son bien.

Telles sont les raisons pour lesquelles nous vous demandons de bien vouloir adopter la présente proposition de loi.

 

PROPOSITION DE LOI

 

Article unique

 

 

Après l’article 17-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 17-2 ainsi rédigé :

« Art. 17-2. – L’administration des copropriétés comportant au plus cinquante lots ou dont la moyenne des budgets des trois derniers exercices annuels clos ne dépasse pas 300 000 € peut être confiée à un syndic qui n’est pas soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et des textes pris pour son application. Dans ce cas, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire.

« Le syndic mentionné à l’alinéa précédent doit être membre ou conjoint d’un membre de la copropriété qu’il administre et y avoir sa résidence principale. Il doit justifier d’une expérience et de la possession d’au moins un diplôme de gestion ou de droit immobilier. Le décret prévu à l’article 47 définit la nature de l’expérience et des diplômes concernés.

« Le mandat du syndic mentionné au premier alinéa du présent article ne peut être renouvelé qu’une fois. Lorsqu’il quitte la copropriété avant le terme de son mandat, il convoque, dans un délai de trente jours à compter de son départ, une assemblée générale extraordinaire afin de procéder à la désignation d’un nouveau gestionnaire. Au delà de ce délai, le président du conseil syndical convoque une assemblée générale aux mêmes fins. »

 

 

commentaire

 

Il existe trois catégories de syndics copropriétaires non-professionnels

- Le syndic bénévole au sens propre du terme

- Le syndic coopératif, président du conseil syndical

- Le syndic copropriétaire rémunéré

 

Commençons par ce dernier qui pourrait se trouver au centre de la cible.

Il n’est pas interdit à un copropriétaire désigné en qualité de syndic d’être rémunéré. La rémunération peut alors être au niveau de celle d’un professionnel.

Certains syndics copropriétaires exercent à titre quasiment professionnel. Ils acquièrent des lots modestes, souvent accessoires, dans des copropriétés importantes et administrent ainsi plusieurs centaines de lots en deux à cinq entités, parfois plus. La jurisprudence a été contrainte de valider ce mode d’exercice parfaitement conforme aux textes en vigueur.

Il serait certainement souhaitable de remédier à cette situation en les assujettissant purement et simplement au régime de droit commun des professionnel immobiliers.

Il est bien entendu que la qualité de leur gestion n’est pas ici mise en cause.

 

Il est impossible typer les syndics bénévoles.

On peut admettre toutefois qu’ils manifestent pour la plupart une grande bonne volonté et veillent avec un dévouement évident aux intérêts de la collectivité.

Quelques uns sont très compétents, pour exercer ou avoir exercé par ailleurs des fonctions assez proches, dans les domaines juridiques, administratifs ou techniques, à des niveaux assez élevés.

Dans le plus grand nombre des cas, les syndics bénévoles assurent assez correctement la gestion courante en bons pères famille. Ils sont par contre, de nos jours, dépassés par  la complexité croissante des tâches administratives, juridiques et comptables.

 

Les syndics coopératifs évoluent dans un contexte très spécifique. Dans un syndicat coopératif, la gestion est, de fait, assurée par le conseil syndical dont les membres sont, dans la plupart des cas, des spécialistes dans les branches les plus diverses, fort attachés de plus à la vie de leur copropriété. Les résultats globaux de la gestion coopérative sont certainement les plus satisfaisants.

Malheureusement, la pratique de la gestion coopérative s’est en partie étendue à des copropriétés trop petites pour qu’on puisse y trouver un groupe de copropriétaires du genre nécessaire à la vie d’une copropriété coopérative.

 

Tous les syndics copropriétaires peuvent bénéficier de l’assistance d’organisations diverses, voire de professionnels immobiliers qui, dans ce cas, sont de simples prestataires de services sans avoir la qualité de syndic.

Il est néanmoins regrettable que peu de syndics copropriétaires prennent la peine de s’informer au sujet des règles élémentaires de la copropriété. Il est vrai qu’il font courir des risques importants aux copropriétaires et peuvent d’ailleurs avoir eux-mêmes à supporter les conséquences financières de leurs erreurs.

A ce titre, ils sont nombreux à ne pas se soucier d’une assurance propre à couvrir ces risques, alors que cette option figure dans la plupart des polices multirisques des syndicats de copropriétaires. Les organisations dédiées peuvent également leur procurer des garanties staisfaisantes.

 

 

Revenant à la proposition de M. Salles, nous n’entrerons pas dans le jeu consistant à se jeter à la figure les mécomptes enregistrés respectivement avec les professionnels et les non-professionnels. Nous nous contenterons d’examiner la proposition de loi.

 

Le domaine de l’administration par un non-professionnel serait restreint aux copropriétés comportant au plus cinquante lots ou dont la moyenne des budgets des trois derniers exercices annuels clos ne dépasse pas 300 000 € . Autant dire qu’il resterait encore fort étendu, ce qui semble avoir échappé à beaucoup de commentateurs. Notons que le recours à un montant fixe du budget prévisionnel est aussi vicieux que dans le cas de la dispense d’application du plan comptable des syndicats.

 

Mais une condition s’applique à la personne même du syndic non professionnel : il doit avoir sa résidence principale dans l’immeuble concerné.

On fait alors valoir que les copropriétés de résidences secondaires ne pourraient plus avoir de syndic non-professionnel. Or il est bien certain qu’une copropriété de ce genre proche du Mont Ventoux ne peut avoir utilement un syndic résidant à Dunkerque ou à Quimper, sauf à ce que son gardien ne soit doté d’une très large délégation de pouvoir.

Un copropriétaire bailleur ne pourrait non plus être syndic non-professionnel, même s’il réside dans l’immeuble voisin. L’inconvénient serait plus gênant et la règle confinerait à l’absurde.

 

Le texte comporte une autre condition tenant à la personne du syndic non-professionnel : il devrait justifier d’une expérience et de la possession d’au moins un diplôme de gestion ou de droit immobilier. Littéralement, cela veut dire qu’il devrait avoir été déjà syndic d’une copropriété. Il s’agit sans doute d’une rédaction trop rapide.

Quant au diplôme, force est de constater que maints professionnels sont défaillants dans le domaine du droit immobilier. Il faudrait donc commencer par le commencement : assurer la formation convenable des syndics professionnels, observation étant faite qu’un certain nombre d’entre eux sont des juristes de bon, voire excellent, niveau.

 

Reste la question de la garantie financière, qui n’apparaît qu’en pointillé dans la proposition. La généralisation impérative du compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat apporterait un élément capital de solution, tant pour les professionnels que pour les on-professionnels. Les risques du syndicat seraient limités aux cas de détournement volontaire des fonds syndicaux qui sont rares. Les sinistres financiers viennent généralement d’une gabegie dans la gestion du compte unique. Ajoutons à la rigueur des prélèvements d’honoraires contestables qui constituent un risque mineur.

La garantie financière se présenterait alors sous un jour beaucoup moins complexe et surtout beaucoup moins coûteux. Il serait théoriquement possible d’assujettir les syndics non-professionnels à cette obligation devenue banale.

 

Quant à la généralisation de l’obligation de constituer effectivement le conseil syndical en présence d’un syndic non-professionnel, présentement limitée au cas du syndicat de forme coopérative, elle serait certainement souhaitable.

 

En conclusion, nous nous permettons de suggérer à M. Salles de modifier substantiellement sa proposition pour obtenir :

La suppression de la dispense d’ouverture du compte bancaire séparé

La modification corrélative du régime de la garantie financière

Le cas échéant, l’extension de cette garantie, alors simplifiée et d’un coût modique, aux syndics non-professionnels.

Le cas échéant encore, le retour des pseudo non-professionnels au bercail de leurs confrères.

 

 

 

 

 

 

Mise à jour

11/03/2009