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Un observateur pour les copropriétés
en difficulté ? Sous le couvert des meilleures intentions du monde, Madame Christine BOUTIN, Ministre du logement et la ville, a présenté un « projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » qui comporte des dispositions relatives aux copropriétés. Elles figurent dans les articles 5 et 6 du projet de loi. Article
5 Après l'article L. 443-7 du code de la construction et de l'habitation, il est ajouté un article L. 443-7-1 ainsi rédigé : « Art. L. 443-7-1. - Lorsqu'ils sont votés en assemblée générale du syndicat des copropriétaires, les travaux font l'objet de provisions spéciales constituées en application du sixième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et sont à la charge des copropriétaires. « Ces provisions spéciales sont obligatoirement déposées sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chacun des copropriétaires. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l'objet d'une convention de fusion, de compensation ou d'unité de comptes. » Commentaire : L’article L443-7 du CCH, modifié par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 54 concerne les aliénations pouvant être consenties par les organismes HLM. Il est ainsi conçu : « Les organismes d'habitations à loyer modéré peuvent aliéner aux bénéficiaires prévus à l'article L. 443-11 des logements construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme d'habitations à loyer modéré. Ils peuvent proposer à ces mêmes bénéficiaires la possibilité d'acquérir ces mêmes logements au moyen d'un contrat de location-accession. Ces logements doivent répondre à des normes d'habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d'Etat. « La décision d'aliéner est prise par l'organisme propriétaire. Elle ne peut porter sur des logements et immeubles insuffisamment entretenus. Elle ne doit pas avoir pour effet de réduire de manière excessive le parc de logements sociaux locatifs existant sur le territoire de la commune ou de l'agglomération concernée. « La décision d'aliéner est transmise au représentant de l'Etat dans le département qui consulte la commune d'implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des logements. A défaut d'opposition motivée du représentant de l'Etat dans le département dans un délai de deux mois, la décision est exécutoire. « Toutefois, lorsque le logement est affecté à la location saisonnière, la décision d'aliéner ne peut être prise qu'après accord de la commune d'implantation. « Le conseil d'administration ou de surveillance de chaque organisme d'habitations à loyer modéré délibère annuellement sur les orientations de sa politique de vente de logements, fixe les objectifs à atteindre en nombre de logements mis en vente et apprécie les résultats obtenus l'année précédente. « Le comité régional de l'habitat est saisi chaque année d'un rapport du représentant de l'Etat portant sur la vente de logements d'habitation à loyer modéré. Ce rapport analyse si le réinvestissement des fonds provenant de la vente permet le maintien quantitatif et qualitatif de l'offre locative. Il peut émettre à cette occasion des recommandations. « L'organisme d'habitations à loyer modéré indique par écrit à l'acquéreur personne physique, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes et fournit, en tant que de besoin, une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre. » L’article 443-7-1 s’appliquerait donc aux « travaux
d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il
serait souhaitable d'entreprendre ». Ils donneraient lieu à la constitution de provisions sur
travaux futurs « en application du sixième alinéa de
l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». L’article 18, en son alinéa 6, vise des travaux
d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d’équipement commun. Or l’article 443-7-1 projeté vise des travaux
d’amélioration. Le mécanisme actuel de l’article 18 concerne « des
travaux susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à
échoir ». La décision de créer une provision pour travaux futurs ne
préjuge pas de son emploi ultérieur, qui devra faire l’objet d’une autre
décision de l’assemblée générale. Jusqu’à la date de cette décision, les
provisions versées par un copropriétaire doivent lui être remboursées en cas
de vente du lot et elles doivent être reconstituées par l’acquéreur. Après la
décision d’emploi prise par l’assemblée générale, elles deviennent
indisponibles à l’égard de l’acquéreur et viennent au bénéfice de
l’acquéreur. Dans le cas de l’article 443-7-1, le vote des travaux précèderait, ne serait-ce que pour un instant de raison,
la décision de constituer la provision. Il s’agirait donc en réalité d’appels
de provisions pour des travaux votés mais dont l’exécution serait reportée
dans le temps. Le second alinéa de l’article prévoit le dépôt des fonds collectés « sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chacun des copropriétaires ». Le syndicat pourrait alors avoir des fonds déposés sur le compte unique d’un syndic bénéficiant de la dispense d’ouverture d’un compte séparé et d’autres fonds, -ceux de la provision pour travaux-, déposés sur un compte séparé ? Solution kafkaïenne sans aucun doute. Il suffirait de préciser que le dispositif ne pourra être
utilisé que par un syndicat n’ayant pas dispensé le syndic d’ouvrir un compte
séparé. Mieux encore, la bonne solution serait de profiter du projet de loi
pour supprimer la possibilité de dispense et imposer à tous les syndicats l’ ouverture d’un compte séparé. Quant à la rubrique particulière pour chaque
copropriétaire ? On ne voit pas de quoi il peut s’agir. Il suffit
d’aménager modestement le plan comptable des syndicats de copropriétaires. Article 6 I. - À la section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 29-1 à 29-6 deviennent les articles 29-3 à 29-8 et deux nouveaux articles 29-1 et 29-2 sont insérés. II. - L'article 29-1 est ainsi rédigé : « Art. 29-1. - Lorsque les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic saisit le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un observateur du syndicat, chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble. « En l'absence de saisine par le syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat. « Le président du tribunal de grande instance peut également être saisi d'une même demande par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux prévus à l'article 14-2, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées par le syndic sur une période de douze mois. « Dans tous les cas, le maire de la commune où est implanté l'immeuble est informé de la saisine par le ou les demandeurs. « Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article. » Commentaire de II : Un observateur ! Chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble ! On peut penser que le principal effet de cette mesure serait de procurer une occupation rémunérée à des syndics précocement retraités. Ce n’est pas en quelques mois, comme pour les diagnostiqueurs, que l’on pourra former des observateurs expérimentés et efficaces. La bonne solution serait de désigner des administrateurs judiciaires dotés, dans un premier temps, d’une simple mission d’investigations. L’avantage serait, si besoin est, de désigner le même administrateur judiciaire avec une mission d’administrateur provisoire. Connaissant bien la situation du syndicat il pourrait entrer immédiatement en action. On nous objectera sans doute que le but de la mission d’observation est sans doute d’éviter la désignation d’un administrateur provisoire. L’objection nous paraît irrecevable, dès lors qu’elle mettrait en cause la probité d’un mandataire de justice. Dans le cas des copropriétés en difficulté, c’est l’action qu’il faut privilégier, après une observation et une réflexion aussi brèves que possible. III. - L'article 29-2 est ainsi rédigé : « Art. 29-2. - Le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désigne un observateur du syndicat des copropriétaires, aux frais du syndicat des copropriétaires dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 29-1, du syndic dans le cas prévu au deuxième alinéa et des créanciers dans le cas prévu au troisième alinéa. » « Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, l'observateur adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que les mesures de nature à permettre de redresser cette situation financière et d'améliorer l'état de l'immeuble. « Le greffe transmet copie du rapport au syndic et au maire, pour information de ce dernier. « Après avoir entendu le conseil syndical, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale toutes les questions nécessaires à la mise en oeuvre du rapport. « Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application de cet article ». Commentaire de III : Une année au mieux aura passé avant que l’assemblée ne puisse délibérer sur les mesures de nature à permettre de redresser cette situation financière et d'améliorer l'état de l'immeuble. On peut craindre pendant ce temps une détérioration rapide et la suspension de certaines prestations. Si le législateur devait décider une suspension des poursuites des créanciers pendant la période d’observation, il en résulterait un préjudice certain pour une certaine catégorie de syndicats de copropriétaires. Mais la disposition la plus originale est sans nul doute celle concernant l’imputation des honoraires de l’observateur : « aux frais du syndicat des copropriétaires dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 29-1, du syndic dans le cas prévu au deuxième alinéa et des créanciers dans le cas prévu au troisième alinéa ». Il n’est pas besoin d’être grand clerc pour supputer les dégâts collatéraux d’une telle disposition. Le bon sens élémentaire commande 1 - de réserver les fonds syndicaux, réserve faite des paiements les plus urgents, au financement des procédures de recouvrements 2 - de privilégier l’examen attentif de ces procédures et de leur suivi ponctuel 3 - de veiller à l’exécution des décisions judiciaires, notamment à l’égard des débiteurs abusifs qui sont souvent nombreux dans les copropriétés en difficulté, à côté de débiteurs réellement malheureux. IV. - Le dernier alinéa de l'article 29-3 est remplacé par les dispositions suivantes : « La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de la mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Lorsqu'aucun rapport mentionné à l'article 29-2 n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du préfet du département, du procureur de la République ou d'office. » Commentaire de IV : L’article 29-3 est aménagé pour tenir compte, à l’égard d’un administrateur provisoire, de l’existence ou non d’une mission d’observation. |
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