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Régime légal des syndics professionnels Les propositions de JPM-COPRO
dans le projet de loi de Cécile Duflot Voir loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès
au logement et un urbanisme rénové ALUR Le présent article comporte nos observations sur le
Dossier de Presse présentée par Madame Duflot,
auteure d’un projet de loi portant réforme du régime des professionnels
immobiliers et notamment des syndics professionnels de copropriété. Nous
reproduisons ci dessous les éléments concernant les syndics. Nos observations
sont insérées en caractères bleu. Nous rappelons avoir
regroupé les différents projets relatifs aux professions immobilières
présentés depuis l’an 2000 dans un dossier
spécial. Nous vous suggérons
d’y revoir les propositions de loi présentées en juin puis en novembre 2010
pour apprécier les propositions de Madame Duflot
comportant modification du régime Hoguet. Acquérir ou louer un logement, devenir copropriétaire d’un immeuble, confier son bien en gestion sont des actes lourds de conséquences dans la vie d’un ménage, qu’il soit propriétaire ou locataire. Il est essentiel qu’ils puissent se décider et se réaliser dans de bonnes conditions d’information et de sécurité. Les professionnels immobiliers proposent un service essentiel aux ménages, en leur délivrant conseils et accompagnement et en leur apportant leur expertise. Ces professions constituent par ailleurs un secteur économique important de notre pays, producteur de valeur ajoutée et d’emplois. Cependant, alors que les marchés de l’immobilier ont connu cette dernière décennie des hausses des prix et des loyers sans précédent, le développement de pratiques abusives chez certains professionnels a nui à l’intérêt des ménages et est allé à l’encontre de l’objectif de sécurisation et de transparence. Tarifs injustifiés et excessifs, non-respect des obligations, opacité, coûts de transaction trop élevés sont autant d’éléments qui entravent l’accès au logement et pèsent in fine sur le budget des ménages, dont une part toujours plus grande est consacrée au logement. Ces mauvaises pratiques nuisent également à la confiance entre consommateurs et professionnels. Elles ont contribué à dégrader fortement l’image de l’intermédiaire, pourtant essentiel, et ont pesé sur l’activité du secteur, dans un contexte de crise économique. Lever ces difficultés est fondamental pour aider les Français à accéder au logement dans de bonnes conditions et favoriser la fluidité et le bon fonctionnement des marchés immobiliers. Le développement de l’activité des agents immobiliers passera nécessairement par une amélioration de la qualité du service rendu et davantage de garanties offertes aux particuliers. Il apparaît donc nécessaire de moderniser en profondeur l’ensemble de ce secteur pour : _ restaurer la confiance des consommateurs en leur offrant davantage de garanties et en introduisant une plus grande transparence dans l’intermédiation immobilière ; _ réorganiser les professions, en définissant le cadre législatif de règles déontologiques et en améliorant le niveau des compétences et les conditions d’exercice des professions. Ce chantier est pris en charge par le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l’Égalité des territoires et du Logement, présentera le 26 juin en Conseil des ministres. Il passe par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l’immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés. Principales
mesures de réforme et d’encadrement des professions immobilières - Mettre fin aux dérives
des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des
logements qu’ils proposent (page 3) - Réduire et encadrer les
frais d’agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les
locataires (page 4) - Clarifier l’activité des
syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en
imposant une obligation de compte séparé (page 6) -
Instaurer une obligation de formation continue (page 8) -
Créer des instances de contrôle et un code déontologique (page 9) -
Responsabiliser les professionnels (page 11) Clarifier la rémunération
et l’activité et des syndics Pour
renforcer le contrôle de la copropriété sur les frais du syndic et permettre
une plus grande transparence, la loi du 10 juillet 1965, qui régit les
copropriétés, va être réformée. D’un
côté, les copropriétaires se plaignent de l'importante et constante
augmentation des honoraires des syndics. Selon l'ARC, qui rassemble des responsables
de copropriété, le prix des prestations supplémentaires aurait augmenté de 10
% par an ces trois dernières années. Les
copropriétaires dénoncent aussi une tendance des syndics à augmenter les
tâches « particulières » et facturées en sus, au détriment de celles
rémunérées dans le cadre du forfait et correspondant à de la gestion
courante. De plus, il y a une forte demande pour plus de transparence dans la
gestion des fonds de la copropriété par le syndic. De
leur côté, les syndics soulignent l'insuffisante rentabilité d'une activité
impliquant de nombreuses charges peu valorisantes, un important taux de
rotation de leurs collaborateurs et l'importance des contraintes législatives
et réglementaires auxquelles ils doivent satisfaire. Nous ne nous étendrons pas sur la déplorable controverse qui a été entretenue à propos de la rémunération des syndics professionnels. Nous insisterons au contraire sur l’existence d’une chance sérieuse de retour à la clarté sereine après mise en place des mesures annoncées ci-dessous. Encadrer les tarifs en instaurant une
forfaitisation des actes Actuellement,
les frais de gestion courante des syndics doivent être facturés dans un
forfait annuel fixe global. D’autres frais, dits « frais particuliers », peuvent
faire l’objet d’une facturation « à la pièce », et le prix unitaire doit être
précisé dans le contrat. Ces dispositions ont été prises pour réguler les
rémunérations de la profession et ont été renforcées par l’arrêté Novelli qui liste les charges réputées courantes. Malgré ces dispositions, des abus ont été constatés. En effet, certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties. Par la suite, des frais de gestion courante sont facturés très chers, comme des prestations particulières. Peuvent être facturés « en plus », par exemple, l’impression des comptes rendus d’assemblée générale ou certains diagnostics techniques obligatoires qui relèvent d’une gestion courante, etc. Ici
encore, pas besoin de revenir sur les lamentations sans intérêt des uns et
des autres. Pour mettre fin à ces pratiques, une
inversion est opérée : la liste des frais particuliers sera déterminée par
décret,
et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et
ne pourront faire l’objet d’une facturation supplémentaire en dehors du
forfait annuel. Le
projet de loi reprend notre proposition présentée le 9 avril 2009. JPM-COPRO fait valoir depuis plus de dix ans
qu’il est vain de prétendre établir une liste exhaustive des prestations
entrant dans le cadre de la gestion courante. Le
9 avril 2009 nous
avons proposé la généralisation du contrat « tout sauf … ». (voir le
texte) Quatre ans après notre vœu est
exaucé. Nous nous en réjouissons tout en regrettant
le retard pris. Nous sommes certains que dans un délai de deux ou trois ans
toutes les personnes concernées : copropriétaires, syndics et autorités
publiques constateront les bienfaits de cette réforme. Notre présentation du mécanisme demeure
inchangée : :
- L’honoraire de « gestion courante »
rémunère la représentation légale du syndicat ainsi que les prestations
nécessaires, prévisibles et récurrentes assumées par le syndic tant pour
l’administration du syndicat que pour la gestion quotidienne des parties
communes et des services collectifs. La décision de l’assemblée fixe le
montant hors taxes, global et
forfaitaire de cet honoraire. - Les honoraires exceptionnels rémunèrent les prestations nécessaires, imprévisibles et
ponctuelles assumées par le syndic à raison d’une obligation légale, d’une décision
de l’assemblée générale, d’une demande légitime d’un ou plusieurs
copropriétaires ou d’une situation fortuite. La décision de l’assemblée fixe,
pour chacune de ces prestations, le montant hors taxes de la rémunération ou
les modalités précises de son calcul. Dans tous les cas,
l’indication comporte, à la suite du montant hors taxes, le montant de la TVA
collectée par le syndic et le montant TTC de la charge, au taux en vigueur à
la date de la décision. En cas de variation du taux de la TVA en cours
d’exercice, celle ci est calculée au taux en vigueur à la date de facturation
des honoraires, prorata temporis s’il y a
lieu. Toute prestation fournie par le syndic est considérée
comme couverte par l’honoraire de gestion courante à moins qu’elle ne figure
dans la liste des prestations exceptionnelles avec indication de son coût ou
des modalités de son calcul. Par dérogation, et
pour le seul exercice en cours, le syndic peut prétendre à la rémunération
d’une prestation nouvellement imposée par un texte postérieur à la date de la
désignation du syndic, même si la prestation a vocation, pour l’avenir, à
être classée dans la catégorie de la gestion courante. Le syndic
peut en outre obtenir le remboursement sur justifications de certains frais
et débours. Nous
avons établi un projet de tableau de classification des prestations du syndic (voir
le tableau). Il
comporte la liste des prestations entrant dans le champ de la gestion
courante. Elle ne prétend pas à l’exhaustivité ! Mais les critères
permettent facilement d’intégrer et classer une prestation nouvelle ou omise. Il
comporte également une brève liste de prestations manifestement
exceptionnelles, nécessaires mais ponctuelles et/ou imprévisibles. A noter
que l’imprévisibilité s’entend le plus souvent du nombre des prestations de
ce type dans le cours d’un exercice. La survenance de la vente d’un lot est
prévisible. Mais combien de dossiers de vente le syndic aura-t-il à
traiter ? Nul ne peut le savoir. Nous avons
de bonnes raisons de penser que ce projet ouvert aux observations et
suggestions pourrait être avantageusement utilisé. Rendre plus transparente la gestion des fonds via l’obligation de compte séparé Dans
la très grande majorité des cas, les syndics professionnels font voter par
l'assemblée générale la dispense de compte séparé, en invoquant les coûts
supplémentaires qui seraient générés. Ce coût supplémentaire dissuade souvent
le syndicat des copropriétaires de faire le choix du compte séparé, alors
même que c’est
le principe affirmé par la loi du 10 juillet 1965. En
conséquence, le syndic ouvre un compte à son nom, compte unique ou compte
avec des sous-comptes pour chaque syndicat des copropriétaires qui l'a
mandaté. Le compte ouvert au nom du syndic est rémunéré par la banque au
profit du syndic. En cas de liquidation judiciaire du syndic, les
copropriétaires doivent supporter une procédure judiciaire lourde, longue et
coûteuse pour récupérer leurs fonds placés dans les sous-comptes. Pour établir plus de transparence dans l’activité du
syndic et l’usage qu’il fait des fonds (appels de fonds pour travaux,
règlement des factures, etc.), mais aussi pour permettre de mieux identifier
des signaux d’alerte (difficultés financières, trésorerie fragilisée), l’article
18 de la loi Hoguet sera modifié sur trois points : 1 Suppression de toute dérogation à l’obligation de
l’instauration du compte séparé. Le
syndic pourra cependant choisir l’établissement bancaire dans lequel sont
ouverts ces comptes, à moins que l’assemblée générale des copropriétaires,
par un vote à la majorité de l’article 25, s’y oppose et choisisse un autre
établissement bancaire ; Le projet de loi rend à l’article 18 son plein effet sans possibilité de dispense. Mais il comporte à nouveau une
disposition malfaisante demandée sans aucune raison valable par les
associations : le syndic choisit la banque dans
laquelle il doit ouvrir tous les comptes séparés « à moins que
l’assemblée générale des copropriétaires, par un vote à la majorité de
l’article 25, s’y oppose et choisisse un autre établissement bancaire ». Cette disposition est mal venue, incohérente et potentiellement génératrice de difficultés, voire de contentieux. Nous affirmons qu’au contraire il faudrait même imposer aux syndics l’unicité de domiciliation. Le regroupement des comptes dans une banque unique est commandé par le bon sens, et pour éviter notamment la nomadisation des remises de chèques. Il peut aussi, le moment venu, faciliter les contrôles. Le regroupement doit donc être imposé aussi bien aux syndics qu’aux syndicats, sans possibilité de dérogation. 2 Obligation, pour le
syndic, d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil
syndical, afin de conforter la légitimité du conseil syndical dans la
procédure budgétaire ; C’est une prescription superfétatoire dans la plupart des syndicats. Elle a néanmoins l’avantage de permettre l’ouverture d’un débat sur la responsabilité des membres du conseil syndical. On doit saluer la qualité des prestations fournies par de nombreux conseillers syndicaux. Mais on ne peut négliger les errements de bien d’autres. Comme certaines organisations songent à la mise en place de la co-gestion, il faut traiter sans plus tarder l’élaboration effective d’un régime de responsabilité des conseillers syndicaux. Nous songeons aux présidents qui imposent au syndic des actes illégaux ou laissent passer des irrégularités notoires dans sa gestion. L’expérience montre que les irrégularités portent fréquemment sur l’établissement des budgets prévisionnels. Sic pour l’opposition systématique à la création d’une ligne pour les frais de contentieux au motif qu’il s’agit généralement de recouvrements de charges et qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi on peut les passer directement au copropriétaire débiteur, ce qui est faux comme on le sait. Sic encore pour les délégations de décision inconsidérées qui permettent au conseil syndical de décider des travaux au mépris du contrôle de l’assemblée générale. 3
Interdiction
pour un syndic d’avancer des fonds à un syndicat de copropriétaires,
dans un souci de clarification et de transparence financière ; à l’exception
cependant du syndic provisoire (qui n’a pas encore eu la faculté de faire
voter des appels de fonds). Il faudra sur ce point voir la rédaction du
texte. La mention ci dessus est inadéquate. A sa lettre, il s’agit d’une
avance sur ses fonds propres. Ce qu’il faut inscrire c’est la restriction de
la sortie des fonds syndicaux aux opérations justifiées concernant
exclusivement le syndicat et au seul profit de ses créanciers, en ce compris
le syndic pour le seul paiement des honoraires légalement facturés. De
cette manière, les fonds appartenant au syndic, d’une part, et à chaque
copropriété, d’autre part, seront bien distincts. Chaque
copropriété pourra demander les relevés annuels de son compte, ouvert à son
nom et géré par le syndic. De cette manière la transparence sur l’utilisation
des fonds sera fortement facilitée, et la confiance avec le syndic retrouvée. En fait ce sont les relevés mensuels que le syndic devra présenter au conseil syndical. Améliorer la
mise en concurrence On
observe une absence de réelle mise en concurrence du syndic lors de sa
désignation, en cas de révocation ou de non-renouvellement de son contrat. Cette affirmation est téméraire. Dans l’éventualité d’un non renouvellement du
mandant du syndic en place, les copropriétaires (conseil syndical et autres)
font un réel appel à la concurrence. Jusqu’à présent la clause
de dispense d’ouverture d’un compte séparé a été le principal obstacle à la
loyauté de la concurrence entre les syndics. Le syndic gérant par compte
unique présente toujours une proposition moins-disante
au titre du forfait de gestion courante. Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu,
la
mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la
révocation d’un syndic en place la mise en concurrence sera obligatoire
lorsque le non-renouvellement ou la révocation d’un syndic en place, pour
favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les
contrats de syndic mis en concurrence. La mise en concurrence lorsque le
non-renouvellement ou la révocation d’un syndic en place est envisagée est
déjà obligatoire. La mise en concurrence n’a pas
forcément pour objet la baisse du montant du forfait, mais mieux la recherche
du meilleur rapport qualité/prix. Instaurer une
obligation de formation continue Il n'existe pas
aujourd’hui de formation continue obligatoire pour les activités d’entremise
et de gestion immobilières, alors même que les dispositions législatives et
réglementaires en la matière se complexifient et nécessitent une expertise de
plus en plus grande. La
diversification du rôle du syndic de copropriété donne une nouvelle dimension
à cette activité, autrefois majoritairement cantonnée à des tâches de gestion
comptable et de relance des impayés. Actuellement, la recherche de
l'amélioration du bâtiment, de ses performances en matière d'économies
d'énergie, la pérennisation de la valeur du bien immobilier constituent
autant de nouveaux champs de compétence ouverts à l’intervention des syndics
de copropriété. Ce besoin de formation apparaît de façon prégnante lorsqu’on considère le rôle que pourrait être amené à jouer le syndic dans le cadre de la transition écologique de l’habitat, qui implique la mise en oeuvre de nouveaux outils (diagnostic de performance énergétique, plan de travaux d'économie d'énergie, contrat de performance énergétique, etc.). Comment laisser dire que « la fonction de syndic a été
jusqu’à ces derniers temps cantonnée à des tâches de gestion comptable et de
relance des impayés » ? Les syndics de copropriété du 20e
siècle, souvent architectes, avaient le souci de la qualité du bâtiment, de
son amélioration ou du moins de sa conservation. Il suffit de lire les
travaux de Jacques Robine, - dans la revue « Administrer » notamment
-, pour constater que la pérennisation de la valeur du bien immobilier n’est
pas du tout « un nouveau champ de compétence ouvert à
l’intervention des syndics ». Ils ont connu dans certaines régions la
reconstruction des immeubles endommagés par la guerre, la réhabilitation des
immeubles à vocation locative, soumis au régime dévastateur de la loi du 1er
septembre 1948 puis divisés en copropriétés.
Après la loi du 10 juillet 1965 qui a permis aux assemblées de décider
des améliorations jusqu’alors soumises à la règle de l’unanimité, les syndics
ont largement contribué à l’amélioration des copropriétés en favorisant
l’installation d’ascenseurs dans des milliers d’immeubles qui n’en étaient
pas équipés. Le premier choc pétrolier ne
saurait être oublié. La réaction des professionnels
et des syndics a été rapide et efficace. Il est vrai qu’elle a succédé à une
assez longue période d’autosatisfaction et qu’il a fallu avant tout remédier
à un relatif laxisme dans le contrôle des chaudières, des systèmes de
régulation et de l’entretien des canalisations. Mais on s’est attelé
rapidement à des interventions comme l’isolation thermique des terrasses
supérieures, le doublement de certains équipements (les pompes notamment), la
création de boucles de circulation d’eau chaude, et d’autres innovations qui
ont apporté un meilleur confort assorti
de réelles économies. Ceux qui ont connu cette période ne prétendent
pas ignorer la transition écologique de l’habitat, avec ses diagnostics de performance
énergétique, plans de travaux d'économie d'énergie, et contrats de
performance énergétique. Mais, pouvant se targuer des campagnes anciennes
magnifiquement réussies, ils rechignent à ce qu’elles soient tenues dans un
silence méprisant par certains successeurs qui n’en sont encore qu’à des
diagnostics, contrôles, et plans pluriannuels
pour s’en tenir au final à des
retours sur investissement sur plus de quinze années. Nous avons connu la campagne de sécurité des piscines avec la loi
du 3 janvier 2003 puis la campagne de sécurité des ascenseurs avec la loi du
2 juillet 2003. Dans les deux cas, le bilan humain et financier des opérations
reste à effectuer. Aujourd’hui, le problème de la formation des syndics se pose
aussi bien pour la formation initiale que pour la formation continue. Il n’y a pas lieu d’organiser la copropriété
du 21e siècle à l’ aune exclusive de la transition écologique de
l’habitat. Les syndics demeurent chargés d’assurer la conservation de
l’immeuble et l’administration du syndicat. Les insuffisances de formation sont d’ordre général mais
apparaissent plus nettement dans le domaine de la technique. L’instauration
d’une obligation de formation continue permettra
d’assurer un niveau de compétences minimal et de contrôler la mise à niveau
régulière des connaissances des professionnels, afin qu'ils apportent à leurs
interlocuteurs, propriétaires comme locataires, un service de qualité adapté
aux exigences actuelles de toutes natures. Cette
obligation de formation continue concernera tous les professionnels, qu’ils
soient titulaires de la carte professionnelle, habilités par le titulaire de
la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son
compte ou dirigeant d’un établissement. Afin de s’assurer de la bonne application de cette disposition,
il est prévu que le respect de cette obligation par le titulaire de la carte
professionnelle conditionne le renouvellement de cette dernière. Pourquoi
le niveau de compétence serait-il minimal ? C’est bien au contraire un haut niveau de compétence qu’il faut atteindre dans toutes les catégories d’emploi. En application de l’accord national interprofessionnel du 3 juillet 1991 relatif à la formation et au perfectionnement professionnels, un accord entre les organisations syndicales d’employeurs et de salariés du secteur immobilier daté du 28 Octobre 1992 a porté constitution de la Commission Paritaire nationale de l’Emploi et de la Formation Professionnelle (CEFI) ayant pour objet d’examiner les objectifs et les priorités des organisations signataires en matière de formation professionnelle, de formuler à cet effet toutes observations et propositions utiles et de suivre l’application des accords conclu en ce domaine ; À l’époque la CEFI a participé à la mise en place du BTS des professions immobilières. Elle a effectué le recensement des institutions de formation présentes sur le territoire national et pris contact avec la plupart d’entre elles. Depuis lors elle a poursuivi son action sans désemparer. Pour autant rien n’a été fait pour attirer les jeunes vers l’activité de syndic de copropriété ou gestionnaire. A cet égard, les torts sont partagés entre toutes les parties en cause, y compris les associations consuméristes Nous verrons ci dessous qu’à l’avenir un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières serait chargé de l’élaboration « du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en œuvre ». Une vraie surprise ! Créer des
instances de contrôle Actuellement,
il n’existe pas de code ou de règles déontologiques communes à l’ensemble des
professions immobilières. Un client s’estimant lésé n’a d’autres choix que
d'engager une procédure devant la justice qui est souvent longue et coûteuse.
Peu de gens empruntent cette voie. Par
ailleurs, seul l’agent immobilier est obligé de détenir une carte
professionnelle « transaction sur immeubles et fonds de commerce », délivrée
par la préfecture. Or, ils ne représentent que 30 % des intermédiaires
susceptibles de traiter avec les particuliers. Les 70 % restant sont des
négociateurs immobiliers, salariés ou pour la majorité d’entre eux
indépendants, auxquels le détenteur de la carte professionnelle a délégué
tout ou partie de son mandat. Le
retrait de la carte professionnelle par l’autorité préfectorale est prévu par
la loi Hoguet de 1970, mais dans un nombre de cas limités. Il s’agit d’une
mesure rarement appliquée. Un Conseil
national de la transaction et de la gestion immobilières,
garant du code de déontologie et des bonnes pratiques
Pour
mettre à l’écart certains professionnels peu scrupuleux et ainsi rétablir des
relations de confiance entre les autres, qui constituent la grande majorité,
et les consommateurs, le projet de loi propose de redonner un cadre solide à
la profession. Il prévoit
de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la
gestion immobilières, dont les compétences
seront centrées sur l’élaboration : - des règles
déontologiques de la profession, qu’il proposera au ministre de la Justice
pour adoption par décret ; - du contenu des
formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre. Ce projet comporte le vice fondamental de
vouloir doter d’un statut identique les deux activités radicalement différentes que sont la transaction immobilière et la gestion des
copropriétés. L’activité de transaction est par nature
commerciale. Il lui faut la tripe du vendeur. L’activité de syndic de copropriété est
civile. Elle demeure civile quand elle est exercée par une personne morale
commerçante. L’expérience montre qu’on a eu le tort d’ouvrir trop facilement
l’exercice de l’activité de syndic à des sociétés commerciales, ce qui a fait
disparaître tout lien intuitu personae entre les copropriétaires et
leur « syndic », trop souvent un gestionnaire salarié évanescent et
jamais certain de terminer l’exercice en cours dans le même poste. Le projet de loi néglige
l’existence d’une controverse jurisprudentielle susceptible de remettre en
cause la possibilité ouverte aux sociétés commerciales d’exercer l’activité de syndics de
copropriété. Il est admis que le mandat social conféré par
l’assemblée au syndic pour une durée déterminée n’est pas cessible. L’article
18 de la loi du 10 Juillet 1965 énonce que le
syndic, « seul responsable de sa gestion, ne peut se faire
substituer ». Les traditionalistes relèvent à cet égard qu’il déroge à
l’article 1994 du Code civil qui permet au mandataire de se faire substituer. Il n’y a en réalité aucune
dérogation. Le mandat du syndic est un mandat social qui ne relève pas
vraiment du Code civil. On ne trouve pas trace d’un contrat de mandat dans la
loi du 10 juillet 1965. Il est donc surprenant de le trouver dans l’article
29 de son décret d’application du 17 mars 1967 depuis sa modification par le
décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. Faut-il ajouter à nouveau
que l’art. 64 du décret Hoguet du 20 juillet 1972 dispense explicitement le
syndic de copropriété d’un mandat écrit. La controverse porte sur les effets d’une
opération de fusion-absorption concernant une société commerciale exerçant
l’activité de syndic de copropriété et ainsi titulaire d’un certain nombre de
mandats sociaux de syndic. D’un
côté on fait valoir qu’aux termes de
l’article L 236-3 du Code de commerce « la fusion ou la scission
entraîne la transmission universelle du patrimoine des sociétés qui
disparaissent aux sociétés bénéficiaires (la société absorbante en cas de
fusion) dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de
l’opération » ; qu’ainsi la société absorbante est devenue titulaire de
tous les contrats passés par la société absorbée, y compris les contrats de
syndic, avec effet à la date de la réalisation de l’opération de fusion entre
les parties, et de sa publication à l’égard des tiers » C’est la
position exprimée notamment par la Cour d’appel de Paris 23ème B en son arrêt du
28 février 2008. D’un autre côté
le Cour de cassation, dans son arrêt du 24 avril 2013, maintient fermement la
prééminence de l’interdiction de substitution proclamée par l’article 18.
Cette position a été exprimée dans l’arrêt du 10 novembre 1998 RDI 1999 p.
152 note Capoulade et 442 note Tomasin. Nous n’entrerons pas ici dans cette
controverse de haute volée (voir notamment les observations de M. Tomasin reprenant les travaux des spécialistes du droit
commercial et des sociétés). Une observation de bon sens s’impose : la
controverse n’existe pour nous qu’à raison de l’exercice par une société
commerciale d’une activité purement civile. Il suffit donc d’interdire aux
sociétés commerciales l’exercice de l’activité de syndic de copropriété. Admettons qu’en l’espèce il existe une autre
solution : que tous les syndicats mandants de la future absorbée
acceptent préalablement l’opération envisagée et désignent la société
absorbante comme future syndic. Cette solution peut d’ailleurs pose dès
problèmes compte tenu de la durée du délai entre l’acceptation par un
syndicat et la réalisation effective de l’opération. Mais surtout il s’agit
d’une procédure extraordinairement lourde pour les deux sociétés. Par ailleurs, on ne peut considérer comme
solidement pérenne la suprématie de l’article 18 du statut sur les
dispositions propres au droit commercial. On sait que pareillement le régime
Hoguet de la garantie financière des professionnels immobiliers entre en
conflit avec maintes dispositions du Code de commerce relatives aux
procédures collectives. On connaît enfin les multiples critiques
relatives à l’intrusion des groupes commerciaux importants dans le secteur
des professions de la gestion immobilière. Le législateur devra prendre
conscience de la réelle portée du texte à concevoir. Le
Conseil aura aussi pour mission de favoriser le recours aux voies amiables en
cas de conflit, et de participer à une meilleure connaissance des marchés de
la transaction et de la gestion. Des
commissions régionales ou interrégionales, chargées de contrôler les
activités Le
projet de loi prévoit aussi la création de commissions régionales
ou interrégionales de contrôle des activités de transaction et de gestion
immobilières qui seront chargées de veiller au respect des
règles et des principes déontologiques au sein de ces activités. Le non-respect de ces règles pourra
entraîner des sanctions disciplinaires prononcées par la commission régionale
ou interrégionale et susceptibles de recours devant les tribunaux. Ces commissions seront de nature
administrative, sous l’autorité de représentants de l’État et de magistrats,
afin que soient garanties l'indépendance et l’impartialité de leurs
décisions. Elles
pourront être saisies par l’intermédiaire des associations de défense de
consommateurs pour examiner tout comportement d’un professionnel de
l’immobilier contraire aux règles de déontologie ou de droit au détriment de
particuliers. Ainsi, les consommateurs disposeront d’une voie de recours plus
simple et plus rapide qu’un contentieux judiciaire pour dénoncer des
pratiques abusives. On voit assez mal la mise en place d’un tel
dispositif. De toute manière les principales dispositions
du projet de loi devraient réellement faire disparaître une grande partie des
difficultés réelles évoquées par les associations de défense des
copropriétaires. Il ne resterait alors que des récriminations
qui sont le plus souvent infondées si l’on fait abstraction de réelles
difficultés juridiques qui ne sont à la portée ni des associations ni de
commissions administratives plus ou moins fluctuantes dans leur composition. CONTRÔLER ET
RÉFORMER LES PROFESSIONS IMMOBILIÈRES Responsabiliser
les professionnels Étendre
l’obligation d’informer sur les liens d’intérêt Aujourd’hui,
un professionnel de l’immobilier, agent ou syndic, est tenu d’informer ses clients
des liens capitalistiques ou juridiques qu’il peut avoir avec des sociétés
financières et des établissements bancaires. Pour
renforcer la transparence des professionnels à l’égard de leurs clients, le
projet de loi propose d’étendre cette obligation d’information aux liens qui
peuvent exister avec l’ensemble des entreprises et des personnes susceptibles
d’intervenir au profit de leurs clients. Cette obligation concernera aussi les personnes habilitées par le titulaire de la carte professionnelle et les dirigeants d’établissement. Les dispositions de l’article 39 du décret du 17 mars 1967 sont suffisantes à cet égard. Il est possible toutefois d’imposer au syndic
personne physique de faire connaître son patrimoine en début et en fin de
mandat. Il faut aussi songer aux dispositions de même
nature pouvant concerner les membres du conseil syndical, a fortiori
lorsqu’il reçoit des délégation de pouvoir. Inscrire
dans la loi le pouvoir de contrôle du garant financier Le
Gouvernement a décidé de consacrer dans la loi le pouvoir de contrôle du
garant sur les professionnels reconnu par le décret n° 72-678 du 20 juillet
1972 appliquant les dispositions de la loi Hoguet. Cette
mesure est favorable aux consommateurs, car elle renforce la surveillance
exercée a priori sur la gestion financière des professionnels de l’immobilier
manipulant des fonds. Il faut d’abord réfléchir à ce que doit devenir
la garantie financière dès lors que tous les syndicats seront dotés d’un
compte bancaire séparé !!!! En l’absence de compte séparé ouvert au nom du syndicat, le syndic mandataire dépose les fonds encaissés au nom des syndicats (provisions sur charges notamment) sur un compte bancaire unique ouvert à son nom, exclusivement affecté aux mouvements financiers des syndicats mandants. Il utilise ce même compte pour payer les dépenses des syndicats mandants. Pour chaque syndicat, le syndic est idéalement tenu à tout instant de pouvoir représenter le solde de la trésorerie (produits encaissés – charges payées) qu’il détient. Il est effectivement tenu de restituer la trésorerie du syndicat à la date d’expiration de son mandat ou de cessation de sa fonction pour quelque cause que ce soit. La garantie financière a pour
objet d’assurer à tout mandant la restitution des sommes détenues par
le mandataire et dont il est redevable envers le mandant. Lorsque le syndicat des
copropriétaires est doté d’un compte bancaire ouvert à son nom, le syndic
assure le maniement des fonds mais ne les détient pas. Il n’est donc tenu à
aucune restitution. La garantie financière telle que prévue par le régime
Hoguet perd sa raison d’être. Il subsiste néanmoins le risque de
prélèvements abusifs ou frauduleux dans les comptes séparés. Il est moindre
que les risques générés par la survenance d’un désordre croissant dans la
tenue d’un compte bancaire unique et à fortiori par des pratiques illicites
de « placement » des fonds de mandants. On peut donc légitimement espérer une réduction très sensible des coûts de la garantie financière et des contrôles comptables qu’elle nécessite. Contrairement à ce qui est affirmé, il est beaucoup plus simple de contrôler des comptes bancaires séparés. Il n’existe plus aucun risque lié à l’existence de positions syndicales anormalement débitrices et dans la plupart des cas le contrôle du compte bancaire peut être effectué efficacement par des membres de conseils syndicaux. Il faut donc présenter un mode de garantie contre le risque de prélèvements abusifs, et songer aux missions qui pourraient être confiées aux organismes dédiés et à leur personnel. Nous signalons l’arrêt rendu par la 1ere
chambre civile de la Cour de Cassation le 27 juin 1967, validant le contrat
d’assurance souscrit par la Compagnie des Administrateurs d’immeubles de Lyon
pour couvrir les déficits causés par des détournements de fonds commis par
ses membres. La compagnie Le Phénix invoquait l’article 12 alinéa 2 de la loi du 13 juillet 1930 disposant que
l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute
intentionnelle de l’assuré. Elle alléguait de plus l’existence dans
l’arrêt d’appel d’une confusion entre exclusion de garantie et déchéance. La police avait été souscrite par la Compagnie
dans l’intérêt des clients des administrateurs d’immeubles et dans le souci
de la bonne réputation professionnelle de leur compagnie. Par la suite un avenant avait rendu chacun des
membres de la compagnie bénéficiaire de l’assurance. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi dans
ces termes : « Mais attendu que, sans dénaturation ni
contradiction et en répondant aux conclusions dont ils étaient saisis, les
juges d’appel ont retenu que le contrat litigieux avait été souscrit tant
dans l’intérêt des clients des administrateurs d’immeubles que dans le souci
de la bonne réputation de leur compagnie, et pour cette raison ont justement
décidé qu’il ne tombait pas sous le coup de l’article 12 de la loi du 13
juillet 1930. Qu’enfin en relevant que la police stipulait
le recours de l’assureur contre l’administrateur auteur des détournements
réparés ils n’on nullement commis la confusion
alléguée » On peut songer pour l’avenir à une autonomie
de la garantie financière des syndics de copropriété et à l’unification de
ses modalités. Autant dire qu’une institution unique pourrait en avoir la
charge. Collaborer
avec les observatoires des loyers Afin
de permettre une meilleure connaissance du marché de la location de logements
et un pilotage fin des politiques du logement, les agents immobiliers devront
communiquer à l’observatoire des loyers opérant sur leur territoire certaines
informations concernant leur marché, comme le montant des loyers et les
caractéristiques des logements. À noter que ce réseau d’observatoires des loyers est en cours de déploiement et devrait être pleinement opérationnel d’ici la fin de l’année 2013. Confier
aux chambres de commerce et d’industrie territoriales la délivrance de la
carte professionnelle Le
Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes
professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la
loi Hoguet. Il
est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d’industrie
territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles,
en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le
plan de l’égalité de traitement entre les professionnels concernés. Cette disposition s’accompagnera d’une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles. Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d’assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d’un registre national des professionnels de l’immobilier. Un
Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, des
commissions régionales ou interrégionales de contrôle des activités de
transaction et de gestion immobilières, et le transfert aux chambres de
commerce et d’industrie territoriales de la délivrance des cartes
professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la
loi Hoguet ? Ce
n’est pas demain que tout cela sera concocté, financé et mis en place !
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