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PROJET DE LOI

de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion,

Exposé

Texte de l’article

Amendements déposés

Rapport de M. Braye au nom de la Commission des affaires économiques

« Petite loi » : les textes relatifs à la copropriété adoptés par le Sénat

L'article 6 a pour objet l'amélioration du fonctionnement des copropriétés. Il modifie la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pour créer une procédure d'alerte préventive, engagée par le syndic de la copropriété et, le cas échéant, par les copropriétaires ou par les créanciers.

Cette procédure conduit à la désignation d'un observateur par le président du tribunal de grande instance qui doit remettre, dans un délai maximum de six mois, un rapport sur l'état financier de la copropriété et l'état de l'immeuble, qui doit être obligatoirement inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale de la copropriété.

Le maire du lieu d'implantation de l'immeuble est informé de cette saisine et reçoit une copie du rapport de l'observateur.

Ces dispositions doivent permettre de répondre en amont aux problèmes financiers d'une copropriété, avant qu'il ne devienne difficile et coûteux d'y remédier.

Article 6

I. - À la section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les articles 29-1 à 29-6 deviennent les articles 29-3 à 29-8 et deux nouveaux articles 29-1 et 29-2 sont insérés.

II. - L'article 29-1 est ainsi rédigé :

« Art. 29-1. - Lorsque les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic saisit le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un observateur du syndicat, chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble.

« En l'absence de saisine par le syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande par des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat.

« Le président du tribunal de grande instance peut également être saisi d'une même demande par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux prévus à l'article 14-2, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées par le syndic sur une période de douze mois.

« Dans tous les cas, le maire de la commune où est implanté l'immeuble est informé de la saisine par le ou les demandeurs.

« Un décret en Conseil d'État précise les modalités d'application du présent article. »

III. - L'article 29-2 est ainsi rédigé :

« Art. 29-2. - Le président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désigne un observateur du syndicat des copropriétaires, aux frais du syndicat des copropriétaires dans le cas prévu au premier alinéa de l'article 29-1, du syndic dans le cas prévu au deuxième alinéa et des créanciers dans le cas prévu au troisième alinéa. »

« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois, l'observateur adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que les mesures de nature à permettre de redresser cette situation financière et d'améliorer l'état de l'immeuble.

« Le greffe transmet copie du rapport au syndic et au maire, pour information de ce dernier.

« Après avoir entendu le conseil syndical, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale toutes les questions nécessaires à la mise en oeuvre du rapport.

« Un décret en Conseil d'État fixe les modalités d'application de cet article ».

IV. - Le dernier alinéa de l'article 29-3 est remplacé par les dispositions suivantes :

« La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de la mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Lorsqu'aucun rapport mentionné à l'article 29-2 n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut à tout moment modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du préfet du département, du procureur de la République ou d'office. »

AMENDEMENT 336

présenté par

Mme TERRADE, M. DANGLOT, Mme DIDIER, M. LE CAM, Mme SCHURCH

et les membres du Groupe Communiste Républicain et Citoyen et rattaché

ARTICLE ADDITIONNEL AVANT ARTICLE 6

Avant l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. - Après la première phrase du septième alinéa de l'article 18 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré une phrase ainsi rédigée :

« Il peut aussi, au nom du syndicat, ouvrir un compte d'épargne au sens de l'article L. 221‑1 du code monétaire et financier. »

II. - Les taux prévus aux articles 575 et 575 A du code général des impôts sont relevés à due concurrence.

Objet

Il faut permettre aux syndicats de copropriété de bénéficier de la faculté d'ouvrir un compte d'épargne majoré.

JPM :Cet texte présente l’avantage de valider l’ouverture d’un livret A notamment. L’article L221-1 du code monétaire et financier, modifié par Ordonnance n°2005-429 du 6 mai 2005 - art. 29 est ainsi conçu :

« Les sommes versées sur un premier livret de la Caisse nationale d'épargne ou des caisses d'épargne et de prévoyance, dénommé livret A, ou sur un compte spécial sur livret du crédit mutuel, sont soumises à plafonnement dans des conditions fixées par voie réglementaire.

« Les sommes versées en excédent du plafond peuvent être déposées sur un ou plusieurs livrets supplémentaires. Les livrets de caisse d'épargne sont nominatifs.

« Une même personne ne peut être titulaire que d'un seul livret A de caisse d'épargne ou d'un seul compte spécial sur livret du Crédit mutuel. »

AMENDEMENT 345

présenté par

MM. RAOUL et REPENTIN, Mmes HERVIAUX, SAN VICENTE-BAUDRIN, VOYNET et KHIARI, MM. CAFFET, COURTEAU, LAGAUCHE, RIES et GODEFROY, Mmes M. ANDRÉ et GHALI, MM. COLLOMBAT, JEANNEROT et PATIENT, Mme ALQUIER et les membres du Groupe Socialiste, apparentés et rattachés

ARTICLE 6

Supprimer cet article.

Objet

Cet amendement se justifie par son texte même.

AMENDEMENT 40

présenté par

M. BRAYE au nom de la Commission des Affaires économiques

ARTICLE 6

Rédiger comme suit cet article :

La section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

1° Avant l'article 29-1, sont insérés deux articles 29-1 A et 29-1 B ainsi rédigés :

« Art. 29-1 A. - Lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic est tenu de saisir sur requête, après avis du conseil syndical, le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc, au sens de l'article L. 611-3 du code du commerce. Il joint à la saisine les justificatifs attestant des mesures qu'il a prises pour recouvrer les créances dues.

« En cas de défaillance du syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande en référé par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. Cette demande est accompagnée de tous les éléments utiles en leur possession.

« Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées pendant douze mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

« Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'Etat dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

« Art. 29-1 B. - Le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc auprès du syndicat des copropriétaires, dont il précise la mission. Cette mission comprend une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que l'élaboration de préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble.

« Le président du tribunal de grande instance peut également confier au mandataire une mission de médiation ou de négociation avec les parties en cause.

« Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1 A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, les résultats de sa mission de médiation ou de négociation.

« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département.

« Le syndic inscrit l'examen de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. »

2° Le dernier alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :

« La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1 A n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'Etat dans le département, du procureur de la République ou d'office. »

AMENDEMENT 344

présenté par

et les membres du Groupe Socialiste, apparentés et rattachés

ARTICLE 6

Dans le deuxième alinéa du texte proposé par le II de cet article pour l'article 29‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, après les mots :

d'une même demande

insérer les mots :

par le président du conseil syndical, s'il en existe un, ou

Objet

Cet amendement vise à permettre la saisine du tribunal par le président du conseil syndical, s'il existe.

AMENDEMENT 186

présenté par

Mme TERRADE, M. DANGLOT, Mme DIDIER, M. LE CAM, Mme SCHURCH

et les membres du Groupe Communiste Républicain et Citoyen et rattaché

ARTICLE 6

Dans le deuxième alinéa du texte proposé par le II de cet article pour l'article 29‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis, remplacer le pourcentage :

15 %

par le pourcentage :

10 %

Objet

Cet amendement tend à renforcer l'efficacité du dispositif de prévention des difficultés des copropriétés.

AMENDEMENT 343

présenté par

ARTICLE 6

A la fin du troisième alinéa du texte proposé par le II de cet article pour l'article 29‑1 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, remplacer le mot :

douze

par le mot :

six

Objet

Cet amendement a pour objet de réduire le délai de lancement de la procédure d'alerte.

AMENDEMENT 41

présenté par

M. BRAYE au nom de la Commission des Affaires économiques

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

A la fin de la seconde phrase de l'article 68 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, les mots : « ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles » sont remplacés par les mots : « , d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ou des charges de copropriété exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires et restées impayées dans un délai de deux mois après commandement de payer ».

JPM :L’article 68 (modifié par la Loi n°92-644 du 13 juillet 1992 - art. 3) de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 se présenterait alors ainsi :

« Une autorisation préalable du juge n'est pas nécessaire lorsque le créancier se prévaut d'un titre exécutoire ou d'une décision de justice qui n'a pas encore force exécutoire. Il en est de même en cas de défaut de paiement d'une lettre de change acceptée, d'un billet à ordre, d'un chèque ~~ou d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles~~ , d'un loyer resté impayé dès lors qu'il résulte d'un contrat écrit de louage d'immeubles ou des charges de copropriété exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires et restées impayées dans un délai de deux mois après commandement de payer » .

Dans sa nouvelle version, le texte permettrait au syndicat de pratiquer une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge dans un délai de deux mois après commandement de payer. Il reste à savoir en vertu de quel titre le commandement serait délivrer ! Il faudrait admettre la suffisance à cet effet d’une mise en demeure. Encore faudrait-il qu’elle explicitât clairement le détail de la créance.

De plus, il est nécessaire d’ajouter au texte les provisions.

AMENDEMENT 42

présenté par

M. BRAYE au nom de la Commission des Affaires économiques

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

L'article L. 132-3 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires. »

JPM : Ce texte permettrait de simplifier la notification des injonctions de ravalement

AMENDEMENT 348

présenté par

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Le titre III du livre VI du code de la construction et de l'habitation est complété par un chapitre IV ainsi rédigé :

« Chapitre IV

« Permis de mise en copropriété

« Art. L. ... ‑ Toute division par lots d'un immeuble comprenant au moins cinq locaux à usage d'habitation doit faire l'objet d'un permis de mise en copropriété.

« Art. L. ... ‑ Le permis de mise en copropriété est instruit et délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par un décret en Conseil d'État. Il est délivré par le maire au nom de la commune. Lorsqu'une commune fait partie d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, elle peut, en accord avec cet établissement, lui déléguer cette compétence qui est alors exercée par le président de l'établissement public au nom de l'établissement. Cette délégation de pouvoir doit être confirmée dans les mêmes formes après chaque renouvellement du conseil municipal ou après l'élection d'un nouveau président de l'établissement public.

« Pour l'instruction des documents visés au présent chapitre, le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes.

« Art. L. ... ‑ Toute demande de permis de mise en copropriété est déposée à la mairie. Dans les cas où la commune a délégué ses compétences à un établissement public de coopération intercommunale, le maire conserve un exemplaire de la demande et transmet les autres exemplaires au président de l'établissement public compétent dans la semaine qui suit le dépôt.

« Art. L. ... ‑ Toute personne souhaitant obtenir un permis de mise en copropriété doit assortir sa demande d'un dossier présentant l'état de l'immeuble au regard de normes techniques et environnementales définies par décret ainsi que les contrats de location des logements loués.

« Art. L. ... ‑ Préalablement à la délivrance du permis de mise en copropriété, le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale recueille l'avis des organisations représentatives des locataires et des organisations représentatives des bailleurs concernés.

« Art. L. ... ‑ L'autorité compétente peut refuser de délivrer le permis de mise en copropriété si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

« Art. L. ... ‑ Un décret en Conseil d'État détermine les modalités d'application du présent chapitre. ».

Objet

Cet amendement vise à instaurer un permis de mise en copropriété qui vise à lutter contre les ventes à la découpe. Délivré par le maire ou le président de l'EPCI, le permis de mise en copropriété serait exigé pour toute opération de division par lots d'immeuble d'au moins cinq logements.

Le maire ou le président de l'EPCI aurait la possibilité de refuser de délivrer le permis si l'immeuble ne répond pas à des normes techniques et environnementales définies par décret en Conseil d'État, si la mise en copropriété de l'immeuble va à l'encontre des objectifs définis dans le programme local de l'habitat, en particulier au titre de la mixité sociale, ou si les locataires ou occupants de bonne foi des locaux d'habitation ne disposent pas d'un contrat de location d'au moins six ans à compter de la date de demande du permis.

AMENDEMENT 43

présenté par

M. BRAYE au nom de la Commission des Affaires économiques

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Au début de l'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « Dans les huit ans suivant la promulgation de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, » sont supprimés.

JPM : Ce texte permettrait de « pérenniser » la possibilité d’adaptation du règlement de copropriété.

AMENDEMENT 347

présenté par

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

Après le premier alinéa du g) de l'article 25 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :

« Ces travaux peuvent être réalisés sur des parties privatives dès lors qu'ils poursuivent un intérêt général d'économie d'énergie. »

Objet

Cet amendement a pour objet de permettre le lancement de travaux d'économies d'énergie y compris dans les parties privatives si ils poursuivent un objectif général d'économie d'énergie, mais de les soumettre à une adoption par la majorité de tous les copropriétaires et pas seulement des copropriétaires présents à l'AG.

JPM : L’article 25 g) vise, à moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude. Il serait bon de modifier l’amendement pour que la disposition s’applique également lorsque les travaux relèvent de la majorité de l’article 24.

AMENDEMENT 349

présenté par

ARTICLE ADDITIONNEL APRÈS ARTICLE 6

Après l'article 6, insérer un article additionnel ainsi rédigé :

I. La première phrase du premier alinéa de l'article 11 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complétée par les mots : « présents ou représentés ».

II. Dans le premier alinéa de l'article 25 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « de tous les copropriétaires » sont remplacés par les mots : « des copropriétaires présents ou représentés ».

III. L'article 26 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :

1° Le premier alinéa est ainsi rédigé :

« Sont prises à la majorité des membres présents ou représentés du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés les décisions concernant : » ;

2° Dans l'avant-dernier alinéa, après le mot : « copropriétaires » sont insérés les mots : « présents ou représentés » ;

3° Après les mots : « qui statue à », la fin du dernier alinéa est ainsi rédigée : « la majorité prévue à l'article 25 ».

Objet

Cet amendement a pour objet de modifier les règles d'adoption des décisions en privilégiant les décisions à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

JPM : Il semble évident que cette proposition présenterait finalement plus d’inconvénients que d’avantages. Il faut étudier d’autres incitations ou sanctions à ce propos.

Rapport n° 8 (2008-2009) de M. Dominique BRAYE,

fait au nom de la commission des affaires économiques

Les notes de bas de page 58 à 68 sont au pied du rapport

Article 6 (Articles 29-1 à 29-6 et articles 29-7 et 29-8 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) - Création d'une procédure d'alerte dans les copropriétés en difficulté

Commentaire : cet article propose la création d'une procédure d'alerte au sein des copropriétés dans lesquelles les impayés atteignent 25 % du budget des charges courantes.

I. Le droit en vigueur

Ces dernières années, le législateur s'est penché à de nombreuses reprises sur la question des copropriétés dégradées afin de définir des solutions juridiques et économiques de nature à enrayer ce problème et de prévenir de telles difficultés qui, de l'avis général des élus locaux, appartiennent aux situations les plus délicates à gérer. D'après les données disponibles, près de 350.000 logements seraient situés dans des copropriétés dont les difficultés nécessitent l'intervention de la puissance publique.

A ce titre, la loi du 18 janvier 2005⁶⁰ a habilité le Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures permettant d'unifier et de simplifier les procédures administratives de lutte contre l'insalubrité et le péril, afin de faciliter la réalisation de travaux, de mieux protéger les occupants de bonne foi, de clarifier les conditions de leur hébergement ou de leur relogement et de traiter les problèmes d'urgence. Cette ordonnance, en date du 15 décembre 2005⁶¹, a été ratifiée par l'article 44 de la loi ENL.

Par ailleurs, en matière de copropriétés dégradées, le préfet peut, à son initiative ou sur proposition du maire, d'associations d'habitants, de propriétaires ou de copropriétaires et de riverains, mettre en oeuvre un plan de sauvegarde. Ce plan peut être institué pour réaliser des travaux de conservation de l'immeuble, rétablir le fonctionnement des instances de la copropriété, assainir sa gestion et sa situation financière, assurer l'information et la formation des occupants de l'immeuble et organiser la mise en place de mesures d'accompagnement économiques, urbaines, ou sociales. En complément de ce dispositif, la loi du 1^er août 2003 a donné aux maires la possibilité de prescrire la remise en état de fonctionnement ou le remplacement des équipements communs d'un immeuble collectif lorsque la sécurité des occupants est menacée ou que leurs conditions d'habitation sont gravement compromises.

Enfin, la loi ENL a prévu que les PLH comportent un repérage des situations d'habitat indigne et des copropriétés dégradées, lequel doit être inclus dans le diagnostic sur le fonctionnement des marchés du logement et de la situation de l'hébergement.

Dans le cas où les difficultés des copropriétés n'auraient pu être prévenues, les articles 29-1 à 29-6 de la loi du 10 juillet 1965 précitée prévoient, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat, exerçant les prérogatives du syndic et chargé de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Un tel administrateur doit être nommé, pour une durée déterminée, par le président du tribunal de grande instance (TGI), saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République.

II. Le texte du projet de loi

Comme le souligne l'exposé des motifs du projet de loi, l'article 6 a pour objet la création d'une procédure d'alerte préventive afin de traiter les difficultés rencontrées par les copropriétés dès leur survenance et pour en limiter les conséquences. Ses modalités seraient définies dans la loi du 10 juillet 1965.

* Le paragraphe I procède à la renumérotation des articles 29-1 à 29-6 (qui deviendraient les articles 29-3 à 29-8) afin de débuter la section 2 du chapitre II de la loi de 1965 par deux articles consacrés à cette procédure d'observation.

* En conséquence, le paragraphe II propose de consacrer l'article 29-1 aux modalités de déclenchement de cette procédure.

Dès que les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel⁶², le syndic serait tenu de saisir le président du TGI d'une demande de désignation d'un observateur du syndicat, chargé d'analyser la situation financière de celui-ci et, le cas échéant, l'état de l'immeuble. En l'absence de saisine du syndic, le président du tribunal pourrait être saisi aux mêmes fins par des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat.

Par ailleurs, le président du TGI pourrait être saisi d'une même demande par les créanciers, lorsque les factures d'abonnement à un service de fourniture d'énergie et d'eau, ainsi que les factures de travaux prévus à l'article 14-2, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées par le syndic sur une période de douze mois.

Dans ces différents cas de figure, le maire de la commune où est implanté l'immeuble devrait être informé de la saisine par le ou les demandeurs.

L'article 29-1 renvoie enfin la détermination de ses modalités d'application à un décret en Conseil d'Etat.

* Le paragraphe III insère un article 29-2 qui arrête les modalités de désignation de l'observateur et le champ de son mandat.

Le président du TGI, statuant comme en matière de référé ou par ordonnance sur requête, désignerait un observateur du syndicat des copropriétaires, aux frais du syndicat en cas de saisine par le syndic, à ceux du syndic en cas de saisine par 15 % au moins des copropriétaires et à ceux des créanciers en cas de saisine par ces derniers.

A l'issue d'un délai de trois mois, renouvelable une fois, l'observateur serait tenu d'adresser au président du tribunal un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble, ainsi que les mesures de nature à permettre de redresser cette situation et d'améliorer cet état. Le greffe du tribunal aurait alors pour tâche de transmettre copie du rapport au syndic et au maire, pour information de ce dernier.

Après avoir entendu le conseil syndical, le syndic serait tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale toutes les questions nécessaires à la mise en oeuvre du rapport.

Les modalités d'application de cet article sont elles aussi renvoyées à un décret en Conseil d'État.

* Le paragraphe IV amende le dernier alinéa de l'article 29-3⁶³ de la loi du 10 juillet 1965, relatif à la durée du mandat des administrateurs provisoires nommés en application des articles 29-1 à 29-6. Dans sa rédaction actuelle, ce dispositif renvoie à la décision du président du TGI désignant l'administrateur le soin de fixer la durée de son mandat. Les modifications apportées par le projet de loi visent à préciser que cette durée ne peut être inférieure à douze mois et que si aucun rapport d'un observateur n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat.

En outre, le texte complète la liste des personnes aujourd'hui habilitées à demander au président du tribunal de prolonger ou de mettre fin à la mission de l'administrateur provisoire⁶⁴ en y ajoutant le préfet du département.

III. La position de votre commission

Sur cet article, votre commission partage le souci exprimé par le Gouvernement de prévenir en amont les difficultés qui peuvent se poser dans certaines copropriétés. Toutefois, elle doute que la procédure proposée soit de nature à atteindre un tel objectif.

En conséquence, elle vous présente un amendement de rédaction globale de l'article qui, tout en retenant l'esprit général de la mesure, en transforme substantiellement les modalités d'application.

Votre commission considère tout d'abord qu'il n'est pas de bonne législation de procéder à la renumérotation d'articles de textes législatifs puisqu'une telle opération supposerait des coordinations dans toutes les dispositions législatives qui font référence à ces mêmes articles. Au surplus, une telle modification de ces références est de nature à susciter des difficultés d'ordre juridique si des procédures judiciaires sont actuellement engagées, ce qui est plus que probable, sur le fondement des actuels articles 29-1 à 29-6. Dans ces conditions, il est proposé d'insérer les deux nouveaux articles avant l'article 29-1 sous la numérotation 29-1 A et 29-1 B.

Sur le fond, il est préconisé, pour favoriser une prévention efficace des difficultés dans les copropriétés, de s'inspirer des dispositions applicables dans le domaine des entreprises en difficultés avec la procédure du mandataire ad hoc.

Régie par l'article L. 611-3 du code de commerce, cette procédure permet au président du tribunal de commerce ou du TGI de désigner, à la demande du représentant de l'entreprise, un mandataire ad hoc dont il détermine la mission. En pratique, le mandataire est chargé d'assister les entreprises connaissant des difficultés financières et de les aider à mettre en oeuvre des solutions permettant d'assurer leur pérennité. Le mandataire, qui est généralement nommé pour une durée de trois mois renouvelable plusieurs fois, aide donc l'entreprise à analyser la situation et les difficultés rencontrées et à élaborer des solutions de redressement. En accord avec le dirigeant, le mandataire établira ainsi un protocole d'accord à négocier avec les créanciers de l'entreprise en vue d'obtenir un rééchelonnement des dettes ou la mise en place de financements adaptés. Les mandataires sont, en règle générale, des administrateurs judiciaires qui justifient d'une grande expérience en matière de redressement d'entreprises et de négociations avec les créanciers, ce qui leur confère légitimité et force dans les discussions. Ils sont soumis à une obligation de confidentialité pour toutes les opérations de la procédure. L'intérêt de celle-ci est la très grande souplesse qui la caractérise puisque le mandataire ne fait qu'assister le dirigeant de l'entreprise en cause et ne s'y substitue pas, et qu'il peut être mis fin à sa mission sur simple demande du responsable de l'entreprise. Selon des sources citées par le greffe du tribunal de commerce de Paris, le mandat ad hoc, aux côtés des procédures de conciliation, a fait la preuve de son efficacité puisque ces procédures auraient, par exemple, permis de sauver près de 4.300 emplois en 2001 à Paris.

Le recours au mandataire ad hoc se substituerait donc à la procédure d'observation proposée par le projet de loi. Le mandataire serait toujours nommé par le président du TGI sur saisine du syndic après avis du conseil syndical, lequel serait tenu de joindre les justificatifs attestant des mesures prises pour recouvrer les créances, de 15 % des copropriétaires en cas de défaillance de ce dernier ou des créanciers en cas d'impayés pendant une année⁶⁵. Le texte de l'amendement conserve également les dispositions proposées par le projet de loi prévoyant que les auteurs de la saisine en informent le maire et y ajoute également le préfet et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat.

Le mandataire pourrait en conséquence se voir confier une mission comprenant une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que des préconisations pour rétablir l'équilibre financier et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble. En outre, le mandataire pourrait être chargé d'une mission de médiation ou de négociation avec les parties en cause. Le président du tribunal aurait pour sa part la tâche de préciser, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, quand la saisine intervient à l'initiative de l'une de ces deux parties. En cas de saisine par les créanciers, ils auraient à en supporter les frais.

Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du TGI, le mandataire ad hoc devrait adresser à ce dernier un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, les résultats de sa mission de médiation ou de négociation.

Le greffe du TGI serait tenu d'adresser le rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant, au président de l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'Etat dans le département. Le syndic procéderait ensuite à l'inscription de l'examen de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Par coordination avec le dispositif de cet amendement, il convient d'adapter les modifications prévues par l'article 6 pour l'article 29-1 et de prévoir la présentation d'un rapport intermédiaire de l'administrateur provisoire si aucun rapport d'un mandataire ad hoc n'a été établi au cours de l'année précédente.

Votre commission vous propose d'adopter cet article ainsi modifié.

Article additionnel après l'article 6 (Article 68 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution) - Régime simplifié de recouvrement des créances de copropriété

Commentaire : cet article additionnel propose d'élargir aux charges de copropriété impayées le régime de recouvrement simplifié prévu par la loi du 9 juillet 1991 pour les loyers impayés.

I. Le droit en vigueur

En application de l'article 68 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution, les loyers impayés peuvent faire l'objet d'une procédure de recouvrement simplifié. Rapide et simple, cette procédure permet de faire opérer par huissier une saisie conservatoire sans autorisation préalable du juge, celui-ci étant saisi en parallèle pour reconnaître la qualité de titre exécutoire à cette créance et transformer, si nécessaire, la saisie conservatoire en saisie-attribution, par exemple.

II. La position de votre commission

Votre commission préconise, par un amendement portant article additionnel après l'article 6, d'étendre cette procédure de recouvrement simplifié aux charges de copropriété exigibles à la date votée par l'assemblée générale des copropriétaires et restées impayées dans un délai de deux mois après qu'un commandement de payer a été adressé. En effet, les retards, voire l'absence, de paiement des charges de copropriété constituent souvent un élément majeur de dysfonctionnement des copropriétés puisque le déficit cumulé de charges impayées aboutit automatiquement au déséquilibre financier de la copropriété. En l'état actuel du droit en vigueur, les mécanismes d'exécution forcée des créances dont dispose le syndicat de la copropriété sont longs à mettre en oeuvre et peu efficaces pour éviter les « manoeuvres » de certains copropriétaires. Votre commission considère en conséquence plus pertinent de permettre au syndic d'opérer, dans des délais très rapides, une saisie conservatoire sur les avoirs du copropriétaire débiteur, par exemple sur les loyers perçus par celui-ci lorsqu'il est propriétaire d'un ou plusieurs logements locatifs.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

Article additionnel après l'article 6 (Article L. 132-3 du code de la construction et de l'habitation) - Régime de notification des injonctions de ravalement des façades

Commentaire : cet article additionnel propose de simplifier le régime de communication aux copropriétaires des injonctions délivrées par les autorités municipales d'entretenir les façades des immeubles.

I. Le droit en vigueur

En vertu des articles L. 132-1 à L. 132-5, les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté. Dans ce cadre, les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, sur l'injonction faite au propriétaire par l'autorité municipale. De telles dispositions sont applicables à Paris ainsi que dans les communes figurant sur une liste établie par l'autorité préfectorale, sur proposition ou après avis conforme des conseils municipaux.

En outre, si, dans les six mois de l'injonction qui lui est faite, le propriétaire n'a pas entrepris les travaux qu'elle prévoit, le maire peut prendre un arrêté en vue de les prescrire. L'arrêté municipal est alors notifié au propriétaire avec sommation d'avoir à effectuer les travaux dans un délai qu'il détermine et qui ne peut excéder un an.

Il résulte de ces dispositions qu'en cas d'arrêté prescrivant l'exécution des travaux dans les immeubles relevant du statut de la copropriété l'autorité municipale est tenue d'informer individuellement chaque copropriétaire.

II. La position de votre commission

Une telle exigence d'information de chaque copropriétaire pris individuellement apparaissant passablement lourde, il est préconisé d'en simplifier les modalités. Une telle évolution du droit en vigueur paraît d'autant plus justifiée que certains dispositifs de même nature prévoient déjà un régime juridique d'information allégé. Ainsi, dans le cadre de la notification des arrêtés de péril des immeubles menaçant ruine (article L. 511-1-1 du code de la construction et de l'habitation) et des arrêtés d'insalubrité (article L. 1331-28-1 du code de la santé publique), il est prévu que la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires. Dans ces conditions, votre commission vous soumet un amendement, portant article additionnel après l'article 6, soumettant les injonctions municipales sur les ravalements de façades au même régime de communication que ces deux types d'arrêté pour les immeubles soumis au statut de la copropriété.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

Article additionnel après l'article 6 (Article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) - Pérennisation du régime simplifié d'adaptation des règlements de copropriété

Commentaire : cet article additionnel propose de rendre pérenne les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 autorisant les copropriétés à procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives dans des conditions de majorité simplifiée.

I. Le droit en vigueur

Avec l'entrée en vigueur de la loi SRU⁶⁶, un article 49 a été inséré dans la loi du 10 juillet 1965 pour, pendant une durée déterminée, permettre aux copropriétés de procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives sur la base de la majorité des présents à l'assemblée générale (majorité simplifiée dite de l'article 24).

A l'origine, cette faculté n'était ouverte que pour une durée de cinq ans à compter de la date de publication de la loi SRU et répondait au souci de faciliter de telles adaptations des règlements de copropriété alors même que cette loi avait procédé à des modifications assez substantielles du droit de la copropriété. Puis, à l'initiative de votre commission, cette durée avait été allongée de trois ans à l'occasion de l'examen du projet de loi portant engagement national pour le logement, dans la mesure où d'autres évolutions du statut de la copropriété étaient intervenues en 2004 et 2005 et justifiaient en conséquence une telle prolongation.

II. La position de votre commission

D'après les analyses présentées à votre rapporteur au cours de ses auditions, certains acteurs, notamment les associations de consommateurs, considèrent en définitive peu pertinente l'instauration d'une date butoir pour une procédure tendant à la mise en conformité du règlement de copropriété, en particulier dans un contexte de réformes législatives régulières. Votre commission, sensible à ces arguments, fait sienne cette analyse et propose, en conséquence, de supprimer le caractère temporaire de cette disposition par la voie d'un amendement portant article additionnel après l'article 6.

Votre commission vous propose d'adopter cet article additionnel.

Notes

* ⁵⁸ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

* ⁵⁹ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

* ⁶⁰ Loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale.

* ⁶¹ Ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 relative à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux.

* ⁶² Selon les termes de l'article 14-1 de la même loi, le budget prévisionnel est voté chaque année par le syndicat des copropriétaires pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble.

* ⁶³ Dans sa nouvelle numérotation résultant du paragraphe I. Il s'agit donc, en vertu du droit en vigueur, de l'actuel article 29-1.

* ⁶⁴ Peuvent actuellement user de cette faculté l'administrateur lui-même, un ou plusieurs copropriétaires et le procureur de la République. Le président du TGI peut également procéder à une telle opération d'office.

* ⁶⁵ Le projet de loi ne visait que les factures d'abonnement. Votre commission vous propose d'y ajouter les factures de fourniture et de conditionner la saisine à l'envoi préalable d'un commandement de payer qui serait resté infructueux.

* ⁶⁶ Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Petite loi (textes sur la copropriété adoptés par le Sénat

Chapitre I^er bis

Dispositions relatives à l'amélioration du fonctionnement des copropriétés

[Division et intitulé nouveaux]

Article 5

1La sous-section 1 de la section 2 du chapitre III du titre IV du livre IV du code de la construction et de l'habitation est ainsi modifiée :

21° Le dernier alinéa de l'article L. 443-7 est ainsi rédigé :

3« L'organisme d'habitations à loyer modéré indique par écrit à l'acquéreur personne physique, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et, le cas échéant, de copropriété des deux dernières années, ainsi que la récapitulation des travaux réalisés les cinq dernières années sur les parties communes. En tant que de besoin, il fournit une liste des travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre, accompagnée d'une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part imputable à l'acquéreur. » ;

42° Après l'article L. 443-7, il est rétabli un article L. 443-7-1 ainsi rédigé :

5« Art. L. 443-7-1. – Dans les copropriétés comportant des logements vendus en application de la présente section, la liste de travaux mentionnée au dernier alinéa de l'article L. 443-7 fait l'objet, le cas échéant, d'une présentation annuelle par le syndic devant l'assemblée générale des copropriétaires.

6« Lorsqu'ils sont votés par l'assemblée générale des copropriétaires, les travaux d'amélioration des parties communes et des éléments d'équipement commun donnent lieu à la constitution d'avances, selon des modalités définies par l'assemblée générale. L'organisme d'habitations à loyer modéré est dispensé de cette obligation.

7« Ces avances sont déposées sur un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires avec une rubrique particulière pour chaque copropriétaire. Le compte et les rubriques ne peuvent faire l'objet d'aucune convention de fusion, de compensation ou d'unité de compte. »

Article 6

1La section 2 du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée :

21° Avant l'article 29-1, sont insérés deux articles 29-1 A et 29-1 B ainsi rédigés :

3« Art. 29-1 A. – Lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14‑1, le syndic est tenu de saisir sur requête, après avis du conseil syndical, le président du tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc, au sens de l'article L. 611-3 du code du commerce. Il joint à la saisine les justificatifs attestant des mesures qu'il a prises pour recouvrer les créances dues.

4« En cas de défaillance du syndic, le président du tribunal de grande instance peut être saisi d'une même demande en référé par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat. Cette demande est accompagnée de tous les éléments utiles en leur possession.

5« Le président du tribunal de grande instance peut être saisi en référé de la même demande par un créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, restent impayées pendant douze mois et si le créancier a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux.

6« Dans les cas visés aux trois alinéas précédents, le représentant de l'État dans le département, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et, le cas échéant, le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat sont informés de la saisine par le ou les demandeurs.

7« Art. 29-1 B. – Le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête ou comme en matière de référé, peut désigner un mandataire ad hoc auprès du syndicat des copropriétaires, dont il précise la mission. Cette mission comprend une analyse de la situation financière du syndicat et de l'état de l'immeuble ainsi que l'élaboration de préconisations pour rétablir l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, assurer la sécurité des occupants de l'immeuble.

8« Le président du tribunal de grande instance peut également confier au mandataire une mission de médiation ou de négociation avec les parties en cause.

9« Le président du tribunal de grande instance précise, dans son ordonnance, l'imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, ou le partage des frais entre eux, dans les cas visés aux premier et deuxième alinéas de l'article 29-1 A. Dans le cas visé au troisième alinéa du même article, les frais sont supportés par les créanciers.

10« Dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président du tribunal de grande instance, le mandataire ad hoc adresse au président du tribunal de grande instance un rapport présentant l'analyse de la situation financière du syndicat des copropriétaires et de l'état de l'immeuble, les préconisations faites pour rétablir l'équilibre financier du syndicat et, le cas échéant, assurer la sécurité de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, les résultats de sa mission de médiation ou de négociation.

11« Le greffe du tribunal de grande instance adresse ce rapport au syndic, au conseil syndical, au maire de la commune où est implanté l'immeuble, le cas échéant au président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, ainsi qu'au représentant de l'État dans le département.

12« Le syndic inscrit l'examen de ce rapport à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. » ;

132° Le dernier alinéa de l'article 29-1 est ainsi rédigé :

14« La décision désignant l'administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l'article 29-1 A n'a été établi au cours de l'année précédente, l'administrateur rend, au plus tard à l'issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal de grande instance peut, à tout moment, modifier la mission de l'administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, d'un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l'État dans le département, du procureur de la République ou d'office. »

Article 6 bis (nouveau)

1L'article L. 132-3 du code de la construction et de l'habitation est complété par un alinéa ainsi rédigé :

2« Si l'immeuble est soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic qui doit en informer dans les plus brefs délais l'ensemble des copropriétaires. »

Article 6 ter (nouveau)

Mise à jour

23/10/2008