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Le premier contrat de
Performance Énergétique Voir au pied de l’article la mise à jour au 21
août 2012 Un premier Contrat de Performance Énergétique vient
d’être mis en place. Il concerne une copropriété de 60 logements construite en
1964 à Neuilly sur Marne. L’opération devrait être une réussite si l’on s’en en
tient au nombre et à la qualité des
bonnes fées qui se sont penchées sur le berceau. Le syndic de la copropriété est Nexity. Les travaux d’isolation thermique (Double vitrage,
réfection de toiture, isolation de façades et combles) seront réalisés par
Bati-Renov, filiale de Bouygues Bâtiment Ile de France Les travaux d’amélioration du système de chauffage seront
réalisés par COGEMEX, filiale de ETDE (Pôle Énergies et
Services de Bouygues Construction) et de Bouygues Bâtiment IDF. L’ingénierie énergétique et la conception seront assurées
par ELAN, filiale de Bouygues construction. Sur le plan financier, l’opération bénéficiera de l’appui
financier de l’ADEME et de la Région Ile de France à concurrence de 50 %
environ. Le surplus demeurera à la charge des copropriétaires pour
un montant estimé à 6800 € par logement. On en déduit que le coût total du chantier est de (6800 x
60) x 2 soit 816 000 €. Le délai de retour sur investissement est estimé à 15
ans. Sur le plan juridique le contrat a été établi avec le
concours du cabinet d’avocats Pelletier et associés. Notons que M. Philippe Pelletier, Président du Plan
Bâtiment Grenelle, est avocat associé du cabinet. La durée du contrat est de six années, pendant lesquelles
COGEMEX assurera la maintenance de l’installation de chauffage. Il comporte un engagement de réduction des consommations
d’énergie de 40 %. Le groupement d’entreprises s’engage à supporter la
charge financière d’un résultat inférieur. Par contre les résultats d’une
réduction supérieure resteraient aux copropriétaires. On est évidemment en présence d’une opération modèle dont
les résultats seront examinés minutieusement le moment venu. Il reste que la somme de 6800 € n’est pas modique, même
si l’on tient compte de la possibilité pour les copropriétaires éligibles, en
l’état actuel des textes, à l’octroi d’un prêt à taux zéro. On ne sait d’ailleurs pas si les frais initiaux d’audit
énergétique et d’études des travaux, ainsi que les honoraires de l’architecte
et du syndic sont inclus dans ce cas particulier. Il faut admettre que la situation actuelle ne laisse pas
augurer l’adoption facile de décisions d’assemblées générales des syndicats
qui n’auront pas la chance d’avoir bénéficié de soutiens aussi précieux. Une autre question est l’intervention des diverses
collectivités et organismes publics. Si l’on retient les éléments de ce dossier qui concerne
une copropriété moyenne, on arrive pour une centaine de copropriétés
identiques à une contribution publique de 4 080 000 € !! Comme pour les réhabilitations
de copropriétés en difficulté, se pose le problème de la plus-value apportée
aux logements et de l’enrichissement des propriétaires en place, financé,
d’une manière ou d’une autre, par tout ou partie des contribuables selon les
sources de financement des entités publiques contribuant à la réalisation de
l’opération. Il faut enfin rappeler que le retour sur investissement,
soit le rapport entre le montant d'un investissement et les bénéfices
ou les économies escomptés sur une durée donnée, n’est pas très satisfaisant,
même si l’on reste sur les formules élémentaires de calcul. Les spécialistes ne manquent pas d’attirer l’attention
des entrepreneurs sur les aménagements qu’il convient d’apporter à ces
formules. Il faut se référer aux durées d’usure admises dans la maintenance
immobilière, mais aussi au événements qui peuvent se produire pendant la
durée retenue, susceptibles de rendre nécessaires des modifications
structurelles importantes aux biens et installations concernés. Mise à jour du 21 août 2012 On trouve dans la Lettre Universimmo du 21 août les
premières critiques à l’encontre de cette opération. Elles émanent en fait de l’ARC qui a souhaité obtenir des précisions sur ses modalités et « s'est heurtée à sa grande surprise à un mur d'opacité : refus de communiquer de Bouygues, fin de non-recevoir de Nexity, le syndic, au motif de la confidentialité, silence du cabinet LPG. Par ailleurs, l'ADEME, semble n'avoir eu accès qu'au dossier technique et non à la partie juridique et financière du contrat, et le conseil régional, qui conditionne sa subvention à l'obtention des mêmes informations indique selon l'ARC s'être heurté à la même opacité... » L’ARC a déjà critiqué
les offres des filiales de GDF-SUEZ, Provalys WINPACTE et Cofely. Elles ne garantiraient qu'une
économie très faible (de l'ordre de 10%), et « allécheraient les
copropriétaires par la gratuité du remplacement des chaudières actuelles par
des chaudières à condensation, gratuité obtenue au prix du rachat des
certificats d'économie d'énergie (CEE), de la reprise de l'excédent d'un
ancien "P3" non utilisé, voire de la conservation par le
prestataire pendant une certaine durée de tout ou partie des économies
générées par le changement des chaudières par la société titulaire. D’après l’ARC les
éléments de calcul des économies escomptées seraient contestables (consommation
antérieure surévaluée et référence
pour les degré-jours à une saison prolongée). La tarification de l'énergie serait
désavantageuse. Enfin la clause d'intéressement elle-même est défavorable
puisqu'elle prévoit une répartition de 50-50% de l'économie au-delà de
l'objectif, contre 2/3-1/3 habituellement en faveur de la copropriété. Plus généralement l’ARC
reprend des critiques déjà anciennes : surfacturation du
"P2" et du "P3" tarification opaque et
défavorable de l'eau chaude permettant d'augmenter artificiellement le niveau
des économies sur la partie chauffage, et donc l'intéressement pour le
titulaire... Sur ces points l’association
glisse une grenade prête au dégoupillage : « Tous pièges que les
syndics ne sont en général pas en mesure de déjouer ! » |
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