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les analyses et courtes citations dans un but d’exemple et d’illustration 3)
l’insertion d’extraits dans un ouvrage de formation associées, pour 2) et 3) à la citation du site |
Merci pour ce mandat Les syndics
professionnels de copropriété partagent avec le monde politique le plaisir
exquis des campagnes de dénigrement. Elles n’émanent pas de leurs mandants,
mais d’autres qui prétendent les représenter. De moindre portée ?
A peine. Une bonne moitié de la population française entre dans le champ de
la vie en copropriété, les locataires inclus qui ne sont pas étrangers aux
communautés immobilières. De moindre ampleur ?
Oui, sans doute. Mais beaucoup plus mesquines et boueuses ! Et
pourtant ! « Merci pour ce mandat » ! Chacun le dit à l’autre.
Les copropriétaires pour les peines et soins de l’exercice échu. Le syndic désigné
à nouveau pour la confiance renouvelée. Pour l’information de
nos visiteurs nous avons rassemblé ci-dessous les dernières actualités de la
rentrée. Elles reflètent parfaitement le climat délétère soigneusement entretenu
par les spécialistes : Un article inséré dans le site
Internet de l’ARC le 4 septembre 2014, reproduisant des extraits d’un dossier
établir par le mensuel « Capital » à partir d’éléments fournis par
l’association Un article inséré dans le blog « Syndic-pro »
de Jean Pierre Désir, qui est lui-même syndic professionnel Un article de Malik Bachammar, formateur et spécialiste en relations humaines
(Le Cour Saint Nicolas), qui prend la défense des syndics Nous avons reproduit ces
textes pour l’information de nos visiteurs. Nous avons inséré les liens
permettant de rejoindre les sites des intéressés. Nous nous sommes bornés
à relever quelques outrances manifestes dans le langage ( « faire du gras » ) ou sur le fond
des incriminations. Ainsi pour « Autre ficelle
largement utilisée par nos professionnels: le regroupement de toutes les
sommes versées par les copropriétaires dans un « compte
commun » ouvert à leur
nom » puisqu’il s’agit
d’un mode de traitement parfaitement légal. Article de l’ARC Le mensuel CAPITAL, l’ARC
et les problèmes de syndics et de copropriétés (1ère partie) Le mensuel « Capital »
consacre un dossier aux problèmes de gestion immobilière et naturellement aux
problèmes de copropriété. L’ARC y est largement cité dans deux grands articles :
Nous publions cette semaine de larges extraits du premier
dossier. « SYNDICS :
ils prennent les copropriétaires en otage
Rien n’y fait. En
dépit des procès et des réglementations, beaucoup de cabinets de gestion
immobilière continuent de rouler leurs clients dans la farine. Le 9 avril
dernier, des copropriétaires de Neuilly sont tombés de leur chaise en
découvrant l'ordre du jour de leur assemblée générale : augmentation de
22 % des honoraires du syndic ! Pour justifier cette explosion, ce dernier,
le cabinet Loiselet & Daigremont,
invoquait les nouvelles obligations du compte séparé imposées par la loi Alur. « Il nous a juré que
nous n’avions pas le choix », se
souvient l'un des participants, Georges …., adhérent
à l’ARC. Comme les autres,
il s'est donc empressé de voter oui. Avant de se rendre compte, une semaine
plus tard, que ce texte n'entrerait pas en vigueur avant mars 2015. Et que,
de surcroît, son syndic n’avait pas à augmenter ses tarifs, car son contrat
était toujours en cours. Furieux, les
copropriétaires ont attaqué ce dernier en justice. « C'est
la troisième assignation en trois ans : on a l'habitude... », soupire notre « tondu ». On croyait pourtant
qu'ils avaient changé. Que dix ans de lois, de procès anticorruption et de
scandales à répétition avaient eu raison de leurs pratiques abusives. Hélas !
Face à des particuliers souvent perdus dans les arcanes immobiliers, les
gestionnaires de biens continuent de jouer au bonneteau en toute impunité.
« Attention, certains travaillent de
façon honnête et transparente, admet Bruno Dhont, le directeur de
l'Association des responsables de copropriété (ARC). Mais certains
seulement ». Il suffit d'aller
flâner quelques instants sur le site Internet de l’ARC pour s'en rendre
compte : 3 748
abus y ont été recensées depuis 2003, près d'une par jour! En tête du palmarès: les géants Foncia, Loiselet & Daigrement, Citya, Nexity et Immo de France, qui
tiennent plus de 50% du marché. « Dans ces grosses structures, on
cherche à faire du volume pour être rentable, au détriment de la
qualité », indique Syivain Jutteau,
un ancien de Foncia passé par Century 21, qui a
fondé une petite structure. Une récente étude
de l’ARC, portant sur sept contrats types, a révélé qu’ils abritaient chacun
entre 13 et 25 clauses abusives. Les propriétaires,
eux, n'y voient souvent que du feu, car les syndics savent y faire... Ils
commencent par les attirer avec des tarifs raisonnables: entre 100 et 150
euros par an et par appartement pour un forfait dit « tout
compris ». Et puis,
ils les assaisonnent avec ce qu'ils appellent sobrement « des
prestations particulières ». Oralia facture ainsi 19 centimes la photocopie. D'autres chargent
la barque avec les locations de salle pour les assemblées générales (jusqu'à
100 euros de l'heure dans certains cabinets) ou le traitement des impayés.
Les frais de rejet de paiement atteignent 29 euros chez Citya
et 49 chez Foncia, et la simple constitution ou le
suivi d'un dossier dans le cas de recours à un avocat ou à un huissier sont
facturés de 324 euros chez Immo de France à 420
euros chez Foncia ! Des suppléments qui
finissent par peser lourd : ils représenteraient jusqu'à 50% des revenus de
certains cabinets. L'ancienne ministre du Logement Cécile Duflot
avait pourtant juré de mettre fin à ces abus, en encadrant ces prélèvements
annexes. Mais le décret qui devait paraître en avril n'a toujours pas été
publié...
Autre ficelle
largement utilisée par nos professionnels: le regroupement de toutes les
sommes versées par les copropriétaires dans un « compte
commun » ouvert à leur
nom. Cela leur permet d'engranger
de juteux intérêts. Inutile de dire que cette pratique engendre souvent de
mauvais réflexes, fournisseurs payés eu retard, travaux qui traînent,
surestimation des fonds de roulement, etc. « Dans certains groupes, ces
placements peuvent représenter jusqu'à 1 point de marge nette
annuelle », assure un expert du secteur. Là encore, la loi Duflot était censée siffler la fin de la récré en
imposant une comptabilité
séparée, propre à chaque
immeuble. Magie du lobbying, les professionnels ont obtenu que cette
obligation ne s'applique pas dans les copropriétés de moins de quinze
appartements, soit 70% des cas. Et pour les autres,
les syndics ont déjà trouvé la parade: beaucoup présentent à leurs clients
des attestations bancaires dont les termes (« gestion séparée »,
« cabinet co-titulaire du compte »...)
prêtent délibérément à ambiguïté « Juridiquement, ces expressions ne
veulent rien dire, elles ne servent souvent qu'à masquer le maintien d'un
compte commun », Prévient Michel Dardy, un
syndic parisien agacé par les méthodes de certains de ses confrères. Ce n'est pas tout.
Beaucoup de cabinets font aussi du gras avec les honoraires perçus au titre du suivi des
travaux. Jusqu'ici, la règle du pourcentage (2 à 5 %) empoché sur le coût du
ravalement ou de la réfection de la cage d'escalier était assez perverse. Le
gestionnaire avait en effet tout intérêt à aller vers les entreprises les
plus gourmandes. Voire à se mettre d'accord avec elles sur le prix. Depuis cette année,
la loi impose que le montant perçu par les syndics soit dégressif et fixé en
AG. Mais de nombreux cabinets n'en ont cure. Selon les
pointages de l’ARÇ, Immo de France serait l'un des rares à respecter cette
obligation. Quant aux rétrocommissions versées par les entrepreneurs aux
syndics, qui avaient fait l'objet d'un grand Procès dans les années 2000,
elles sont loin d'avoir disparu. A Sète, le Groupe ASC - dénoncé par l’ARC -
a reçu un blâme de sa fédération professionnelle en mars dernier pour avoir
demandé - par écrit! - à ses prestataires de reverser à l'une de ses sociétés
10 % du montant hors taxes des travaux. « Aujourd'hui,
les cabinets font ça plus discrètement, souffle un pro du secteur. Ils se font offrir un voyage en famille aux Maldives... ». Ni vu ni connu. Emmanuelle Andreani » La semaine prochaine nous donnerons la suite. Article de Syndic.pro Le magazine Capital dénonce
les syndics « voleurs » http://www.syndicpro.fr/2014/09/07/le-magazine-capital-denonce-les-syndics-voleurs/
Le magazine Capital dans l’éditorial du
numéro de septembre de son rédacteur en chef, François Genthial,
parle d’un coup de balai qui rapporterait gros au gouvernement, comme devrait
le révéler l’enquête menée par un dénommé Philippe ELIAKIM, sur les
« professions qui abusent ». Devinez quoi: Dans la liste des professions précitées, les
syndics sont en bonne place et le rédacteur en chef de poursuivre dans
son éditorial: “Du garagiste bidouilleur au plombier
arnaqueur, en passant par le syndic voleur, nous levons le voile sur
ces secteurs non délocalisables, où l’industrie
chinoise n’est pas là pour tirer les prix vers le bas. Alors prospèrent
rentes de situation et ententes tacites.” Comme il est de coutume, les investigations de
ces Grands Journalistes consistent bien sûr à reprendre comme argent
comptant, les informations fournies par notre bonne vieille association de
l’ARC, qui bien sûr n’ a pas manqué dans un article du 4.09.2014, publié sur
son site, intitulé:” Le Mensuel CAPITAL, l’ARC et les problèmes de syndics
et de copropriétés” de reproduire de larges extraits de la fameuse
enquête, pour laquelle elle est la principale source et toute heureuse de la
publicité à moindre coût que lui offre sur un plateau le dit mensuel. Ainsi on semble se trouver dans une situation
Gagnant-Gagnant, entre un mensuel qui à moindre effort produit de
l’information “bankable” et une association qui
devant le peu de réactions des professionnels attaqués, poursuit son action
de discrédit systématique d’une profession avec la stratégie éprouvée
de faire de cas isolés des généralités, tout en bénéficiant d’une couverture
médiatique conséquente. Devant cette nouvelle attaque en règle de
la profession, il y a lieu pour rétablir un certain équilibre, de faire état
de l’article publié sur le blog de Malik Bachammar
intitulé “Humilier les syndics, ça suffit” dans lequel
l’auteur témoigne d’expériences positives qu’il a vécu au contact de syndics. Dans la mesure où l’ARC semble être la source
principale des journalistes, il y a lieu de vérifier si les informations de
la dite association sont aussi fiables que veut le faire croire cette
dernière, d’autant plus que nous avons connaissance de certaines pratiques de
l’ARC qui n’hésite pas à manipuler certaines informations pour faire valoir
des positions qu’elle soutient. Comme l’a proposé l’ARC, à la fin de son
article du 4.09.2014, donnant rendez vous à son lectorat pour la suite à
donner au dit article, nous vous donnons nous aussi, rendez vous dans
un prochain article ayant pour objet le résultat d’
investigations que nous allons mener concernant des pratiques de
l’association qui aurait, selon les informations qui nous ont été
rapportées, créer de » fausses enquêtes éclair » pour faire
prévaloir ses positions. En attendant la publication de cet article, ne
pensez vous pas qu’il serait temps que cessent ces accusations discréditant
le métier de syndic d’autant plus que celles ci ont comme base des contenus
prêts à l’emploi, produits par une source dont la fiabilité reste
perfectible? HUMILIER LES SYNDICS
: CA SUFFIT !
Je souhaite réagir face
à la publication du dossier : ‘les
professions qui abusent et comment s’en protéger’ paru dans le
numéro de septembre 2014 du magazine Capital. Étaient cités comme professions
abusives : les garagistes, les assureurs, les plombiers et les syndics. Le
dossier explique globalement que ce sont des métiers qui surfacturent leur travail,
des gens malhonnêtes, qui trichent et ne respectent pas la loi et leurs
clients. Concernant les administrateurs de biens, il est expliqué qu’ils
abusent des copropriétaires. Je ne suis pas d’accord
et cela me révolte ! La plupart des exemples concrets d’abus cités
(photocopies facturées, salles louées pour les assemblées générales) ne sont
justement en aucun cas des abus ! Il s’agit pour la plupart de services
facturés. Les syndics de copropriété ne sont pas des associations et ils
doivent donc comme toute entreprise facturer leurs services… Depuis trois ans,
j’accompagne en tant que coach des petits cabinets de syndics. Et je
rencontre uniquement des professionnels très investis, polyvalents, qui
sacrifient souvent une partie de leur vie privée car les horaires et la
charge de travail sont démesurés. Cela suffit de traîner ce métier dans la
boue. Car ce métier a malheureusement aujourd’hui honte. Certaines personnes
ont honte de dire qu’elles sont syndics en société. Pourquoi se dévaloriser
et ne pas avoir la fierté de son métier ? Ce métier est noble. Dans un
immeuble on a besoin d’un coordinateur, d’un expert pour appliquer les lois,
pour conserver la valeur de nos patrimoines, et tout simplement pour le mieux
vivre ensemble. On ne peut présenter en permanence le métier
d’administrateurs de biens comme un métier d’escrocs. Bien sûr qu’il faut
dénoncer les pratiques qui peuvent être abusives, mais arrêtons de
globaliser. Il faut de façon urgente
honorer ce métier pour conserver les savoir-faire. En effet, le risque qui
court n’est ni plus ni moins de le voir disparaître. Le stress dû à la
pratique du métier et à toute la mauvaise réputation qui l’entoure entraîne
beaucoup de gens du secteur à vouloir quitter la profession. Sans oublier que
les dirigeants cherchent aujourd’hui de jeunes talents capables de reprendre
le flambeau ou de devenir leurs proches collaborateurs. Mais comment
voulez-vous qu’ils aient envie quand ce type d’article polémique fait encore
rage ? Bien sûr, il ne s’agit que d’un marronnier pour combler le manque
réel d’investigations. Ce qui me rend triste, c’est que mes clients sont
des personnes passionnées par leur métier, fières de ce qu’elles
accomplissent chaque jour, mais elles ont tellement l’habitude d’être
vilipendées qu’elles renoncent même à y répondre. Et c’est pourquoi je
souhaite réagir: je le redis, ça suffit de laisser ce métier se faire traîner
dans la boue. Une certaine presse critique les syndics en général ;
cependant, si on interroge les copropriétaires de manière personnelle, ils
sont plutôt satisfaits… Il est donc très
important de prendre conscience du danger de la disparition de ce métier. Il
faut revaloriser leur image, arrêter de considérer
uniquement le prix mais plutôt le rapport qualité/prix en toute transparence.
Sinon nous n’aurons plus que des acteurs en ligne. Certes, ils seront moins
chers, mais ils gèreront le minimum, et cela ne
servira ni à entretenir convenablement notre patrimoine, ni à le valoriser,
ni à créer du lien. Il est très important de continuer à avoir un seul
référent humain qui ne soit pas une plateforme en ligne (le gestionnaire
d’immeuble). Et celui-ci doit en effet travailler à devenir de plus en plus
proche, de plus en plus réactif, et de plus en plus transparent vis-à-vis des
copropriétaires. |
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