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Projet
de loi portant Engagement national pour l’environnement adopté le 29 juin 2010 Il s’agit de la loi dite Grenelle II. Elle comporte bien entendu des dispositions applicables à différentes catégories d’immeubles collectifs. Nous ne reprenons ici que : - Les dispositions du CCH ou du Code de l’environnement visant explicitement les copropriétés - Les dispositions modifiant la loi du 10 juillet 1965 Nos commentaires figurent en rouge. Nous avons pareillement rougi occasionnellement des mots ou expressions du projet de loi. Article 1 11° Après l’article L. 134-4, sont insérés trois articles L. 134-4-1, L. 134-4-2 et L. 134-4-3 ainsi rédigés : « Art. L. 134-4-1. – Un diagnostic de performance énergétique est réalisé pour les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012. « Les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, sont exemptés de la disposition de l’alinéa précédent. « Dans ces bâtiments, un audit énergétique doit être réalisé. Le contenu et les modalités de réalisation de cet audit sont définis par décret en Conseil d’État. Article 7 La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Après le b de l’article 10-1, il est inséré un c ainsi rédigé : « c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du g de l’article 25. » ; 2° Après l’article 24-3, il est inséré un article 24-4 ainsi rédigé : « Art. 24-4. – Pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ou d’un audit énergétique prévu à l’article L. 134-4-1 du même code la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique. « Avant de soumettre au vote de l’assemblée générale un projet de conclusion d’un tel contrat, le syndic procède à une mise en concurrence de plusieurs prestataires et recueille l’avis du conseil syndical. « Un décret en Conseil d’État fixe les conditions d’application du présent article. » ; On est heureux de ne pas voir cette
nouvelle disposition alourdir l’article 18 de la loi déjà abusivement
surchargé. Mais l’insertion d’un article 24-4 n’est guère plus plaisante pour
une disposition dont la fréquence d’application sera faible. La majorité requise pour les décisions à prendre par l’assemblée sera celle de l’article 24. Il devrait être possible d’appliquer, s’il y a lieu, les dispositions relatives à un scrutin spécial ouvert aux seuls copropriétaires ayant la charge des dépenses liées à l’élément d’équipement concerné. 3° Le g de l’article 25 est ainsi rédigé : « g) À moins qu’ils ne relèvent de la majorité prévue par l’article 24, les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. Pour la réalisation des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux. « Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent g ; » La possibilité pour le syndicat de
décider et d’effectuer, avec la qualité de maître d’ouvrage, « des
travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais
du copropriétaire du lot concerné » constitue une innovation notable
dans le statut de la copropriété. Elle ouvre la voie à d’autres
intrusions au nom respectable mais parfois galvaudé de l’intérêt collectif. Elle conforte l’idée souvent évoquée de la réduction de la partie privative à un « cube d’air ». Il reste possible de « décorer » à grand prix un appartement, mais que reste-t-il de la décoration quand le gros-œuvre s’effondre ? On constate alors les avantages des copropriétés en volumes qui échappent aux contraintes de la loi de 1965. Un volume inscrit au fichier immobilier reste un bien, même quand le gros-œuvre est par terre. Entre l’intérêt potentiel de travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et les risques d’extension de cette pratique, le choix aurait mérité une réflexion plus approfondie. 4° L’article 25 est complété par un o ainsi rédigé : « o) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage. » ; La possibilité de décider
l’installation de dispositifs de comptage à la majorité de l’article 25 conforte,
s’il était besoin, l’idée qu’il n’y a pas dans ce cas de modification
préjudiciable de la répartition d la répartition des charges. La répartition
des charges par comptage est présumée juste. Il n’est plus alors nécessaire
d’assurer la protection d’intérêts minoritaires en exigeant une majorité
renforcée, voire l’unanimité. 5° Au c de l’article 26, la référence : « et n » est remplacée par les références : « , n et o ». La régularisation est nécessaire
pour la cohérence des textes. Article 57 V. – Après l’article 24-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, il est inséré un article 24-5 ainsi rédigé : « Art. 24-5. – Lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif et n’est pas équipé des installations électriques intérieures permettant l’alimentation de ces emplacements pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides ou des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides et des conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique, ainsi que la présentation des devis élaborés à cet effet. » Mêmes observations que dessus en ce
qui concerne le classement du texte. VI. – Le l de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé : « l) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ; » Article 57 Modification du CCH VII. – La section 2 du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l’habitation est complétée par une sous-section 4 ainsi rédigée : « Sous-section 4 « Droit d’équiper une place de stationnement d’une installation dédiée à la recharge électrique d’un véhicule électrique ou hybride rechargeable « Art. L. 111-6-4. – Le propriétaire d’un immeuble doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, à la demande d’un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. « Constitue notamment un motif sérieux et légitime au sens du premier alinéa la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire de réaliser de telles installations en vue d’assurer dans un délai raisonnable l’équipement nécessaire. « Art. L. 111-6-5. – Les conditions d’installation, de gestion et d’entretien des équipements de recharge électrique pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables à l’intérieur d’un immeuble collectif et desservant un ou plusieurs utilisateurs finals font l’objet d’une convention entre le prestataire et le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic. « Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application de la présente sous-section. » Sur le plan économique, il faut
noter avec surprise qu’au moment même de l’adoption du texte, de nombreux
spécialistes proclament, à tort ou à raison, la vanité de l’engouement
soudain pour les voitures à propulsion électrique ! Il est vrai que dans
le passé, des observations semblables ont été faites à propos du chemin de
fer, de l’avion et des automobiles. Sur le plan juridique,
l’installation des dispositifs de recharge demeure soumise aux dispositions
de l’article 25 l) nouveau, mais l’article L 111-6-5 CCH ne prévoit pas la
nécessité d’une intervention de l’assemblée générale pour l’établissement des
contrats d’installation, de gestion et d’entretien des équipements de
recharge électrique. Il semble y avoir un relatif défaut
de cohérence entre les deux textes. L’article L 111-6-5 CCH n’est pas
vraiment un texte général puisqu’il vise explicitement le cas des
copropriétés. On ne peut donc accorder à l’article 25 l) nouveau de la loi de
1965 la préséance due à un texte spécial. (CMP) Article 216 I. – La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi modifiée : 1° Après le huitième alinéa de l’article 18, il est inséré un alinéa ainsi rédigé : « – de notifier sans délai au représentant de l’État dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions du II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions de l’article L. 515-16-1 du même code ; » 2° Après l’article 24-3, il est inséré un article 24-6 ainsi rédigé : « Art. 24-6. – Lorsque l’immeuble est situé dans l’un des secteurs visés au II de l’article L. 515-16 du code de l’environnement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’information sur l’exercice par les copropriétaires du droit de délaissement prévu au même article. « Il notifie en même temps que l’ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état comprend le nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que les quotes-parts des parties communes qu’ils représentent, et mentionne les dispositions du neuvième alinéa de l’article 18 de la présente loi et de l’article L. 515-16-1 du code de l’environnement. » II. – Après
l’article L. 515-16 du code de l’environnement, il est inséré un article
L. 515-16-1 ainsi rédigé : « Art. L. 515-16-1. – Au vu de la notification mentionnée à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le représentant de l’État dans le département peut déclarer l’expropriation des immeubles et droits réels immobiliers non délaissés d’utilité publique lorsque les charges nécessaires à l’entretien des lots délaissés sont, pour les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme, disproportionnées au regard de l’intérêt qui s’attache à cet entretien. « L’utilité publique de l’expropriation est prononcée dans les conditions prévues au III de l’article L. 515-16. « Pour la fixation du prix d’acquisition, la valeur du bien est déterminée sans tenir compte de la dépréciation supplémentaire qui résulte de la servitude instituée par le I de l’article L. 515-16. » Mauvaise surprise ici ! C’est
bien dans l’article 18 qu’est inséré un neuvième alinéa. Ce classement est regrettable puisqu’il ne
s’agit pas d’une prestation entrant dans la vie courante du syndicat. On peut
même penser qu’il sera quasiment moribond lorsque l’occasion se présentera.. L’article L 515-16 du Code de l’environnement vise les installations soumises à un plan de prévention des risques technologiques. Nous le reproduisons intégralement : A l'intérieur du périmètre d'exposition aux risques, les plans de prévention des risques technologiques peuvent, en fonction du type de risques, de leur gravité, de leur probabilité et de leur cinétique : I. - Délimiter les zones dans lesquelles la réalisation d'aménagements ou d'ouvrages ainsi que les constructions nouvelles et l'extension des constructions existantes sont interdites ou subordonnées au respect de prescriptions relatives à la construction, à l'utilisation ou à l'exploitation. Dans ces zones, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents peuvent instaurer le droit de préemption urbain dans les conditions définies à l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme. II. - Délimiter, à l'intérieur des zones prévues au I, des secteurs où, en raison de l'existence de risques importants d'accident à cinétique rapide présentant un danger grave pour la vie humaine, les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents peuvent instaurer un droit de délaissement des bâtiments ou parties de bâtiments existant à la date d'approbation du plan qui s'exerce dans les conditions définies aux articles L. 230-1 et suivants du code de l'urbanisme. Toutefois, pour la détermination du prix d'acquisition, la valeur du bien est appréciée sans tenir compte de la dépréciation supplémentaire éventuelle apportée par l'intervention de la servitude instituée en application du I. La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut, par convention passée avec un établissement public, lui confier le soin de réaliser l'acquisition des biens faisant l'objet du délaissement. III. - Délimiter, à l'intérieur des zones prévues au I, des secteurs où, en raison de l'existence de risques importants d'accident à cinétique rapide présentant un danger très grave pour la vie humaine, l'Etat peut déclarer d'utilité publique l'expropriation, par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale compétents et à leur profit, dans les conditions prévues par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, des immeubles et droits réels immobiliers lorsque les moyens de sauvegarde et de protection des populations qu'il faudrait mettre en oeuvre s'avèrent impossibles ou plus coûteux que l'expropriation. La procédure prévue par les articles L. 15-6 à L. 15-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est applicable lorsque la gravité des risques potentiels rend nécessaire la prise de possession immédiate. Pour la détermination du prix d'acquisition ou du montant des indemnités, il n'est pas tenu compte de la dépréciation supplémentaire éventuelle apportée au bien par l'intervention de la servitude instituée en application du I. IV. - Prescrire les mesures de protection des populations face aux risques encourus, relatives à l'aménagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions, des ouvrages, des installations et des voies de communication existant à la date d'approbation du plan, qui doivent être prises par les propriétaires, exploitants et utilisateurs dans les délais que le plan détermine. Ces mesures peuvent notamment comprendre des prescriptions relatives aux mouvements et au stationnement des véhicules de transport de matières dangereuses. Lorsque des travaux de protection sont prescrits en application de l'alinéa précédent, ils ne peuvent porter que sur des aménagements dont le coût n'excède pas des limites fixées par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article L. 515-25. V. - Définir des recommandations tendant à renforcer la protection des populations face aux risques encourus et relatives à l'aménagement, l'utilisation ou l'exploitation des constructions, des ouvrages, des voies de communication et des terrains de camping ou de stationnement de caravanes, pouvant être mises en oeuvre par les propriétaires, exploitants et utilisateurs. L’article L 515-16-1 a été créé par
la présente loi. Son texte figure ci dessus en II de l’article 216
présentement commenté. Pour l’essentiel, la procédure est
la suivante : Lorsque les deux tiers des
copropriétaires (nombre de copropriétaires), représentant au moins deux tiers
des quotes-parts de parties communes (nombre de tantièmes) , ont exercé leur
droit de délaissement dans les conditions du II de l’article L. 515-16
du code de l’environnement, le syndic doit notifier sans délai au
représentant de l’État dans le département et aux copropriétaires
l’information correspondante. Le syndic doit par ailleurs, en
vertu de l’article 24-6 nouveau, inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée
générale l’information sur l’exercice par les copropriétaires du droit de
délaissement. Il notifie en même temps que
l’ordre du jour un état actualisé des lots délaissés. Cet état comprend le
nombre de copropriétaires ayant exercé leur droit de délaissement, ainsi que
les quotes-parts des parties communes qu’ils représentent. Quant au représentant de l’État
dans le département, il peut déclarer l’expropriation des immeubles et droits
réels immobiliers non délaissés d’utilité publique lorsque les charges
nécessaires à l’entretien des lots délaissés sont, pour les communes ou les
établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière
d’urbanisme, disproportionnées au regard de l’intérêt qui s’attache à cet
entretien. Ces dispositions auraient dû être groupées avec
celles relatives à l’expropriation figurant déjà dans le statut de la
copropriété. On peut aussi remarquer qu’il eût été judicieux
de profiter de ce remaniement pour préciser les modalités de liquidation des
syndicats de copropriétaires. Ces modalités demeurent empiriques. |
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