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La loi ENL (copropriété) après seconde lecture par le Sénat Le Sénat a achevé l’examen en seconde lecture du projet de loi « Engagement national pour le logement ». Son chapitre III comporte des dispositions relatives au statut de la copropriété, dont le parcours a été houleux au cours de la navette parlementaire. Voici la synthèse des textes après cet examen. Le projet de loi va revenir devant l’Assemblée nationale pour adoption définitive. Le texte est donc encore susceptible d’être modifié. Nous présentons quelques remarques après la reproduction du texte. CHAPITRE III Autres
dispositions Article 19
A (nouveau) (modifié)
Le premier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est remplacé par trois alinéas ainsi rédigés : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : « a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. « b) les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. »
Article 19 BA (nouveau) La loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée : I. ‑ L'article 25 est complété par deux alinéas ainsi rédigés : « n) Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens. « Lorsque l'assemblée générale a décidé d'installer un dispositif de fermeture en application du précédent alinéa, elle détermine aussi, à la même majorité, les périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. En dehors de ces périodes, la fermeture totale est décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires si le dispositif permet une ouverture à distance et, à l'unanimité, en l'absence d'un tel dispositif. » II. ‑ En conséquence, dans le quatrième alinéa (c) de l'article 26 : les mots : « et m » sont remplacés par les mots : « , m et n ». III. ‑ Les articles 26‑1 et 26‑2 sont abrogés.
Article 19
D (nouveau) I. - Les syndicats coopératifs, les syndicats gérés par un copropriétaire syndic non professionnel et les associations syndicales libres peuvent, même si les immeubles ne sont pas contigus ou voisins, constituer entre eux des unions coopératives ayant pour objet de créer et de gérer des services destinés à faciliter leur gestion. II. - Ces unions coopératives peuvent être propriétaires des biens nécessaires à leur objet. Les adhérents sont représentés à l'assemblée générale de l'union coopérative par leurs présidents ou syndics. L'assemblée générale élit, parmi les représentants des syndicats ou associations syndicales libres adhérents, les membres du conseil d'administration de l'union. Leur mandat ne peut excéder trois ans renouvelables. Il ne donne pas lieu à rémunération. III. - Chaque syndicat ou association syndicale libre décide parmi les services proposés par une union coopérative ceux dont il veut bénéficier. Les unions coopératives ne sont pas soumises aux dispositions de la section 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Article 19
I. - - Dans
la première phrase de l'article 49 de la loi n° 65-557 du 10 juillet
1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les mots :
« cinq ans » sont remplacés par les mots : « huit
ans ». II. - Dans le second alinéa du III de l'article 75 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, la date : « 1er janvier 2006. » est remplacée par la date et une phrase ainsi rédigées : « 1er janvier 2007. Les comptes du syndicat sont tenus conformément aux règles prévues par le décret mentionné à cet article à partir du premier exercice comptable commençant à compter du 1er janvier 2007. » Article 19 bis (nouveau) I. ‑ Après le chapitre IV de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un chapitre IV bis ainsi rédigé : « Chapitre IV bis « Résidences‑services « Art. 41‑1 ‑ Le règlement de copropriété peut étendre l'objet social du syndicat, défini à l'article 14, à la fourniture, aux occupants de l'immeuble, de services, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs. Le statut de la copropriété est incompatible avec l'octroi de services de soins ou autres qui ne peuvent être fournis que par des établissements relevant de l'article L. 312‑1 du code de l'action sociale et des familles. « Art. 41‑2 ‑ Un conseil syndical est obligatoirement institué dans les copropriétés visées à l'article 41-1. Il peut se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés. « Art. 41‑3 ‑ Les charges relatives aux services créés sont réparties conformément au premier alinéa de l'article 10. Elles sont assimilées à des dépenses courantes pour l'application de l'article 14‑1. « Art. 41‑4 ‑ Les décisions relatives à la suppression des services visés à l'article 41‑1 sont prises à la majorité du premier alinéa de l'article 26. « Art. 41‑5 ‑ Si le maintien d'un ou plusieurs services mentionnés à l'article 41‑1 est de nature à compromettre gravement l'équilibre financier du syndicat, le président du tribunal de grande instance, saisi après que l'assemblée générale a été amenée à se prononcer par des copropriétaires représentant 15 % au moins des voix du syndicat, peut décider la suppression de ce ou de ces services. » COMMENTAIRES / L’article 19 A précise le contenu de la notion de « frais nécessaires » pouvant être imputés au débiteur à l’occasion d’un recouvrement de charges. Il met fin à la controverse relative aux honoraires d’établissement de l’état daté en cas de mutation de lot, sans préciser toutefois le mécanisme juridique et comptable de l’opération. La simplification de la comptabilité des petits syndicats prévue par l’article 19 B est supprimée. Il aurait pourtant été possible de ne modifier que les critères permettant de définir son domaine d’application. L’article 19 BA modifie le régime de l’installation des dispositifs de fermeture des immeubles. Cette question entre désormais dans le domaine d’application de l’article L 25. L’article 19 C prévoyant l’application du privilège immobilier prévu par l’article 2103 du Code civil en cas de faillite civile ou commerciale est supprimé. Importante innovation : l’article 19 bis nouveau établit un régime nouveau applicable aux résidences-services. Une particularité notable est que le conseil syndical (absolument obligatoire) pourra se voir déléguer les décisions relatives à la gestion courante des services créés. On se rapproche ainsi du régime légal des associations syndicales libres de propriétaires et du régime de fait des syndicats de forme coopérative. Les établissements relevant de l’article L 312-1 du code de l’action sociale et des familles ne pourront entrer dans le secteur des résidences-services en copropriété. On peut dire autrement que les résidences-services ne pourront fournir les prestations propres à ces établissements. |
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